Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
•Download as PPTX, PDF•
0 likes•422 views
Prezentacja będąca moją pomocą przy omawianiu tematyki umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Szkolenie dla Biura Nieruchomości Galton w Krakowie.
Recommended
More Related Content
Viewers also liked
Viewers also liked (15)
Similar to Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Similar to Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (20)
Szkolenie z umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
- 1. Szkolenie z umów pośrednictwa zorganizowane przez Kancelarię Radcy Prawnego Krzysztof Szury dla Biura Nieruchomości Galton w Krakowie Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 2. Definicja umowy pośrednictwa Rodzaje umów pośrednictwa Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 u.g.n., a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Rodzaje umów pośrednictwa: 1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części; 4) bądź innych umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 3. Tytuły praw do nieruchomości Rzeczowe • własność (współwłasność) • użytkowanie wieczyste (na gruntach należących do Skarbu Państwa) • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Obligacyjne • spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu • umowa najmu, dzierżawy, użyczenia, timeshare Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 4. Księgi wieczyste • Zbiory dokumentów zawierające informacje o nieruchomościach, są przechowywane w sądach rejonowych, wydziałach ksiąg wieczystych • Zawierają informację o aktualnym i dotychczasowym właścicielu (właścicielach nieruchomości) • Urządza się je dla nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych) • Dla lokali posiadanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w niektórych sytuacjach, urządza się księgę wieczystą • Dla lokali posiadanych na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie urządza się księgi wieczystej Treść księgi wieczystej można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.pl Informacja o właścicielu znajduje się w Dziale II. Obecnie zestandaryzowano oznaczenie numerów ksiąg wieczystych wg następującego wzoru: oznaczenie sądu rejonowego i miejscowości / numer księgi wieczystej uzupełniony z przodu zerami do łącznie ośmiu cyfr / cyfra kontrolna Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 5. Podmioty z którymi zawieramy umowy • Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (konsumenci) • Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą (przedsiębiorcy jednoosobowi) • Osoby fizyczne – przedsiębiorcy działający wspólnie w ramach zawartej umowy spółki cywilnej • Spółki osobowe • Spółki kapitałowe Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 6. Informacje, których potrzebujemy do zawarcia umowy z osobą fizyczną (konsumentem) • Imię i nazwisko • Miejsce zamieszkania • PESEL • Seria i numer dowodu osobistego oraz organ, który go wydał (wójt, burmistrz, prezydent) • Seria i numer paszportu Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 7. Informacje, których potrzebujemy do zawarcia umowy z przedsiębiorcą jednoosobowym • Imię i nazwisko, firma pod którą prowadzi działalność gospodarczą • Miejsce zamieszkania lub miejsce prowadzenia działalności gospodarczej • PESEL lub NIP lub REGON (co najmniej jeden z nich) Dlaczego? Dane dotyczące każdego przedsiębiorcy są wpisane w państwowych rejestrach, dla osób fizycznych jest to Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – dzięki temu można w prosty sposób zweryfikować tę osobę Prawidłowe oznaczenie osoby fizycznej – przedsiębiorcy Np. Jan Kolwaski Usługi Remontowe Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 8. Osoby fizyczne – przedsiębiorcy działający w ramach zawartej umowy spółki cywilnej • Czym jest spółka cywilna? To umowa pomiędzy co najmniej dwoma osobami, które zamierzają wspólnie osiągnąć ustalony w umowie cel gospodarczy • Spółka cywilna nie ma podmiotowości prawnej, co oznacza, że nie może być stroną żadnej umowy, ale ma swój NIP • Umowę zawierają wspólnicy spółki cywilnej Prawidłowe oznaczenie spółki cywilnej w umowie: Jan Kowalski i Tadeusz Nowak jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą Meritum spółka cywilna, NIP 1234567890 Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 9. Spółki osobowe rodzaje i zasady oznaczania • Spółka jawna zawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika, na końcu posiada oznaczenie „spółka jawna” lub „sp. j.” • Spółka partnerska zawiera nazwisko co najmniej jednego partnera, na końcu posiada oznaczenie „spółka partnerska” lub „sp. p.” lub „i partner / i partnerzy” • Spółka komandytowa zawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika zwanego komplementariuszem, na końcu posiada oznaczenie „spółka komandytowa” lub „sp. k.” • Spółka komandytowo-akcyjna zawiera nazwisko (nazwę) co najmniej jednego wspólnika zwanego komplementariuszem, na końcu posiada oznaczenie „spółka komandytowo-akcyjna” lub „SKA” Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 10. Spółki osobowe rodzaje i zasady oznaczania c.d. Oprócz prawidłowego oznaczenia nazwy spółki należy ustalić co najmniej: • NIP • REGON • numer KRS Spółki osobowe reprezentują wspólnicy uprawnieni do jej reprezentowania Zasady reprezentacji, czyli kto może za spółkę zawrzeć umowę, oraz numer KRS sprawdzamy w Krajowym Rejestrze Sądowym pod adresem ems.ms.gov.pl Wydruk z systemu KRS dla spółek, pobrany na dzień zawarcia umowy, powinien zawsze zostać załączony do umowy. Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 11. Spółki kapitałowe Rodzaje i zasady oznaczania Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna • posiada swoją własną nazwę oderwaną od nazwisk jej wspólników (akcjonariuszy) • ma osobowość prawną • jest reprezentowana przez Zarząd Spółki kapitałowe mogą być reprezentowane przez jednego członka zarządu samodzielnie, dwóch członków zarządu łącznie, członka zarządu działającego łącznie z prokurentem, prokurenta samodzielnie, dwóch prokurentów działających łącznie Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 12. Spółki kapitałowe rodzaje i zasady oznaczania c.d. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może używać w obrocie skrótu sp. z o.o. Spółka akcyjna może używać w obrocie skrótu S.A. Oprócz prawidłowego oznaczenia nazwy spółki należy ustalić co najmniej: • NIP / REGON / numer KRS Przed każdą transakcją należy zweryfikować kto może za spółkę złożyć podpis na umowie korzystając z systemu elektronicznego Krajowego Rejestru Sądowego. W wyjątkowych okolicznościach, jeśli okaże się, że spółka może być reprezentowana przez dwie osoby łącznie, a na umowie znajduje się podpis jednej osoby, należy niezwłocznie zwrócić na to uwagę klientowi z prośbą o uzupełnienie. W przeciwnym wypadku umowa będzie nieważna. Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 13. Pełnomocnictwo • umocowanie do dokonywania czynności prawnych w imieniu reprezentowanego i z bezpośrednim skutkiem prawnym dla niego wynikające z oświadczenia woli reprezentowanego • oznaczenie czynności prawnej, która jest źródłem umocowania • określenie dokumentu, w którym czynność prawna będąca źródłem umocowania, została zawarta • określenie stosunku prawnego łączącego mocodawcę z pełnomocnikiem Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 14. Rodzaje pełnomocnictwa • do czynności ogólnego zarządu • do czynności określonych rodzajowo • do pojedynczej czynności Pełnomocnictwo musi zawierać • Informację kto jest mocodawcą i kto jest pełnomocnikiem • zakres udzielonego pełnomocnictwa, czyli do jakiej czynności udziela się pełnomocnictwa • stwierdzenie, że osoba, której udzielono pełnomocnictwa, działa w imieniu i na rzecz mocodawcy Dokument pełnomocnictwa powinien zawsze zostać załączony do umowy. Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 15. Prokura • szczególny rodzaj pełnomocnictwa • udzielany tylko przez spółki i wpisywany do Krajowego Rejestru Sądowego • jest to pełnomocnictwo do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa • występuje prokura samoistna, łączna lub oddziałowa • wystarczy załączyć wydruk z KRS Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 16. Rodzaje klientów: konsumenci i przedsiębiorcy • Konsument – definicja Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. • Przedsiębiorca – definicja Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka, o której mowa w art. 331 § 1 k.c., prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 17. Wynagrodzenie pośrednika Konsumenci Przedsiębiorcy • Wysokość wynagrodzenia musi być zawsze oznaczona jako wynagrodzenie brutto • Klienta będącego konsumentem należy poinformować, że kwota wynagrodzenia zawiera podatek VAT • Wysokość wynagrodzenia przy pośrednictwie sprzedaży / nabyciu nieruchomości będzie więc wynosić nie 3% + VAT, ale 3,69 % (wartości transakcji) brutto • Wysokość wynagrodzenia można oznaczyć jako kwota netto powiększona o podatek VAT • Przedsiębiorca zawsze jest zainteresowany kwotą netto, gdyż podatek VAT może sobie odliczyć (podatek VAT jest dla niego neutralny) • Wysokość wynagrodzenia może zostać określona jako 3% + VAT Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 18. Zawieranie umów w lokalu i poza lokalem pośrednika Rozróżnienie to ma znaczenie wyłącznie w przypadku zawierania umów z konsumentami – w umowach zawieranych poza lokalem pośrednika ciążą na nim dodatkowe obowiązki informacyjne Podstawowe informacje, które należy udzielić konsumentowi: • dane pośrednika (firma, adres siedziby, NIP) • łączna wysokość wynagrodzenia – kwota brutto • sposób i termin zapłaty • kiedy pośrednik spełni swoje świadczenie (wykona obowiązki z umowy) – skojarzenie stron umowy sprzedaży / najmu i stworzenie warunków do zawarcia takiej umowy • możliwość negocjowania treści wzoru umowy • czasie trwania umowy: • przy umowach na czas nieoznaczony – o sposobie wypowiedzenia • Przy umowach na czas oznaczony – terminie zakończenia Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 19. Zawieranie umów poza lokalem pośrednika Dodatkowe obowiązki informacyjne ciążące na pośredniku przy zawieraniu umów poza jego lokalem • poinformowanie o prawie do odstąpienia od umowy pośrednictwa przez okres 14 dni, przy czym w tym czasie pośrednik nie jest zobowiązany do podejmowania w tym czasie czynności • okazanie wzoru oświadczenia o odstąpieniu od umowy i podanie adresu gdzie można go wysłać, żeby oświadczenie zostało skutecznie złożone • możliwości zażądania natychmiastowego rozpoczęcia świadczenia usług (dla umów pośrednictwa przy wynajmie / sprzedaży) • możliwości zażądania natychmiastowego rozpoczęcia świadczenia usług z jednoczesnym wyrażeniem zgody, że po wykonaniu usług przez pośrednika, konsument nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy (dotyczy umów pośrednictwa w najmie lokali) – umowa zostanie wtedy już wykonana Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 20. Klauzula wyłączności • Pierwotne znaczenie: zobowiązanie się Klienta, że nie będzie zawierał umów pośrednictwa z innymi pośrednikami oraz że nie będzie podejmował samodzielnie czynności zmierzających do sprzedaży/nabycia/najmu nieruchomości z pominięciem pośrednika • W związku z orzecznictwem sądowym musiała nastąpić zmiana rozumienia tej klauzuli • Obecnie pierwotne znaczenie tej klauzuli ma zastosowanie do relacji B2B (pomiędzy przedsiębiorcami) • W relacji z konsumentem, jest to zobowiązanie klienta - konsumenta, że nie będzie zawierał umów pośrednictwa z innymi pośrednikami Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 21. Zasady stosowania klauzuli wyłączności Konsumenci Przedsiębiorcy • zobowiązanie konsumenta, że nie będzie zlecał innym pośrednikom podejmowania czynności, których skutkiem ma być zawarcie umowy sprzedaży/najmu nieruchomości • konsument jest natomiast zobowiązany do zwrotu na rzecz pośrednika wszelkich uzasadnionych kosztów, które pośrednik poniósł w związku z wykonywaniem umowy • zobowiązanie przedsiębiorcy, że nie będzie zlecał innym pośrednikom czynności pośrednictwa, • zobowiązanie przedsiębiorcy, że nie będzie samodzielnie podejmował czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży/najmu • możliwość żądania kary umownej w przypadku naruszenia tego obowiązku Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 22. Czynności techniczne przy zawieraniu umów pośrednictwa • jeśli jest to możliwe, należy dokonywać wszelkich ustaleń za pośrednictwem maila; w przypadku dokonania ustaleń telefonicznych, warto przesłać Klientowi krótkie podsumowanie ustaleń • pierwszy kontakt mailowy jest okazją do przesłania wzoru umowy, z którym Klient może się zapoznać; w tym momencie mamy zrealizowane podstawowe obowiązki informacyjne • należy dążyć do potwierdzenia przez Klienta otrzymania maila; będzie to oznaczało, że zapoznał się ze wzorem umowy; • przed zaprezentowaniem lokalu należy dążyć do zawarcia umowy pośrednictwa, nawet jeśli nie dojdzie do skojarzenia stron umowy sprzedaży/najmu; można wtedy poinformować klienta, że jeśli nie skorzysta z usług pośrednika, nie będzie ponosił z tego tytułu kosztów Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura
- 23. Dziękuję za uwagę Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura ul. Warneńczyka 15/52 39-300 Mielec www.zslegal.pl Kancelaria Radcy Prawnego Krzysztof Szura