Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie C, Robert Kohsiek

1. investeert in huurwoningen
PRAKTIJKCONGRES GEBIEDSONTWIKKELING 2015
Parallelsessie: Over het organiseren van geld
5 maart 2015
1

2. Introductie
Woningbouworganisatie met focus op Amsterdam (2011 opgericht)
Wonam investeert samen met particulier vermogen voor de lange termijn
Nieuwbouw huurwoningen voor het middensegment
Bouw gestart 310 huurwoningen (King & Queen – Nieuw West / Square - Zuidas)
Start bouw 2015 300 huurwoningen (Toorop – Nieuw West / Steltloper – Oostelijk havengebied)
In ontwikkeling 290 huurwoningen (Amsterdam)
Wonam werkt vanuit een integrale benadering
Selectie en aankoop van bouwkavels
Ontwerp, Realisatie en Financiering van de huurwoningen
Verhuur aan de doelgroep (communicatieplatform)
Beheer van de gerealiseerde huurwoningen per datum oplevering
2

3. Motivatie oprichting
Vraag verschuiving Huur wint aan populariteit
Aanbod verschuiving Herschikking posities marktpartijen
Financieringsverschuiving Hoger aandeel eigen vermogen (>40%)
Ongeborgd financieren
3
Maandhuur
1.500
1.400
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
Sociale
huursector
huurprijzen
gereguleerd
Vrije sector
Nieuw segment
Vrije sector
Koopmarkt
4.350.000
Sociale huur
2.250.000
Vrije sector
650.000

4. Coöperatie van belangen
4
Particulier vermogen Young Professionals
Kapitaal verschaffing (project)
Stabiel kasrendement
Vermogensbehoud (inflatievolgend)
Oplossing woonwens Young Professionals
Huur boven koop
Kwalitatief wonen
Woning

5. DomeinenMatrix
Vermogensdomein Rendement & Rente domein
koopmarkt
Waarde ontwikkeling beleggingsmarkt
wonam
investeerder
Direct rendement op eigen vermogen rendementseis (investeerder)
bank
Rente op vreemd vermogen geeiste risico opslag (bank)
basis rentevoet (ECB / markt)
Investeringsdomein Exploitatie domein
overig
bouwer regelgeving (huurprijzen)
woonbudget (onder druk)
Bruto huurinkomsten
gemeente
grondbedrijf
Exploitatiekosten
t = 0 (start bouw) t = 2 (oplevering)
bij jaarlijkse canonbetaling erfpacht gemeente in de rol van bank (afhankelijk voorwaarden)
eigen
vermogen
vreemd
vermogen
Realisatiefase Exploitatiefase
geen investering in winst / zelfrealisatie
kosten
grond
kosten
bouwen
rente

6. Particulier vermogen in NL
Particulier vermogen is ondernemend vermogen
Vermogen veelal verkregen door te ondernemen
Sterke betrokkenheid bij investeringen/beleggingen
Vastgoed vormt een vaste waarde binnen de asset allocatie
Huurwoningmarkt open voor toetreding nieuwe kapitaalsbronnen
6

7. Particulier vermogen van alle tijden
7
Historische reeks (huur en koop): bron CBS
Particulier initiatief huur / Vrije sector huur

8. Voorwaarden particulier vermogen
Overzienbare termijn tussen initiatief en start kasstroom
(beschikbare en bestemde kavels)
Stabiel kasrendement uit betaalbare woningen nu en straks
(kostprijsdekkende huur beginsel)
(betaalbaarheidsindex Nibud)
Overzichtelijke woonprojecten qua omvang en functionaliteit
Realistische en betrouwbare randvoorwaarden projecten
(bouwkundig / duurzaamheid)
Directe contractvorming bij aankoop gemeentelijke kavels
Transparantie en duidelijke governance
8

9. DNA
Samenbrengen van partijen met als doelstelling het realiseren van nieuwe
betaalbare huurwoningen voor de jonge middengroepen door een efficiënte
financiering en organisatie van het realisatieproces en het beheer.
Duurzame kwaliteit, maatschappelijke betrokkenheid en solide rendement in
onderlinge samenhang versterkend laten werken.
Een lange termijn investeringshorizon denkt niet in korte termijn, het
rendement is juist gebaat bij gebouw- en omgevingskwaliteit en de
instandhouding daarvan.
9

10. Carolyn van Duijvendijk-Koster (cvanduijvendijk@wonam.nl)
Robert Kohsiek (rkohsiek@wonam.nl)
Wonam B.V.
Koningin Wilhelminaplein 376
Postbus 69491
1060 CM Amsterdam
020 – 26 00 238
info@wonam.nl
www.wonam.nl
10