Focus sulla fiscalità degli immobili imposte dirette e indirette

FOCUS SULLA FISCALITÀ
DEGLI IMMOBILI: IMPOSTE
DIRETTE E INDIRETTE
Formazione a
distanza
anno 2017
Dott. Andrea Padoan
19/04/2017 ENFORM | STUDIO PADOAN - FORMAZIONE A DISTANZA ANNO 2017 1
S T U D I
O
PADOAN

INDICE
• Imposte di natura «reddituale» (IRPEF, IRES)
• Imposte di natura «patrimoniale» (IMU)
• Imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI)
• Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro,
ipotecaria, catastale)
• Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e
donazioni)
• Imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di
locazione)

IMPOSTE DI NATURA «REDDITUALE» (IRPEF, IRES)

IRPEF - IRES
ASPETTI GENERALI
Gli immobili nell’ambito della determinazione del reddito complessivo possono
determinare ben tre distinte tipologie di reddito, in funzione della loro diversa
classificazione ai fini dell’imposizione
Redditi fondiari Redditi di impresa Redditi diversi
• Reddito dei terreni
• Reddito dei fabbricati

IRPEF - IRES
REDDITI FONDIARI
PRINCIPALE CARATTERISTICA:
producono reddito tassabile a prescindere dalla percezione di proventi.
Sono quindi produttivi di reddito fondiario gli immobili:
• utilizzati direttamente (particolarità nel caso di uso per attività commerciali)
• concessi in uso a titolo gratuito
• concessi in locazione
PARTICOLARITÀ:
• pertinenze edifici di culto
• Immobili in manutenzione
• Immobili inutilizzati

IRPEF - IRES
REDDITI FONDIARI – BASE IMPONIBILE
RENDITA CATASTALE
• Iscritti in catasto: rendita
catastale rivalutata del 5%
• Non iscritti in catasto: rendita
presunta
FABBRICATI TERRENI
• Reddito dominicale e agrario
rivalutati rispettivamente
dell’80% e del 70% - per i
periodi d’imposta 2013, 2014 e
2015, ulteriore rivalutazione del
15% (L. 228/2012, art. 1, c.
512)
N.B. Se utilizzati per attività commerciali e considerati «strumentali» concorrono alla
formazione del reddito d’impresa

IRPEF - IRES
REDDITI FONDIARI - AGEVOLAZIONI
USO DIRETTO – PARTICOLARITA’
EDIFICI DI CULTOE PERTINENZE
(art. 36 TUIR)
unità immobiliari destinate esclusivamente
all’esercizio del culto, compresi i monasteri di
clausura, e le loro pertinenze (esenti se non
sono oggetto di locazione)
IMMOBILI CON MANUTENZIONI
IN CORSO
(art. 36 TUIR)
immobili per i quali sono state rilasciate licenze,
concessioni o autorizzazioni per restauro,
risanamento conservativo o ristrutturazione
edilizia (esenti per il periodo di validità del
provvedimento durante il quale l’immobile non
è comunqueutilizzato)
INUTILIZZATI
(art. 144, c. 1 TUIR)
Riduzione della base imponibile alla metà e non
applicazione dell’aumento di 1/3 previsto dall’art.
41 per gli immobili tenuti a disposizione

IRPEF - IRES
REDDITI FONDIARI - AGEVOLAZIONI
PERTINENZE EDIFICIO DI CULTO
Il concetto di
pertinenza
dell’edificio di culto è
il medesimo ai fini:
• IRES
• IMU/TASI
• va assunto in senso civilistico
• non ha limite numerico
• non richiede né esclude particolari categorie catastali
• comprende l’abitazione del parroco e quelle degli altri
sacerdoti addetti alla parrocchia, l’oratorio e le altre strutture
del complesso parrocchiale in cui la parrocchia svolge
direttamente le proprie attività istituzionali (cfr. ad es. Ris.
9/1178 del 12.12.1992; Ris. 1/DF/2004)
• non è “nominalistico”, ma dipende dall’effettivo utilizzo (la
“canonica” concessa in locazione non è “pertinenza”, mentre
lo è la “canonica” non più abitata dal parroco, ma destinata
alle attività della parrocchia (es. ufficio parrocchiale, archivio,
sale riunioni...) (cfr. Sent. Cass. 11437 del 12.5.2010)

IRPEF - IRES
REDDITI D’IMPRESA
Ai fini di un corretto inquadramento della disciplina fiscale da applicare ai redditi
derivanti dagli immobili posseduti, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, da un
soggetto passivo Irpef nell’esercizio di un’attività di impresa, è opportuno
procedere ad una triplice distinzione:
• immobili merce, ossia quelli al cui scambio o alla cui produzione è diretta
l’attività dell’impresa;
• immobili strumentali, ossia quelli utilizzati esclusivamente per l’attività
d’impresa. Gli immobili rientranti in questa categoria devono essere distinti in
immobili strumentali per natura ed immobili strumentali per destinazione;
• immobili patrimonio, ossia quelli non rientranti in alcuna delle due categorie
sopra individuate. Trattasi, ad esempio, dell’acquisto, nell’ambito dell’esercizio
dell’attività di impresa, di un immobile a titolo di mero investimento.

IRPEF - IRES
REDDITI D’IMPRESA
La tripartizione assume un particolare rilievo in ragione del diverso regime impositivo previsto
dal legislatore per ciascuna delle categorie individuate.
• Con riferimento agli immobili merce e a quelli strumentali, i relativi costi e ricavi dagli
stessi scaturenti concorrono, sulla base delle risultanze contabili, alla determinazione del
reddito d’impresa, senza che vi sia la necessità di operare specifiche variazioni, in aumento
o in diminuzione, rispetto al risultato civilistico, se non quelle genericamente previste dalla
normativa fiscale con riferimento alle componenti negative e positive dei redditi di impresa.
Nessun rilievo, dunque, è assunto dalle risultanze catastali, le quali non entrano in
gioco nella determinazione del reddito imponibile.
• Per quanto attiene, di converso, ai cosiddetti immobili patrimonio, se non locati, la
metodologia di determinazione del reddito segue la disciplina prevista con riferimento ai
redditi fondiari, i quali sono calcolati, come in precedenza osservato, proprio sulla base
delle risultanze catastali. Consegue che, con riferimento a tale tipologia di immobili, i costi
per gli stessi sostenuti siano indeducibili dal reddito di impresa, essendo la rendita
catastale, re ipsa, un reddito “netto”.

IRPEF - IRES
REDDITI DIVERSI
Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale, ovvero se non sono
conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, o da s.n.c. e
s.a.s., né in relazione alla qualità di lavoro dipendente (art. 67 TUIR)
Tra gli altri, sono redditi diversi:
• Plusvalenze da cessioni immobiliari
• Redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente
• Redditi da terreni dati in affitto per usi non agricoli
• Redditi di beni immobili situati all’estero
• Redditi derivanti da usufrutto e sublocazione di beni immobili

IRPEF - IRES
REDDITI DIVERSI
PLUSVALENZE DA CESSIONI IMMOBILIARI
• La plusvalenza è imponibile al momento della percezione del corrispettivo (criterio di
cassa) e limitatamente alla parte dello stesso effettivamente incassata;
• In caso di riscossione del corrispettivo frazionata o rateizzata in più anni, la plusvalenza
deve essere determinata in rapporto alla parte di corrispettivo percepita nel singolo anno
Le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati sono imponibili se gli stessi:
• sono stati acquistati o costruiti da non più di cinque anni alla data di cessione;
• la cessione è a titolo oneroso.
Mancando l’intento speculativo non generano plusvalenze e quindi non sono imponibili le
cessioni:
• di fabbricati e terreni non edificabili acquisiti per effetto di successione e donazione o
usucapione (Ris. Min. 31.03.2003 n. 78/E);
• di fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione
sono stati adibiti ad abitazione principale del titolare o dei suoi familiari (anche se
ceduti entro i cinque anni).

IMPOSTE DI NATURA «PATRIMONIALE» (IMU)

IMU
PREMESSA
Legge 147/13, art. 1 comma 639
IUC – Imposta Unica Comunale
IUC
Imposta Unica
Comunale
IMU
TARI
+
TASI
Possesso immobili
escluse abitazione principale
e immobili merce
Erogazione di servizi comunali:
• Di raccolta e smaltimento rifiuti (TARI)
• Indivisibili (TASI)
IMI Provincia Autonoma Bolzano dal 2014
IMIS Provincia Autonoma Trento dal 2015

IMU
SOGGETTI ATTIVI
I soggetti attivi IMU sono rappresentati:
• dal Comune Competente;
• dallo Stato.
Nel caso di immobile sito sul territorio di più comuni il contribuente deve calcolare l’imposta
dovuta considerando la quota di superficie che ricade sul territorio di ciascun comune.
ESEMPIO Nel caso di terreno la cui superficie risulta al 30% nel territorio del comune Alfa ed al
70% nel territorio del comune Beta, l’IMU sarà calcolata rapportando la superficie alla citata
proporzione ed applicando le relative aliquote deliberate.

IMU
POTESTÀ REGOLAMENTARE
I Comuni possono:
• Diversificare le aliquote all’interno dei limiti minimi e massimi stabiliti dalla Legge
(rispettando i criteri di ragionevolezza e non discriminazione);
• Regolamentare la materia con riferimento ad accertamento e riscossione dell’imposta;
• Considerare assimilata ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di
proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di
ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente , a condizione che la stessa non risulti
locata
• Disporre l’elevazione dell’importo della detrazione prevista per le abitazioni principali di
lusso (A/1, A/8, A/9), fino a concorrenza dell’imposta dovuta e nel rispetto dell’equilibrio di
bilancio.

IMU
SOGGETTI PASSIVI
Sono soggetti a IMU tutti gli immobili situati in Italia, anche se posseduti da non residenti.
Diversamente, gli immobili situati fuori dal territorio dello Stato, posseduti da residenti in Italia,
sono esclusi dalla sfera applicativa dell’IMU (si applicava la c.d. IVIE).
Persone fisiche
• Privati
• Professionisti
• Imprese individuali
• Imprese familiari
• Imprese coniugali
SOGGETTI PASSIVI
Soggetti collettivi
• Società commerciali
• Società non commerciali
• Enti privati
• Enti pubblici
• Comunioni, comproprietà,
condomini

IMU
TIPO DI DIRITTO
Per definire correttamente la soggettività passiva IMU, è necessario inoltre individuare quale
tipo di diritto i soggetti passivi esercitano sull’immobile.
N.B. Ai fini dell’imponibilità IMU, è necessario fare riferimento all’immissione nel possesso del
bene e quindi questo può sussistere prima che sia rogato l’atto di vendita.
Proprietà
Diritti che
presuppongono
assoggettamento a IMU
Concessione su
aree demaniali
Locazione
finanziaria
(leasing)
• enfiteusi
• uso
• usufrutto
• abitazione
• superficie

IMU
TIPO DI DIRITTO – DIRITTO DI
ABITAZIONE
Il diritto di abitazione permette di adibire una casa altrui limitatamente ai propri bisogni e a quelli
della propria famiglia. Si configura come diritto reale quello spettante:
• al coniuge superstite, sull’immobile adibito a residenza familiare, se di proprietà del defunto
o comune;
• Al socio della cooperativa edilizia a proprietà non indivisa sull’alloggio assegnatoli;
• All’assegnatario dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica concessogli in locazione
con patto di futura vendita o riscatto.
Nel caso di assegnazione della casa coniugale a seguito di separazione o divorzio, il
soggetto passivo a fini ICI è sempre il proprietario dell’immobile, in quanto usufruire della
casa di famiglia non rappresenta un diritto reale di godimento.
MA dal 2014 è stata introdotta l’assimilazione ad abitazione principale della casa coniugale
assegnata al coniuge (in presenza dei necessari requisisti: dimora abituale e residenza
anagrafica).

IMU
RAPPORTI IMU – IRPEF TERRENI
Reddito dominicale (derivante dal possesso del terreno): non imponibile ai fini IRPEF e
addizionali, qualora il bene non sia affittato e già assoggettato a IMU
Reddito agrario (derivante dalla coltivazione del fondo): continua ad essere assoggettato alle
imposte sui redditi.
Art. 8, c. 1
D.Lgs. N. 23/2011
IMU sostitutiva di
ICI
IRPEF e addizionali per immobili
non locati

IMU
IMU TERRENI - ESENZIONI
Dal 2016 l’esenzione IMU si applica per i terreni agricoli:
• Ricadenti in aree montane o di collina delimitate;
• Posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola,
indipendentemente dalla loro ubicazione;
• Ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e
inusucapibile (non rileva l’ubicazione);
• Ubicati nei Comuni delle isole minori (Allegato A Legge n. 448/2001) indipendentemente
dal possesso e dalla conduzione da parte di specifici soggetti.
Sono inoltre esenti dall’IMU i terreni posseduti dallo Stato, nonché immobili posseduti, nnel
proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai
consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati
esclusivamente ai compiti istituzionali.
N.B. In tutti i casi di esenzione IMU, devono comunque continuare ad applicarsi le regole
ordinarie proprie che disciplinano l’IRPEF e le relative addizionali, ove queste siano
dovute

IMU
IMU TERRENI – PROPRIETÀ
Proprietà terreno
non affittato
Sì
IMU
No
IRPEF/Addizionali su
Reddito dominicale
Sì
Reddito agrario

IMU
IMU TERRENI – CONCESSI IN AFFITTO
Terreno concesso
in affitto
IMU
Reddito dominicale
(eventualmente su canone)
+

IMU
IMU TERRENI – CONDOTTI IN AFFITTO
Terreno condotto
in affitto
Reddito agrario
derivante esercizio attività agricola
Reddito dominicale
(nessun diritto reale sul bene)

IMU
RAPPORTI IMU – IRPEF FABBRICATI
ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE
L’abitazione principale non di lusso (escluse A/1, A/8, A/9) e le relative pertinenze non
scontano l’IMU. Il relativo redito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.
ATTENZIONE: le pertinenze successive alla prima di ogni categoria catastale (C/2, C/6 e C/7)
scontano IMU e quindi non rientrano nel reddito complessivo.
ASSIMILAZIONE ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE
Le unità immobiliari assimilate all’abitazione principale beneficiano del medesimo trattamento
alla stessa riservato. L’assimilazione:
• è subordinata ad un’apposita delibera del Comune;
• è prevista ex lege.

IMU
FABBRICATI NON LOCATI SITUATI NELLO STESSO COMUNE DELL’ABITAZIONE
PRINCIPALE
I fabbricati ad uso abitativo (A1-A11, escluso A10) non locati e soggetti ad IMU situati nello
stesso comune nel quale si trova l’abitazione principale concorrono alla formazione della base
imponibile IRPEF/addizionali nella misura del 50%.
FABBRICATI NON LOCATI SITUATI IN UN COMUNE DIVERSO DELL’ABITAZIONE
PRINCIPALE
I fabbricati non locati:
• ad uso abitativo situati in un comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione principale;
• ad uso diverso (es. negozio) indipendentemente dalla loro localizzazione
scontano l’IMU anziché l’IRPEF.

IMU
Il Signor Laghi dimora e risiede in un appartamento situato nel comune di Firenze; per
tale immobile non è stata versata IMU. È inoltre proprietario:
• di un immobile a disposizione situato a Firenze;
• di un immobile a disposizione situato a Savona.
Dal punto di vista dell’imposta sul reddito:
• Il reddito dell’abitazione principale, con specifica deduzione, è escluso dal reddito imponibile
IRPEF, ma concorre alla formazione del reddito complessivo;
• L’immobile a disposizione situato a Firenze, sarà necessario rivalutare la rendita catastale e
aumentarla di 1/3; il 50% di tale somma è imponibile IRPEF; il restante 50% non è imponibile
IRPEF;
• il reddito dell’immobile a disposizione situato a Savona non è soggetto IRPEF.

IMU
IMMOBILI LOCATI
Nel caso di immobili locati, il reddito da essi derivante sarà assoggettato a IMU ed alle imposte
sui redditi. In particolare, essi possono essere assoggettati:
• ad IRPEF, qualora locati a tassazione ordinaria;
• ad imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca.
VARIAZIONE DI UTILIZZO NEL CORSO DELL’ANNO (Circolare Agenzia Entrate n.15 del
11.03.2013)
Se la locazione di un fabbricato è relativa solo ad una parte dell’anno, mentre per la restante
parte d’anno è rimasto a disposizione:
• L’IMU è dovuta tutto l’anno (eventualmente con applicazione di aliquote diverse);
• L’IRPEF è dovuta solo in relazione alla parte dell’anno in cui l’immobile risulta locato.

IMU
CASISTICHE PARTICOLARI
In tutti i casi di esenzione IMU, gli immobili devono essere ordinariamente assoggettati alle
imposte sui redditi ed alle relative addizionali, ove dovute.
FABBRICATI UTILIZZATI DA ENTI NON
COMMERCIALI
Sono esenti IMU, e quindi soggetti
IRPEF
• Posseduti da Stato o altri enti pubblici
• Utilizzati da enti commerciali per lo
svolgimento di attività non
commerciali di:
• Attività assistenziali, previdenziali,
sanitarie, didattiche, ricettive,
culturali, ricreative e sportive
• Attività dirette all’esercizio del
culto e della cura delle anime,
formazione clero e religiosi, etc.
(esenzione IRPEF; se locati IMU e

IMU
IMMOBILI INAGIBILI
Art. 13, comma 3, lett. b), DL n. 201/2011
• La base imponibile è ridotta del 50%
• Gli immobili inagibili scontano soltanto
l’IMU e non sono quindi considerati
esenti IMU (no IRPEF)
FABBRICATI RURALI STRUMENTALI
Art. 9, comma 8, DL n. 23/2011
23/2011
Circolare 18 maggio 2012, n.3
Sono esenti IMU e IRPEF i fabbricati
rurali ad uso strumentale ubicati nei
comuni classificati montani o
parzialmente montani.
FABBRICATI COLPITI DAL SISMA DEL 6
APRILE 2009
I fabbricati, ubicati in Abruzzo nelle zone
colpite dal sisma del 6 aprile 2009,
distrutti o dichiarati inagibili:
• non concorrono alla formazione del
reddito imponibile IRPEF/IRES
• sono esenti IMU
fino alla definitiva ricostruzione/agibilità

IMU
FABBRICATI COLPITI DAL SISMA DEL
2012 IN EMILIA
I fabbricati, ubicati in Emilia nelle zone
colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio
2012, distrutti o dichiarati inagibili sono
esenti IMU fino alla definitiva
ricostruzione/agibilità e comunque non
oltre il 31 dicembre 2016
FABBRICATI COLPITI DAL SISMA DEL
2016
I fabbricati, ubicati nelle zone colpite dal
sisma del 2016, distrutti o dichiarati
inagibili sono esenti IMU fino alla
definitiva ricostruzione/agibilità e
comunque non oltre il 31 dicembre 2020.

IMU
ABITAZIONE PRINCIPALE
ASSIMILAZIONI SUBORDINATE A DELIBERA COMUNALE
Fino al 2015 vi era la possibilità, per i comuni, di deliberare l’assimilazione ad abitazione
principale delle unità immobiliari concesse in comodato ai figli/genitori.
Dal 2016:
• Le unità immobiliari concesse in comodato ai figli/genitori fruiscono, nel rispetto delle
condizioni richieste(1), della riduzione IMU dovuta, calcolata sul 50% della base imponibile.
• I comuni possono deliberare l’assimilazione ad abitazione principale solo per le unità
immobiliari possedute (a titolo di proprietà o usufrutto) da anziani o disabili che
acquisiscono la residenza in istituti di ricovero permanente, a condizione che detta unità
immobiliare non risulti locata.
(1) Condizioni richieste:
• Unità immobiliari
• non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• Concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come
abitazione principale;
• Contratto di comodato deve essere registrato (versamento imposta di registro Euro 200,00)
• Comodante deve possedere un solo immobile in Italia e risiedere anagraficamente nonché dimorare
abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

IMU
COMODATO A FIGLI / GENITORI
ESEMPIO 1
Il Sig. Verdi è proprietario di un immobile composto da 2 appartamenti e dai relativi garage
pertinenziali (autonomamente accatastati C/6). Un appartamento è utilizzato quale propria
abitazione principale mentre il secondo è concesso in comodato alla madre, che lo destina ad
abitazione principale.
Il possesso dei garage (immobili ad uso non abitativi) non è di ostacolo alla possibilità di fruire
della riduzione IMU.
ESEMPIO 2
Due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile e lo concedono in comodato al
figlio. Il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un comune diverso da quello dato
in comodato.
In tal caso l’agevolazione ai fini IMU potrà essere applicata solamente alla quota di possesso
della moglie. Il marito, invece, dovrà corrispondere l’IMU, per la propria quota di possesso,
senza beneficiare della riduzione della base imponibile.

IMU
ASSIMILAZIONI EX LEGE
Assimilazione ad
abitazione principale
Unità immobiliari di cooperative edilizie a proprietà indivisa
(dal 2016, anche se destinate a studenti universitari soci
assegnatari)
Fabbricati di civile abitazione destinati
ad alloggi sociali
Casa coniugale assegnata al coniuge
a seguito di separazione
Unico immobile posseduto dal personale delle forze
armate e di polizia, nonché dei vigile del fuoco
Unità immobiliare posseduta da cittadini italiani non
residenti in Italia, iscritti all’AIRE e già pensionati

IMU
ESEMPIO 1
Ex marito proprietario al 100% della ex casa coniugale, assegnata alla moglie che vive con il
figlio di 2 anni. L’ex moglie, titolare del diritto di abitazione può fruire dell’esenzione IMU (ovvero
se l’immobile è di categoria A/1, A/8 ed A/9, è tenuta al pagamento dell’IMU con aliquota
agevolata e detrazione € 200).
L’ex marito non è tenuto all’eventuale versamento IMU sull’ex casa coniugale.
ESEMPIO 2
Ex marito proprietario al 50% della ex casa coniugale, assegnata alla moglie, proprietaria
anch’essa al 50% che vive con il figlio di 2 anni. L’ex moglie, titolare del diritto di abitazione può
fruire dell’esenzione IMU (ovvero se l’immobile è di categoria A/1, A/8 ed A/9, è tenuta al
pagamento dell’IMU con aliquota agevolata e detrazione € 200).
A nulla vale la quota del 50% dell’ex marito, in quanto la contribuente è titolare del diritto di
abitazione sul 100% dell’unità immobiliare. L’ex marito non è tenuto all’eventuale versamento
IMU sull’ex casa coniugale.

IMU
PERTINENZE
Sono pertinenze «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra
cosa» (art. 817, c.c.).
Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono quelle classificate «nella categorie
catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle
categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo».
N.B. La pertinenza che risulta iscritta in catasto unitamente all’abitazione principale deve
comunque essere considerata nel limite massimo delle tre pertinenze agevolabili.
Pertinenze
(un’unità per ogni tipologia)
C/2
(magazzini e locali di deposito)
C/6
(stalle, scuderie, rimesse, autorimesse,..)
C/7
(tettoie)

IMU
PERTINENZE
ESEMPIO 1
Un contribuente possiede un posto auto (autorimessa) che ai fini catastali risulta iscritto
congiuntamente all’abitazione principale. Possiede inoltre un altro posto auto (autorimessa)
accatastato autonomamente con categoria catastale C/6.
Il possesso del posto auto accatastato congiuntamente all’abitazione principale fa perdere
l’agevolazione su quello accatastato autonomamente che pertanto sconterà l’IMU con
applicazione dell’aliquota ordinaria.
ESEMPIO 2
Un contribuente possiede una cantina che ai fini catastali risulta iscritto congiuntamente
all’abitazione principale. Possiede inoltre un posto auto (autorimessa) accatastato
autonomamente con categoria catastale C/6 e un magazzino accatastato C/2.
Potrà considerare esente il posto auto (accatastato con categoria catastale C/6) mentre il
magazzino sconterà l’aliquota ordinaria in quanto la cantina iscritta congiuntamente
all’abitazione principale funge da primo immobile «potenzialmente» C/2 (e quindi esente).

IMU
BASE IMPONIBILE
Le rendite da considerare al fine della determinazione del valore dei fabbricati, sono quelle in
vigore per l’anno 1996, aumentate del 5%.
Gruppo
catastale A
(esclusa
A/10) e
categorie C/2,
C/6 e C/7
Base imponibile
IMU fabbricati
Gruppo
catastale B e
categorie C/3,
C/4 e C/5
Categorie
catastali
A/10 e D/5
Categoria
catastale
C/1
Gruppo
catastale D
(esclusa D/5)
Rendita
catastale
X 1,05 x 160
Rendita
catastale
X 1,05 x 140
Rendita
catastale
X 1,05 x 80
Rendita
catastale
X 1,05 x 55
Rendita
catastale
X 1,05 x 65

IMU
IMPOSTA: ALIQUOTE E
VERSAMENTO
Le aliquote di base sono pari allo 0,4% (abitazione principale di lusso e relative pertinenze) e
0,76% (nella generalità dei casi) con possibilità per i Comuni di variarle, in aumento o in
diminuzione:
• di 0,2 punti percentuali, nel caso di aliquota ridotta;
• di 0,3 punti percentuali, nel caso di aliquota ordinaria.
Modalità di versamento
• Per il versamento dell’acconto (16 giugno), si applicano le aliquote previste per i dodici
mesi dell’anno precedente;
• Per il versamento del saldo (16 dicembre), il comune ha la possibilità di variare le
aliquote/detrazioni entro il 28 ottobre di ciascun anno d’imposta. In caso di mancata
pubblicazione della delibera entro tale data si applicano le aliquote e detrazioni adottate per
l’anno precedente.
Base
imponibile
Aliquota Imposta
dovuta
X =

IMU
VENDITA ABITAZIONE A
DISPOSIZIONE NEL SECONDO
SEMESTRE

IMU
SEMESTRE

IMPOSTE SUI SERVIZI PUBBLICI RESI AI
PROPRIETARI DI IMMOBILI (TASI)

TASI
SOGGETTI ATTIVI
Il soggetto attivo TASI è rappresentato dal Comune Competente.
Nel caso di immobile sito sul territorio di più comuni il contribuente deve calcolare l’imposta
dovuta considerando la quota di superficie che ricade sul territorio di ciascun comune.
ESEMPIO Nel caso di terreno la cui superficie risulta al 30% nel territorio del comune Alfa ed al
70% nel territorio del comune Beta, la TASI sarà calcolata rapportando la superficie alla citata
proporzione ed applicando le relative aliquote deliberate.

TASI
POTESTÀ REGOLAMENTARE
I Comuni possono regolamentare:
• la disciplina delle riduzioni, che tengono conto della capacità contributiva della famiglia,
anche attraverso l’applicazione dell’ISEE;
• L’individuazione dei servizi indivisibili e l’indicazione analitica per ciascuno di tali
servizi, dei relativi costi alla cui copertura la TASI è diretta.

TASI
SOGGETTI PASSIVI
Sono soggetti a TASI coloro che possiedono o detengono degli immobili di cui al comma 669,
art. 1 Legge n 147/2013.
• enfiteusi
• uso
• ususfrutto
• abitazione
• superficie
DIRITTI CHE PRESUPPONGONO
ASSOGGETTAMENTO ALLA TASI
Proprietà
• Locazione
• Locazione
finanziaria
(leasing)
• comodato
Diritti di
godimento
Reali Personali

TASI
SOGGETTI PASSIVI
IMMOBILE DETENUTO DA SOGGETTO DIVERSO DAL PROPRIETARIO/TITOLARE DI
DIRITTO REALE
TASI
è a carico sia del possessore
che del detentore
Non c’è solidarietà fra possessore e
detentore (le obbligazioni tributarie sono
autonome)
La percentuale dovuta dal detentore è
decisa dal Comune (deve comunque
essere compresa tra il 10 e il 30%). Se
non decisa è pari al 10%.

TASI
SOGGETTI PASSIVI
• La TASI è dovuta dal proprietario oppure, se sugli immobili insiste un diritto reale di
godimento a favore di terzi, dal titolare di detto diritto reale;
• Nell’ipotesi di esistenza di diritti personali di godimento (locazione e comodato) la
soggettività passiva TASI è in capo al:
• Inquilino o comodatario, nella misura deliberata dal Comune competente, compresa
tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessiva;
• Proprietario, per la quota rimanente (compresa tra il 70% e il 90% dell’imposta
complessiva).
• Nei casi in cui l’immobile non di lusso costituisca abitazione principale per il detentore, la
TASI è dovuta soltanto dal proprietario, nella percentuale fissata dal comune ovvero nella
misura del 90% se il regolamento/delibera comunale non disciplina tale aspetto.
• Nel caso della locazione finanziaria, il soggetto passivo della TASI è il locatario; l’imposta è
dovuta a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto.

TASI
BASE IMPONIBILE
Le rendite da considerare al fine della determinazione del valore dei fabbricati, sono quelle in
vigore per l’anno 1996, aumentate del 5%.
Gruppo
catastale A
(esclusa
A/10) e
categorie C/2,
C/6 e C/7
Base imponibile
TASI fabbricati
Gruppo
catastale B e
categorie C/3,
C/4 e C/5
Categorie
catastali
A/10 e D/5
Categoria
catastale
C/1
Gruppo
catastale D
(esclusa D/5)
Rendita
catastale
X 1,05 x 160
Rendita
catastale
X 1,05 x 140
Rendita
catastale
X 1,05 x 80
Rendita
catastale
X 1,05 x 55
Rendita
catastale
X 1,05 x 65

TASI
IMPOSTA: ALIQUOTE E
DETRAZIONI
Le aliquote di base sono pari allo 0,1% con possibilità per i Comuni di modificarle, aumentandole
fino allo 0,25% o diminuendole fino all’azzeramento. I c.d. beni merce (costruiti e destinati alla
vendita) l’aliquota è pari al 0,1%.
Il comune deve determinare l’aliquota TASI in modo tale che la somma tra la stessa e l’aliquota
IMU non superi l’aliquota IMU massima statale prevista al 31 dicembre 2013 pari a:
• 0,6% per l’abitazione principale;
• 1,06% per gli altri immobili;
• 0,2% per i fabbricati rurali strumentali.
La norma istitutiva della TASI, a differenza dell’IMU,
• Non prevede una detrazione base;
• Non specifica in quale misura e per quali tipologie di immobili i comuni possono deliberare
riduzioni o detrazioni.
L’ente locale ha quindi la massima autonomia nel determinare riduzioni d’imposta, nel
rispetto dell’equilibrio di bilancio.
Base imponibile x
aliquota
(eventuale
detrazione)
Mesi di
possess
o
X =X
Percentu
ale
di
possesso
Numero
detentori
/
Determinazio
ne
TASI

TASI
IMPOSTA: MODALITÀ DI
VERSAMENTO
• Per il versamento dell’acconto (16 giugno), si applicano le aliquote previste per i dodici
mesi dell’anno precedente;
• Per il versamento del saldo (16 dicembre), il comune ha la possibilità di variare le
aliquote/detrazioni entro il 28 ottobre di ciascun anno d’imposta. In caso di mancata
pubblicazione della delibera entro tale data si applicano le aliquote e detrazioni adottate per
l’anno precedente.
• È consentito il pagamento della TASI in un’unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun
anno.

TASI
IMMOBILE A DISPOSIZIONE

TASI

IMPOSTE SUL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI A
TITOLO ONEROSO
(IVA, REGISTRO, IPOTECARIA, CATASTALE)

IMPOSTE SUL TRASFERIMENTO DEGLI
IMMOBILI - IVA
QUADRO GENERALE
Tabella A, parti II e III, allegata al D.P.R, n. 633/72
Dalle caratteristiche
dell’immobile
(lusso, non lusso,
abitazione, rurale)
Aliquota IVA applicabile
dipende:
del cedente
dell’acquirente
(privato in possesso o
meno dei requisiti
prima casa)

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI CASE DI
ABITAZIONE
Si considera abitazione il fabbricato:
• idoneo ad accogliere un nucleo familiare;
• per le sue caratteristiche strutturali è destinato ad essere utilizzato per il soddisfacimento
delle esigenze abitative dell’acquirente.
ABITAZIONE ALIQUOTA IVA
Di lusso
(A/1, A/8 e A/9)
• 22%
Non di lusso • 10%
• 4%, se l’acquirente è in possesso dei requisiti
soggettivi previsti per la «prima casa»

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI CASE DI
ABITAZIONE
ALIQUOTA IVA 10%
ALIQUOTA IVA 4%
Abitazione
• Non di lusso
• Ultimata o meno, deve però permanere l’originaria
destinazione Aliquota IVA 10%
Soggetto cedente
• chiunque
Abitazione
• Non di lusso
• Ultimata o meno, deve però permanere l’originaria
destinazione
Aliquota IVA 4%
Soggetto acquirente
• Privato con i requisiti di prima casa
Soggetto cedente
• chiunque

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI FABBRICATO DA
PARTE IMPRESA COSTRUTTRICE
Tupini
• Abitazioni + 50% superfici
fuori terra
• Negozi e uffici - 25%
superfici fuori terra
Cessione intero
fabbricato
Cessione
porzione
abitativa
Cessione
porzione non
abitativa
Da parte
dell’impresa
costruttrice
Da parte di
impresa non
costruttrice
Da parte di
qualsiasi impresa
Da parte
dell’impresa
costruttrice
Da parte di
impresa non
costruttrice
IVA
10%
IVA
22%
IVA
10%
IVA
10%
IVA
22%
Se A/1, A/8 o A/9
Sempre IVA 22%

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI FABBRICATO DA
PARTE IMPRESA COSTRUTTRICE
Non Tupini
Cessione intero
fabbricato
Cessione
porzione
abitativa
Cessione
porzione non
abitativa
IVA
22%
IVA
10%
IVA
22%
Se A/1, A/8 o A/9
Sempre IVA 22%

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI PERTINENZE
Acquistate insieme all’abitazione principale
(prima casa per l’acquirente); una singola unità
per categoria catastale C/2, C/6 e C/7
Aliquota IVA 4%
Acquistate insieme all’abitazione principale: unità
ulteriori
Aliquota IVA 10%
Acquistate insieme ad una abitazione non prima
casa
Aliquota IVA 10%
Acquistate con atto separato rispetto alla prima
casa acquistata con le agevolazioni (una singola
unità per categoria catastale C/2, C/6 e C/7)
Aliquota IVA 4%
Acquistate con atto separato rispetto
all’abitazione (sia prima casa – unità ulteriori –
che non acquistata con le agevolazioni)
Aliquota IVA 10% se si tratta di pertinenza
situata in edificio Tupini e ceduta da impresa
costruttrice, o di porzioni di fabbricato cedute
da imprese che lo ristrutturano
Aliquota IVA 22% se si tratta di pertinenza
situata in fabbricato non Tupini

IMMOBILI - IVA
CESSIONE DI IMMOBILI
STRUMENTALI
Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o
professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore.
Si tratta di immobili che per loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa destinazione
senza radicali trasformazioni, a condizione che siano posseduti nell’esercizio dell’impresa.
Si tratta delle unità immobiliari rientranti nei gruppi catastali A/10, B, C, D ed E.
Nel caso in cui la cessione di un immobile strumentale sia imponibile IVA, le imprese devono
applicare l’aliquota ordinaria (22%). Fanno eccezione le porzioni strumentali all’interno di un
fabbricato Tupini e quelle cedute dalle imprese che hanno effettuato interventi di ristrutturazione,
che scontano l’IVA al 10%.

IMMOBILI - IVA
ACQUISTO – RIVENDITA E
DETRAZIONE IVA
SOGGETTO
DETRAZIONE
IVA
CESSIONE
Impresa edile SI IVA
Impresa di compravendita immobiliare
NO
ESENTE ART. 10,
n. 27 - quinquies
Impresa che applica il pro rata di detraibilità IVA
SI con pro rata
ESENTE ART. 10,
n. 8 - ter
Impresa diversa dalle precedenti
NO
ESENTE ART. 10,
n. 27 - quinquies
Qualsiasi impresa che acquista e cede un immobile
non abitativo
NO
ESENTE ART. 10,
n. 27 - quinquies
Rif. DPR 633/72, art. 19-bis1, lett i)

IMMOBILI - IVA
REVERSE CHARGE IN EDILIZIA
Il reverse charge è applicabile:
• Alle prestazioni di servizi rese in subappalto;
• Alle prestazioni di servizi di demolizione, di installazione impianti e completamento relative
ad edifici.
Il meccanismo del reverse charge consiste nel rovesciamento dell’obbligo di applicazione
dell’IVA che, in deroga ai principi generali relativi alla soggettività passiva d’imposta, è posto in
capo al concessionario/committente (se soggetto passivo IVA) anziché al cedente/prestatore.
N.B. L’applicazione del reverse charge comporta che debitore dell’imposta sia il
cessionario/committente, e non più il cedente/prestatore; di conseguenza, il
cedente/prestatore non addebita l’IVA in fattura, la quale verrà:
• Integrata dal cessionario/committente con indicazione dell’aliquota e della relativa
imposta;
• Annotata dal medesimo cessionario/committente sia nel registro delle fatture emesse, sia
nel registro degli acquisti
Il cedente/prestatore emetterà fattura senza IVA, indicando la norma di riferimento:
«operazione soggetta a reverse charge ex art. 17, comma 6, D.P.R. n. 633/72».

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
PREMESSA (1)
Per individuare la territorialità IVA delle prestazioni di servizi assume
rilevanza l’identificazione del bene oggetto della prestazione quale bene
mobile o bene immobile.
Infatti, ai fini della territorialità IVA, per le prestazioni di servizi relativi a:
• beni mobili (rese a soggetti passivi IVA) rileva lo Stato del committente;
• beni immobili, rileva il luogo di ubicazione dell’immobile.
Deroga alla regola generale contenuta nell’art. 7-ter, DPR n. 633/72: le
prestazioni di servizi relativi a beni immobili sono considerate effettuate in
Italia ai sensi dell’art. 7-quater, lett. a) quando l’immobile è ivi situato

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
PREMESSA (2)
La disposizione sulla territorialità IVA per le prestazioni di servizi opera a
prescindere dalla “qualità” del committente / cliente (soggetto passivo,
privato, italiano, comunitario, extracomunitario).
Se l’immobile è situato all’estero la prestazione non rileva ai fini IVA in
Italia. Sarà onere del soggetto interessato verificare la modalità di
assolvimento dell’imposta vigente nello Stato in cui l’immobile è situato.
N.B. Per le prestazioni in esame rese / ricevute a / da operatori UE non sussiste
l’obbligo di presentazione dei modelli Intra.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
DEFINIZIONE DI «BENE IMMOBILE»
(1)
Art. 13-ter Regolamento UE 15.3.2011, n. 282/2011
(introdotto da Regolamento UE 7.10.2013, n. 1042/2013)
DEFINIZIONE DI BENE IMMOBILE
a) una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire
diritti di proprietà e il possesso;
b) qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il
livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
c) qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di
un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte,
finestre, tetti, scale e ascensori;
d) qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un
fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il
fabbricato o l’edificio.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(2)
PARTE SPECIFICA DEL SUOLO
• Il “suolo” va inteso “ogni cosa che si trovi sulla sua superficie o sotto di
esso, vale a dire nel sottosuolo”;
• Il “suolo” comprende “ogni appezzamento di terreno, inclusa la parte di terra
coperta dall’acqua”;
• Merita sottolineare che “non per forza ogni cosa che si trovi semplicemente
sul suolo sarà considerata «immobile»”. È richiesto che “i beni devono
anche essere fissati, incorporati o radicati nel terreno”.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(3)
FABBRICATO / EDIFICIO ERETTO SUL SUOLO
• Fabbricato: struttura (eretta dall’uomo) con un tetto e dei muri, come una
casa o una fabbrica;
• Edificio: ha un significato più ampio e comprende altre strutture (erette
dall’uomo) che non si considerano generalmente come fabbricati (ad
esempio, opere di ingegneria civile, quali strade, ponti, aerodromi, porti,
dighe, condotte del gas, impianti idrici e fognari, nonché impianti industriali
quali centrali elettriche, turbine eoliche, raffinerie).

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(4)
PARTE “INTEGRANTE” DI UN FABBRICATO / EDIFICIO
Devono essere considerati parte integrante di un fabbricato / edificio tutti quelli
elementi installati senza i quali il fabbricato / edificio, in funzione della propria
natura (utilizzo e destinazione), risulterebbe incompleto.
Ad esempio, in caso di un fabbricato utilizzato come alloggio, le porte e le
finestre ivi installate vanno considerate come parte integrante del fabbricato,
poiché tali elementi sono necessari affinché il fabbricato sia considerato un
alloggio. Diversamente, tali elementi non saranno considerati necessari in un
deposito / in una fabbrica / in centrali / ponti / gallerie.
Vanno considerati beni immobili quegli elementi che se rimossi, la natura del
fabbricato / edificio risulterebbe mutata in modo tale da inficiarne l’utilizzo per la
funzione per cui è stato progettato.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(5)
ELEMENTI, APPARECCHI O CONGEGNI INSTALLATI SU IMMOBILI
Va considerato bene immobile “qualsiasi elemento che altrimenti sarebbe un
bene mobile, unicamente in virtù del fatto di essere installato in modo
permanente in un fabbricato o in un edificio in modo da non poter essere
rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio”.
Installato in modo permanente: installati per assolvere ad uno scopo
specifico in un fabbricato / edificio e che debbano durare o rimanere invariati.
Ciò che rileva è la sua permanenza e se possa essere rimosso senza
distruggere o alterare il fabbricato / edificio in cui è installato.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
SERVIZI RELATIVI A BENI IMMOBILI
(1)
Art. 31-bis Regolamento UE 15.3.2011, n. 282/2011
(introdotto da Regolamento UE 7.10.2013, n. 1042/2013)
a) derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è
essenziale e indispensabile per la sua prestazione (locazione di un fabbricato o ottenimento
del diritto di pesca in un territorio delimitato);
b) erogati / destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di
tale bene: il bene immobile è quindi l’oggetto su cui verte il servizio erogato (ad
esempio, riparazione di un fabbricato).
N.B. È sufficiente soddisfare i requisiti di una sola di tali previsioni affinché il servizio sia
compreso fra quelli “relativi a un bene immobile”.

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(2)
ELENCO DEI SERVIZI RELATIVI A BENI IMMOBILI (PAR. 2, ART. 31-BIS)
Elaborazione di planimetrie Locazione
Servizi di sorveglianza o sicurezza
Prestazione di alloggio nel settore alberghiero o in settori con
funzione analoga
Edificazione di un fabbricato sul suolo Cessione o trasferimento di diritti
Edificazione di strutture permanenti sul suolo Lavori di manutenzione, ristrutturazione e restauro
Opere agricole
Lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione di
strutture permanenti
Rilevamento e valutazione del rischio e dell’integrità di beni
immobili
Installazione o montaggio di macchinari
Valutazione di beni immobili
Lavori di manutenzione e riparazione, ispezione e controllo di
macchinari
Gestione immobiliare Attività di intermediazione
Servizi legali

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(3)
ELENCO DEI SERVIZI NON RELATIVI A BENI IMMOBILI (PAR. 3, ART. 31-BIS)
Elaborazione di planimetrie per fabbricati, o loro parti, che
non siano destinati a un particolare lotto di terreno
Messa a disposizione di stand in fiere o luoghi
d’esposizione, nonché servizi correlati atti a consentire
l’esposizione di prodotti, quali la progettazione dello stand,
il trasporto e il magazzinaggio dei prodotti, la fornitura di
macchinari, la posa di cavi, l’assicurazione e la pubblicità
Magazzinaggio di merci in un bene immobile qualora non
sia assegnata alcuna parte specifica dell’immobile ad uso
esclusivo del destinatario;
Installazione o montaggio, manutenzione e riparazione,
ispezione o controllo di macchinari o attrezzature che non
siano, o non diventino, parte di beni immobili
Prestazione di servizi pubblicitari, anche se comportano
l’uso di beni immobili;
Gestione del portafoglio di investimenti immobiliari
Intermediazione nella prestazione di alloggio nel settore
alberghiero o in settori con funzione analoga, quali campi
di vacanza o terreni attrezzati per il campeggio, qualora
l’intermediario agisca in nome e per conto di un’altra
persona
Servizi legali in materia di contratti, diversi da quelli di cui
alla lett. q) del par. 2, comprese consulenze sulle clausole
di un contratto per il trasferimento di beni immobili, o
consulenze per eseguire un siffatto contratto o
dimostrarne l’esistenza, che non siano specificamente
connessi al trasferimento di proprietà di beni immobili

TRATTAMENTO SERVIZI
IMMOBILIARI
(4)
La fattispecie che non rientra “esplicitamente” nell’ambito dell’elenco di cui al par. 2 e par. 3
dell’art. 31-bis va “valutata caso per caso” rispetto al criterio del “nesso sufficientemente
diretto” con il bene immobile di cui al par. 1 del citato art. 31-bis.
SE un servizio :
• rientra nell’elenco del par. 2 dell’art. 31-bis è applicabile la deroga prevista dall’art. 7-
quater, lett. a), DPR n. 633/72;
• rientra nell’elenco di cui al par. 3 dell’art. 31-bis NON è applicabile la deroga di cui alla
citata lett. a);
In caso di risposta negativa (il servizio non rientra né nell’elenco di cui al par. 2 né nell’elenco di
cui al par. 3) va verificato se lo stesso soddisfa il criterio del “nesso sufficientemente diretto”
(prescritto dal par. 1 dell’art. 31-bis).

IMMOBILI - REGISTRO
QUADRO GENERALE
L’imposta di registro di applica nel caso in cui la cessione dell’immobile:
• Sia posta in essere da soggetti non IVA;
• Sia un’operazione esente da IVA.
Nel caso in cui la cessione sia imponibile IVA, per il principio di alternatività tra imposta di
registro e imposta sul valore aggiunto, l’imposta di registro si applicherà in misura fissa (€
200,00).
N.B. L’imposta di registro, se applicata in misura proporzionale, in ogni caso non può essere
inferiore ad Euro 1.000,00
PRINCIPIO DI ASSORBIMENTO - In caso di imposta di registro in misura proporzionale,
inoltre, tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli
adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono:
• Esenti dall’imposta di bollo;
• Esenti dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie;
• Soggetti all’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50,00 ciascuna.

IMMOBILI - REGISTRO
QUADRO GENERALE
TIPOLOGIA DELL’ATTO IMPOSTA DI
REGISTRO
Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di immobili in genere e atti
traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la
rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione
per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi
9%
Trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione
di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le
condizioni per «prima casa»
2%
Trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative
pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli
imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione
previdenziale e assistenziale
12%
Trasferimenti nei confronti di banche e intermediari finanziari
autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, che hanno per
oggetto case di abitazione non di lusso acquisite in locazione
finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono i requisiti prima casa (dal
1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020)
1,5%

IMMOBILI - REGISTRO
IMPOSTE DI REGISTRO
ESEMPIO 1
Acquisto di un immobile avente i requisiti di prima casa
• Imposta di registro proporzionale su atto definitivo € 900,00
• Imposta di registro con adeguamento al minimo €
1.000,00
• Imposta di registro versata con acconto corrisposto in sede di preliminare €
800,00
• Imposta di registro da versare in sede di rogito (€ 1.000 - € 800) € 200,00
ESEMPIO 2
Vendita di diversi immobili a 3 diversi soggetti (Tizio, Caio e Sempronio). L’imposta di registro
proporzionale dovuta per i 3 negozi è la seguente:
• Vendita a Tizio dell’immobile A € 600,00
• Vendita a Caio dell’immobile A € 300,00
• Vendita a Sempronio dell’immobile A € 850,00
• Imposta di registro proporzionale su atto definitivo € 1.850,00
• Imposta ipocatastale dovuta € 300,00
• Imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali € 0,00

IMMOBILI - ALTRE
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
IMPOSTA IPOTECARIA - Costituiscono presupposto per l’applicazione dell’imposta ipotecaria
le formalità di:
• trascrizione
• iscrizione
• cancellazione
• annotazione
• rinnovazione
eseguite nei pubblici registri immobiliari
IMPOSTA CATASTALE - Presupposto dell’imposta catastale è il trasferimento di beni iscritti
in catasto attraverso l’esecuzione di volture catastali a seguito di cessioni, successioni,
donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali.

IMMOBILI - ALTRE
IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
Immobili
abitativi
Trasferimento
Immobili
strumentali
Imponibile
IVA
Imposta
ipotecaria
€ 200,00
Imposta catastale
€ 200,00
Non
Imponibile
IVA
Imposta
ipotecaria
€ 50,00
Imposta catastale
€ 50,00
Imposta
ipotecaria
3%
Imposta catastale
1%

IMMOBILI - ALTRE
AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA
CASA
REQUISITI OGGETTIVI
Immobile: non di lusso, quindi né A/1, né A/8, né A/9
Pertinenza: una sola per ogni categoria (C/2 – C/6 – C/7)
REQUISITI SOGGETTIVI
• Acquisto:
• Nel comune di residenza o nel comune in cui si stabilità la propria residenza, entro il
limite massimo di 18 mesi dall’acquisto;
• Nel comune dove svolge attività lavorativa, di studio, volontariato, sportiva, ricreativa;
• Nel comune dove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui si dipende, nel caso di
trasferimento all’estero per motivi di lavoro;
• Nel territorio italiano nel caso di cittadino italiano emigrato all’estero;
• Nel territorio italiano nel caso di personale delle forze armate e di polizia.
• Non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato
l’immobile da acquistare.
• Non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle stesse
agevolazioni (agevolazione se immobile ceduto entro l’anno).

IMMOBILI - ALTRE
CASA
CESSIONE/ACQUISTO
PRIMA CASA
Soggetta ad IVA Non Soggetta ad IVA
IVA 4% /
IMPOSTA DI REGISTRO € 200,00 2%
IMPOSTA IPOTECARIA € 200,00 € 50,00
IMPOSTA CATASTALE € 200,00 € 50,00

IMMOBILI - ALTRE
CASA

IMPOSTE SUL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI A
TITOLO GRATUITO (SUCCESSIONI E DONAZIONI)

SUCCESSIONI E DONAZIONI
RIFERIMENTI NORMATIVI
D.L. 3 ottobre 2006, n. 262
(Legge di conversione 24 novembre 2006)
Imposta sulle successioni e donazioni
(viene richiamata la previgente normativa
soppressa dalla legge 383/2001)

SUCCESSIONI
L’imposta sulle successioni è dovuta in caso di trasferimenti di beni e diritti per causa di morte.
Sono considerati trasferimenti anche:
• costituzione di diritti reali di godimento;
• rinuncia a diritti reali o di credito;
• costituzione di rendite o pensioni.
Soggetti interessati Aliquota Franchigia
Coniuge e parenti in linea retta 4% 1.000.000,00
Fratelli/sorelle 6% 1.000.000,00
Parenti fino al IV grado, affini in linea retta,
affini in linea collaterale fino al III grado
6%
Tutti gli altri soggetti 8%

SUCCESSIONI – BENI IMMOBILI
Se ricompresi nella successioni beni immobili, sono dovute anche le relative imposte ipotecarie
e catastali, nella seguente misura:
• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile;
• Imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile.
La base imponibile su cui calcolare le imposte ipotecarie e catastali è costituita dalla base
imponibile determinata ai fini dell’imposta di successione, anche se non dovuta.
In presenza delle condizioni per le agevolazioni prima casa, le imposte ipotecarie e catastali
sono dovute in misura fissa, anziché proporzionale (€ 200,00 l’una).
In presenza di più immobili, solo uno beneficia delle imposte in misura fissa; per gli altri immobili,
invece, sarà dovuta un imposta ipotecaria e catastale secondo le aliquote ordinarie.

SUCCESSIONI – DICHIARAZIONE
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della
successione; i soggetti obbligati alla presentazione sono:
• i chiamati all’eredità e i legatari, o loro rappresentanti legali;
• gli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell’assente;
• gli amministratori dell’eredità e i curatori delle eredità giacenti;
• gli esecutori testamentari;
• i trust.
La presentazione della dichiarazione è obbligatoria anche se l’imposta non è dovuta. Deve
comunque essere presentata:
• in presenza di immobili o diritti immobiliari;
• in presenza di attivo ereditario > € 100.000;
• in presenza di eredi diversi da coniuge e parenti in linea retta.
N.B. Nel caso in cui sia presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di
successione è necessario autoliquidare le imposte , le tasse ed i tributi speciali.

DONAZIONI E LIBERALITÀ
L’imposta sulle donazioni si applica:
• sotto forma di atto pubblico;
• in forma di scrittura privata autenticata;
• mediante scrittura privata non autenticata presentata per la registrazione.
L’imposta sulle donazioni si calcola considerando come base imponibile il valore complessivo
dei beni trasferiti al singolo beneficiario a titolo di donazione/atto di liberalità.
Per quanto riguarda le aliquote, si applicano le medesime illustrate per le successioni. Si
applicano le medesime agevolazioni per le donazioni di abitazioni prima casa.
La donazione, per la quale è richiesta la forma scritta ad sustantiam, è soggetta all’imposta di
registro in termine fisso.
La donazione è oggetto di registrazione telematica, ed è soggetta all’imposta di bollo nella
misura di:
• € 230,00, se ha per oggetto beni immobili e non comporta iscrizione nel Registro delle
imprese;
• € 300,00, se ha per oggetto beni immobili e comporta iscrizione nel Registro delle imprese;
• € 45,00, se ha per oggetto beni mobili.

IMPOSTE SULLE LOCAZIONI
(CEDOLARE SECCA, REGISTRO E BOLLO SUI
CONTRATTI DI LOCAZIONE)

CEDOLARE SECCA
D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3
CEDOLARE SECCA
Tassazione sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali
e delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione
Dagli importi percepiti andranno comunque scomputate le spese condominiali eventualmente
comprese nel canone di locazione (luce, acqua, gas, ascensore, portiere).
Base imponibile
cedolare secca
Maggior valore
tra
100% canone locazione
(senza abbattimenti
forfettari)
Rendita catastale rivalutata
del 5%

CEDOLARE SECCA
MISURA DELL’IMPOSTA
(1) Contratti relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’art. 1, comma 1, lettere a) e b),
DL 30 dicembre 1988, n.551, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal
Comitato Interministeriale per la programmazione economica (CIPE).
Il D.L. 28 marzo 2014, n.47, ha esteso la possibilità di fruire della aliquota del 10% anche ai
contrati di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza
«nei cinque anni precedenti» il 28 maggio 2014.
Imposta
sostitutiva
Sul 100% canone
Aliquota altri contratti
21%
Aliquota
contratti convenzionati (1)
10% dal 2014 al 2017
(dal 2018 tornerà al 15%)

IMPOSTA DI REGISTRO E BOLLO
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di
bollo.
IMPOSTA DI REGISTRO
L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei
Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile
sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il
calcolo dell’imposta va assunto per il 70%
IMMOBILE PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle
annualità
Fabbricati strumentali per natura
1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da
soggetti passivi Iva
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero
delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle
annualità

IMPOSTA DI REGISTRO E BOLLO
CONTRATTI PLURIENNALI
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2%
del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo
conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una
detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0,
2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera
durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene
la disdetta anticipata del contratto.
IMPOSTA DI BOLLO
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del
contratto e, comunque, ogni 100 righe.

DOTT. ANDREA PADOAN
padoan@studiopadoan.com
PADOVA
Viale dell’Industria n.23
35129 Padova (PD)
T. +39 049 2700769
BOLOGNA
Piazza A. Capitini n.3
40133 Bologna (BO)
T. +39 051 4141167

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