Консалтинговая компания City Development Solutions совместно с порталом недвижимости Address.ua подвели итоги по рынку вторичной жилой недвижимости за 2016 год, а также выделили основные тенденции на «вторичке», характерные для 2017 года. По итогам 2016 года на вторичном рынке наблюдалось значительное смещение спроса в сегмент бюджетного жилья - 53% запросов на покупку жилья сконцентрировано в бюджете до $30 тыс. Отмечается положительная динамика количества сделок. Снижение средних цен на вторичную недвижимость и увеличение предложения в новых домах на фоне относительно стабильного курса гривны обеспечило умеренный рост спроса.

1. ИТОГИ 2016 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев

2. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ярослава Чапко,
директор CDS
Максим Школьник,
основатель и управляющий директор Address.ua
«По итогам 2016 года вторичный рынок наконец то вырвался в лидеры по
объему сделок, обогнав первичный сегмент. Это важный сигнал, как для
застройщиков, так и для остальных участников рынка, который говорит,
прежде всего, о снижении доверия к строящемуся жилью и желании покупате-
лей минизировать риски и увидеть готовый продукт, который часто весьма
далек от обещанного застройщиком.
Второй важный сигнал - это продолжающееся резкое снижение бюджетов на
покупку жилья - более половины потенциальных покупателей ищут жилье
стоимостью до $30 тыс. Сбережения населения, за которые приобретаются
квартиры, уже практически на исходе, а значит усиливается борьба за поку-
пателя.
Укрепление позиций вторичного рынка вероятнее следует ожидать и в 2017
году, так как в этом сегменте у продавцов есть больше возможностей для
ценовой лояльности и адаптации продукта под потредности покупателей
(отделка, перепланировка и т.д.)».
«2016 год был знаковым для рынка вторичной недвижимости Киева. Объем
продаж по сравнению с 2015 годом вырос на 20%. При этом объем сделок не
вышел на критическую массу и падение цен на вторичном рынке состоялось.
По итогам 2016 года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте
опустилась на 13,5%. Такое снижение произошло по причине отсутствия
соответствующего спроса и коррекции рынка к дешевеющей гривне.
Несмотря на определенную стабилизацию экономики, пока отсутствуют
признаки её устойчивого роста, сохраняются высокие локальные и
глобальные политические риски, связанные с неопределенностью
результатов выборов в странах Европы, политикой нового руководства
США, а также вероятностью внеочередных выборов в Украине в случае
обострения внутриполитических конфликтов.
Как следствие, на вторичном рынке недвижимости Киева в 2017 году будет
наблюдаться дальнейшее снижение цен. Существующий тренд может
продемонстрировать преодоление психологически значимой ценовой
отметки 1 000 дол. США/кв.м уже в течение первого полугодия.»

3. ИТОГИ 2016 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
ТЕНДЕНЦИИ
Снижение объема предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимо-
сти. Высокая ценовая конкуренция на рынке и падение средних цен вынуждают
продавцов снимать квартиры с продажи в ожидании лучшей цены.
Доминирование 2-к и 3-к квартир в структуре предложения, обусловленное необ-
ходимостью размена жилья или желанием улучшить собственные жилищные
условия (часто за счет покупки новой квартиры на первичном рынке).
Положительная динамика количества сделок. Снижение средних цен на вторич-
ную недвижимость и увеличение предложения в новых домах на фоне относи-
тельно стабильного курса гривны обеспечило умеренный рост спроса.
Значительное смещение спроса в сегмент бюджетного жилья - 53% запросов на
покупку жилья сконцентрированно в бюджете до $30 тыс.
Продолжающееся снижение средних цен на рынке вторичной жилой недвижимо-
сти замедлилось по сравнению с 2015 годом, но сохраняет ярко выраженную
динамику.

4. ИТОГИ 2016 ГОДА
Киев
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке
жилой недвижимости Киева, 2015 - 2016 г.г., тыс.ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Структура предложения квартир на вторичном рынке жилой
по количеству комнат, %
По итогам 2016 г. среднемесячный объем предложе-
ния на столичном рынке вторчной недвижимости
составил около 23 тыс. объектов, что на 12,6%
меньше, чем в 2015 г.
В отличие от 2015 г., динамика изменения объема
предложения в 2016 г. носила ярко выраженный
сезонный характер. Наибольшее количество объек-
тов предлагалось к продаже в мае 2016 г. и достигало
порядка 30 тыс. квартир. Второй пик предложения
пришелся на октябрь. В декабре 2016 г. объем
предложения находился на уровне около 19 тыс.
квартир, что на 19% меньше, чем в декабре 2015 г.
71% представленных на продажу квартир вторичного
рынка приходится на правый берег Киева. Основной
объем предложения правобережья сконцентрирован
в Голосеевском, Печерском и Шевченковском
районах. Удельный вес Голосеевскго района в общем
предложении увеличился на 3% в сравнении с 2015 г.
Структура предложения по количеству комнат в 2016
году практически не изменилась: продолжают доми-
нировать 2-к и 3-к квартиры. Их удельный вес в струк-
туре предложения составил 31% и 34% соответствен-
но. В 2016 году средняя площадь 1-к и 2-к незначи-
тельно увеличилась (на 2%), в то время как площадь
3-к квартир уменьшилась на 4% по сравнению с
показателями 2015г. Так, средняя площадь 1-к
квартир составила 43 кв м, 2-к – 65 кв м. 3-к – 92 кв м.
Структура предложения квартир на вторичном рынке жилой по
районам Киева, %
Лидерство по объему
предложения перешло к
Голосеевскому району
(15%)
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
В 2016 году средние сроки экспозиции квартир
уменьшились до 2,5 месяцев для всех типов квартир,
кроме многокомнатных. Падение среднего периода
экспозиции наблюдалось в течение всего 2016 года и
концу декабря 2016 г. составило 41 день, что на 63%
меньше показателей декабря 2015 г.
В 2016 году объем пред-
ложения уменьшился на
12,6%.
По сравнению с декабрем 2015 года, суммарная
площадь выставленных на продажу квартир умень-
шилась на 36% и составила 1,6 млн. кв.м. В общем
объеме предложения преобладали 2-к и 3-к кварти-
ры, общая площадь которых составила 378 и 636 тыс.
кв. м. соответственно.
65% предложения прихо-
дится на 2-х и 3-х ком-
натные квартиры.
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь
2015 г. 2016 г.
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4 комн.

5. ИТОГИ 2015 ГОДА
Киев
СПРОС
Спрос на вторичном рынке недвижимости Киева к
концу 2016 г. значительно оживился в сранении с 1-3
кварталами 2016 г., что в свою очередь повлияло на
возросшее количество сделок. Ключевыми факторами
повышения спроса на рынке вторичной жилой
недвижимости стало снижение средних цен на
вторичную недвижимость и вывод на вторичный рынок
квартир в новых домах.
Несмотря на положительную динамику количества
сделок на вторичном рынке, в абсолютном выражении
объем спроса остается на порядок ниже объема предло-
жения. Недоступность ипотечного кредитования и
валютное ценообразование все еще значительно
ограничивают рост рынка.
Кроме вышеперечисленных факторов, первичный
рынок активно борется за покупателя демпинговыми
ценами и акциями. Реализация квартир от застройщиков
на первичном рынке весь 2016 г. сопровождалась
большим количеством скидок и акционных предложе-
ний, в то время как на вторичном рынке владельцы
квартир все еще неохотно снижают цены.
53% запросов на покупку
жилья сконцентрировано в
бюджете до $30 тыс.
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
По данным на конец 2016 г. 93% запросов сконцентриро-
вано в бюджете до $70 тыс. В течении всего года наблю-
далась тенденция к уменьшению бюджета покупки -
продолжается смещение спроса в наиболее дешевый
сегмент - до $30 тыс.
Если в первом полугодии 2016г. запросы на покупку
квартиры до $30 тыс. составляли 47% в общем объеме
спроса, то уже к декабрю их удельный вес вырос до 53%.
За эту сумму можно было купить квартиру в новом доме
без отделки площадью до 36 кв.м в удаленных спальных
районах Киева.
В 2016 году продолжил снижаться удельный вес запро-
сов на покупку жилься стоимостью свыше $100 тыс. В
декабре 2016 г. он составила всего 5%.
В структуре спроса по количеству комнат лидируют 1-к и
2-к квартиры, суммарная доля которых составляет более
70%. Удельный вес 3-к квартир в запросах на покупку по
результатам 2016 г. составил 26%, в то время как спрос
на многокомнатные квартиры снизился до 1,6%.
Продолжает увеличиваться спрос на квартиры площа-
дью до 50 кв.м. - в декабре 2016 года ни них приходилось
около 45% запросов. По сравнению с 2015 г. спрос на
квартиры площадью 50-80 м.кв. уменьшился и составил
30%.
Ценовые ожидания потенциальных покупателей
находятся на уровне $680 - $700/кв м, что значительно
ниже средних цен на рынке вторичной жилой недвижи-
мости.
Источник: CDS, Address.ua
Структура запросов по площади объектов, %
Структура запросов по стоимости объектов, %
Источник: CDS, Address.ua
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4 комн.
Структура запросов по количеству комнат, %
Источник: CDS, Address.ua
30-50 м2
50-80 м2
80-100 м2
более 100 м2
до $30 000 $30 000-50 000 $50 000-70 000 $70 000-100 000 $100 000+
I полугодие 2016 г. II полугодие 2016 г.

6. ИТОГИ 2016 ГОДА
Киев
Средняя медианная цена квадратного метра предложения квартир,
январь-декабрь 2016г., $ /кв.м
ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА
Динамика медианных цен предложения квартир в зависимости от
количества комнат, январь-декабрь 2016г. ,$ /кв.м
В 2016 году продолжилось снижение долларовых цен
предложения квартир на вторичном рынке Киева. В
отличие от равномерного снижения 2015 г., динамика
средней медианной цены в 2016 году показала
высокую волатильность. Резкое снижение цен,
продолжавшееся до марта 2016г., сменилось равно-
значным ростом, что привело к возврату цены на
уровень начала года уже к июню. Тем не менее,
начиная с июля 2016 года средние цены продолжили
динамичное снижение и к концу года составили
$1 138/кв м. Итоговое снижение средних медианных
цен в 2016 году составило 13,5%, что на 5,5% меньше
показателей 2015 года. Основным фактором сниже-
ния цен в 2016 году стала конкуренция со стороны
первичного рынка.
Динамика медианных цен предложения, $/объект, 2015-2016гг.
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Источник: CDS, Address.ua
Источник: CDS, Address.ua
Цена предложения $/объект снизилась в 2016 году на
15%, что на 5% ниже показателя падения цен в 2015г.
Средняя медианная цена предложения в пересчете
$/объект для всех типов квартир, кроме многокомнат-
ных (4 и более комнат), на конец 2016 г. находилась в
диапазоне от $46 до $98 тыс. Сильнее всего цены за
объект снизились на 3-к квартиры - как из-за значи-
тельного удешевления стоимости квадратного метра,
так и из-за уменьшения средней площади таких
квартир. Медианная цена 3-к квартиры на вторичном
рынке уменьшилась на 20%.
Медианная цена на 3-к
квартиры упала ниже от-
метки в $100 тыс.
Наиболее ликвидными
остаются 2-к квартиры -
средняя цена предложе-
ния квадратного метра в
них на 6,5% выше, чем на
3-к и на 10% - чем на1-к
квартиры.
Дисбаланс предложения и цен на рынке, проявив-
шийся в 2015 г., остался актуальным и в 2016.
Наибольшая ценовая стабильность характерна для
2-к квартир, падение цен на которые составило 12%.
1-к квартиры подешевели в среднем на 14,7%. Более
всего за год подешевели 3-к квартиры - средние цены
снизились на на 18,4%. Подобная динамика цен
соответствует структуре спроса, где 2-к квартиры
занимают около 35%.
Источник: CDS, Address.ua
$1 100
$1 165
$1 230
$1 295
янв.16 фев.16 мар.16 апр.16 май.16 июн.16 июл.16 авг.16 сен.16 окт.16 ноя.16 дек.16
$1 000
$1 100
$1 200
$1 300
янв.16 фев.16 мар.16 апр.16 май.16 июн.16 июл.16 авг.16 сен.16 окт.16 ноя.16 дек.16
1-комн. 2-комн. 3-комн.
$0
$100 000
$200 000
$300 000
$400 000
1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. по Киеву
дек.15 дек.16

7. ИТОГИ 2016 ГОДА
РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
ПРОГНОЗ
В 2017 году положительная динамика сделок сохранится в бюджет-
ном сегменте, как за счет малометражных квартир старого жилого
фонда, так и за счет дешевых квартир в новостройках, которые уже
введены в эксплуатацию и в которых квартиры изначально приоб-
ретались для перепродажи.
Объем предложения квартир будет находиться на уровне 2016 года
с незначительными колебаниями. Основное пополнение предло-
жения будет происходить за счет перепродажи квартир в новых
домах и альтернативных сделок с целью улучшения собственных
жилищных условий.
Ценовые тренды в 2017 году сохранят негативную динамику, так на
рынке велик объем переоцененных квартир, а спрос остается
довольно низким в сравнении с предложением. Снижение долларо-
вых цен на первичном рынке также отразится на падении цен и
вторичного сегмента.
Значительный объем устаревшего жилья в столице, который пред-
лагается на вторичном рынке и который будет только расти в связи
со своей низкой энергоэффективностью и высокими затратами на
коммунальные услуги, будет тянуть средние цены предложения
вниз, обуславливая дальнейшее падение цен на 10-12%.
Роман Герасимчук
Консультант,
City Development Solutions
«Вторичный рынок нахо-
дится в состоянии поиска
равновесной точки спроса и
предложения. Сохранение
существующих тенденций
приведет к усилению цено-
вой конкуренции и измене-
нию баланса предложения.
Владельцам дорогих квар-
тир придется либо
снижать цены, либо
уходить с рынка».