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Gli strumenti per la verifica delle passività ambientali, piani di caratterizzazione e progetti di bonifica. …

Gli strumenti per la verifica delle passività ambientali, piani di caratterizzazione e progetti di bonifica.
Dott. Geol. Tommaso Magro – eAmbiente s.r.l.
con consolidata esperienza nella pianificazione e realizzazione di indagini geognostiche, Piani di Caratterizzazione, pratiche di gestione di Terre e Rocce da Scavo, Due Diligence Ambientali, anche in Siti di Interesse Nazionale. Dal 2007 lavora presso eAmbiente S.r.l. nella Divisione Riqualificazione e Bonifiche di Siti Contaminati.

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  • 1. www.eambiente.it www.eenergia.info
  • 2. WORKSHOPeA DUE DILIGENCE AMBIENTALI ACCERTAMENTO DELLE PASSIVITÀ AMBIENTALI NEI CONTRATTI DI COMPRAVENDITA«GLI STRUMENTI PER LA VERIFICA DELLE PASSIVITÀ AMBIENTALI» Dott. Geol. Tommaso Magro 9 Marzo 2012 Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 3. QUADRO GENERALE LA DUE DILIGENCE COS’E’ COME QUANDO CHI VALORE AGGIUNTO Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 4. DUE DILIGENCE - DEFINIZIONI• Processo investigativo finalizzato allanalisi del valore e delle condizioni di unazienda per la quale vi siano intenzioni di acquisizione o investimento.• Attività multidisciplinare finalizzata allesatta valutazione dellimmobile e di tutte le sue caratteristiche che si articola nelle seguenti verifiche:  Legale (visure catastali, ipoteche volontarie e giudiziali, locazioni, ecc...)  Tecnico/Progettuale (abusi, condoni, sanatorie, stato delledificio, riparazioni, ecc...)  Economica/Finanziaria (tempistiche di recupero del credito, costi da anticipare, ecc...)  Ambientale (passività di suolo, sottosuolo, acque sotterranee, ma anche stato delle strutture impiantistiche, presenza di cisterne interrate, certificazioni in materia di ambiente e sicurezza conseguite prima della vendita, ecc...) Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 5. LA DUE DILIGENCE AMBIENTALE• Si prefigge l’obiettivo principale di valutare e computare eventuali oneri economici imprevisti derivanti dalla presenza di passività ambientali intese in senso lato come:  Eventuali alterazioni di suolo, sottosuolo, acque superficiali e sotterranee,  Presenza di strutture impiantistiche potenzialmente impattanti (cisterne interrate, vasche di lavaggio, depuratori, aree di stoccaggio rifiuti, ecc...).• Non può prescindere dalle normative vigenti in materia ambientale:  Una passività ambientale è tale solo in confronto a standard di qualità precisamente definiti e richiesti dalla legge,  L’identificazione di una passività ambientale deve pertanto essere effettuata secondo le metodologie già previste dalla legge.• Diventa a tutti gli effetti un dispositivo contrattuale:  La gestione tecnica (ed economica) di eventuali passività ambientali costituisce un onere economico da prevedere in fase di predisposizione del contratto di compravendita. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 6. LA DUE DILIGENCE AMBIENTALE• Tecnicamente, si può articolare nell’analisi e nello sviluppo dei seguenti aspetti:  Inquadramento storico ed individuazione delle attività industriali/commerciali svolte negli anni (INDAGINE STORICA); STORICA  Valutazione degli strumenti normativi da adottare come standard di riferimento per la valutazione dello stato ambientale dell’area in riferimento alla specifica destinazione d’uso urbanistica prevista da PRG;  Pianificazione di un adeguato intervento di indagine, calibrato sulla base delle informazioni storiche disponibili e dei dispositivi di legge vigenti;  Esecuzione dell’intervento di indagine;  Restituzione dei dati e valutazione/computazione delle eventuali passività identificate e della loro corretta gestione ai sensi della normativa vigente. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 7. MODALITA’ ESECUTIVE - INDAGINE STORICA• L’indagine storica costituisce il primo e fondamentale passo per la realizzazione di una Due Diligence Ambientale,• Va realizzata tramite sopralluoghi tecnici, interviste al personale, disamina della eventuale documentazione di certificazione ambientale, planimetrie storiche, ecc...,• E’ conveniente valutare anche i sopravvenuti Vincoli Ambientali o Paesaggistici insistenti sul sito,• In linea generale non esaustiva, temi ambientali da approfondire sono rappresentati da:  Presenza di coperture in amianto,  Presenza di cisterne interrate,  Presenza di strutture tecnologiche operanti con sostanze pericolose (vasche di lavaggio, celle galvaniche, centraline termiche, centraline elettriche, ecc...), di tali strutture è opportuno risalire anche al periodo di installazione,  Evidenza storica di eventi potenzialmente inquinanti,• Consente di calibrare i successivi interventi di indagine identificando i potenziali centri di pericolosità e le sostanze pericolose da ricercare in sede di analisi chimica. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 8. MODALITA’ ESECUTIVE - INDAGINE STORICA (SITI INESERCIZIO)• Nel caso di compravendita di siti/impianti in esercizio, ferme restando le verifiche già esercizio esposte, l’indagine storica dovrebbe comprendere anche la valutazione degli aspetti legali/autorizzatori correlati alle strutture impiantistiche presenti presso il sito,• E’ da valutare il rispetto delle prescrizioni specifiche contenute nel provvedimento di autorizzazione di ciascuna componente impiantistica quale ad esempio camini, scarichi idrici, stoccaggi, ...• In caso di ampliamenti o modifiche impiantistiche non sostanziali avvenute post autorizzazione dell’impianto è opportuno valutare la loro conformità alle medesime prescrizioni specifiche contenute nell’atto autorizzatorio.• Tali verifiche possono essere condotte con apposito audit di conformità mediante compilazione di appropriate Check List. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 9. TEMA COMPARTO VERIFICA/CONTROLLO Destinazione duso del territorio Sono disponibili informazioni sulla destinazione duso del territorio, in base al PRG vigente adottato dal Comune in cui si trova lorganizzazione? MODALITA’ ESECUTIVE - INDAGINE STORICA Destinazione duso del territorio Se sì, lattività svolta è compatibile con la classe di destinazione duso del territorio in cui è inserita? Concessione demaniale Limpianto è situato allinterno di unarea demaniale? Concessione demaniale Se si, esiste copia dellAtto di concessione demaniale per luso della zona occupata? STABILIMENTO, ATTIVITÀ, IMPIANTI Esiste copia del permesso di costruire (o concessione edilizia) rilasciato dal Comune per: Costruzione, ampliamenti, - interventi di nuova costruzione? modifiche, demolizione strutture - interventi di ristrutturazione urbanistica? Lazienda: - custodisce o conserva Gas tossici - utilizza - trasporta gas tossici riportati nellallegato al ...??? Se si, ha ottenuto lautorizzazione/licenza: - alla custodia o conservazione, Gas tossici - allutilizzo, - al trasporto dei gas tossici trattati? Prevenzione incendi: rischio E stato redatto il documento di valutazione del rischio incendio? incendio Prevenzione incendi: CPI è stato rilasciato il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) ......? Impianti Esiste copia della dichiarazione di conformità dellimpianto elettrico? Impianti Esiste copia della dichiarazione di conformità dellimpianto di messa a terra e dellimpianto di protezione contro le scariche atmosferiche?IDRICO, SCARICHI IDRICI,APPROVVIGIONAMENTO ACQUE METEORICHE Se lacqua viene approvvigionata da pozzo: Approvvigionamento idrico - è stata presentata domanda di concessione .......? - sono stati denunciati i pozzi presenti ..........? Se sono presenti scarichi di acque reflue domestiche che recapitano in corpo idrico superficiale: Scarichi idrici - è stata ottenuta lautorizzazione dal Comune competente? - vengono rispettate le disposizioni in essa contenute? Emissioni in atmosfera E presente un elenco dei punti di emissione o una planimetria da cui sia evidente lidentificazione e lorigine delle emissioni? ARIA, IMPIANTI, EMISSIONI Impianti non soggetti ad Gli impianti che generano emissioni in atmosfera rientrano fra quelli non sottoposti ad autorizzazione di cui al: autorizzazione ... Per tali impianti vengono verificati: Impianti non soggetti adpresso: Parco rispetto dei limiti Scientifico Uffici - il Tecnologico stabiliti? Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA autorizzazione E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it - lo stato dei controlli analitici? Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86 - la periodicità dei rilevamenti?
  • 10. MODALITA’ ESECUTIVE – QUADRO NORMATIVO• L’intervento di investigazione deve essere calibrato sugli standard richiesti dalla normativa vigente in materia di bonifiche, gestione rifiuti, terre da scavo, autorizzazione di impianti, ecc...• In tema di bonifiche il quadro normativo nazionale è composto da:  Dispositivi legislativi (es.: D.Lgs. 152/06 s.m.i., Delibere Regionali, ...),  Normative tecniche (es.: UNI 10802, ...),  Linee guida tecniche (es.: Protocollo Operativo Porto Marghera, ...).• Gli strumenti legislativi di settore impongono i relativi standard ambientali da raggiungere in funzione della destinazione d’uso del sito (Commerciale/Industriale o Residenziale).• Per la matrice suolo e sottosuolo gli standard di riferimento sono definiti da Tabella 1, allegato 5 alla parte IV del D.Lgs 152/2006 .• Per la matrice acque sotterranee gli standard di riferimento sono definiti da Tabella 2, allegato 5 alla parte IV del D.Lgs 152/2006 . Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 11. MODALITA’ ESECUTIVE – QUADRO NORMATIVO• L’intervento di investigazione dovrà pertanto essere realizzato secondo le modalità previste dalla legge raggiungendo un grado di approfondimento investigativo tanto più spinto quanto più «critici» sono gli esiti dell’indagine storica. storica• Al fine di non lasciare margini di incertezza sullo stato ambientale dell’area, lo stesso intervento di indagine dovrà articolarsi in tutti i dettagli tecnici previsti dalla legge in modo da non escludere dalla successiva computazione degli oneri economici, aspetti che economici la normativa definisce non conformi in relazione agli standard ambientali e alla destinazione d’uso del sito. es.: in un sito caratterizzato dalla presenza di cisterne interrate, se in sede di analisi chimica non è ricercato il parametro Piombo, ma solo i parametri idrocarburici, ai sensi della normativa tecnica l’intervento di indagine non risulta adeguatamente approfondito per escludere la presenza di passività ambientali. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 12. MODALITA’ ESECUTIVE – STRUTTURADELL’INDAGINE INDAGINE STORICA CAMPIONAMENTO MATRICI INTERVENTO DI CAMPO ESECUZIONE ANALISI CHIMICHE INTERPRETAZIONE RISULTATI COMPUTAZIONE TECNICO - ECONOMICA Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 13. MODALITA’ ESECUTIVE – STRUMENTI DI INDAGINE • Per la valutazione delle passività ambientali potenzialmente presenti nelle matrici suolo, sottosuolo e acque sotterranee, gli strumenti operativi principali per la realizzazione delle indagini sono rappresentati prevalentemente da:  Sondaggi geognostici realizzati con Sonde di Perforazione,  Trincee esplorative realizzate a mezzo Escavatore,  Piezometri per il prelievo di acque sotterranee. • Sulla base degli esiti dell’indagine storica e delle caratteristiche geologiche/idrogeologiche locali va definito il tipo di metodologia operativa.es.1: presso un ex magazzino tessile ubicato in zona di bassa pianura e caratterizzato da terreni impermeabili, potrà essere realizzato un intervento «blando» a bassa profondità di investigazione e impermeabili con analisi chimiche limitate alla sola matrice suolo, con set analitico ristretto;es.2: presso un punto vendita carburanti, ubicato nella fascia delle risorgive, su terreni sabbioso/ghiaiosi, carburanti sabbioso/ghiaiosi l’indagine dovrà necessariamente coinvolgere anche le acque sotterranee e spingersi almeno fino alla quota della falda ricercando un set analitico corposo e completo di tutti i parametri idrocarburici Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 14. MODALITA’ ESECUTIVE – METODI DICAMPIONAMENTO• Il Campionamento delle matrici ambientali deve essere eseguito conformemente alle normative tecniche di settore in modo da rendere confrontabili i dati di campo con gli standard normativi previsti.• Il Campionamento delle matrici ambientali può essere sostanzialmente eseguito in tre modalità principali: principali  Campionamento puntuale secondo griglia regolare, è un metodo statistico, può essere regolare utilizzato laddove non vi siano dettagliate informazioni sitospecifiche sulla presenza di potenziali centri di pericolosità,  Campionamento puntuale secondo griglia ragionata, ragionata è un metodo mirato all’investigazione di determinate zone dove l’indagine storica abbia evidenziato la presenza di possibili centri di pericolosità,  Campionamento con criterio volumetrico (metodo del «cumulo inverso», non valido per inverso acque di falda), si articola nella realizzazione di molteplici punti di indagine dai quali si accorpa successivamente il materiale prelevato per costituire un campione rappresentativo di un volume definito di terreno. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 15. MODALITA’ ESECUTIVE – ANALISI CHIMICHE • A seguito dell’intervento di campo i campioni inviati a laboratorio sono sottoposti ad analisi chimica... ??? COSA ANALIZZO ??? Anche per tale fase di intervento sono fondamentali gli esiti dell’indagine storica! La presenza o meno nel sito di determinati centri di pericolosità, nonché l’utilizzo di determinate sostanze pericolose indirizzano la scelta dei parametri analitici da ricercare; I dispositivi legislativi prevedono già gli elenchi delle sostanze da ricercare in fase di verifica analitica, ma tali elenchi sono vasti e devono essere ricalibrati su base sitospecifica! sitospecifica Per la matrice suolo e sottosuolo gli standard di riferimento sono definiti da Tabella 1, allegato 5 alla parte IV del D.Lgs 152/2006 . Per la matrice acque sotterranee gli standard di riferimento sono definiti da Tabella 2, allegato 5 alla parte IV del D.Lgs 152/2006 . Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 16. METALLI Benzo (g, h, i) perilene 1,4 DiclorobenzeneAlluminio Crisene 1,2,4 TriclorobenzeneAntimonio Dibenzo (a, h) antracene 1,2,4,5 TetraclorobenzeneArgentoMODALITA’ ESECUTIVE – c,ANALISI CHIMICHE Indeno (1,2,3 - d) pirene PentaclorobenzeneArsenico Pirene EsaclorobenzeneBerillio Sommatoria (31, 32, 33, 36) FENOLI E CLOROFENOLICadmio ALIFATICI CLORURATI CANCEROGENI 2-clorofenoloCobalto Clorometano 2,4 DiclorofenoloCromo totale Triclorometano 2,4,6 TriclorofenoloCromo (VI) Cloruro di Vinile PentaclorofenoloFerro 1,2-Dicloroetano AMMINE AROMATICHEMercurio 1,1 Dicloroetilene AnilinaNichel Tricloroetilene DifenilaminaPiombo Tetracloroetilene p-toluidinaRame Esaclorobutadiene FITOFARMACISelenio Sommatoria organoalogenati AlaclorManganese ALIFATICI CLORURATI NON CANCEROGENI AldrinTallio 1,1 - Dicloroetano AtrazinaZinco 1,2-Dicloroetilene alfa - esacloroesanoINQUINANTI INORGANICI 1,2-Dicloropropano beta - esacloroesanoBoro 1,1,2 - Tricloroetano Gamma - esacloroesano (lindano)Cianuri liberi 1,2,3 - Tricloropropano ClordanoFluoruri 1,1,2,2, - Tetracloroetano DDD, DDT, DDENitriti ALIFATICI ALOGENATI CANCEROGENI DieldrinSolfati (mg/L) Tribromometano EndrinCOMPOSTI ORGANICI AROMATICI 1,2-Dibromoetano Sommatoria fitofarmaciBenzene Dibromoclorometano DIOSSINE E FURANIEtilbenzene Bromodiclorometano Sommatoria PCDD, PCDF (conversione TEF)Stirene NITROBENZENI ALTRE SOSTANZEToluene Nitrobenzene PCBpara-Xilene 1,2 - Dinitrobenzene AcrilammidePOLICLICI AROMATICI 1,3- Dinitrobenzene Idrocarburi totali (espressi come n-esano)Benzo(a) antracene Cloronitrobenzeni (ognuno) Acido para - ftalicoBenzo (a) pirene CLOROBENZENI Amianto (fibre A > 10 mm) [*]Benzo (b) fluorantene MonoclorobenzeneBenzo (k,) fluorantene 1,2 Diclorobenzene Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 17. MODALITA’ ESECUTIVE – CASI PRATICI• Sito produttivo in fase di dismissione• Attività condotta: preparazione e imbottigliamento condotta di bevande,• Centri di pericolosità: pericolosità depuratore, area di stoccaggio fanghi, linee produttive, canalizzazione interrate,• Indagine condotta: condotta 9 sondaggi a carotaggio continuo a -6,0 m da p.c., campionamento puntuale, Set analitico esteso (prima di attività attuale il sito era luogo di attività di deposito carburanti), Analisi chimiche sia di terreni che acque di falda Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 18. MODALITA’ ESECUTIVE – CASI PRATICI• Sito produttivo dismesso, già bonificato• Attività condotta: deposito carburanti, condotta• Centri di pericolosità: vasche di contenimento pericolosità serbatoi, piping interrati,• Indagine condotta: condotta 45 trincee esplorative a -6,0 m da p.c., campionamento volumetrico, Set analitico ridotto a sostanze tipiche di attività deposito carburanti (Idrocarburi, BTEX, IPA, Alcuni metalli), Analisi chimiche solo di matrice suolo Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 19. MODALITA’ ESECUTIVE – COMPUTAZIONE DELLEPASSIVITÀ• A seguito dell’elaborazione degli esiti analitici e dei dati di campo, in caso di rilevamento di passività ambientali si procede ad una stima dell’onere economico legato alla loro gestione. IL PROBLEMA DELLA QUANTIFICAZIONE• Stimare gli oneri economici di gestione di eventuali passività ambientali è particolarmente complicato, complicato• Una stima corretta si può effettuare solamente se sono già note le modalità tecnico/operative di gestione del problema,• Spesso una passività ambientale può essere gestita mediante differenti soluzioni tecniche che possono comportare differenze enormi nei relativi costi (es. smaltimento a discarica VS trattamento in situ/on site) Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 20. MODALITA’ ESECUTIVE – COMPUTAZIONE DELLEPASSIVITÀ• La computazione delle passività ambientali è sempre oggetto di confutazione, dalla confutazione parte dell’Acquirente è opportuno stimare lo scenario più cautelativo, per contro il Venditore può opporsi alla stima tecnico-economica dimostrando la validità di ulteriori soluzioni tecnologiche possibili,• Tale fase del procedimento di Due Diligence Ambientale unisce all’aspetto puramente tecnico la capacità di contrattazione delle parti, parti• Il consulente ambientale incaricato di predisporre il documento di Due Diligence Ambientale dovrebbe pertanto effettuare a priori delle stime economiche basate su differenti soluzioni tecniche in modo da presentare una forbice di spesa per la gestione delle passività ambientali,• Se esistono già scenari progettuali di riconversione, tali soluzioni tecniche possono essere utilizzate per determinare gli scenari tecnici ed economici di gestione delle passività riscontrate. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 21. MODALITA’ ESECUTIVE – CHI REALIZZA LA DUEDILIGENCE• E’ da notare che la Due Diligence è un forte strumento contrattuale, la sua realizzazione contrattuale può pertanto essere oggetto di svariate forme di contestazione da entrambe le parti coinvolte dal processo contrattuale:  Se a realizzare l’indagine è l’acquirente, il venditore può contestare la troppa perizia tecnica come «ingiustificata» in relazione alla legislazione vigente;  Se a realizzare l’indagine è il venditore, l’acquirente può contestare l’inadeguatezza dell’investigazione ai dispositivi normativi vigenti;  E’ anche da sottolineare il problema della «fiducia» sui dati presentati• La soluzione potrebbe essere rappresentata da una realizzazione in contraddittorio tra le parti del processo di investigazione tramite condivisione a priori dell’esecuzione delle metodologie di campionamento ed analisi chimica. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 22. MODALITA’ ESECUTIVE – CONSIDERAZIONI GENERALI• Quando realizzare una Due Diligence? Sicuramente prima dell’acquisto di un bene immobiliare interessato nel passato (o nel presente) da attività industriali/commerciali; Ma anche prima dell’acquisto di siti con certificato di bonifica già emesso dalla Provincia competente!!• Cosa comporta in termini legislativi il rinvenimento di passività ambientali in fase di indagine? Va sottolineato che ai sensi dell’Art. 242 del D.Lgs. 152/06, al rinvenimento di contaminazioni storiche dovrebbero essere avviate le procedure amministrative previste allo stesso articolo del Decreto... Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 23. MODALITA’ ESECUTIVE – CONCLUSIONIVALORE AGGIUNTO DELLA DUE DILIGENCE AMBIENTALE: Individuazione delle Passività di carattere ambientale che rendono il sito oggetto di compravendita non conforme alle discipline vigenti in tema di ambiente (se eseguita conformemente alle discipline vigenti); Identificazione delle eventuali carenze autorizzatorie delle strutture impiantistiche presenti presso il sito; Computazione economica degli oneri economici legati alla gestione delle suddette passività (le cifre possono attestarsi anche su MLN DI €); Identificazione di situazioni che rendono impossibile la realizzazione delle progettualità previste (sopravvenuti vincoli ambientali o paesaggistici, ...); Dispositivo contrattuale a forte favore dell’Acquirente per l’identificazione di irregolarità ambientali, a forte favore del Venditore a certificazione della conformità del sito. Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 24. MODALITA’ ESECUTIVE – CONCLUSIONIPUNTI DEBOLI DELLA DUE DILIGENCE AMBIENTALE: Possibilità di Confutazione se non eseguita in contraddittorio tra le parti interessate dal processo contrattuale; Difficoltà di computazione precisa ed accurata della gestione delle passività ambientali in mancanza di progetti di sviluppo dell’area; Strumento non escluso dagli obblighi normativi in materia di bonifiche e rifiuti, se sono riscontrate passività ambientali per suolo e sottosuolo dovrei avviare le procedure di bonifica; Uffici presso: Parco Tecnologico Scientifico Edificio “Auriga” - Via delle Industrie 9/12 - 30175 Venezia MARGHERA E-mail: info@eambiente.it; URL: www.eambiente.it Tel. +39 041 509 38 20 - Fax +39 041 509 38 86
  • 25. GRAZIE PRE L’ATTENZIONE www.eambiente.it www.eenergia.info

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