1. Zorgvastgoed op weg naar volwassenheid
De zorgsector maakt op dit moment veel ontwikkelingen door. De sector staat op vrijwel alle politieke
agenda’s voor de landelijke verkiezingen van 2010. Feitelijk komt het erop neer dat bij elke
verandering in politieke wind ook de spelregels wijzigen. En dat gebeurt tijdens “het spelen van het
spel”. Dat eist veel van het strategisch beleid van de zorginstellingen maar ook van het te voeren
vastgoedbeleid. Hoe we in de toekomst omgaan met zorgvastgoed zal er dan ook anders uitzien dan
vandaag. Dit is geen verassing. Maar wat ligt er zoal ten grondslag aan deze wijzigingen en hoe gaat
het er dan uitzien. Dat blijft natuurlijk koffiedik kijken. Een aantal aspecten zullen we in dit artikel
belichten. Eerst gaan we in op een aantal trends, actualiteiten en enkele problemen. Daarna
bespreken we mogelijke oplossingen en gaan we in op onze verwachtingen voor de komende periode.
Eerst lichten we een essentieel onderscheid binnen de zorg toe. Globaal worden er twee categorieën
onderscheiden binnen de zorgsector namelijk “Cure” en “Care”. Hierbij is Cure voornamelijk gericht op
het behandelen en genezen van cliënten en richt Care zich op het verplegen en verzorgen van
cliënten.
Trend 1: Ouderen worden steeds ouder
Meest opvallend is dat we met z’n allen steeds ouder worden. Dat komt door twee effecten. Enerzijds
de vergrijzing van de babyboomers en anderzijds neemt de levensverwachting steeds verder toe. Ook
worden we pas op latere leeftijd “oud”. Ter illustratie: iemand die 25 jaar terug 75 was had een heel
ander levenspatroon dan de hedendaagse 75-er. Die laatste 75-er is in vergelijking erg vitaal,
levenslustig en actief op allerlei vlakken. Hierbij kan gedacht worden aan reizen maar ook aan
toename van het internetgebruik en social communities zoals Facebook.
Trend 2: Zorgconsument eist meer van zorgaanbieder
De zorgconsument wordt steeds mondiger. Hij is kritisch en hij is zich bewust van de keuzevrijheid die
hij heeft. Hij bepaalt graag zelf naar welk ziekenhuis hij gaat en maakt dan afwegingen voor
bijvoorbeeld bepaalde specialisten, reisafstand, wachttijden, openingstijden en kosten. Dan hebben
we het over Cure.
Als we het hebben over Care, dan zien we dat de zorgconsument in toenemende mate op latere
leeftijd pas verzorgd wil worden. Men blijft langer zelfstandig wonen soms in een woning met een
zogenaamd levensloopbestendig karakter. Er is ook een verschil tussen de rijkere klassen en de
daaronder gelegen categorieën. Er zijn landelijk gelegen monumentale seniorencomplexen met
bijzondere en luxe voorzieningen zoals een pianoconcert op zondagochtend. De spreekwoordelijke
bingo avond op woensdag is hier uit den boze.
Trend 3: Aanpassing van overheidsbeleid
Al sinds jaar en dag staat de zorgsector centraal op de politieke agenda. En dat maakt het allemaal
niet gemakkelijker. Om de marktwerking binnen de zorg een impuls te geven heeft de overheid een
aantal jaren geleden de stap gezet van aanbodgerichte zorg naar vraaggerichte zorg. De
kapitaallastenvergoeding – dit is het bedrag dat een zorginstelling aan vastgoed mag uitgeven – is
hiermee afhankelijk geworden van het aantal cliënten dat door een zorginstelling wordt behandeld of
verpleegd.
Maar dat gaat zelfs nog een stap verder. Zelfs de aard en zwaarte van klachten van de cliënt zijn
bepalend voor deze kapitaallasten.
Dan kunnen we gelijk de stap maken naar de marktwaarde van het vastgoed. Die is gerelateerd aan
deze kapitaallasten en daarmee ook aan de geboden zorg. En andersom geredeneerd: Geen cliënten
betekent geen inkomsten en impliceert daarmee ook een reductie van de marktwaarde van het
vastgoed. Men zou daarmee een vergelijking kunnen maken naar de hotelwereld. Immers, daar geldt
ook dat indien een kamer niet bezet is, dat direct invloed heeft op de marktwaarde van het vastgoed.
Alleen is men in die bedrijfstak niet afhankelijk van kapitaallasten die door de overheid bepaald
worden.

2. Trend 4: Gebouwen worden ook steeds ouder
Veel gebouwen in de zorgsector zijn gebouwd in de zestiger en zeventiger jaren van de vorige eeuw.
Dat geldt zowel voor verzorgings- en verpleeghuizen, maar ook voor een aantal ziekenhuizen en GGZ
instellingen. Hier ligt voor de zorgpartijen een kans. Als er toch vervangen moet worden, dan maar
gelijk helemaal ‘state of the art’. Maar voordat daadwerkelijk overgegaan wordt tot sloop en
nieuwbouw gaan er vaak vele jaren voorbij. Dat hangt overigens samen met de vaststelling van de
kapitaallasten en het opbouwen van reserveringen voor nieuwbouw door de instelling zelf. Dat was in
het verleden niet nodig. Het ontbreken van historische opgebouwde reserveringen maakt toekomstige
vervanging en nieuwbouw soms zelfs onmogelijk.
Na de beschrijving van deze trends kunnen we een overstap maken naar vastgoedvraagstukken
binnen de zorgsector. Het vastgoedbeleid van een zorginstelling is zoals in elke onderneming een
afgeleide van het strategisch beleid. Dat vereist een goede afstemming tussen beide beleidsstukken.
In de praktijk blijkt dat vaak niet het geval. Daar zit een belangrijk struikelblok. Relatief eenvoudige
vragen zijn al moeilijk te beantwoorden. Voorbeelden zijn:
o Welke objecten bezitten we allemaal? En zijn die dan ook volledig ons eigendom?
o Wat is de marktwaarde van deze vastgoedportefeuille?
o Welke huurovereenkomsten zijn er gesloten (verhuur aan derden en huur van derden)?
o Welke bepalingen zijn hierin opgenomen.
o Welke huurprijzen zijn er afgesproken en zijn die wel marktconform?
o Bestaat er een helder inzicht in de onderhouds en servicecontracten voor de gebouwen?
In het verleden was het antwoord minder belangrijk. Een zorginstelling kon een goed onderbouwd
verzoek indienen bij de overheid kreeg vaak extra geld. Als deze vragen over de status per vandaag
moeilijk te beantwoorden zijn, is het uitstippelen van een juist vastgoedbeleid voor de toekomst
eveneens een stuk complexer.
Daarom is het voor veel zorginstellingen van belang dat men naar het vastgoed leert te kijken door
een meer commerciële bril. Dat vereist inschakeling van de juiste vastgoeddeskundigen in het
begintraject bij de inventarisatie en vervolgens bij het opstellen en bepalen van het vastgoedbeleid.
Veel zorginstelling zijn zich hier steeds meer van bewust. Het is echter vaak nog een ondergeschoven
kind dat net als de markt voor zorgvastgoed op weg is naar volwassenheid. De interesse vanuit de
professionele vastgoedwereld is in ieder geval ook gewekt, getuige het “Zorgvastgoedplein” op de
grootste nationale vastgoedbeurs Provada begin juni 2010.
Gepubliceerd in: De Ondernemer regio Zeeland
Gepubliceerd op: 19 juni 2010
A4 Vastgoed Advies
Frank van den Berg
06-431 00 858