מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫מאת‬:‫רו‬ ‫גבאי‬ ‫דורית‬"‫ח‬
‫הקונה‬ ‫על‬ ‫שבח‬ ‫מס‬–‫הוראות‬ ‫יישום‬17(‫ד‬)
‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬

2. ‫מבוא‬
‫בית‬‫המשפט‬‫בעניין‬‫ראשיד‬‫שייח‬‫אחמד‬‫ואח‬'‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬(1)‫קיבל‬‫חלקית‬‫את‬‫הערר‬,‫וקבע‬‫כי‬‫שווי‬‫המקרקעין‬
‫לתאריך‬‫הקובע‬‫יהיה‬277,450‫ש‬"‫ח‬,‫ולא‬334,087‫ש‬"‫ח‬‫כטענת‬
‫המשיב‬,‫בהעדר‬‫ראיות‬‫לטענה‬‫זו‬.
‫נקבע‬ ‫כך‬...

3. ‫העובדות‬
.1‫שווי‬‫המקרקעין‬‫איננו‬‫במחלוקת‬,‫והוא‬200,000₪.
.2‫על‬‫פי‬‫חוזה‬‫המכר‬,‫על‬‫סכום‬‫זה‬‫מתוסף‬‫מס‬‫השבח‬,‫אשר‬‫המוכר‬
‫אמור‬‫לשלמו‬‫על‬‫פי‬‫דין‬,‫והקונה‬‫קיבל‬‫עליו‬‫לשלמו‬‫במקומו‬.
.3‫העוררים‬‫הגישו‬‫בקשה‬‫לתיקון‬‫שומה‬,‫לפי‬‫סעיף‬85‫לחוק‬,
‫שבעקבותיה‬‫התקיימה‬‫פגישה‬‫עם‬‫המשיב‬,‫אך‬‫המשיב‬‫דחה‬‫את‬
‫הבקשה‬‫ודבק‬‫בקביעתו‬‫בעניין‬‫שיעור‬‫מס‬‫השבח‬.
.4‫במסגרת‬‫הדיון‬‫בבקשה‬,‫הגיש‬‫המשיב‬‫מסמך‬,‫ממנו‬‫עולה‬‫כי‬‫שווי‬
‫המכירה‬‫המגולם‬‫מגיע‬‫ל‬-277,450₪,‫כאשר‬‫יום‬‫הרכישה‬‫לצורך‬
‫חישוב‬‫המס‬‫הוא‬2.9.1958–‫כלומר‬,‫מס‬‫השבח‬‫המגולם‬‫הוא‬
77,450₪.

4. ‫המחלוקת‬ ‫גדר‬
‫מהו‬‫חישוב‬‫מס‬‫השבח‬?
‫העוררים‬‫טענו‬‫כי‬‫המס‬‫הוא‬‫בסך‬50,000₪,‫ואילו‬‫המשיב‬
‫טען‬‫ל‬-134,087₪.

5. ‫הדין‬ ‫פסק‬
‫כאשר‬‫הקונה‬‫מקבל‬‫על‬‫עצמו‬‫לשלם‬‫את‬‫מס‬‫השבח‬‫במקום‬‫המוכר‬,
‫יחול‬‫סעיף‬17(‫ד‬)‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫לפיו‬,‫בעסקה‬‫כגון‬‫זו‬,‫רשאי‬
‫המנהל‬‫לקבוע‬‫את‬‫שווי‬‫המכירה‬‫בדרך‬‫של‬‫גילום‬‫מלא‬,‫היינו‬:‫להוסיף‬
‫על‬‫התמורה‬‫החוזית‬‫את‬‫סכום‬‫המס‬‫שהיה‬‫על‬‫המוכר‬‫לשלם‬‫על‬‫מנת‬
‫שתיוותר‬‫בידיו‬‫התמורה‬‫החוזית‬,‫אילו‬‫הקונה‬‫לא‬‫היה‬‫מקבל‬‫על‬‫עצמו‬
‫את‬‫תשלום‬‫המס‬.
‫טענת‬‫העוררים‬‫כי‬‫מס‬‫השבח‬‫הוא‬50,000₪,‫איננה‬‫מבוססת‬‫על‬
‫ראיות‬.
‫בית‬‫המשפט‬‫הדגיש‬‫כי‬‫לא‬‫הובאו‬‫בפניו‬‫די‬‫ראיות‬‫כדי‬‫לתמוך‬‫בגרסת‬
‫המשיב‬,‫והתקשה‬‫לתת‬‫אמון‬‫בגרסת‬‫העד‬‫מטעם‬‫המשיב‬.‫המשיב‬‫לא‬
‫הביא‬‫נתונים‬‫על‬‫אופן‬‫חישוב‬‫המס‬.
‫מאידך‬,‫לא‬‫ברור‬‫על‬‫מה‬‫ביססו‬‫העוררים‬‫את‬‫שיעור‬‫המס‬‫המגולם‬
‫לטענתם‬.

6. ‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬
‫בית‬‫המשפט‬‫סבר‬‫כי‬‫יש‬‫מידה‬‫רבה‬‫של‬‫צדק‬‫בטענת‬‫העוררים‬,‫לפיה‬
‫סכום‬‫השווי‬‫נטו‬‫המוסכם‬(‫התמורה‬‫החוזית‬)‫ומס‬‫השבח‬‫המגולם‬
‫ישקפו‬‫את‬‫השווי‬‫הריאלי‬‫של‬‫המקרקעין‬,‫כאשר‬‫הם‬‫מוצעים‬‫למכירה‬,
‫בין‬‫מוכר‬‫מרצון‬‫לקונה‬‫מרצון‬,‫כך‬‫שלא‬‫ייווצר‬‫מצב‬‫שבו‬‫שווי‬‫זה‬‫עולה‬
‫באופן‬‫משמעותי‬‫על‬‫שווי‬‫השוק‬.
‫בהעדר‬‫נתונים‬‫אחרים‬,‫בית‬‫המשפט‬‫הסתמך‬‫בפסיקתו‬‫על‬‫המסמך‬
‫שהגיש‬‫המשיב‬‫במהלך‬‫הדיון‬‫בערר‬(‫הערר‬‫על‬‫הבקשה‬‫לתיקון‬
‫שומה‬)‫באמצעות‬‫העד‬‫מטעמו‬.‫עולה‬‫כי‬‫שווי‬‫המכירה‬‫המגולם‬‫מגיע‬
‫ל‬-277,450₪,‫כאשר‬‫יום‬‫הרכישה‬‫לצורך‬‫חישוב‬‫המס‬‫הוא‬2.9.1958.
‫כלומר‬,‫מס‬‫השבח‬‫המגולם‬‫הוא‬77,450₪.

7. ‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬
‫בית‬‫המשפט‬‫סבר‬‫כי‬‫יש‬‫מידה‬‫רבה‬‫של‬‫צדק‬‫בטענת‬‫העוררים‬,‫לפיה‬
‫סכום‬‫השווי‬‫נטו‬‫המוסכם‬(‫התמורה‬‫החוזית‬)‫ומס‬‫השבח‬‫המגולם‬
‫ישקפו‬‫את‬‫השווי‬‫הריאלי‬‫של‬‫המקרקעין‬,‫כאשר‬‫הם‬‫מוצעים‬‫למכירה‬,
‫בין‬‫מוכר‬‫מרצון‬‫לקונה‬‫מרצון‬,‫כך‬‫שלא‬‫ייווצר‬‫מצב‬‫שבו‬‫שווי‬‫זה‬‫עולה‬
‫באופן‬‫משמעותי‬‫על‬‫שווי‬‫השוק‬.
‫בהעדר‬‫נתונים‬‫אחרים‬,‫בית‬‫המשפט‬‫הסתמך‬‫בפסיקתו‬‫על‬‫המסמך‬
‫שהגיש‬‫המשיב‬‫במהלך‬‫הדיון‬‫בערר‬(‫הערר‬‫על‬‫הבקשה‬‫לתיקון‬
‫שומה‬)‫באמצעות‬‫העד‬‫מטעמו‬.‫עולה‬‫כי‬‫שווי‬‫המכירה‬‫המגולם‬‫מגיע‬
‫ל‬-277,450₪,‫כאשר‬‫יום‬‫הרכישה‬‫לצורך‬‫חישוב‬‫המס‬‫הוא‬2.9.1958.
‫כלומר‬,‫מס‬‫השבח‬‫המגולם‬‫הוא‬77,450₪.

8. ‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬
‫בית‬‫המשפט‬‫סבור‬,‫כי‬‫אף‬‫כי‬‫נטל‬‫ההוכחה‬‫על‬‫העוררים‬,‫מטעמי‬‫צדק‬
‫היה‬‫נכון‬‫כי‬‫המשיב‬‫יביא‬‫בפני‬‫הוועדה‬‫עסקאות‬‫להשוואה‬‫ככל‬‫שיש‬
‫בידו‬‫עסקאות‬‫כאלו‬,‫כדי‬‫לערער‬‫את‬‫טענת‬‫העוררים‬‫בדבר‬‫היקף‬
‫החיוב‬‫במס‬.‫כאשר‬‫הצטברו‬‫בידי‬‫המדינה‬‫נתונים‬‫השופכים‬‫אור‬‫על‬
‫המקרה‬,‫מן‬‫הראוי‬‫שיובאו‬‫בפני‬‫הוועדה‬,‫כי‬‫מטרת‬‫המדינה‬‫היא‬
‫לעשות‬‫צדק‬‫עם‬‫אזרחיה‬.
‫בית‬‫המשפט‬‫קיבל‬‫חלקית‬‫את‬‫הערר‬,‫וקבע‬‫כי‬‫שווי‬‫המקרקעין‬
‫לתאריך‬‫הקובע‬‫יהיה‬277,450‫ש‬"‫ח‬.
‫תודה‬
‫רבה‬

9. ‫המחברת‬ ‫עמדת‬
‫סעיף‬17(‫ד‬)‫קובע‬‫חלופות‬‫לבחינת‬‫העסקה‬‫כאשר‬‫מס‬‫שבח‬‫חל‬‫על‬
‫הקונה‬.
‫שווי‬‫השוק‬‫חייב‬‫לעמוד‬‫לנגד‬‫המוכרים‬,‫ומנהל‬‫מס‬‫שבח‬‫בודק‬‫את‬
‫השווי‬.‫מצד‬‫שני‬,‫עומד‬‫לזכות‬‫המוכר‬‫והקונה‬‫עקרון‬‫המימוש‬,‫וברגע‬
‫שבחרו‬‫הצדדים‬‫לבצע‬‫עסקת‬‫נטו‬,‫כאשר‬‫שיעורי‬‫המס‬‫החלים‬‫על‬
‫המוכר‬‫עומדים‬‫לזכות‬‫הקונה‬,‫והוא‬‫לוקח‬‫את‬‫המס‬‫עליו‬,‫הוא‬‫צריך‬
‫ליהנות‬‫מהעניין‬.‫במקרה‬‫הזה‬,‫רכישה‬‫משנת‬1958‫יוצרת‬‫מס‬‫בגובה‬
‫של‬25%‫במקסימום‬,‫ולפי‬‫דעתי‬,‫הנחת‬‫היסוד‬‫של‬‫המוכרים‬‫העוררים‬
‫נכונה‬,‫ואכן‬‫המס‬‫הבסיסי‬‫הוא‬50,000₪,‫שזה‬25%‫מה‬-200,000₪,
‫בהנחה‬‫כי‬‫אין‬‫הוצאות‬.‫יחד‬‫עם‬‫זאת‬,‫על‬‫מנת‬‫לדייק‬,‫צריך‬‫לחשב‬‫שוב‬
‫את‬‫המס‬‫לפי‬250,000‫שווי‬‫מכירה‬(200,000+50,000),‫ומזה‬25%‫מס‬
‫שבח‬,‫ואז‬‫המס‬‫עולה‬‫ל‬-66,700.‫הקביעה‬‫של‬‫בית‬‫הנשפט‬‫הרבה‬‫יותר‬
‫מנכונה‬,‫לעומת‬‫המספר‬‫הדמיוני‬‫שקבע‬‫מנהל‬‫מס‬‫שבח‬.
‫ניתן‬‫ביום‬24.1.2013.

10. ‫שוליים‬ ‫הערות‬
(1)‫ו‬"‫ע‬21027-12-11
‫ביום‬ ‫נכתב‬:6.9.2016
©‫לדורית‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬‫גבאי‬