Real Estate - Il punto di Massimo Caputi sul mercato immobiliare italiano

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Dal suo blog, MAssimo Caputi fa il punto sul mercato immobiliare italiano: per prima cosa si deve riportare il Paese nel radar degli Investitori Immobiliari Istituzionali Esteri.

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  • 1. Il Punto del RE di Massimo CaputiPerchè il mercato immobiliare italiano puòscendere ancora.Negli ultimi mesi mi capita di essere interpellato spesso da Investitorie giornalisti stranieri che mi chiedono cosa pensi del mercatoimmobiliare italiano nei prossimi tre anni.Nel rilasciare un giudizio, non si deve mai confondere la propriasperanza con la previsione analitica: e’ bene essere molto razionalinell’analisi di contesto generale e di settore; la conclusione e’ che ilmercato immobiliare italiano corporate e retail possa ancora scenderemolto.In primis l’Italia e’ fuori dal radar degli investitori esteri: in teoriail nostro Paese rappresenterebbe il 2% del mercato mondiale per gliinvestitori istituzionali esteri (Europa 15%), ma questa percentuale dipresenza e’ lontanissima; piu’ che il contesto politico incerto, comespesso si evoca, la fuga degli stranieri dal mattone italiano e’provocata dall’introduzione nel 2010 e 2011 di norme illogiche, peraltroretroattive, che hanno provocato una pesante sfiducia verso “la certezzadel diritto fiscale” del Paese; e’ stato un gravissimo errore introdurrein un momento di crisi generale dell’economia vincoli e tassazioni indanno degli investitori esteri presenti in Italia; peraltro la baseimpositiva recuperata e’ infinitesima rispetto al “danno Paese”. Oggi lafrittata e’ fatta e speriamo che il prossimo Governo abbia lasensibilita’ di metterci rimedio.
  • 2. Il mercato degli uffici e’ soggetto ad un’epocale rivoluzione:restrizione drastica di spazi per addetto, ricerca di edifici con elevataefficienza energetica, necessita’ di trasporto pubblico in adiacenza aicomplessi, costi allineati a quelli di aree piu’ competitive. Milano,per esempio, ha un elevato eccesso di offerta a tendere, con ladifficolta’ di effettuare investimenti per revamping dei vecchi complessie i nuovi complessi che faticano a trovare inquilini affidabili. Ilprezzo nei prossimi anni lo faranno gli utilizzatori e la proprieta’.Il mercato delle residenze in Italia ha limiti enormi: non e’ oggetto diinteresse degli investitori istituzionali e oltre l’80% delle famiglieitaliane possiede un’abitazione. L’investimento residenziale e’ statovisto in Italia sempre in ottica speculativa e non di investimentostabile: la logica e’ stata sempre di attendere una continua rivoluzionedel bene. Oggi non e’ piu’ così: gli appartamenti non salgono di prezzo(anzi scendono), gli affitti sono risibili e falcidiati dalle tasse, imuti hanno tassi elevati e sono difficili da ottenere. Le migliaia di“Vendesi” e “Affittasi” che si trovano nelle strade di Roma e Milano sonouna testimonianza del mercato reale.Ma esiste un altro elemento di rischio per il mercato : la presenza neiprossimi anni di “grandi venditori”. Le Banche, gli Enti Locali eTerritoriali, lo Stato (in teoria, ma ne parleremo unaltra volta)saranno costretti a cedere patrimoni immobiliari in condizioni di fortetensione; devono anche trovare chi compra… A meno che non si pensi che laCassa Depositi e Risparmi possa diventare la piu’ grande immobiliareeuropea.Davanti a questo quadro esistono certo ricette che possono mitigare loscenario negativo, ma ci vuole volonta’, lucidita’, conoscenza deimercati internazionali. Tanto per iniziare e’ giustissima la propostadel Presidente di Assoimmobiliare, Aldo Mazzocco, che il nuovo Governopreveda un Viceministro per l’immobiliare; e’ un settore vitale perl’economia e gli investimenti del Paese, le cui competenze sono sparsetra Finanze, Lavori Pubblici, Tesoro, Sviluppo Economico. Non sara’ lasoluzione a tutto, ma almeno ci sara’ un interlocutore con cui parlare eche comprenda che per prima cosa si deve riportare il Paese nel radardegli Investitori Immobiliari Istituzionali Esteri.