Ритмы рынков коммерческой недвижимости. Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting

1. Ритмы рынков коммерческой недвижимости
Сергей Дьячков, DSO Consulting
www.dso-consulting.ru
Новосибирск, 01ноября 2012 г.

2. Новосибирск, 01ноября 2012 г.

3. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Кто за последние четыре года прочитал «Капитал» Маркса?
«Капиталистическая система не знает иных видов потребления,
кроме потребления оплачиваемого, за исключением потребления
sub forina pauperis (нищего) или потребления «мошенника». То, что
товары не могут быть проданы, означает лишь одно: для этих
товаров не находится платежеспособных покупателей, т. е.
потребителей (поскольку в конечном счете товары покупаются для
производительного или индивидуального потребления)»
(Карл Маркс, «Капитал», книга II, глава 20).
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

4. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
«Мировая экономика вступает в новую острую фазу
кондратьевского кризиса» (сентябрь 2011 г.)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

5. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Пятый цикл Кондратьева, драйверами которого были IT-индустрия
и транснационализация производств, завершился в середине 2000-х гг.
Одно из представлений цикличности мировой экономики по Николаю Кондратьеву («Википедия»)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

6. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Фундаментальных причин для бурного роста мировой экономики нет,
как и год назад
«Ожидавшиеся выступления главы ФРС и президента США желаемого воздействия на рынки не
оказали, в результате чего пятничные торги, 9 сентября, проходили в минорных тонах, хотя индексу
ММВБ удалось на время перешагнуть за отметку в 1550 пунктов. Тем не менее, ближе к завершению
сессии количество продавцов на рынке резко возросло, а ММВБ скатился вниз до отметки в 1513
пунктов. Аналитики отмечают, что поводов для оптимизма у инвесторов пока нет, в связи с чем все
надежды будут обращены на очередное заседание ФРС в конце сентября. А до тех пор динамика
котировок останется спекулятивной»
(РБК, http://top.rbc.ru/finances/09/09/2011/614826.shtml, 09.09.2011)
***
«Вот только в продолжение коррекционного подъема верится слабо, и причиной тому динамика
торгов в США. После публикации ряда разнонаправленных корпоративных отчетов и аналогичной
макростатистики (впрочем, вышедшие данные были абсолютно логичными, указав на продолжение
оживления на рынке жилья и замедление роста деловой активности менеджеров по закупкам в
производственном секторе) индекс S&P 500 к окончанию торгов на Московской Бирже так и не смог
выбраться из-под сданных днем ранее 1420 пунктов. А значит, цель снижения на отметке 1400
пунктов остается в силе, и это повод опасаться за ближайшее будущее и российского рынка.
По итогам торговой сессии 24 октября индекс ММВБ понизился на 0,25% – до 1451,61 пункта, а РТС
повысился на 0,43% и достиг отметки 1462,96 пункта»
(РБК, http://quote.rbc.ru/topnews/2012/10/24/33800877.html, 24.10.2012)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

7. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Фундаментальных причин для бурного роста мировой экономики нет, как и год назад
Динамика индекса ММВБ в январе 2008 – октябре 2012 гг. (ММВБ)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

8. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Меры монетарного стимулирования, предпринимаемые мировыми центробанками,
не «заводят моторы» американской, японской и европейских экономик
Динамика роста валовых продуктов в США, Японии и Европе в 2011 г. и прогнозы на 2012 и 2013 гг.,
в % в сопоставимых ценах к показателям предшествующих лет (Eurostat)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

9. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Налицо замедление темпов роста китайской экономики
Темпы роста (снижения) объемов продаж коммерческой недвижимости в Китае в сентябре 2011 – сентябре 2012 гг.,
в % к показателям соответствующих периодов предшествующих лет (National Bureau of Statistics of China)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

10. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
В июле 2012 г. черты строительного кризиса обозначились почти по всей России
Объемы строительных работ, выполненных в июле 2012 г., в некоторых регионах России,
в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям июля 2011 г. (Росстат)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

11. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
В августе во всех крупных регионах Сибири строительная конъюнктура ухудшалась
Объемы строительных работ, выполненных в августе 2012 г., в некоторых регионах России,
в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям августа 2011 г. (Росстат)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

12. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
В сентябре строительный кризис в России стал совершенно очевидным
Объемы строительных работ, выполненных в сентябре 2012 г., в некоторых регионах России,
в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям сентября 2011 г. (Росстат)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

13. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Как минимум в двух системообразующих регионах страны розница уже вступила
в кризис перепроизводства, как минимум в трех – не растут доходы населения
Динамика розничного товарооборота и реальных денежных доходов населения в некоторых регионах России,
в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям 2011 г. (Росстат)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

14. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
«Опыт кондратьевских депрессий.
Насколько он применим сегодня?» (сентябрь 2011 г.)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

15. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Во времена кондратьевских депрессий рынки инвестиций
испытывают сильные колебания
80
75
70
65
60
55
50
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988
Динамика инвестиций в основной капитал во Франции в 1970-1988 гг.
(2000 = 100; Institut National de la Statistique et des Études Économiques, INSEE)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

16. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Глубокие «провалы» наступают и на рынках коммерческой недвижимости
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985
Ввод частной коммерческой недвижимости в США в 1972-1985 гг., млрд. долл. 1996 г. в год
(U.S. Census Bureau)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

17. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Фазы оживлений на таких рынках могут оказываться весьма короткими
Начатые строительства коммерческих зданий в Японии в 1972-1988 гг., тыс. кв. м в год
(Japan’s Statistics Bureau)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

18. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Высокая волатильность характерна и для всех смежных рынков
2 500 2 357
2 052 2 045
1 987 2 020
2 000
1 805
1 745 1 703 1 750 1 742
1 621
1 538
1 500 1 434
1 338 1 292
1 160
1 084 1 062
1 000
500
0
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987
Количества начатых строительств (Housing Starts) в США в 1970-1987 гг., тыс. домов в год
(U.S. Census Bureau; National Association of Home Builders)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

19. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Высокая волатильность характерна и для всех смежных рынков
Объемы потребления строительного песка и гравия в США в 1970-1986 гг., млн. т в год (U.S. Bureau of Mines)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

20. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Скорее всего, объемы ввода коммерческой недвижимости в России
в 2012 г. вырастут. Чтобы вновь упасть в 2013 г…
Ввод коммерческих зданий в России в 2006-2011 гг., млн. кв. м в год (Росстат)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

21. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Поскольку в большинстве мегаполисов России потенциал роста объемов ввода
современных коммерческих объектов исчерпан как минимум до 2014 г.
Ввод современных торговых центров в Новосибирске в 2006-2011 гг., тыс. кв. м в год (DSO Consulting)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

22. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
«Но что будет со ставками аренды и сроками окупаемости
через год?» (сентябрь 2011 г.)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

23. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Есть потенциал роста доходности коммерческих объектов
за счет предстоящего в 2013 г. снижения цен их продаж
Ставки капитализации коммерческих
объектов в Санкт-Петербурге в 2001-2011 гг.
(Colliers International)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

24. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Есть потенциал роста доходности коммерческих объектов
за счет предстоящего в 2013 г. снижения цен их продаж
Ставки аренды офисов в Москве
в 2007-2012 гг. (Jones Lang LaSalle)
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

25. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
Мы полагаем, что уже в ближайшие недели или месяцы Россия
вступит в полномасштабный экономический кризис (острую фазу
кондратьевской депрессии), по масштабам влияния на экономику
страны сравнимый с кризисом 2008-2009 гг.
После преодоления этой острой фазы не позднее 2014 г. экономика
страны может вступить в фазу оживления продолжительностью 2-3
года, после которой вполне вероятна новая острая фаза
межцикловой депрессии.
Лишь около 2017 г. мировая и отечественная экономика ощутят
действие «повышательной волны» Шестого цикла Кондратьева.
До того времени рынки коммерческой недвижимости городов
России могут испытывать циклические колебания с
продолжительностью циклов 3-4 года.
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

26. Ритмы рынков
коммерческой недвижимости
И все эти годы надо оставаться конкурентоспособными
DSO Consulting
www.dso-consulting.ru
Новосибирск, 01 ноября 2012 г.