Properti Residensial

1. Tinjauan Pasar Properti
Perkembangan Harga Properti Residensial Triwulan II-2019
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) di pasar primer mengindikasikan kenaikan harga
properti residensial pada triwulan II-2019 melambat dibandingkan triwulan sebelumnya. Hal ini
tercermin dari kenaikan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR), secara triwulan pada triwulan
II-2019 sebesar 0,20% (qtq), lebih rendah dibandingkan 0,49% (qtq) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 1). Terjadi kenaikan harga properti residensial pada triwulan II-2019 terutama disebabkan
oleh adanya kenaikan harga bahan bangunan dan kenaikan upah pekerja bangunan.
Secara triwulanan, melambatnya kenaikan harga properti residensial terjadi pada semua tipe
rumah. Pada triwulan II-2019, kenaikan harga rumah tipe kecil melambat dari 0,72% (qtq) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,37% (qtq), kemudian pada rumah tipe menengah melambat dari
0,60% (qtq) menjadi 0,18% (qtq), dan pada rumah tipe besar melambat dari0,20% (qtq)
menjadi 0,03% (qtq). Berdasarkan wilayah, melambatnya kenaikan harga properti residensial
terjadi pada sebagian besar kota dan penurunan herga terjadi di Kota Batam (-3,01%, qtq) dan
Bandar Lampung (-0,01%, qtq).
Grafik 1. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)

2. Grafik 2. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Rumah Tipe Kecil
Grafik 3. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Rumah Tipe Menengah

3. Grafik 4. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Rumah Tipe Besar
Secara tahunan, kenaikan harga properti residensial juga melambat dari 2,40% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 1,47% (yoy). Perlambatan kenaikan harga rumah properti
residensial terjadi pada semua tipe rumah. Kenaikan harga rumah tipe kecil melambat dari
3,18% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 2,18% (yoy) pada triwulan II-2019, kemudian
pada rumah tipe menengah melambat dari 1,82% (yoy), dan pada rumah tipe besar melambat
dari 2,26% (yoy) menjadi 0,92% (yoy). Sementara berdasarkan wilayah, kenaikan harga properti
residensial tertinggi terjadi di Kota Medan (3,77%, yoy), diikuti oleh Banjarmasin (3,11%, yoy).
Pada triwulan II-2019, melambatnya kenaikan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) secara
triwulan sejalan dengan perlambatan kenaikan biaya yang dikeluarkan oleh rumah tangga untuk
tempat tinggal. Hal ini tercermin dari kenaikan Indeks Harga Konsumen (IHK) sub kelompok
biaya tempat tinggal sebesar 0,18% (qtq), lebih rendah dari 1,13% (qtq) pada triwulan
sebelumnya.
Grafik 5. Perkembangan IHPR dan IHK Sub Kelompok Biaya Tempat Tinggal (%, qtq)

4. Penjualan Properti Residensial Triwulan II-2019
Hasil survey menunjukkan bahwa penjualan properti residensial pada triwulan II-2019 secara
triwulan terkontraksi sebesar -15,90% (qtq), lebih rendah dibandingkan 23,77% (qtq) pada
triwulan sebelumnya maupun dengan -0,018% (qtq) pada periode yang sama tahun sebelumnya
(Grafik 6). Menurunnya penjualan pada triwulan II-2019 disebabkan oleh penurunan penjualan
pada rumah tipe kecil (-23,48%), dan rumah tipe menengah (-12,88%), sedangkan penjualan
rumah tipe besar menguat dari 24,56% (qtq) menjadi 33,08% (qtq).
Berdasarkan hasil survey, sebagian responden menyatakan bahwa beberapa faktor utama yang
menghambat pertumbuhan penjualan properti residensial pada triwulan II-2019 adalah
melemahnya daya beli, suku bunga KPR yang cukup tinggi, tingginya harga rumah, dan
permasalahan perijinan/birokrasi dalam pengembangan lahan. Berdasarkan data laporan bulanan
Bank Umum, rata-rata suku bunga KPR pada triwulan II-2019 (Juni 2019) sebesar 9,43%, lebih
rendah dibandingkan 9,53% pada triwulan I-2019 (Maret 2019). Secara regional, suku bunga
KPR tertinggi terjadi di Provinsi Kalimantan Selatan (14,75%) dan tersendah di Yogyakarta
(8,39%) (Grafik 8). Sementara berdasarkan kelompok bank, suku bunga KPR tertinggi di Bank
Pembangunan Daerah (BPD) sebesar 11,86% dan terendah di Bank Asing dan Campuran sebesar
(7,05%) (Grafik 9).
Grafik 6. Pertumbuhan Triwulanan Penjualan Rumah (%, qtq)

5. Grafik 7. Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah (%, yoy)
Grafik 8. Rata-rata Suku Bunga KPR Berdasarkan Lokasi Proyek (%, per tahun)

6. Grafik 9. Rata-rata Suku Bunga KPR Per Kelompok Bank
Perkiraan Harga Properti Residensial Triwulan III – 2019
Secara triwulan,kenaikan harga property residensial pada triwulan III-2019 diperkirakan kembali
menguat, terindikasi dari kenaikan IHPR triwulan III-2019 sebesar 0,76% (qtq), leboh inggi
dibandingkan triwulan sebelumnya. Kenaikan tersebut disebabkan oleh meningkatnya kenaikan
harga rumah yang terjadi pada seluruh tipe rumah, tertinggi pada rumah tipe kecil yang
meningkat dari 0,37% (qtq) menjadi 1,74% (qtq).
Sementara scara tahunan, kenaikan harga property residensial pada triwulan III-2019 juga
diperkirakan menguat dari 1,47% (yoy) pada triwulan III-2019 menjadi 1,82% (yoy).
Perlambatan kenaikan harga secara tahunan terjadi pada seluruh tipe rumah, terutama rumah
tipe kecil yang mengalami kenaikan dari 2,18% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 3,26%
(yoy). Berdasarkan wilayah, kenaikan harga rumah tertinggi diperkirakan terjadi di Kota Medan
(4,13%, yoy) (Grafik 10)
Grafik 10. Perkiraan Kenaikan Harga Properti Residensial Triwulan III-2019 Secara Tahunan
per Wilayah (%, yoy)

7. Pembiayaan Properti Residensial
Dana internal perusahaan masih menjadi sumber utama bagi pengembang dalam pembangunan
property residensial. Pada triwulan III-2019, rata-rata penggunaan dana internal pengembang
untuk pembangun property residensial sebesar 60,57%, kemudian dari pinjaman perbankan
sebesar 27,54% dan pembayaran dari konsumen sebesar 9,80%. Berdasarkan komposisi dana
internal, porsi terbesar dari laba ditahan (58,9%) dan modal disetor (37,0%) (Grafik 11).
Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas KPR tetap menjadi sumber pembiayaan utama bagi
konsumen dalam melakukan pembelian property residensial. Hasil survey mengindikasikan bahwa
sebagian besar konsumen (74,32%) menggunakan fasilitas KPR untuk membeli property
residensial, kemudian 19,05% dengan tunai bertahap dan 6,64% tunai (Garfik 12).
Grafik 11. Sumber Pembiayaan Pengembang Properti Residensial (% Terhadap Modal
Perusahaan)
Grafik 12. Sumber Pembiayaan Konsumen Membeli Properti Residensial (% Konsumen Pembeli
Properti Residensial)

8. Sejalan dengan penurunan penjualan rumah di pasar primer, pertumbuhan penyaluran KPR dan
KPA pada triwulan II-2019 melambat dari 4,02% (qtq) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,70%
(qtq), dan secara tahunan melambat dari 15,67% (yoy) menjadi 12,79% (yoy). Selain itu,
pencairan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada triwulan II-2019 sebesar
Rp1,688 trilyun, lebih rendah dari Rp2,664 trilyun pada triwulan I-2019. Secara akumulasi,
penyaluran FLPP pada semester I-2019 mencapai Rp4,352 trilyun, atau 61,3% dari target FLPP
2019 sebesar Rp7,1 trilyun.
Grafik 13 dan Grafik 14. Pertumbuhan KPR & KPA dan Pertumbuhan FLPP