1. DOSAR NR.3260S/312009
TRIBUNALUL. B UCU REŞTI SECŢI A A VI-A COMERCIA L.Ă
Sentinta eomerd ali "r. 12012
ŞEDINŢA PU8L1 CĂ DE LA: 28.10.2009
TRIBUNALUL. CONSTITUIT DIN:
PREŞEDINTE : ISPAS MARI US C RISTIAN
GREFIER: NEDELCU ROLAND
Pc rol solutionarea cauzei comerciale având ca obiect nulitate act.
privind pc rcclamantul in contradictoriu cu pârâta
SC CONRAG REAL. J::STATE SRt.
La apelul nominal făcut În şcdină publică a răspuns rl.>(:lamantul.
personal şi asistat de avocat.lipsind pârâta.
Procedura de dtarc este legal îndeplinită.
S-a făcut rereratul cauzei de către grefierul de Şedinlă care invederează
instanci ca nu s-au depus răspunsurile la interogatoriu şi nici la celelalte
dispozi]ii ale instantei. după care
Tribunallli ia (ICI de lipsa răspllIIsllrifor la interogatoriu şi fiice aplicarea
an. 225 Cpc şi ia aCI şi deftlPlul cei 1111 .N I depus nici (Jraft-1I1 cOfllrac/ll/u; de
willzare-cllmprll'llre solici/al de illsUII/!(/'
Reclamantul, prin avocat, armă că din lipsa răspunsului pârâtei rezultă
lipsa de interes a acesteia, depune note de şedinlă, arată că a notificat pâr-jta dar
nu a primit nici un răspuns şi precizează că instana a avut suficient rol activ şi
solicită răm5.nerea in pronullJare având in vcdere că s-au pus deja concluzii pe
rondul cauzei.
Tribunalul constată dezbaterile incheiate şi reline cauza in pronuntare.
TRIBUNALUL.
Prin cererea inregistrata sub nr.32605/312009 reclamantul
a solicitat in contradictoriu cu parata SC CQNARG REAL E$TATE
SRL anularea partiala a anleconlractului de vanzare-cumpararc autentificat de
societatca civila Mentor nr.2772123.04.2008. respectiva dispozitiilor art.18 lit.b
si al1.21 lit.b si ale al1.25-30 din acesta, prevederi considerate abuzive si
nelegale. cu chcltuieli dejudecata.
In motivare, reclamanlul a aratat ca a incheiat cu parata ant(:conlractul
nr.277l123.04.2008 in vederea achizitionarii unui apartamcnt situat in
complexul rezidential Rasarit de Soare, uml3nd ca apartamentul sa fie predat,
respectiv contractul de van7..arc-cumparare in rorma autentica sa fie incheiat
pana la data de 31.12.2009. A achitat suma de euro reprezentand
97,23% din pretul apartamentului si lei cu titlu de TVA de 19%.
Clauzele antecontractului nu au putUI fi negociate. Rec1amantul a solicitat
draftul contractului de vanzare-cumpamre, insa parata nu l-a pus la dispozitie.
Rcclamantul a notificat parata in Icg<ltura cu nclegalitatea unor clauze cuprinse
in antecontracl si in drafturilc contractului de administrare si management
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
DOSAR NR.3260S/312009
TRIUUNALUL B UCU R":ŞTI SECŢI A A VI-A COM E RCIALĂ
Sentinla comerclali nr. 12012
Ş EDI NŢA PU BLI CĂ DE L A: 28.10.2009
TRIBUNAL UL CONSTITUIT DIN:
PREŞEDINTE : ISPAS ~'lARI US CRISTIAN
GREFIER: NEDELCU ROLAND
Pe rol solutionarea cauzei comerciale având ca obiect nulilale act,
privind pe rcclamantul în contradictoriu cu pârâta
SC CONRAG REAL ESTAT E SRL.
La 3pelul nominal făcut În şedin1 publică a răspuns rcclamantul,
personal şi asistat de avocat.lipsind pârâta.
Procedura de citare este legal indeplinită.
S-a făcut rereratul cauzei de către grefierul de Şedinlă care învederează
ÎnstanleÎ ca nu s-au depus răspunsurile la interogatoriu şi nici la celelalte
dispozilii ale instantei. după care
Tribunalul i" (IcI de lips" rlisplIlIsuriior Iti jll,erogt/wriu şi filcl: aplicarea
(l1'f. 225 Cpc şi ia (ICI şi defilPful eri 11/1 of-ti depus lIici (Iraft-1I1 cOlllmc/lI/lli de
w;lIzare-Cllnlp(;rare solicil(/f de ills((1II!ri.
Reclamantul, prin avocal, arată cii din lipsa răspunsului pârâtei rezultă
lipsa de interes a acesteia, depune note de şedinlă, arată că il notificat pârăla dar
nu a primit nici un răspuns şi precizează că instanla a avut suficient rol activ şi
solicită rumâncrea în pronunlare având În vedere că s-au pus deja concluzii pe
rondul cauzei.
Tribunalul constată dezbaterile Încheiate şi retine cauza in pronuntare.
T RIBUNAL UL
Prin cererea inregistrata sub nr.32605/312oo9 reclamantul
II solicitat in contradictoriu cu parata se CQNARG REAL E$TATE
SRL anularea partiala a antecontractului de vanzare-cumparare autentilieat de
societatca civila Mentor nr.2772123.04.2008, respectiva dispozitiilor 8rt. 18 lit.b
si art.21 lit.b si ale art.25-30 din aeestll, prevederi considerate abuzive si
nelegale. cu chcltuieli de judccata.
In motivare, reclamantul a aratat ca a incheiat cu parata ant<.'Conlrnctul
nr.2772/23.04.2008 in vederea achizitionarii unui apartament situat in
complexul rezidential Rasarit de Soare. umland ca apartamentul sa fie predat.
respectiv contractul de van7..are-cump..1mre in rorma autentica sa fie incheiat
pana la data de 31.12.2009. A achitat suma de euro reprezcntand
97.23% din pretul apartamentului si rei cu titlu de TVA de 19%.
Clauzele antecontraclului nu au putut fi negociate. Reclamantul a solicitat
draftul contractului de vanzare-eumpamrc. Însa parata nu l-a pus la dispozitie.
Rcclalllantul il notificat parata in leg<ltum cu nclegalitatea unor clauze cu prinse
in antecontract si in drafiurile contrJctulu i de administrare si management
2. imobiliar. Reclamantul ti considerat abuzive dispozitiile contractuale prin care se
stabilea obligatia sa de ti semna un alt contract. cu alta persoana juridica. terta
fata de partile antecontractului, dc stabilire fi unui tarifce urmeaza a fi perceput
de terta persoana juridica, in conditiilc in care acest tarif ar trebui sa faca
obiectul unei negocieri intre cumparator si societatea administrator. se creeaza
un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile panilor. Rcclamantul a
apreciat ca obligatia impusa de a semnll un contract de administrare cu SC
QUADRA PLACE MANAGEMENT SRL in conditii prestabilite de pret intra in
contradictie cu Legea nr.19312000.
Reclamantul a mai apreciat ca modalitatca in care sunt fomulate clau7.ck
prevazute in an.18 lil.b, an.2l lil.b si ale 3n.25-30 din antccontract estc abuziva.
deoarece se creeaza un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile
partilor (obligarea promitentului cumparator la plata unor daune intert.-se cu titlu
de clauza penala de 50% din suma achitata corelativ cu inexistcnta acestei
clauze si inserarea in sarcina promitentului vanzator doar a unei obligatii de
plata a unor penalitati de intarzicre de 0.05%. limitate final la suma de 5000
euro; inexistcnta clauzei care sa permita promitcntului cumparator rezilierell
deplin drept a antccontractului in conditiile unui pact comisoriu de gradul IV;
restituirea unor sume de bani datOrate promitentului cumparator conditionat de
vanzarea imobilului unui tert sau incheierea unui antccontrac de vanzarc-
cumparare); sunt prevederi care nu au fosl negocime. conditie prezuma! a fi
indeplinita in situatill in care clauzele se regasesc intr-un contract standard cum
sunt antecontractul de vanzare-cumparare. regulamentul de coproprictatc si
contractul de administrare. care au fOSI aduse la cunostinta cumparatorului fara
ca acesta sa poata negocia pTCvederile sale.
Pârâta nu a dcpus întâmpinare şi nici note scrise.
Examinând aClele dostlrtllui. Tribll/llIful 'a (ulmile cerere'lI. 1/1 pllrle
pellll"/I urm(iloarele conshierellle.
Tribunalu[ a constatat că intre p1l1i s-a incheiat antecontractul
nr.2172/23.04.2oo8 (fila 6) in vederea achizitionarii unui apartament situat in
complcxul rczidential Rasarit de Soare, urmand ca apartamentul sa fie predat.
respectiv contractul de vanzare-cumparare in foma autentica sa fie incheiat
pana la data de 3 1.12.2009. A achitat sumn de euro reprczentand
97,23% din pretul apartamentului si 32.067.78 Ici cu titlu de TVA de 19%.
R(.
'C[amantu[ a solicitat draflul contractului de vanzare-cumparare, insa parata nu
I·a pus la dispozitie.
Tribunalul a apreciat că dispozitiile clauzelor [8 lit.b şi 2 [ liLb. precum şi
clauza 30 din contract nu sunt nelegale sau abuzive. deoarece reprezintă pacte
comisorii stipulate de părţi . in cazul neindeplinirii ullor obligalii de către
promitentul-cumparător, respectiv clauza 30 fiind o clauză pregătitofire care nu
are o fOrţă juridică asupra unei Asocialii viilOare de proprietari. întrucât
opozabilitatea fală de terti nu poate fi constiluitii pe cale de contracl cu alte
persoane. Clauza 30 este inutilă. dar nu aduce atingere prevederilor legale.
In ce priveştc clauzele 18 !iLb şi 2 1 !iLb. Tribunalul a apreciat că acestea
nu sunt clauzc abuzive. deoarece faptul că in cazul rezilierii din culpa sa.
2
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
imobiliar, Reclamantul a considerat abuzive dispozitiile contractuale prin care se
stabilea obligatia sa de a semna un alt contract, eu alta persoana juridica. terta
fata de partile antecontractului, dc stabilire II unui tarifce um1Caza a fi perceput
de terta persoana juridica. in conditiile in care acest tarif ar trebui sa faca
obiectul unei negocieri intre cumparator si socicUltea administrlllor. se creeaza
un dezechilibru semnificutiv intre drepturile si obligatiile partilor, Reclamantul a
apreciat ca obligatia impusa de a scmna un contract de administrare cu SC
QUADRA PLACE MANAGEMENT SRL in conditii prestabilite de pret intra in
cont radictie cu Legea nr. 19312000.
Reclaman!u! a mai apreciat ca modalitatea in care sunt fonnulalC clau7.clt!
prevazute in art.18 lil.b. an.21 lit.b si ale an.25·30 din antccontrnct este abuziva.
deoarece se creeaza un dezechilibru scmnificativ intre drepturile si obligatiile
partilor (obligarea promitentului cumparator la plata unor daune interese cu titlu
de clauza penala de 50% din suma achitata corelativ eu inexistenta acestei
clauze si inserarea in sarcina promilCntului vanzator doar II unei obligatii de
plata a unor penalitati de intar.t.iere de 0.05%. limitate final la suma de 5000
euro; inexistenta clauzei care sa permita promitentului cumparator rezilierea
deplin drept a antccontractului in conditiile unui pact eomisoriu de gradul IV;
restituirea unor sume de bani datOrate promitentului cumparator conditionat de
vanzarea imobilului unui tert sau incheierea unui antecontraet de vanzare-
cumparare); sunt prevederi care nu au fost negocime. conditie prezuma! il fi
indeplinita in situatin in eare clauzele se regasesc intr-un contract standard eum
sunt antccontractul de van7..are-cumpararc. regulamentul dc coproprictatc si
contractul de administrare. care au fost aduse la cunostinta cumparatorului fara
ca acesta sa poata ncgocia prevederile sale.
Pârâta nu a depus întâmpinare şi nici note scrise.
E'!;aminând actele dosi/m/ui, TrÎblll/(lf/f1 '(1 (l(lmÎle c/:?n:n 'iI, 1/1 /J(lrle
pCIIII'1I urmiilOflrele con~'M(!rellle.
Tribunalul a conStiltat că Între părti s-a incheiat antecontractul
nr,2172/23.04,2oo8 (fila 6) in vederea achizitionarii unui apartament situat in
complexul rezidcntial Rasarit de Soare. urmand ca apartamentul sa fie predat.
TCSf>-'Ctiv contractul de vanzare--cumparare in fonna autentica sa fie incheiat
pana la data de 3 1,12.2009. A achitat suma de euro reprezentand
97,23% din pretul ap.1rtamcntului si 32.067.78 lei cu titlu de TVA de 19% .
R(:'CIamantul a solicitat dranul contractului de vanzare-cumpamre, inSil par-Jla nu
I·a pus la dispozitie.
Tribunalul a apreciat cii dispoziliilc clauzelor 18 lit.b şi 21 lit.b. precum şi
clauza 30 din contract nu sunt nelegale sau abuzive. dcoarece reprezintă pacle
comisorii stipulate de piirti, în cazul neindeplinirii unor obligalii de către
promitentul<umpărător, respectiv clauza 30 fiind O clauzii pregătitoare care nu
are o fOTă juridică asupra unei Asocialii viilOare de proprietari. Întrucât
opozabilitatea rală de le.,i nu poate fi constit uită pe cale de contract cu alte
persoane. Clauza 30 cste inutilă, dar nu aduce atingere prevederilor legale.
In ce priveşte clauzele 18 liLb şi 21 IiLb, Tribunalul a aprccilll că acestea
nu sunt clauze abuzive. deoarece faptul că in cazul rczilierii din culpa sa,
2
3. rcclamantul ar trebui să piardă 50% din suma achitată, nu reprezenta o sumă
mare dacă redamantul nu ar li dt.'cis să achite un avans atât de consistent
( euro). in conditiile în care ultima/a doua tranşă era de euro.
Confonn arl.1 lit.i) din lista de clauze abuzive din cadrul Legii nr.19312000 este
considerată o clauză abuzivă aceea prin care ~obligă consumatorul la plata unor
sume dispropo!1ionat de mari în cazul ncindeplinirii obligatiilor contractuale de
către aCl-'Sta. comparativ cu pagubele suferite de comerciant". Insă reclamantul
avea libertatea cont ractuală să nu finan)cze acest proiect imobiliar şi să nu intre
în rela)ii contmctuale cu pârâta.
Tribunalul a apreciat că semnarea unui contract cu tenneni defavorabili
unei pă11i nu reprezintă o dovadă de clauză abuzivă. Unele persoane dau dovadă
de o diligen)ă crescută la semnarea contractelor, altele nu şi intra in rela)ii
contractuale cu tenneni contractuali ce le limitează puterea de negociere pc
viilOr, dar şi op)iunile ulterioare.
Acest contract cu parâta dezvoltator imobiliar este semnat in condi)iile în
care în luna aprilie a anului 2008 existau foartc mul!i dezvoltatori pe piaJă, deci
piaJa i mobil iară nu era Opia)ă restrânsă la 2-] jucători, cum ar fi pia)a tclefoniei
mobile (Vodafone. Onmge. Cosmote), unde contractele sunt standard, clauzele
nu pot fi negociate şi consumatorul este constrâns să accepte unul. De asemenea,
pia)a energiei piină la privatizarea sa era una cu un singur producător (Electrica)
ce putea impune clauze abuzive, ce nu putcau fi negociate de consumatorii
eaptivi.
Or, piala imobiliară din aprilie 2008 (inainte de primele scmne ale crizei
economice) era una extrem de populată şi avea un segment de construC)ii noi,
Începute şi terminate, un segment de construclii noi, începute şi neterminate
(cazul pârâtei ce s-a obligat să "dezvolte pc teren un proiect imobiliar") şi un
segment de conslruc!;; construite înainte de 1990, respectiv după anul 1990.
Tribunalul a apreciat ca nOliunca de clauză abuzivă trebuie corelată cu nOliunea
de "pia)ă", Însăşi Legea nr.19]/2000 impune aceasta prin artA alin.2 "O clauză
contractuală V3 fi considerată ca nefiind negociată di rect cu consumatorul dacă
aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să infiuenleze natura
ci, cum ar fi comractele standard prefomlUlate sau I vânzare
practicate de comercianti '. In
plus, anA alin.5 din Legea a unei clauze
contractuale se evaluează in funcl;e de: a) natura produselor sau a serviciilor
care fac obiectul contractului la momentul încheierii acestuia; b) toti factori i
care au determinat incheierea contractului: c) alte clauze ale contrdctului sau ale
altor cont racte de care acesta depinde.
lll.:ci piata produsului bun imobiliar viitor sau constructie
rezultata prin contract de antrepriză (aici alte dclimitări există, dar obiectul
cauzei nu impune) avea patru segmente: pinla bunurilor aşa-zise "second hand"
(inainte de 1990 şi după 19901 şi piaJa bunurilor construite şi viitoare, in curs de
con~truire.
3
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
rcclamantul ar trebui să piardă 50% din suma achitată, nu reprezenta o sumă
mare dacă redamantul nu ar li dt..cis să achite un avans atât de consislent
( euro). în conditiile În care ultima/a doua tranşă era de euro.
Confonn art.1 lil.i) din lisla de cluuze abuzive din cadrul Legii nr.19312000 este
considerată o clauză abuzivă aceea prin care ftobligă consumatorul la plata unor
sume disproporţ ionat de mari in cazul neindcplinirii obligaliilor contractuale de
către acesla. comparativ cu pagubcle suferite de comerciant". Insă re<:lamantul
avea libertatea contractuală să nu finanteze acest proiect imobiliar şi să nu intre
în relatii contmctua1e cu pârâta.
Tribunalul a apreciat că semnarea unui contract cu tenneni defavorabili
unei p1111i nu reprezintă o dovadă de clauză abuzivă. Unele persoane dau dovadă
de o diligentă crescută la semnarea contractelor, altele nu şi intră in relalii
contractuale cu tenneni contractuali ce le limitează puterea de negociere pe
viitor. dar şi oPliunile ulterioare.
Acest contraci cu pârâta dezvoltator imobiliar este semnat in conditiile in
care în luna aprilie a anului 2008 existau foarte mul,i dezvoltatori pc pială. deei
piala imobiliară nu era o piată restrânsă la 2-] jucători, cum ar fi piata telefoniei
mobile (Vodafone. Orange. Cosmote). unde eontraetcle sunt standard. clauzele
nu pot fi negociate şi consumatorul este constrâns să accepte unul. De asemenea.
piala cnl.'rgiei până la privatizarea sn era unn cu un singur producător (Electrica)
ce putea impune c1auzl: abuzive. ce nu puteau fi negociate de consumatorii
captivi.
Or. pia1ll imobiliară di n aprilie 2008 (inainte de primele semne ale crizei
economice) era una extrem de populată şi avea un segment de construcţii noi.
Începute şi temlÎnate. un segment de construcţii noi. Începute şi netenninate
(cazul pârâtei ce s-a obligat să ~dezvolte pe teren un proiect imobiliarM
) şi un
segment de conslruc!ii construite inainte de 1990, respectiv după anul 1990.
Tribunalul a apreciat că nOIÎunca de clauză abuzivă trebuie corelată cu nOliunea
de "piaIă". însăşi Legea nr. 19]12000 impune aceasta prin artA alin.2 "O clauză
contr.lctuală va fi considerată ca nefiind negocimă direct cu consumatorul dacă
aceasta a rost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să infiuenleze natur.l
ci. cum ar fi contractele standard preformulate sau I vanzare
practicate de eomcrcianli '. In
plus. anA alin.5 din Legea a unei clauze
contractuale se evalul:ază in functie de: a) natura produselor sau a serviciilor
care rac obieclUl contractul ui la momentul încheierii acestuia; b) toi factorii
care au delcnninal încheierea contractului: cl alte elauze ale cont rdctului sau ale
altor conl mCle de care acesta depinde.
Deci piala produsului bun imobiliar viitor sau constructie
rezultată prin eontroct de antrcpriză (aici alte delimitări există, dar obiectul
cauzei nu impune) avea patru segmente: pinla bunurilor aşa-zise "second hand~
(Înainte de 1990 şi după 1990) şi pi31u bunurilor construite şi viitoare. in curs de
cOllstmirc.
3
4. Or, devine evident că reclamantul a contractat cu voia sa pentru un bun
imobiliar nereali7.at incă, pe care l-a finanlat cu avansul său, ca orice alt
promitent-cumpărătoT ce ar fi comractat. Deci, voin{a internă a reclamantului a
fost să achiziţioneze un apartament nou, dar care urma să se construiască, iar
după luna aprilie 2008 când a semnat contratul, a urmat reccsiunca economică
ce a afectat piala imobiliară, unii dezvo ltatori nu au mai tcnninat sau au fost
nevoiti să construiască sub costuri şi să vândă la un preţ inferior celui proiectat
inilial.
Pârâta a cedat creanla sa fală de reclamant către Banca RailTeisen, pentru
a-şi garanta probabil imprumulul bancar contraclat. Estc cunoscută modalitatea
prin care dezvoltatorii cedau către Banca imprumutătoarc un "coş~ de creanle
pentru a-şi acoperi suplimentar garanlia f31<1 de bancă (prnctica aceasta de
mobilizare a creantelor a fost pcmlisă de Legea nr.469/2oo2 prin mecanismul
"!orfetării", art.6 alin.2: forletarea este contractul prin care un vânzător sau
prestator de servicii işi vi nde creanlele pe care le arc asupra unui cumpărătOr sau
beneficiar unei soc ictăli bancare sau unei instilUlii financiare specializate, contra
unci taxe de forfetare). Forfctarea a fosl inlălumtă legislati v prin abrogarea Legii
nr.46912002 prin Legea nr.246/30.06.2009.
Dar nu această ccsiune l-a determinat pe reclamant să intrc În conf1îcl cu
părâla, deşi mai avea de plată doar aproximativ euro pentru cumpărarea
garsomerel.
Mai mult, rec1amantul confirmă o aşa zisă nulitate a antccontmctului
pentru clauze abuzive prin incheierea unui act adi!ional nr.1I11.03.2009 (fila
14), fiind de acord cu prclul stipulat inilial şi renunlârnl la a mai cumpăra. o
boxă.
De fapl, in dosar interesul reclamantului pentru desfiintarea sau
rezilierea/anularea contractului a apărut ca unnare a recesiunii economÎce: suma
plătită părea prea mare raportat la noi le preturi de pe pială: deci dacă ar fi
recuperat avansu l, ar putea plăti un imobil de mai bună calitate sau cu mai multe
camere.
Acesta este interesul economic al reclamantului. se observă că notificârile
salc către pârâtă sunt din manie 2009-fila 16- (referitor la ccsiune) şi din iulie
2009 (fi la 18). De altfel, acte preparatori i pentru a chema in judecată pâmta se
fac de reclamant incă din aprilie 2009 (tila 20) când solicită infonna!ii de la
ORCTB.
Interesul economic al reclamantului este evident, dar se pune problema
dacă aCliunea mij loc de atingere a acestu ia e~te sau nu întemeiată.
In acest contcxt, Tribunalul a apreciat că datâ fiind piata imobili3ră şi cele
patru segmente ale sale pe care reclamantul se afla, antecontraclUl a fost semnat
in depl ină cunoşlintă de cauză, cu acceptarea pactelor comisorii pe care acum
reclamantul doreşte ~ le anuleze pe motiv de clauze abuzive.
ReclamanlUl avea op!iuni pe piaJă. dezvoltatorul imobiliar nu era
monopolist sau oligopolist, deci contractul in forma prezentată rcc!amantului
putea li re fuzat. dacă rcclamantul ar fi citit şi apreciat la momentul rcspL'Ctiv ca
nefavorabi le clauzele.
•
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
Or, devinc evidcnt că reclamantul a contrnctat cu voia sa pentru un bun
imobiliar nerealizat Încă, pe care l-a finanlat cu avansul său. ca orice alt
promitent-cumpăr.ltof ce ar fi comrnctat. Deci, voin{3 internă Il rec1amamului a
lost să achizilioneze un apartament nou, dor care urma să se construiască, iar
după luna aprilie 2008 când a semnat contrntul, a urmat recesiunea economică
ce 3 afectat piata imobi l iară, unii dezvoltatori nu au mai tenninat sau au fost
nevoili să construiascA sub costuri şi Mi vândă la un pre inferior celui proiectat
iniial.
Pârâta a cedat creana sa fall! de reclamant către Banca RailTeiscn, pentru
a-şi garanta probabil imprumutul bancar contractat. Este cunoscută modalitatea
prin care dezvoltatorii cedau către Banca imprumutâtoare un "coş" de creanţt
pentru a-şi acoperi suplimentar garan1ia fală de bancă (practica aceasta de
mobilizare a creanlelor a fost pemlisă de Legea nr.469nOO2 prin mecanismul
"forfetării", art.6 ali n.2: forfetarea este contractul prin care un vânzător sau
prestator de servicii Îşi vinde creanţele pe care Ic are asupra unui cumpărător sau
bencficiar unei societăli bancare sau unei institulii financiare specializate, contra
unei taxe de forfetare). Forfctarea a fosl inlăturntâ legislativ prin abrogorca Legii
nr.469nOO2 prin Legca nr.246J30.06.2009.
Dar nu această ccsiunc l-a determinat pe reclamant să intre in conflict cu
pămla, deşi mai avea de plată doar aproximativ euro pentru cumpărarea
garsonterc!.
Mai mult, reclamantul confirmă o aşa zisă nulitate a antccontmctului
pentru clauzc abuzive prin Încheierea unui act adilional nr. 1
1I 1.03.2009 (fila
14), tiind de acord cu pre!ul stipulat initial şi renuntând [a a mai cumpiim o
box!.
De fapl, in dosar interesul reclamantului pentru desfiin[area sau
rezilierea/anularea contraclUlui a apărut ca umlilre a recesiunii economice: suma
pllitită părea prea mare rnportat la noile preturi de pe pială: deci dacă ar fi
recuperat avansul, ar putea plăti un imobil de mai bună calitate sau cu mai multe
camere.
Acesta este interesul economic al reclamantului, se observă că notificărilc
sale către parâtă sunt din martie 2009-liIa 16- (referitor la ccsiune) şi din iulie
2009 (fila 18). De altfel, acte preparatorii pentru a chenlil in judecată pârâta se
fac de reclamant Încă din aprilie 2009 (fila 20) când solicită infonnu!Îi de la
ORCTB.
Interesul economic al rcclamantului este evident, dar se pune problema
dacă aC1iunea mijloc de atingere a acestuia este sau nu întemeiată.
In acest context, Tribunalul a apreciat că dată fiind piata imobiliară şi cele
patru segmente a[e sale pe care rec[amantul se afla, antecontractul a fost semnat
in depl ină cunoştin! de cauză, cu acceptarea pactelor comisorii pe care acum
reclamantul doreşte sti le anuleze pe motiv de clauze abuzive.
Reclamantul avea oPliuni pe pia!." dezvoltatorul imobilillr nu era
monopolist sau oligopolist, deci contractul În fonna prezentatli rcclamantului
putea fi refuzat. dacă reclamantul ar fi citit şi apreciat la momentul rcspt'Ctiv ca
nef.1vorabile clauzele.
4
5. Cu privire la clauza 25, reclamantul a fost de acord eu respectarea
regulamentului condominîului, aici fiind reguli de conviewire intre proprietarii
prezenţ i in ansamblu.
In eeea ce priveşte clauzele 26·29 prin care dezvoltatorul impunea propria
firmă de management În ansamblu, dar şi tarifele, tinând cont de faptul câ pârâta
nu a răspuns la interogatoriul instanţei cu privire la administrarea imobilului
(file 63, 64), va aprecia confonll art.225 cpciv., că pârăta a impus tarife care nu
urmăreau costurile economice de administrare, ci impunerea unui terţ ca
administrator irnobiliar la tarile care nu ţineau conl de o posibilă negociere Înlrc
cei administraţi şi administratorul-persoană juridică. Deci, conform art.225
cpciv., Tribunalul a apreciat aceste clauzc ca fiind abuzive, !inând cont şi de art.
4 alin. I din Legea nr. 193/2000: O clauză contractuală care nu a fost negociată
direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea Însăşi sau
Împreună cu alte prevederi din contract. creează, în detrimentul consumatorului
şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile
şi obligaliile părţilor.
Tribunalul va obliga pfirâta la 12 lei cheltuieli de judecată către reclaman!.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite acţiunea reclamantului
in contradictoriu cu pfirâta SC
CONARG REA L ESTATE SRL, cu sediul III Piteşti, str. Negru Vodă ndO,
camera 21. jud. Argeş, in parte.
Anulează clauzele art. 26, 27, 28 ŞI 29 din anteconlractul
nr.2772123.042008 autentificat la BNP Mentor.
Obligă pârâta cheltuieli de judecată.
Cu apel.
Pronunţată În şedinţă publică azi 28.10.2009.
Preşedinte Grefier
Marius Cristian tspas Roland Nl.>dc1cu
5
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
Cu privire la clauza 25, reclamantul a fost de acord eu respectarea
regulamentului eondominiului, aici fiind reguli de convieUire intre proprietarii
prezenţi În ansamblu.
In ceea ce priveşte clauzele 26·29 prin care dezvoltatorul impunea propria
firmă de management În ansamblu, dar şi tarifele. ţinând cont de faptul că pârâta
nu a răspuns la interogatoriul instanţei cu privire la administrarea imobilului
(file 63, (4), va aprecia conform art.225 cpciv., că pârâta a impus tarife care nu
urmăreau costurile economice de administrare, ci impunerea unui terţ ca
administrator imobiliar la tarile care nu ţineau cont de o posibilă negociere Înlre
cei administrJ.!i şi administratorul-persoană juridică. Deci, conforln art.225
cpciv., Tribunalul a apreciat aceste clauze ca tiind abuzive, !inând cont şi de art.
4 alin.1 din Legea nr. 193/2000: O clauză contractuală care nu a fost negociată
direct cu consumatorul va ti considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau
Împreună cu alte prevederi din contract. creează, în detrimentul consumatorului
şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile
şi obligalii1c părţilor.
Tribunalul va obliga pârâta la 12 Ici cheltuieli de judecată către reclaman.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE;
Admite acţiunea reclamantului
in contradictoriu cu pârâta SC
CONARG REA L ESTATE SRL, cu sediul III Piteşti, str. Negru Vodă nr.30,
camera 21. jud. Argeş, in parte.
Anulează clauzele art. 26, 27, 28 ŞI 29 din antccontractul
nr.2772/23.042008 autentificat la BNP Mentor.
Obligă pârâta cheltuieli de judecată.
Cu apel.
Pronunţată În şedinţă publică azi 28.10.2009.
Preşedinte Grefier
Marius Cristian Ispas Roland N...
>dclcu
5
6. Dosur I1r.32605/3I2oo9
Număr in fonnat vechi 275812009
CURTEA DE APEL BUCUREŞTI -SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.290
Şedinţa publică de la 10.05.2010
Cunea compusă din:
Preşedinte lulica Popescu
J udecător !laria Speranla Cornea
Grefier CameJia Romaşc u
_.._-_.__.._.
Pe rol solutionarea apelurilor fonnulate de apelanta - parală SC CQNARG
REAL ESTATE SRL şi de apelantul - reclamant
impotriva sentintei comerciale nr.12012/28. 10.2009, pronunţată de Tribunalul
B ucureşti - Seelia a VI-a Comercială, in dosarul nr.326051312009.
La apelul nominal Bcut in şedintă publică se prezintă apelantul
rcclomunt personal, lipsind apelanta - pârâtă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a f!cut referatul cauzei de grefier, care invederează Curţi i faptul că
apelanta - pârâtă a depus la dosar nOle de şedinlă şi acte anexe.
Apelalllui - reclamant personal solicilă lăsarea cauzei la sfârşitul şedinjci
pentru a se prezenta şi apă rătorul său ales.
Cunca Iasă cauza la sfârşitul şedintei.
La li doua strigare a cauzei se prezintă apelantul - reclornant personal şi
asistat de avocat lipsind
(ll>elanta - pârătă.
Apelantul - reclamant personal invederează că partea adversă a depus la
dosar note se şedinţă prin care solicită suspendarea cauzei, insă cererea este
nedovedită şi nesusjinută, motiv pentru care se opune la suspendarea cauzei,
solicitând respingerea cererii de suspendare intrucat nu se face dovada legăturii
de cauzalitate înlre cele două dosare.
Apelantul - reelamant prin avocat depune copia cererii de chemare in
judecată, invedcrand că panea adversă a depus numai prima pagină de pe
această cerere, că nu exista nici o legătură intre cele două dosare, că solutionarea
acelei cauze depinde de solulionarea prezentei cauzei, solicitând respingerea
cererii de suspendare.
Curtea deliberând, respinge cererea de suspendare formulată de opetanta -
pârâtă in temeiul art. 244 alin.1 pet.1 c.p.eiv. pentru considerentul că nu sunt
indeplinite condiliile prevăzute de an. 244 aU pct. l c.p.civ., iar solulia
prezentei eauze nu depinde de solulionarea cauzei aOalc pe rolul Tribunalului
Bucureşti. Nemaifiind alte cereri de fonnulat. in baza an. 150 c.p.civ. constată
dezbaterile încheiate şi acordă cuvântul pe apelurile fonnulate.
Apelantul - reclamant prin avocat depune pJ1lctieă judiciară la dosar,
susline verbal motivele de apel dezvoltate în scris. solicitând admiterea apelului
propriu, modificarea in pane a sentintei atacate şi anularea art.18 lit.b, 21 lit.b,
25 şi 30 din antecontractul de vânzare-cumparare, respingerea apelului declarat
de apclanta - parată ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Depune concluzii
scrise la dosar.
DOSilf I1f.32605/312009
Număr în fonnat vechi 275812009
CURTEA DE APEL BUCUREŞTI -SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială Dr.290
Şedinţa publică de la 10.05.2010
Cunea compusă din:
Preşedinte lulica Popescu
J udecător !'Iaria Speranla Corn ea
Grefier Camelia Romaşc u
*************
Pe rol soluionarea apelurilor fonnulate de apelanta - pârâtă SC CQNARG
REAL ESTATE SRL şi de apelantul - reclamant
impotriva sentinci comerciale nr.120 12l28. 10.2009, pronunţată de Tribunalul
Bucureşti - SC{;!ia a VI-a Comercială, in dosarul nr.)26051312009.
La apelul nominal Bcut in şedinţă publică se prezintă apelantul
rcchunant personal, lipsind apelanta - pârâU!..
Procedura legal indeplinită.
S-a f!cut referatul cauzei de grefier, care învedereaztj Curţii faptul că
apclnntil - pârâtli a depus la dosar note de şedinlă şi acte anexe.
Apelantul - reclamant personal solicitAIăsarca cauzei la sfârşi tul şedin)cÎ
pentru II se prezenta şi apărătorul său ales.
CUnCII Iasă cauza la sfârşitul şedinlei.
La a doua strigare a cauzei se prezintă apelantul - reclllrnant personal şi
asistat de avocat lipsind
al>clanta - pârâtă.
Apelantul - reclamant personal invederează că panea adversă a depus la
dosar note se şedinţă prin care solicită suspendarea cauzei, însA cererea este
nedovedită şi nesuslinută, motiv pentru care se opune la suspendarea cauzei,
solicitând respingerea cererii de suspendare întrucât nu se facc dovada legăturii
de cauzalitate între cele două dosare.
ApdalllUl - rcclamant prin il'ocat depune copia cererii de chemare în
j udecată, invcderând că panea adversă a depus numai prima pagină de pe
această cerere, că nu există nici o legătură între cele două dosare, că solutionarea
acelei cauze depinde de solu)iomlTca prezentei cauzei, solicitând respingerea
cererii de suspendare.
Curtea deliberând, respinge cererea de suspendare formulată de apclanta -
pănită in temeiul art. 244 alin.1 pct.1 c.p.civ. pentru considerentul că nu sunt
îndeplinite condiliile prevăzute de an. 244 aL I pct.1 c.p.civ., iar solulia
prezentei cauze nu depinde de solu)ionarc:a cauzei anate pe rolul Tribunalului
Bucureşti. Nemaifiind alte cereri de fomlulaL, in baza art. 150 c.p.civ. constată
dezbaterile incheiate şi acordă cuvântul pe apelurile formulate.
Apelantul - reclamam prin avocat depune practică judiciară la dosar,
sustine verbal motivele de apel dezvoltate in scris, solicitând admiterea apelului
propriu, modificarea in pane a scntinlei atacate şi anularea art.18 lit.b. 21 lit.b,
25 şi 30 din antecontractul de vânzare-cumpărare, respingerea apelului declarat
de apclanta - parată ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Depune concluzii
scrise 13 dOS3r.
Dosur I1r.32605/312009
Număr în fonnat vechi 275812009
CURTEA DE APEL BUCUREŞTI -SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială Dr.290
Şedinţa publică de la 10.05.2010
Cunea compusă din:
Preşedinte lulica Popescu
J udecător !'Iaria Speranla Cornea
Grefier Camelia Romaşc u
*************
Pe rol solutionarea apelurilor fonnulate de apelanta - pârâtă SC CONARG
REAL ESTATE SRL şi de apelantul - reclamant
impotriva sentin,ei comerciale nr.120 12l28.10.2009, pronunţată de Tribunalul
Bucureşti - SC{;!ia a VI-a Comercială, in dosarul nr.326051312009.
La apelul nominal Bcut in şedintă publică se prezintă apelantul
rcchunant personal, lipsind apelanta - pârâU!..
Procedura legal indepl inită.
S-a f!cut referatul cauzei de grefier, care învedereaztj Curţi i faptul că
apclnnta - pârâtli a depus la dosar nOIC de şedintă şi acte anexe.
Apelantul ~ reclamant personal solicitâ lăsarea cauzei la s fârşitul şedinlcÎ
pentru II se prezenta şi apă rătorul său ales.
Cun Cii Iasă cauza la sfârşitul şedinei.
La a doua strigare a cauzei se prezintă apelantul - recltunant personal şi
asistat de avocat lipsind
al>clant8 - pârâtă.
Apelantul - reclamant personal invederează că panea adversă a depus la
dosar note se şedinţă prin care solicită suspendarea cauzei, însA cererea este
nedovedită şi nesustinută, motiv pentru care se opune la suspendarea cauzei,
solicitând respingerea cererii de suspendare întrucât nu se face dovada legăturii
de cauzalitate între cele două dosare.
ApdalllUl - reclamant prin il'ocat depune copia cererii de chemare în
j udecată, invcderând că panea adversă a depus numai prima pagină de pc
aceastA ccrere, că nu există nici o legăturA între cele două dosare, că solutionarea
acelei cauze depinde de solulionarea prezentei cauzei, solicitând respingerea
cererii de suspendare.
Curtea deliberând, respinge cererea de suspendare formulată de apclanta -
pânită in temeiul an. 244 alin.1 pct. c.p.civ. pentru considerentul că nu sunt
îndeplinite condiliile prevăzute de an. 244 aL I pct. c.p.civ., iar solulia
prezentei cauze nu depinde de soulionarea cauzei anate pe rolul Tribunalului
Bucureşti. Nemaifiind alte cereri de fonnulaL, in baza an. 150 c.p.civ. constată
dezbaterile încheiate şi acordă cuvântul pe apelurile formulate.
Apelantul - reclamaOl prin avocat depune practică judiciară la dosar,
sustine verbal motivele de apel dezvoltate in scris, solicitând admiterea apelului
propriu, modificarea in pane a scntinlei atacate şi anularea an.18 lil.b. 21 lit.b,
25 şi 30 din antccontractul de vânzare-cumpărare, respingerea apelului declarat
de apclanta - parată ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Depune concluzii
scrise la dosar.
Curtea de Apel Bucuresti a anulat, in plus, Art. 18(b), 21 (b), 25, 30 si a respins apelul Conarg Real Estate SRL
DOSilf I1f.32605/312009
Număr în fonnat vechi 275812009
CURTEA DE APEL BUCUREŞTI -SECTIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială Dr.290
Şedinţa publică de la 10.05.2010
Cunea compusă din:
Preşedinte lulica Popescu
J udecător !'Iaria Spera nla Cornea
Grefier Camelia Romaşc u
*************
Pe rol solutionarea apelurilor fonnulate de apelanta - pârâtă SC CONARG
REAL ESTATE SRL şi de apelantul - reclamant
impotriva sentin,ci comerciale nr.12012l28. 10.2009, pronunţată de Tribunalul
Bucureşti - SC{;!ia a VI-a Comercială, in dosarul nr.326051312009.
La apelul nominal Bcut in şedintă publică se prezintă apelantul
rcchunant personal, lipsind apelanta - pârâU!..
Procedura legal indepl inită.
S-a f!cut referatul cauzei de grefier, care învedereaztj Curţi i faptul că
apclanta - pârâtă a depus la dosar nOle de şedintă şi acte anexe.
Apelantul ~ reclamant personal solicitâ lăsarea cauzei la sfârşitul şcdinlcÎ
pentru II se prezenta şi apărătoru l său ales.
CunCii Iasă cauza la sfârşitul şedinei.
La a doua strigare a cauzei se prezintă apelantul - recltunant personal şi
asistat de avocat lipsind
al>clanta - pârâtă.
Apelantul - reclamant personal invederează că panea adversă a depus la
dosar note se şedinţă prin care solicită suspendarea cauzei, însA cererea este
nedovedită şi nesuslinută, motiv pentru care se opune la suspendarea cauzei,
solicitând respingerea cererii de suspendare întrucât nu se face dovada legăturii
de cauzalitate între cele două dosare.
ApdalllUl - reclamant prin il'ocat depune copia cereri i de chemare în
j udecată, invcderând că panea adversă a depus numai prima pagină de pc
această cerere, că nu există nici o legătură între cele două dosare, că solutionarea
acelei cauze depinde de solutionarea prezentei cauzei, solicitând respingerea
cererii de suspendare.
Curtea deliberând, respinge cererea de suspendare formulată de apclanta -
pânită in temeiul an. 244 alin.l pct.1 c.p.civ. pentru considerentul că nu sunt
îndeplinite condiliile prevăzute de an. 244 al. I pct.1 c.p.civ., iar solulia
prezentei cauze nu depinde de solulionarea cauzei anate pe rolul Tribunalului
Bucureşti. Nemaifiind alte cereri de fonnulaL, in baza an. 150 c.p.civ. constată
dezbaterile încheiate şi acordă cuvântul pe apelurile formulate.
Apelantul - reclamant prin avocat depune practică judiciară la dosar,
sustine verbal motivele de apel dezvoltate in scris, solicitând admiterea apelului
propriu, modificarea in pane a scntinlci atacate şi anularea an.18 lil.b. 21 lil.b,
25 şi 30 din antccontractul de vânzare-cumpărare, respingerea apelului declarat
de apclanta - parată ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Depune concluzii
scrise la dosar.
7. ,
CU RT EA,
Prin sentin1a comercială nr. 12012 din 28.10.2009 pronunlală de
Tribunalul Bucureşti - Setlia a VI a Comercială, instanta a admis in parte
aqiunea reclamantului În contradictoriu cu pârâta se
CONARG REAL ESTATE SRL şi a anulat clauzele articolelor 26, 27, 28 şi 29
din anlcconlractu! nr. 2772 din 23.04.2008, rClinând în esenă că acestea erau
abuzive şi incălcau dispoziliile articolului 4 alineat 5 din Legea nr.19312000.
Împotriva acestei sentinte comerciale, atât reclamantul cât şi pârâta
in temlcnullegal prevăzut de dispoziţiile articolului 284 alineat I Cod procedură
civilă a declarat apcl, pentru solulionarea cărora la Curtea de Apel Bucureşti -
Sectia a V a Comercială la data de 18.12.2009 a fost constituit dosarul nr.
32605/3/2009.
Apelantul - reclaman! consideră că sentinla atacată este nelegillă şi
nctcmeinică deoarece Înstana de fond în mod greşit admiţând în parte aCţiunea,
a considerat că, clauzele 18 litera b, 21 litera b, 25 şi 30 erau legale când in
realitate s-a Iăcut dovada cii şi acestea erau abuzive.
Se solicitA în consecin1ă admiterea apelului, schimbarea in parte a
sentin1ei atacate în sensul admiterii în totalitate a cererii de chemare în judecată.
Apclanta pârâtă consideră că sentima atacată este nelegală şi
netemeinică, deoarece instanta de fond a lăeut aplicarea dispoziliilor articolului
225 Cod procedură civilă deşi interogatoriul nu i-a fost comunicat şi nu şi-a
exercitat rolul activ, încăJcând astfel dispozi1iilc articolului 129 alineat 1 Cod
procedură civilă precum şi principiul contradictorialitătii, prin respingerea
cererii de acordare a unui tennen pentru lipsă de apărare şi amânarea
pronunlării. Se mai sustine că există contradictie între cuprinsul încheierii de
dezbateri considerentele şi dispozitivul hotărârii apelate ceea ce atrage nulitatea
absolută a sentinţei , şi că nu existau clauze abuzive.
Se sol icită admiterea apelului, casarea sentinţei apelate şi trimiterea
cauzei spre rejudecare aceleiaşi instante.
Nu au fost administrate probe noi.
Curtea, verificând legalitatea şi temeinicia lucrări lor dosarului de
fond potrivit dispozitiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă constatA
că apelul declarat de reclamant este nefondat iar apelul deelara! de pârâtă este
nefondat pentru unnătoarele motive:
Refcritor la apelul declarat de reclaman.
intre părti la data de 23.04.2008 s-a incheiat antecontractul de
vânzare-cumpărare nr.353 autentificat sub ne. 2772 de BNP Dobrotă Vitzman
Noriu (filele 6-1 1 dosar fond) având drept obiect vânzare-cumpărare la preţul,
tennenul şi în condiţiile prevăzute de înscris garsoniera nr.B0304 situată în
Bucureşti, tronsonul nr.1 el.3 sc.B str. Liviu Rebreanu nr. 46-58 sector 3,
complexul reziden1ial "Răsărit de Soare".
Prin cererea de chemare în judecată redamantul a solicitat anularea
parlială a menionatului antecontract respectiva dispozitiilor articolului 18 litera
b şi 21 litera b, articolele 25-30, ea fiind nelegale şi abuzive.
,
CU RTEA,
Prin scntin13 comercială nr. 12012 din 28.10.2009 pronunlală de
Tribunalul Bucureşti - Setlia a VI a Comercială, instanta a admis în parte
aCliunea reclamantului În contradictoriu cu pârât3 se
CONARG REAL ESTATE SRL şi a anulat clauzele articolelor 26, 27, 28 şi 29
din anleconlractu1 nr. 2772 din 23.04.2008, rClinând în esen!! că acestea erau
abuzive şi incălcau dispoziliile articolului 4 alineat 5 din Legea nr.19312000.
Împotriva acestei sentinte comerciale, atât reclamantul cât şi pârâta
in temlcnullegal prevăzut de dispoziţiile articolului 284 alineat 1 Cod procedură
civilă a declarat apcl, pentru solulionarea cărora la Curtea de Apel Bucureşti -
Sectia a V a Comercială la data de 18.12.2009 a fost constituit dosarul nr.
32605/3/2009.
Apelantul - reclaman! consideră că sentinla atacată este nelegillă şi
nctcmeinică deoarece instanja de fond în mod greşit admilând în parte aCliunea,
a considerat că, clauzele 18 litera b, 21 litera b, 25 şi 30 erau lcgale când in
realitate s-a făcut dovada cii şi acestea erau abuzive.
Se sol icită în consecinlă admiterea apelului, schimbarea in parte a
sentinlei atacate în sensul admiterii în totalitate li cererii de chemare în judecată.
Apclanta pârâtă consideră că sentima atacată este nelegală şi
netemeinică, deoarece instanla de fond a făcut aplicarea dispoziliilor articolului
225 Cod procedură civilă deşi interogatoriul nu i-a fost comunicat şi nu şi-a
exercitat rolul activ, încăJcând astfel dispozi1iilc articolului 129 alineat 1 Cod
procedură civilă precum şi principiul contradictorialitălii, prin respingerea
cererii de acordare a unui tenncn pcntru lipsă de apărare şi amânarea
pronunlării. Se mai susline că există contradic1ie între cuprinsul încheierii de
dezbateri considerentele şi dispozitivul hotărârii apelate ceea ce atrage nulitatea
absolută a sentinţei, şi că nu existau clauze abuzive.
Se sol icită admiterea apelului, casarea sentinţei apelate şi trimiterea
cauzei spre rejudecare aceleiaşi instante.
Nu au fost administratc probe noi.
Curtea, verificând legalitatea şi temeinicia lucrări lor dosarului de
fond potrivit dispozitiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă constată
că apelul declarat de reclamant este nefondat iar apelul deelarat de pârâlă este
nefondat pentru unnătoarele motive:
Refcritor la apelul declarat de reclaman.
Între părji la data de 23.04.2008 s-a incheiat antecontractul de
vânzare-cumpărare nr.353 autentificat sub ne. 2772 de BNP Dobrotă Vitzman
Noriu (filele 6-11 dosar fond) având drept obiect vânzare-cumpărare la prelul,
tennenul şi în cond1liile prevăzute de inscris garsoniera nr.B0304 situată in
Bucureşti , tronsonul nr.1 et.3 sc.B str. Liviu Rebreanu nr. 46-58 sector 3,
complexul reziden1ial "Răsărit de Soare".
Prin cererea de chemare În judecată redamantul a solicitat anularea
parjială a menjionatului antecontract respectiva dispoziliilor articolului 18 litera
b şi 21 litera b, articolele 25-30, ca fiind nelegale şi abuzive.
,
CU RTEA,
Prin scntin13 comercială nr. 12012 din 28.10.2009 pronunlală de
Tribunalul Bucureşti - Setlia a VI a Comercială, instanta a admis în parte
aCliunea reclamantului În contradictoriu cu pârât3 se
CONARG REAL ESTATE SRL şi a anulat clauzele articolelor 26, 27, 28 şi 29
din anleconlractu1 nr. 2772 din 23.04.2008, rcţinând în esenă că acestea erau
abuzive şi incălcau dispoziliile articolului 4 alineat 5 din Legea nr.19312000.
Împotriva acestei sentinte comerciale, atât reclamantul cât şi pârâta
in temlcnullegal prevăzut de dispoziţiile articolului 284 alineat 1 Cod procedură
civilă a declarat apcl, pentru solulionarea cărora la Curtea de Apel Bucureşti -
Sectia a V a Comercială la data de 18.12.2009 a fost constituit dosarul nr.
32605/3/2009.
Apelantul - reclaman! consideră că sentinla atacată este nelegillă şi
nctcmeinică deoarece instanla de fond în mod greşit admilând în parte aCliunea,
a considerat că, clauzele 18 litera b, 21 litera b, 25 şi 30 erau lcgale când in
realitate s-a făcut dovada cii şi acestea erau abuzive.
Se solicitâ în consecinlă admiterea apelului, schimbarea in parte a
sentinlei atacate în sensul admiterii în totalitate li cererii de chemare în judecată.
Apclanta pârâtă consideră că sentima atacată este nelegală şi
netemeinică, deoarece instanla de fond a făcut aplicarea dispoziliilor articolului
225 Cod procedură civilă deşi interogatoriul nu i-a fost comunicat şi nu şi-a
exercitat rolul activ, încăJcând astfel dispozi1iilc articolului 129 alineat 1 Cod
procedură civilă precum şi principiul contradictorialitălii, prin respingerea
cererii de acordare a unui tenncn pentru lipsă de apărare şi amânarea
pronunlării. Se mai susline că există contradic1ie între cuprinsul încheierii de
dezbateri considerentele şi dispozitivul hotărârii apelate ceea ce atrage nulitatea
absolută a sentinţei, şi că nu existau clauze abuzive.
Se sol icită admiterea apelului, casarea sentinţei apelate şi trimiterea
cauzei spre rejudecare aceleiaşi instante.
Nu au fost administratc probe noi.
Curtea, verificând legalitatea şi temeinicia lucrări lor dosarului de
fond potrivit dispozitiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă constată
că apelul declarat de reclamant este nefondat iar apelul deelardl de pârâtă este
nefondat pentru unnătoarele motive:
Referitor la apelul declarat de reclaman.
intre păJ1i la data de 23.04.2008 s-a incheiat antecontrnctul de
vânzare-cumpărare nr.353 autentificat sub ne. 2772 de BNP Dobrotă Vitzman
Noriu (filele 6-11 dosar fond) având drept obiect vânzare-cumpărare la prclul,
tennenul şi în condiliile prevăzute de inscris garsoniera nr.B0304 situată in
Bucureşti , tronsonul nr.1 et.3 sc.B str. Liviu Rebreanu nr. 46-58 sector 3,
complexul reziden1ial "Răsărit de Soare".
Prin cererea de chemare in judecată redamantul a solicitat anularea
parlială a menlionatului antecontrac! respectiva dispoziliilor articolului 18 litera
b şi 21 litera b, articolele 25-30, ea fiind nelegale şi abuzive.
Curtea de Apel Bucuresti a anulat, in plus, Art. 18(b), 21 (b), 25, 30 si a respins apelul Conarg Real Estate SRL
,
CU RT EA,
Prin scntin1a comercială nr. 12012 din 28.10.2009 pronunlală de
Tribunalul Bucureşti - Setlia a VI a Comercială, instanta a admis în parte
aCliunea reclamantului În contradictoriu cu pârâta se
CONARG REAL ESTATE SRL şi a anulat clauzele articolelor 26, 27, 28 şi 29
din anleconlractu1 nr. 2772 din 23.04.2008, rcţinând în esenă că acestea erau
abuzive şi incălcau dispoziliile articolului 4 alineat 5 din Legea nr.19312000.
Împolfiva acestei sentinte comerciale, atât reclamantul cât şi pârâta
in temlcnullegal prevăzut de dispoziţiile articolului 284 alineat 1 Cod procedură
civilă a declarat apcl, pentru solulionarea cărora la Curtea de Apel Bucureşti -
Sectia a V a Comercială la data de 18.12.2009 a fost constituit dosarul nr.
32605/3/2009.
Apelantul - reclaman! consideră că sentinta atacată este nelegillă şi
nctcmeinică deoarece instana de fond în mod greşit admilând în parte aCliunea,
a considerat că, clauzele 18 litera b, 21 litera b, 25 şi 30 erau legale când in
realitate s-a făcut dovada că şi acestea erau abuzive.
Se sol icită în consecinlă admiterea apelului, schimbarea in parte a
sentinlei atacate în sensul admiterii în totalitate li cererii de chemare în judecată.
Apclanta pârâtă consideră că sentima atacată este nelegală şi
netemeinica, deoarece instanla de fond a făcut aplicarea dispoziliilor articolului
225 Cod procedura civila deşi interogatoriul nu i-a fost comunicat şi nu şi-a
exereitat rolul activ, încăJcând astfel dispozi1iile articolului 129 alineat 1 Cod
procedură civilă precum şi principiul contradictorialitălii, prin respingerea
cererii de acordare a unui tcnncn pentru lipsă de apărare şi amânarea
pronunlării. Se mai susline că exista contradic1ie între cuprinsul încheierii dc
dezbateri considerentele şi dispozitivul hotărârii apelate ceea ce atrage nulitatea
absolută a sentinţei , şi că nu existau clauze abuzive.
Se sol icită admiterea apelului, casarea sentinţei apelate şi trimiterea
cauzei spre rejudecare aceleiaşi instante.
Nu au fost administratc probe noi.
Curtea, verificând legalitatea şi temeinicia lucrărilor dosarului de
fond potrivit dispozitiilor articolului 295 alineat 1 Cod procedură civilă constată
că apelul declarat de reclamant este nefondat iar apelul dedardl de pârâlă este
nefondat pentru unnătoarele motive:
Refcritor la apelul declarat de reclaman.
intre păJ1i la data de 23.04.2008 s-a incheiat antecontractul de
vânzare-cumpărare nr.353 autentificat sub nr. 2772 de BNP Dobrota Vitzman
Noriu (filele 6-11 dosar fond) având drept obicct vânzare-cumpărare la prclul,
tennenul şi în condiliile prevăzute de înscris garsoniera nr.B0304 situata în
Bucureşti, tronsonul nr.1 el.3 sc.B str. Liviu Rebreanu nr. 46-58 sector 3,
complexul reziden1ial "Răsărit de Soare".
Prin cererea de chemare în judecată redamantul a solicitat anularea
parială a menionatului antecontract respectiva dispoziliilor articolului 18 litera
b şi 21 litera b, articolele 25-30, ca fiind nelegale şi abuzive.
8. J
Instanţa de fond a admis în parte actiunea şi a anulat doar clauzele
26, 27. 28 şi 29 ca fiind abuzive.
Curtea analizand şi clauzele 18 litera b şi articolul 21 lilcra.b, 25 şi
30 prin prisma dispoziţiilor anicolului 1, articolului 4 din Legea nr.193f2000 şi
anexa or.1 la men]ionatul act normativ şi al faptului că semnarea
amccontractului de către apelantul - reclaman! a avut loc fără posibilitatea
negocierii acestora, constatând eli respectivele clauze sunt abuzive, le va anula
pentru următoarele motive:
Potri vit dispozitiilor articolului I alineat 3 din Legea nr.19J/2000
comercian]ilor li se interzice stipularea de clauze abuzive in contractele
inchekuc cu consumatorii.
Articolul 4 alineatcle 1 şi 2 din acelaşi act nonnativ prevede că:
,, 1.0 clauză contractuală care nu il fost negociată diret:t cu consumatorul va fi
considcmlă abuzivă dacă. prin ea însăşi sau impreună cu alte prevederi din
contract, creează, in dernmentul consumatorului şi contrar cerinJelor bunei -
credinle, un dezechilibru semnificativ Între drepturile şi obligaliile părţilorj 2)0
clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul
dacă aceasta a fost stabilită flră a da posibilitatea consumatorului să inOuenleze
natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condiţii le generale de
vânzare practicate de comercianti pc pial3 produsului sau sClViciului respectiv.
Potrivit 3nexci nr.l la Lege.1 nr.193120oo. sunt considerate abuzivc
clauzele care : "i) obligă consumatorul la plata unor sume dispropoTionot de
mari in cazul neindeplinirii obligatiilor contr.iCtuale dc către acest3. comparativ
cu pagubcle suferite de comerciantj r)obtinerea unor sume de bani de la
consumator, in cazul neexeculări i sau fi nalizăti i contractului de către acesta din
urmă, fără a prevedea existenta compensatiilor in suma echivalentă şi pentru
consumator, in cazul necxet:utării contractului de către comerciant: s)dau dreptul
comerciantului să anuleze contractul in mod unilateral, fără să prevadă acelaşi
drept şi pentru consumator".
Analizând clauzele contractuale menţionate prin prisma
dispoziliilor legale citate, Curtea consideră că respectivul antecontract de
vânzare-cumpărare incheiat de apelantul - rcclamant in IIcdcrea achizi lionării
unci garsoniere din complcxul rezidcnlial "Răsărit de Soare", pentru care
cumpărătorul a achita suma de 46.785,25 Euro, care reprezenta 97.23% din
prelul apartamentului şi 32.067,79 Ici cu titlu de TVA j intrând in catcgoria
convenliilor standard preformulate atrage aplicarea dispoziliilor Legii nr.
19312000.
Este de notorietate faptul eli o astfel de conventie nu reprezintA
acordul de voinlă al părţilor cocontractante, el fiind considerat mai degrabă din
punct de vedere juridic un contmct de adeziune, in care bencficiarului ii revine
doar rolul de a semna clauze deja prestabilite care nu au făcut obicctul
negocierilor şi cu privire la care acesta nu a allut posibilitatea exprimări i propriei
lIoinlci.
Faptul că apelantul - reclamant a acceptat să semneze un astfel de
contraci sau că intimata nu era singurul dezvoltator de pe piaţa imobi l iară la
momentul respectiv. nu sunt În mAsură să conducă la concluzia acceptării de
J
Instanţa de fond a admis în parte acţiunea şi a anulat doar clauzele
26, 27. 28 şi 29 ca fiind abuzive.
Curtea analizând şi clauzele 18 litera b şi articolul 21 lilcra.b. 25 şi
30 prin prisma dispoziţiilor anicolului 1, articolului 4 din Legea nr.193nOOO şi
anexa or.1 la menlionatul act normativ şi al faptului că semnarea
3n1ccontmctului de către apelantul - reclaman! a avut loc fiilii posibilitatea
negocierii acestora, constaumd că respectivele clauze sunt abuzive, le va anula
pentru unnătoarc lc motive:
Potrivit dispozi ţi i lor articolului I alineat 3 din Legea nr.19J12000
comercianlilor li se inteiLice stipularea de clauze abuzive in contractele
încheiate cu consumatorii.
Articolul 4 alineatcle [ şi 2 din acelaşi act nonnativ prevede că:
,, 1.0 clau7.ă contractuala care nu it fost negociată direct cu consumatorul va li
considcmtă abuzivă dacă. prin ca însăşi sau impreună cu alte prevederi din
contract, creează, in deLrimentul consumatorului şi contrar cerimelor bunei -
credinle, un dezechil ibru semnificativ Între drepturile şi obligo.liile părti10rj 2)0
clauză contractuală va fi consideratA ca nefiind negociată direct cu consumatorul
dacă aceasta a fost stabilită făre a da posibilitatea consumatorului sli inOuenleze
natura ei, cum ar fi contractele standard prefonnulate sau conditiile generale de
vnnzare practicate de comercianti pc piata produsului sau serviciului respectiv.
Potrivit anexei nr.l la Legea nr.I9312000, sunt considerate abuzive
clauzele care : "i) obligă consumatorul la plata unor sume disproponionat de
mari in cazul neîndeplinirii obJigaliilor contractuale de către ace:>!a. comparativ
cu pagubele suferite de comerciam; r)oblinerea unor sume de bani de la
consumator, in cazul neexecutări i sau finatizăli i contractului de către acesta din
unnă, Brli a prevedea existenta compcnsaliilor in suma echivalentă şi pentru
consumator, in cazul neexeculării contractului de către comerciant: s)dau dreptul
comcrciamului să anuleze commctul in mod unilateral, Bră sa prevadă acelaşi
drept şi pentru consumator".
Analizând clauzele contractuale menţionate prin prisma
dispoziliilor legale citate, Curtea consideră că respcctivul antccontract de
vânzare-cumpărare incheiat de apelantul - reclamant in vedcrea ach izilionării
unei garsoniere din complexul rezidenlial "Răsărit de Soare", pentru care
cumpărătorul Il achita suma de 46.785,25 Euro, care reprezenta 97.23% din
prelul apartamentului şi 32.067,79 Ici eu titlu de TVA; inlrând in eategoria
convenliilor standard prefonnulate atrage aplicarea di spoziliilor Legii nr.
19312000.
Este de notorietate faplul eli o astfel de convenlie nu reprezinta
aeordul de voinlă al pănilor cocontractante, el fiind considerat mai degrabă din
punct de v;.:dere juridic un COntroct de adeziune. în care beneliciarului îi revine
doar rolul de a semna clauze deja prestabil ite care nu au BeUl obiectul
negocierilor şi cu privire la care acesta nu a avui posibilitatea exprimări i propriei
Faptul că apelantul - reclamant a acceptat să semneze un astfel de
contract sau că intimata nu era singurul dezvoltator de pe piaţa imobi l iară la
mornen1U1 respectiv. nu sunt in mAsuri să conducă la concluzia acceptarii de
J
Instanţa de fond a admis în parte acţiunea şi a anulat doar clauzele
26, 27. 28 şi 29 ca fiind abuzive.
Curtea analizând şi clauzele 18 litera b şi articolul 21 lilcra.b, 25 şi
30 prin prisma dispoziţiilor anicolului 1, articolului 4 din Legea nr.193nOOO şi
anexa nr.1 la menlionatul act normativ şi al faptului că semnarea
antccontmctului de către apelantul - reclaman! a avuI loc fiilii posibilitatea
negocierii acestora, constatând că respectivele clauze sunt abuzive, le V3 anula
pentru unnătoarclc motive:
Potrivit dispozi ţiilor articolului 1 alineat 3 din Legea nr.1 9312000
comercianlilor li se inteiLice stipularea de clauze abuzive in contractele
încheiate cu consumatorii.
Articolul 4 alineatele [ şi 2 din acelaşi act nomali" prevede că:
,, 1.0 clau7.ă contractuala care nu it fost negociată direct cu consumatorul va fi
considemtă abuzivă dacă. prin ea însăşi sau impreună cu alte prevederi din
contract, creează, in detrimentul consumatorului şi contrar cerille1or bunei -
credin]e, un dezechilibru semnificativ Între drepturile şi obligaliile părti10rj 2)0
clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul
dacă aceasta a rost stabilită făre a da posibilitatea consumatorului sa inOuenleze
natura ei, cum ar fi contractele standard preronnulate sau conditiile generale de
vlÎnzare practicate de comercianti pc piaJa produsului sau serviciului respectiv.
Potrivit anexei nr.1 la Legea nr.19312000, sunt considerate abuzive
clauzele care : "i) obligă consumatorul la plata unor sume disproponionat de
mari in cazul neîndeplinirii obJiga]iilor contractuale de către acesta. comparativ
cu pagubele surerite de comerciantj r)oblinerea unor sume de bani de la
consumator, in cazul neexecutări i sau finatizăti i contractului de către acesta din
unnă, Bră a prevedea existen]8 compcnsa]iilor in suma echivalentă şi pentru
consumator, in cazul necxecutării contractului de către comerciant: s)dau dreptul
comcrciantului să anuleze contractul in mod unilateral, Bra sA prevadă acelaşi
drept şi pentru consumator".
Analizând clauzele contractuale menţionate prin prisma
dispoziliilor legale citate, Curtea consideră că respectivul antecontract de
vânzare-cumpărare incheiat de apelantul - reclamant in vederea aeh i zilionării
unei garsoniere din complexul rezidenlial "Răsărit de Soare", pentru care
cumpărătorul a achita suma de 46.785,25 Euro, care reprezenta 97,23% din
prelul apartamentului şi 32.067,79 lei cu titlu de TVA; intmnd in categoria
convcn(iilor standard preronnuhlle atrage aplicarea di spoziliilor Legii nr.
19312000.
Este de notorietate raptul eli o astrel de conven]ie nu reprezinta
acordul de voinlă al rănilor cocontractante, el fiind consideret mai degrabă din
punct de v;,:dere juridic un contmet de adeziune, in care beneficiarului îi revine
doar rolul de a semna clauze deja prestabil itc care nu au BcUl obicctul
negocieri lor şi cu privire la care acesta nu a avut posibilitatea exprimări i propriei
Faptul că apelantul - reclamant a acceptat să semneze un astfel de
contract sau că intimata nu eTIl singurul dezvoltator de pe piaţa i mobi l iară la
momentul respectiv. nu sunt in mAsuri să conducă la concluzia acceptări i de
Curtea de Apel Bucuresti a anulat, in plus, Art. 18(b), 21 (b), 25, 30 si a respins apelul Conarg Real Estate SRL
J
Instanţa de fond a admis în parte acţiunea şi a anulat doar clauzele
26, 27. 28 şi 29 ca fiind abuzive.
Curtea analizând şi clauzele 18 litera b şi articolul 21 lilcra.b, 25 şi
30 prin prisma dispoziţiilor anicolului 1, articolului 4 din Legea nr.193nOOO şi
anexa nr.1 la menlionatul act normativ şi al faptului că semnarea
antccontmctului de către apelantul - reclaman! Il avuI loc fiilii posibilitatea
negocierii acestora, constatând că respectivele clauze sunt abuzive, le V3 anula
pentru unnătoarclc motive:
Potri vit dispozi ţiilor articolului 1 alineat 3 din Legea nr.1 9J12000
comercianlilor li se inteiLice stipularea de clauze abuzive in contractele
încheiate cu consumatorii.
Articolul 4 alineatcle [ ş i 2 din acelaşi act namali! prevede că:
,, 1.0 clau7.ă contractuala care nu it fost negociată direct cu consumatorul va li
considemtă abuzivă dacă. prin ea însăşi sau impreună cu alte prevederi din
contract, creează, in deuimentul consumatorului şi contrar cerille1or bunei -
credinle, un dezechilibru semnificativ Între drepturile şi obligaliile părti10rj 2)0
clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul
dacă aceasta a rost stabilită făre a da posibilitatea consumatorului sa inOuenleze
natura ei, cum ar fi contractele standard preronnulate sau conditiile generale de
vlÎnzare practicate de comercianti pc piaJa produsului sau serviciului respectiv.
Potrivit anexei nr.l la Legea nr.19312000, sunt considerate abuzive
clauzele care : "i) obligă consumatorul la plata unor sume disproponionat de
mari in cazul neîndeplinirii obJiga]iilor contractuale de către acesta. comparativ
cu pagubelc surerite de comerciantj r)oblinerea unor sume de bani de la
consumator, in cazul neexecutări i sau fi natizăl ii contractului de către acesta din
unnă, Bră a prevedea existen]8 compcnsaliilor in suma echivalentă şi pentru
consumator, in cazul neexeculării contractului de către comerciant: s)dau dreplul
comcrciantului să anuleze contractul in mod unilateral, Bra să prevadă acelaşi
drept şi pentru consumator".
Analizând clauzele contractuale menţionate prin prisma
dispoziliilor legale citate, Curtea consideră că respectivul antecontract de
vânzare-cumpărare incheiat de apelantul - rec1amant in vederea aeh izilionării
unei garsoniere din complexul rezidenlial "Răsărit de Soare", pentru care
cumpărătorul a achita suma de 46.785,25 Euro, care reprezenta 97,23% din
prelul apartamentului şi ]2.067,79 lei cu titlu de TVA; inlrând in categoria
conven(iilor standard preronnulate atrage aplicarea di spoziliilor Legii nr.
19312000.
Este de notorietate raptul că o astrel de conven]ie nu reprezinta
acordul de voinlă al rănilor cocontractante, el fiind considerat mai degrabă din
punct de v;,:dere juridic un contract de adeziune, in care beneliciarului îi revine
doar rolul de a semna clauze deja prestabil itc care nu au BeUl obicctul
negocieri lor şi cu privi re la care acesta nu a ovul posibilitatea exprimări i propriei
voiniCi.
Faptul că apelantul - reclamant a acceptat să semneze un astfel de
contract sau că intimata nu eTIl singurul dezvoltator de pe piaţa i mobi l iară la
mornen1U1 respectiv. nu sunt in mAsuri sâ conducă la concluzia acceptări i de
10. ,
reclamanl II achitat un avans de 95% pentru il putea beneficia de o reducere il
preţului stab~lilă de dezvoltător În astfe! de si1ualii.
In momentul încheierii anlccontractului, intruciil acesta cuprindea
clauze care nu au formal obiectul negocierii, deoarece erau prestabilite de către
dezvohator. beneficiarul a acionat de pe o pozitic inegală cu dezvoltatorul, fiind
lipsit de posibilitatea modificării sau inlăturării vreunei asemenea clauze.
in consecinţă, fală de aspectele mentionate, intrucât apelantul -
rcclamant in calitate de beneficiar nu Il avui posibilitatea negocierii clauzelor 18
litera b şi 21 litera b din antccontracl, acestea fiindu-i impusc in forma
respectiva: de către intimata dczvoltătoare, care nu a dovedit că negocierea
cllluzclor II avui loc, astfel cum prevad dispoziliile anicoului 4 alineat ultim din
Legeu nr.19312oo0, constatând cA in sarcina apelantului reclamant nu s-a
prevAzut, în mod echivalent o clauză penală pentru nerespectarea de către
prestator a obligatiilor asumate, fiind evident dezechilibrul contractual dintre
eontraprestaiile celor două părti • precum şi caracterul abuziv al clauzelor care
sunt contrare bunei-credinte deoarece nu prevede un termen inlăuntrul căruia
sumele de bani cuvenite apelantului beneficiar să ii fie restituite, Curtea in
temeiul dispoziliilor articolului 6 literele i şi r din Legea nr.19312000 va anula
clauzele 18 litera b şi 21 litera b din anteeontractul in disculie.
Referitor la dispozitiile articolului 25 din antecontract cure prevăd:
"Cumpărătorul se obligă ca ulterior semnArii contractului de vân7.are·cumpărare
să respecte Regulamentul de coproprietate al eondominiului care i-a IOs! odus la
cunostintA şi inmânat de către vân?.Ator şi cu care este pe deplin de acord.
Regulamentul ... .... ...va intra in vigoare la data dări i în fol05int1l. a
condominiului şi va fi pe deplin aplicabil tuturor locatarilor din cadrul
Condominiului precum şi Asociatiei, după data constituirii acesteia", Curtea le
apreciază nelegale şi abuzive deoarecc stabilesc in sarcina proprietarului
cumpărator (apelantul - reclamant) prevederi care, ca şi in cazul precedent,
obligatii În sarcina beneficiarului de a respecta un Regulament de coproprietate,
cu dispozilii prestabilite de către dezvoltator şi nu de beneficiari aşa cum ar fi
fost normal.
Clauza este nclegaHi, pe lângă aspectul mentionat, şi datorită
faptului că dezvoltatorul impune accst Regulament Asocialiei de proprietari,
entitate juridică neconslituită la momentul semnări antecontractului, dispozitii
care încalcă prevederile articolului 973 Cod civil potrivit cărora "conventiile nu
au efect decât intre păfile contraetante".
in const:cin!ă. Curtea va anula şi aceaslă clauzA in temeiul
dispozi!iilor deja enunlate şi anali..
.ate.
Cu privire la dispoziliile articolului 30 din antecontract care prevăd :
"obligaliile asumate de către cumpărator potrivit acestui antecontract,
contractului de vânzare-cumpărare şi contractului de administrate, precum şi
cele care cad in sarcina lor eonfonn Regulamentului de Coproprietatc vor fi
opozabile Asocialici şi fiecărui membru al acesteia"., Curtea le va considera
abuzive pentru aceleaşi motive expuse anterior respectiv lipsa oricărei negocieri
şi stipulalie in favoarea unei persoane juridice neeonstituÎte Înd (vezi articolul
973 Cod civil).
,
reclamant II achitat un avans de 95% pentru li putea beneficia de o reducere il
pretului stab~1ită de dezvohător În astfel de situalii.
In momcn!ul încheierii anlccontractu[ui, Îmruc:il acesta cuprindea
clauze care nu au formal obiectul negocierii. deoarece erau prestabilite de către
dezvohalor, beneficiarul a actionat de pe o pozi1ic inegală cu dezvoltatorul, fiind
lipsit de posibil itatea modificării sau inlaturArii vreunei asemenea clauze.
În consecin1ă, fală de aspectele menlÎonate, întrucât apelantul -
rcclamalll in calitate de beneficiar nu Il avuI posibilitatea negocierii clauzelor 18
litera b şi 21 litera b din antecontracl, acestea fiindu-i impusc in forma
respectiva de către intimata dczvoltătoare, care nu a dovedit că negocierea
cllluzclor II avui loc, astfel cum prevăd dispozi)iile anlcoului 4 alineat ultim din
Legea nr.19312oo0, constatând cii în sarcina apelamului rec lamam nu s·a
prevAzut, in mod echivalent o clauză penailli pentru nerespectarea de către
prestator a obligatiilor asumate, fiind evident dezechilibrul contractual dintre
eontraprestaliile celor două părti , precum şi eanteterul abuziv al claui'.elor care
Sunt contrare bunei-credinte deoarece nu prevede un termen inlăuntrul căruia
sumele de bani cuvenite apclantului beneficiar să ii fie restituite, Curtea in
temeiul dispoziliilor articolului 6 literele i şi r din Legea nr.19312000 va anula
clauzele 18 litera b şi 21 litera b din antc:eontnlctul in disculie.
Referitor la dispoziliile articolului 25 din antecontract care prevăd :
"Cumpărătorul se obligă ca ulterior sernnării contl"dctului de viin7.are·cumpll.rare
să respecte Regulamentul de coproprietate al eondominiului care i·a jOsl adus la
cunostintA şi inmiinat de către vân?..ător şi cu care este pc deplin de acord.
Regulamentul ..........va intra in vigoare la data dări i in fol05inlll. a
eondominiului şi va fi pe deplin IIplicabil tuturor locatarilor din cadrul
Condominiului precum şi Asocilliiei, după data constituirii acestei..", Curtea le
apreciază nelegale şi abuzive deoarece stabilesc in sarcina proprietarului
cumpărator (apelantul - reclamant) prevederi care, ca şi in cazul precedent,
obligatii in sarcina beneficiarului de a respecta un Regulament de coproprietlltc,
cu dispozitii prestabilite de dtre dezvoltator şi nu de beneficiari aşa cum ar fi
fost normal.
Clauza este nelegaHi, pe lângă aspectul men1ional, şi datorită
faptului că dezvoltatorul impune acest Regulament Asocialiei de proprietari,
entitate juridică neconstituită la momentul semni!.ri antecontractului, dispozitii
care încaleă prevederile articolului 973 Cod civil potrivit cărora .,conventiile nu
au efect deeât intre părtile eontrdctame".
in conSl.'CinIă. Curtca va anula şi această dau?.! in temeiul
dispozitiilor deja enunate şi aoali".atc.
Cu privire la dispozitiile articolului 30 din antecontraet care prevăd:
"obligaliilc asumate de către cumpărator potrivit acestui anteeontraet,
contractului de vânzare-cumpărare şi contractului de administrate, precum şi
cele care cad în sarcina lor confornl Regulart1entului de Coproprietate vor fi
opozabile Asocialiei şi fiecărui membru al acesteia"., Curtea le va considcra
abuzive pentru aceleaşi moti ve expuse anterior respectiv lipsa oricărci negocieri
şi stipula,ic în favoarea unei persoane juridice neconstituite încă (vc:li articolul
973 Cod civil).
,
reclamanl il achitat un avans de 95% pentru Il putea beneficia de o reducere il
pretului slab~1ită de dezvohător În astfel de situatii.
In momcn!ul încheierii amccontractu[ui, Îmruc:il acesta cuprindea
clauze cllre nu au formal obiectul negocierii, deoarece erau prestabilite de către
dezvohalor, beneficiarul a actionat de pe o pozi)ic inegală cu dezvoltatorul, fiind
lipsit de posibilitatea modificării sau inlaturArii vreunei asemenea clauze.
În consecin)ă, fală de aspectele menionate, întrucât apelantul -
rcclamant in calitate de beneficiar nu Il avuI posibilitatea negocierii clauzelor 18
litera b şi 21 Iilcra b din antecontracl, acestea fiindu-i impusc in forma
respectiva de către intimata dczvoltătoare, care nu a dovedit că negocierea
cllluzcJor il avui loc, astfel cum prevăd dispozi)iile anlcoului 4 alineat ultim din
Legcu nr.19]l2oo0, constatând cii în sarcina apelamului reclamant nu s·a
prevAzut, in mod echivalent o clauză penailli pentru nerespectarea de cătn:
prestator a obligatiilor asumate, fiind evident dezechilibrul contractual dintre
contraprestaliile celor două părţi , precum şi canteterul abuziv al c1au7
.elor care
Sunt contrare bunei-credinte deoarece nu prevede un termen inlăuntrul căruia
sumele de bani cuvenite apclantului beneficiar să ii fie restituite, Curtea in
temeiul dispoziliilor articolului 6 literele i şi r din Legea nr.19312000 va anula
clauzele 18 litera b şi 21 litera b din antc:contractul in disculie.
Referitor la dispoziliile articolului 25 din antecontract cure prevăd:
"CumpărAtorul se obligă ca ulterior sernnării contl"Jctului de viin;ro3re-cumpărare
să respecte Regulamentul de coproprietate al condominiului care i·a jOsl adus la
cunostintA şi inmiinat de către vân?..lI.tor şi cu care este pc deplin de ucord.
Regulamentul ........ ..va intra in vigoare la data dării in folosinlll. a
condominiului şi va fi pe deplin IIplicabil tuturor locaUlTilor din cadrul
Condominiului precum şi Asocialiei, după data constituirii acestei..", Curtea le
apreciază nelegale şi abuzive deoarece stabilesc in sarcina proprietarului
cumpărator (apelantUl - reclamant) prevederi care, ca şi in cazul precedent,
obligatii in sarcina beneficiarului de a respecta un Regulament de coproprietllte,
cu dispozitii prestabilite de către dezvoltator şi nu de beneficiari aşa cum ar fi
fost normal.
Clauza este nelegaHi, pe lângă aspectul men1ional, şi datorită
faptului că dezvollatorul impune :lecst Regulament Asocialiei de proprietari,
entitate juridică neconsliluilă la momentul semnări antecontractului, dispozilii
care înealeă prevederile articolului 973 Cod civil potrivit cărora "conventiile nu
au efect decât intre păqile conlrd.clante".
in cons(,.'Cinlă, Curtea va anula şi această dau?.! in temeiul
dispozilii lor deja enunlale şi anali"o3te.
Cu privire la dispoziliile articolului 30 din antecontract care prevăd :
"obligatiile asumate de către cumpărator potrivit acestui antecontract,
contractului dc vânzare-cumpărare şi contractul ui de administrate, precum şi
cele care cad în sarcina lor confornl Regulart1entului de Coproprictate vor fi
opozubile Asocialiei şi fiecărui membru al occsteia"., Curtea le va considera
abuzive pentru aceleaşi moti vc cxpuse anterior respectiv lipsa oricărei negocieri
şi stipulalie în favoarea unei persoane juridice neconstituite încă (vC:li anicolul
973 Cod civil).
Curtea de Apel Bucuresti a anulat, in plus, Art. 18(b), 21 (b), 25, 30 si a respins apelul Conarg Real Estate SRL
,
reclamanl il achitat un avans de 95% pentru il putea beneficia de o reducere il
pretului slab~lită de dezvohător În astfel de situatii.
In momcn!ul încheierii amccontractu[ui, Îmruc:il acesta cuprindea
clauze care nu au formal obiectul negocierii, deoarece erau prestabilite de către
dezvohator, beneficiarul a actionat de pe o pozi)ic inegală cu dezvoltatorul, fiind
lipsit de posibilitatea modificării sau inlaturArii vreunei asemenea clauze.
În consecin1ă, fală de aspectele menionate, întrucât apelantul -
rcclamant in calitate de beneficiar nu Il avuI posibilitatea negocierii clauzelor 18
litera b şi 21 Iilcra b din antecontracl, acestea fiindu-i impusc in forma
respectiva de către intimata dczvoltătoare, care nu a dovedit că negocierea
cllluzcJor a avui loc, astfel cum prevăd dispozi)iile anlcoului 4 al ineat ultim din
Legea nr.19]l2oo0, constatând cii în sarcina apelamului rec lamant nu s·a
pre văzut, in mod echivalent o clauză penailli pentru nerespectarea de cătn:
prestator a obligatiilor asumate, fiind evident dezechilibrul contractual dintre
eontraprestaliile celor două părti , precum şi eanteterul abuziv al c1au7.elor care
Sunt contrare bunei-credinte deoarece nu prevede un termen inlăuntrul căruia
sumele de bani cuvenite apclantului beneficiar să ii fie restituite, Curtea in
temeiul dispoziliilor articolului 6 literele i şi r din Legea nr.19312000 va anula
clauzele 18 litera b şi 2 1 litera b din antc:contractul in disculie.
Referitor la dispoziliile articolului 2S din antecontract eure prevăd:
"CumpArAtorul se obligA ca ulterior sernnării contractului de viin;r.are-cumpll.rare
să respecte Regulamentul de coproprietate al eondominiului care i·a jOsl adus la
cunostintA şi inmiinat de către vân?.Ator şi cu care este pc deplin de ucord.
Regulamentul ..........va intra in vigoare la data dării in folosinlll. a
condominiului şi va fi pe deplin IIplicabil tuturor locaUlrilor din cadrul
Condominiului precum şi Asocioliei, după data constituirii acestei3", Curtea le
apreciază nelegale şi abuzive dco3rccc stabilesc in sarein3 proprict3rului
cumpărator (apelantul - reclaman!) prevederi care, ca şi in cazul precedent,
obligatii in sarcina bencficiarului de 3 respecta un Regulament de coproprielllte,
cu dispozitii prestabilite de către dezvoltator şi nu de beneficiari aşa cum ar fi
fost normal.
Clauza este nclegaHi, pe lângă aspectul men1ional, şi datorită
faptului că dezvoltatorul impune acest Regulament Asocialiei de proprietari,
entitate juridică neconsliluilă la momentul semnări antecontractului, dispozilii
care încaleă prevederile articolului 973 Cod civil potrivit cărora "conventiile nu
au efect decât intre păr]ile eontrd.ctante".
in cons(,.'CinIă, Curtea va anula şi această dau?.! in temeiul
dispoziliilor deja enunlale şi anali".ate.
Cu privire la dispoziliile articolului 30 din antecontraet care prevăd :
"obligatiile asumate de către cumpărator potrivit acestui anteeontract,
contractului de vânzare-cumpărare şi contractului de administrate, precum şi
cele care cad în sarcina lor confornl Regulart1entului de Coproprictate vor fi
opozubi le Asocialiei şi fiecărui membru al ucesteia"., Curtea le va considera
abuzive pentru aceleaşi moti vc cxpuse antcrior respectiv lipsa oricărei negocieri
şi stipula,ie în favoarea unei persoane juridice neconstituitc încă (vc:li anicolul
973 Cod civil).
11. 6
În concluzie, faţă de toate aspectele menţionate, Curtea în baza
dispoziţiilor articolului 296 cpc, Curtea va admite apelul declarat de către
reclama"!, va schimba in parte scntinţa apelată În sensul că va anula şi clauzele
18 litera b, 2 litera b, 25 şi 30 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr.
353/23.04.2008, menţinând celelalte dispozi1ii.
Văzând şi dispoziţiile articolului 274 Cod procedură civilă, Curtea
va obliga intimata pârâtă la plata către apelantul reclama"t a sumei de
cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocat.
Referitor la apelul declarat de către inlimala pârâtă, Curtea il va
respinge ca nefondat pentru unnătoarele motive:
încălcarea dispozitiilor articolului 156 Cod procedură civilă.
Instanta de fond potrivit dispoziţiilor articolului 156 alineat 1 Cod
procedură civilă avea posibilitatea şi nu obligaţia acordării unui nou tennen
pentru lipsă de apărare, numai în ipoteza În care ar fi considerat că existau
motive temeinice pentru dispunerea unei astfel de măsuri.
Apreciind că în cauză nu erau Îndeplinite condiţiile menlionate
(vezi incheierea din 30.09.2009), instanţa tăcând corect, aplicarea dispoziţiilor
articolului 156 alineat 2 Cod procedură civilă a amânat pronunţarea la solicitarea
rcc1amantului tocmai pentru a da apelantei pârâte posibilitatea depunerii
concluziilor scrise prin care aceasta Să-şi poată exprima punctele de vedere.
Ulterior cauza a fost repusă pe rol.
La data de 27.10.2009, apelanta pârâtă (fila 90) printr-un fax trimis
la ora 18,23 a solicitat acordarea unui nou tennen pentru lipsă apărare, pentru
termenul din 28.10.2009, cerere care a ajuns la registratură la ora 10,00 (vezi fila
88) după strigarea cauzei, astfel Încat instanta de fond nu a avut la momentul
respectiv, al Închiderii dezbaterilor cunoştintă de existenţa unei asemenea
sol icitări.
Având În vedere acest aspect, precum şi faptul că procedura legală
de citare a apelantei pârâte s-a efectuat pentru toate termenele de judecată cu
respectarea dispoziţiilor legale, că apelanta avusese timpul material necesar
angajării unui apărător care Să-i rcprezinte interesele, În condiţiile manifestării
unei diligenţe minime În acest sens, şi că se putea prezenta personal la termenul
de judecată pentru a formula o astfel de cerere În condiţiile În care una
asemănătoare fusese respinSă ca neîntemeiată, Curtea în raport şi de dispoziţiile
articolului 720° Cod procedură civilă, va respinge acest motiv de apel ca
nefondal, considerând că în cadrul desfăşurării procesului civile, părţilor le
revine sarcina ca, alături de instanţă, să urmărească deslăşumrea şi finalizarea
procesului, În condiţii le legii precum şi obligaţia îndeplinirii actelor de
procedură in condiţiile, ordinea şi termenele stabilite de lege sau judecător
(anicolul 129 alineat I Cod procedură civilă).
incălcând aceste prevederi legale, apelantul nu se poate prevala de
propria culpă pentru oblinerea unor foloase procesuale confonn principiului de
drept: ..Nemo auditur propriam turpitudinem al1egan~".
incălcarea dispozitiilor articolului 222 Cod procedură civilă.
articolului 129 si articolului 225 Cod procedură civilă.
Curtea de Apel Bucuresti a anulat, in plus, Art. 18(b), 21 (b), 25, 30 si a respins apelul Conarg Real Estate SRL
![DOSAR NR.3260S/312009
TRIBUNALUL. B UCU REŞTI SECŢI A A VI-A COMERCIA L.Ă
Sentinta eomerd ali "r. 12012
ŞEDINŢA PU8L1 CĂ DE LA: 28.10.2009
TRIBUNALUL. CONSTITUIT DIN:
PREŞEDINTE : ISPAS MARI US C RISTIAN
GREFIER: NEDELCU ROLAND
Pc rol solutionarea cauzei comerciale având ca obiect nulitate act.
privind pc rcclamantul in contradictoriu cu pârâta
SC CONRAG REAL. J::STATE SRt.
La apelul nominal făcut În şcdină publică a răspuns rl.>(:lamantul.
personal şi asistat de avocat.lipsind pârâta.
Procedura de dtarc este legal îndeplinită.
S-a făcut rereratul cauzei de către grefierul de Şedinlă care invederează
instanci ca nu s-au depus răspunsurile la interogatoriu şi nici la celelalte
dispozi]ii ale instantei. după care
Tribunallli ia (ICI de lipsa răspllIIsllrifor la interogatoriu şi fiice aplicarea
an. 225 Cpc şi ia aCI şi deftlPlul cei 1111 .N I depus nici (Jraft-1I1 cOfllrac/ll/u; de
willzare-cllmprll'llre solici/al de illsUII/!(/'
Reclamantul, prin avocat, armă că din lipsa răspunsului pârâtei rezultă
lipsa de interes a acesteia, depune note de şedinlă, arată că a notificat pâr-jta dar
nu a primit nici un răspuns şi precizează că instana a avut suficient rol activ şi
solicită răm5.nerea in pronullJare având in vcdere că s-au pus deja concluzii pe
rondul cauzei.
Tribunalul constată dezbaterile incheiate şi reline cauza in pronuntare.
TRIBUNALUL.
Prin cererea inregistrata sub nr.32605/312009 reclamantul
a solicitat in contradictoriu cu parata SC CQNARG REAL E$TATE
SRL anularea partiala a anleconlractului de vanzare-cumpararc autentificat de
societatca civila Mentor nr.2772123.04.2008. respectiva dispozitiilor art.18 lit.b
si al1.21 lit.b si ale al1.25-30 din acesta, prevederi considerate abuzive si
nelegale. cu chcltuieli dejudecata.
In motivare, reclamanlul a aratat ca a incheiat cu parata ant(:conlractul
nr.277l123.04.2008 in vederea achizitionarii unui apartamcnt situat in
complexul rezidential Rasarit de Soare, uml3nd ca apartamentul sa fie predat,
respectiv contractul de van7..arc-cumparare in rorma autentica sa fie incheiat
pana la data de 31.12.2009. A achitat suma de euro reprezentand
97,23% din pretul apartamentului si lei cu titlu de TVA de 19%.
Clauzele antecontractului nu au putUI fi negociate. Rec1amantul a solicitat
draftul contractului de vanzare-cumpamre, insa parata nu l-a pus la dispozitie.
Rcclamantul a notificat parata in Icg<ltura cu nclegalitatea unor clauze cuprinse
in antecontracl si in drafturilc contractului de administrare si management
In prima instanta, Tribunalul Bucuresti a anulat Art. 26, 27, 28 si 29, ca fiind abuzive
DOSAR NR.3260S/312009
TRIUUNALUL B UCU R":ŞTI SECŢI A A VI-A COM E RCIALĂ
Sentinla comerclali nr. 12012
Ş EDI NŢA PU BLI CĂ DE L A: 28.10.2009
TRIBUNAL UL CONSTITUIT DIN:
PREŞEDINTE : ISPAS ~'lARI US CRISTIAN
GREFIER: NEDELCU ROLAND
Pe rol solutionarea cauzei comerciale având ca obiect nulilale act,
privind pe rcclamantul în contradictoriu cu pârâta
SC CONRAG REAL ESTAT E SRL.
La 3pelul nominal făcut În şedin1 publică a răspuns rcclamantul,
personal şi asistat de avocat.lipsind pârâta.
Procedura de citare este legal indeplinită.
S-a făcut rereratul cauzei de către grefierul de Şedinlă care învederează
ÎnstanleÎ ca nu s-au depus răspunsurile la interogatoriu şi nici la celelalte
dispozilii ale instantei. după care
Tribunalul i" (IcI de lips" rlisplIlIsuriior Iti jll,erogt/wriu şi filcl: aplicarea
(l1'f. 225 Cpc şi ia (ICI şi defilPful eri 11/1 of-ti depus lIici (Iraft-1I1 cOlllmc/lI/lli de
w;lIzare-Cllnlp(;rare solicil(/f de ills((1II!ri.
Reclamantul, prin avocal, arată cii din lipsa răspunsului pârâtei rezultă
lipsa de interes a acesteia, depune note de şedinlă, arată că il notificat pârăla dar
nu a primit nici un răspuns şi precizează că instanla a avut suficient rol activ şi
solicită rumâncrea în pronunlare având În vedere că s-au pus deja concluzii pe
rondul cauzei.
Tribunalul constată dezbaterile Încheiate şi retine cauza in pronuntare.
T RIBUNAL UL
Prin cererea inregistrata sub nr.32605/312oo9 reclamantul
II solicitat in contradictoriu cu parata se CQNARG REAL E$TATE
SRL anularea partiala a antecontractului de vanzare-cumparare autentilieat de
societatca civila Mentor nr.2772123.04.2008, respectiva dispozitiilor 8rt. 18 lit.b
si art.21 lit.b si ale art.25-30 din aeestll, prevederi considerate abuzive si
nelegale. cu chcltuieli de judccata.
In motivare, reclamantul a aratat ca a incheiat cu parata ant<.'Conlrnctul
nr.2772/23.04.2008 in vederea achizitionarii unui apartament situat in
complexul rezidential Rasarit de Soare. umland ca apartamentul sa fie predat.
respectiv contractul de van7..are-cump..1mre in rorma autentica sa fie incheiat
pana la data de 31.12.2009. A achitat suma de euro reprezcntand
97.23% din pretul apartamentului si rei cu titlu de TVA de 19%.
Clauzele antecontraclului nu au putut fi negociate. Reclamantul a solicitat
draftul contractului de vanzare-eumpamrc. Însa parata nu l-a pus la dispozitie.
Rcclalllantul il notificat parata in leg<ltum cu nclegalitatea unor clauze cu prinse
in antecontract si in drafiurile contrJctulu i de administrare si management](https://image.slidesharecdn.com/anulareclauzeabuziveimpusedeconargrealestatesrl-220124200015/85/Anulare-clauze-abuzive_impuse_de_conarg_real_estate_srl-1-320.jpg)
