2. CONTATTI:
ASP Finance SpA
Via Domenichino, 35 – 00046 Grottaferrata - Roma
Telefono 06 9454 141
Fax 06 9454 14280
sito internet: www.aspfinance.it
Presidente e Consigliere Delegato: Pietro Gabrielli
mail: p.gabrielli@aspfinance.it
Direttore: Stefano Chirico
mail: s.chirico@aspfinance.it
Coordinamento Operativo: Cinzia Calvano
mail: c.calvano@aspfinance.it
1

3. 1 L’advisor ASP Finance
ASP Finance SpA è l’advisor a 360 gradi, leader nell’offrire soluzioni innovative e
personalizzate, adatte alla domanda delle autonomie locali che, nel tempo, è divenuta
sempre più articolata e sofisticata. Tra queste, la valorizzazione del patrimonio
immobiliare e la gestione dinamica dell’IVA: le “leve” della proposta ASP Finance, per
ottimizzare il bilancio degli enti locali.
PROFILO
ASP Finance realizza studi, ricerche ed analisi in materia finanziaria, oltre alle attività
strumentali, connesse ed accessorie di cui al Decreto del Ministero dell’Economia e delle
Finanze 17 febbraio 2009, n. 29.
ASP Finance è iscritta al n. 36135 dell’elenco della Banca d’Italia ex art. 106 del Testo
Unico Bancario, a garanzia dell’affidabilità del servizio reso ai clienti.
ASP Finance opera come advisor della P.A. e, in particolare, delle autonomie locali, alle
quali offre un mix di servizi specialistici e qualificati, ad alto contenuto di professionalità,
mirati sulle specifiche esigenze degli Enti, in settori quali: partenariato pubblico-privato;
sviluppo urbano e territoriale; trasformazione e riqualificazione urbana; finanza di
progetto; valorizzazione del patrimonio immobiliare; gestione attiva della fiscalità
locale; attrazione di investimenti, anche internazionali, sui progetti attivati; strutturazione
tecnica ed economico-finanziaria delle iniziative; assistenza per l’individuazione di
partners.
ASP Finance garantisce un alto livello qualitativo dei servizi grazie ad una tecnostruttura
estremamente professionale, affiancata da un network nazionale ed internazionale di
tecnici esperti in campo finanziario, legale, amministrativo, tecnico e di engineering.
IL MANDATO AD ASP FINANCE
L’affidamento di servizi finanziari all’advisor ASP Finance – con attività che, per il loro
carattere, richiedono la prestazione di servizi altamente qualificati – è escluso
dall’applicazione del d.lgs. 163/2006 (c.d. Codice dei contratti pubblici), ai sensi del
titolo II dello stesso decreto. Ai sensi dell’art. 7 comma 6 del d.lgs. 165/2001, l’incarico
si riferisce ad attività specificamente determinate che, per il loro carattere, richiedono la
prestazione di servizi altamente qualificati non in possesso nell’ordinamento
dell’Amministrazione. Le attività di assistenza e supporto richieste all’advisor sono
individuate nell’ambito del combinato disposto degli artt. 50 comma 10 e 110 comma 6
2

4. del TUEL, che assegnano in capo all’Amministrazione gli incarichi di collaborazione
esterna ad alto contenuto di professionalità.
2 La valorizzazione del patrimonio
La proposta ASP Finance consente alla P.A. di implementare nuove politiche di sviluppo,
grazie alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. Si tratta di un patrimonio di
notevoli dimensioni che, tuttavia, l’approccio tradizionale non riesce a valorizzare secondo le
enormi potenzialità limitandosi, di fatto, a meri obiettivi di miglioramento gestionale.
Il risultato?
I compendi non vengono adeguatamente trasformati
Quando gli immobili sono messi in vendita, la commercializzazione avviene a
condizioni non vantaggiose per l’Ente, come testimoniato dalle deludenti esperienze
di dismissione finora realizzate
La valorizzazione immobiliare è un tema “caldo” ed attuale, per:
L’attuale fase di grave crisi della finanza, che sta ponendo crescenti vincoli alle
spese di tutti gli Enti
Il contesto storico, caratterizzato dalla sovrapposizione tra recessione economica e
crisi della finanza pubblica, per cui la P.A. non solo non è in grado di sostenere gli
investimenti di sviluppo ma, spesso, non riesce a far fronte alle necessità della spesa
corrente
Le nuove disposizioni in materia di armonizzazione dei sistemi contabili, sia sotto il
profilo finanziario che sotto il profilo economico-patrimoniale (d.lgs. 23 giugno
2011, n. 118)
Il disposto della Corte dei Conti (Deliberazione n.° 033/2009/Par. della Sezione
regionale di controllo per il Veneto): per le Amministrazioni sussiste un obbligo, e non
una mera facoltà, di garantire una adeguata redditività del patrimonio immobiliare
Di fronte a queste sfide, è necessario poter contare su fonti di finanza, ora inespresse, tra le
quali il vasto patrimonio immobiliare locale.
Per questo, abbiamo ideato un modello globale e integrato, “su misura” per gli enti locali,
per attuare interventi di trasformazione idonei a:
Valorizzare gli assets
Aumentare il rendimento economico
Sviluppare la redditività
3

5. Generare le risorse indispensabili per la crescita del territorio
I VANTAGGI DEL MODELLO ASP FINANCE
Per valorizzare il patrimonio, ASP Finance si avvale di partners di livello internazionale,
secondo modalità che garantiscono:
Coinvolgimento dell’Ente in tutte le fasi del processo
Grado elevato di trasparenza nelle operazioni
Eccellenza nella gestione delle attività
Accesso alle reti internazionali
Attrazione di investitori qualificati
Visibilità globale alle proprietà
Massimizzazione della redditività
Il modello ASP Finance consente di ottenere i seguenti risultati:
Ottimizzazione ed equilibrio strutturale del bilancio comunale, in ragione della
valorizzazione degli assets illiquidi e della generazione di risorse finanziarie
aggiuntive
Massimizzazione dei ricavi e riduzione delle spese di gestione e manutenzione
Cessione di parte del patrimonio a condizioni vantaggiose per l’Ente
Trasformazione del patrimonio, senza oneri diretti a carico del bilancio pubblico,
grazie alla corretta definizione del portafoglio ed al relativo bilanciamento tra
compendi non strategici (da trasformare e commercializzare) ed immobili strategici
(la cui valorizzazione è finanziata dalle cessioni e che, a regime, consentiranno
all’Amministrazione di contare su ricavi certi, con ridotti costi di gestione)
Gestione professionale del patrimonio che resterà nella disponibilità pubblica, con la
riduzione netta dei costi della gestione, sia in termini assoluti, sia in termini relativi, e
l’incremento complessivo dei ricavi annui
Fin dalle fasi iniziali, saranno messe a reddito le strutture e, al contempo, sarà ripristinato un
adeguato livello di manutenzione degli immobili, onde evitarne il depauperamento.
Quindi, grazie al combinato disposto del miglioramento delle condizioni degli immobili e
della gestione amministrativa più efficiente, si potrà procedere a:
Cessione di parte del patrimonio a condizioni vantaggiose per l’Ente
Gestione professionale del patrimonio che resterà nella disponibilità pubblica, con la
riduzione netta dei costi della gestione (sia in termini assoluti, che in termini relativi) e
con l’incremento complessivo dei ricavi annui da locazione
4

6. IL MODELLO ASP FINANCE
Il modello ASP Finance è elaborato sulla base di esperienze consolidate nel paesi
anglosassoni, volte ad utilizzare le potenzialità degli immobili al fine di generare risorse da
investire negli obiettivi di sviluppo dell’Ente.
Il nostro è, in estrema sintesi, un modello globale e integrato, costruito “su misura” per gli enti
locali, che permette di attuare interventi di trasformazione per valorizzare gli assets,
aumentare il rendimento economico, sviluppare la redditività e, quindi, generare le risorse
indispensabili per la crescita del territorio.
Il modello prevede che gli immobili vengano convertiti in disponibilità liquide, mediante la
costituzione di veicoli (fondi, Stu, eccetera) ove apportare, in natura, i cespiti selezionati. Le
attività di valorizzazione consentiranno agli enti di incassare dividendi, da contabilizzare in
bilancio come utili, e di porre in essere le attività di alienazione degli immobili selezionati,
previa valorizzazione, così da incrementarne l’appetibilità per gli investitori nazionali ed
internazionali, con l’ausilio dei nostri partners internazionali esperti nella gestione dei fondi e
nei servizi di agency.
Grazie alla costituzione di società di trasformazione urbana (STU) o di fondi ove conferire
gli assets selezionati previo studio di prefattibilità, si avrà l’incasso dei dividendi da parte
dell’Ente locale, in ragione della valorizzazione delle azioni (STU) o delle quote (fondo):
Nel caso del Fondo, tecnicamente, gli assets illiquidi (come gli immobili o i crediti)
vengono smobilizzati e convertiti in disponibilità liquide. A regime, in ragione della
valorizzazione apportata ai beni, la liquidità per l’Ente locale è data dal
collocamento di quote del fondo sul mercato (tipicamente, presso investitori
qualificati) e/o dalla commercializzazione di assets effettuata nell’ambito del fondo.
Nel caso della STU, l’Ente locale apporta patrimonio in natura, previa perizia degli
esperti indipendenti, a titolo di finanziamento del socio. L’importo è restituito in
denaro dalla STU all’Ente locale, ad esito della commercializzazione degli immobili
conferiti, con conversione degli assets illiquidi in disponibilità liquide.
In entrambi i casi, il patrimonio dell’Ente può essere valorizzato grazie agli interventi
strutturali di recupero ed alle manutenzioni straordinarie, realizzati senza oneri a carico del
bilancio pubblico, in quanto la copertura finanziaria delle spese sarà assicurata dalla
commercializzazione di parte degli stessi immobili.
I PERCORSI AMMINISTRATIVI E TECNICI
In sintesi, gli immobili debbono essere valorizzati e gestiti, secondo quando previsto ex ante
nel programma iniziale, ovvero la “due diligence” sulle strutture, con la valutazione degli
esperti indipendenti funzionale all’apporto nel “veicolo”, e il business plan asseverato del
programma, che individua le risorse utili per coprire i costi della trasformazione e,
soprattutto, per gestire in modo efficiente le strutture esistenti, in modo da creare valore.
Quindi, gli immobili pubblici vengono conferiti in un veicolo (fondo o società di
trasformazione). Tecnicamente, gli assets illiquidi (come gli immobili) vengono convertiti in
5

7. disponibilità liquide, mediante la costituzione di veicoli ove apportare gli assets selezionati
previo studio di prefattibilità, in cambio di quote del fondo o della società di trasformazione
che, grazie all’attività di valorizzazione poste in essere, consentiranno all’Ente di incassare
dividendi, quali utili che possono essere contabilizzati in bilancio. Con il sostegno dell’advisor
e dei suoi partners, l’Ente potrà attivare le risorse costituite in parte dal collocamento di
quote del fondo ed in parte dalla leva finanziaria, da investire nel facility e property
management delle strutture esistenti, così da valorizzare gli immobili e da ridurre, nel tempo,
l’incidenza dei costi e da incrementare i ricavi della gestione. La valorizzazione è effettuata
tramite le attività tecniche, quali: recupero degli immobili; manutenzioni straordinarie;
progetti di sviluppo su terreni e/o fabbricati. La gestione professionale degli immobili (c.d.
property e facility management) è effettuata in modo da massimizzare i ricavi, comprimere
l’incidenza dei costi ed incrementare il valore dei cespiti nel tempo.
La valorizzazione, in generale, è condotta secondo il seguente schema.
1. Fase analitica
Il primo passaggio è, ovviamente, la condivisione con l’Amministrazione (che avviene sia
nella fase iniziale, sia con momenti di confronto e condivisione nelle fasi intermedie). La
prima attività operativa è lo valutazione di quali iniziative inserire nel programma, sulla
base dei contenuti tecnici e della sostenibilità economico-finanziaria. L’istruttoria terrà conto:
della tipologia degli assets; delle eventuali nuove destinazioni; degli aspetti economici (in
modo da assicurare un corretto dimensionamento del programma, con adeguata massa
critica degli assets); degli aspetti gestionali (soprattutto in relazione alle problematiche che
comportano oneri eccessivi per l’Ente); delle caratteristiche sociali ed ambientali (coesione
sociale e territoriale delle iniziative).
2. Fase programmatica
Viene effettuata l’analisi preliminare di prefattibilità, comprensiva dell’analisi economico-
finanziaria, della verifica dell’iter tecnico ed amministrativo di attuazione del programma,
del project management dell’iniziativa nel suo insieme (check–list del patrimonio da
valorizzare e delle relative destinazioni; pianificazione dei procedimenti e dei crono-
programmi delle azioni di trasformazione; analisi degli aspetti economici, patrimoniali,
finanziari, regolamentari). L’attività comprende l’analisi del mercato immobiliare su cui va ad
inserirsi l’iniziativa, la collocazione dell’intervento nell’ambito del tessuto urbano di
riferimento, i contenuti sociali dell’intervento, l’analisi degli strumenti urbanistici e dei
programmi di sviluppo socio-economico e territoriale (integrazione con le politiche pubbliche
locali). La definizione dello studio ha lo scopo primario di individuare la composizione
ottimale (c.d. portafoglio) degli assets del programma, in modo da autofinanziare
significativamente lo sviluppo. Il bilanciamento è effettuato in ragione delle diverse tipologie
di assets e della relativa funzione assegnata a ciascuna risorsa nell’ambito del programma.
Ad esempio, nel portafoglio potranno essere presenti compendi non strategici, da
trasformare e/o valorizzare e, quindi, commercializzare, per cui con i relativi proventi
potranno essere finanziate le attività di valorizzazione per i compendi strategici. Il
programma dovrà quindi prevedere la composizione finale del patrimonio, ad esito delle
6

8. varie fasi, che potrà essere messo a reddito (generando il “valore” per l’Amministrazione
dato dalla differenza tra la redditività “finale” e la redditività “iniziale” degli assets del
programma). Infine, sulla base dell’attività analitica, verrà individuato lo strumento ottimale
per la valorizzazione immobiliare (veicoli quali STU o fondo).
3. Fase attuativa
In primo luogo, viene realizzata l’attività di due diligence tecnica, urbanistica, legale e
fiscale; viene elaborato e validato il business plan, con relativa stima degli impieghi e delle
fonti di finanziamento; vengono effettuate perizie per la valutazione degli assets del
programma. Quindi, si passa alla costituzione dello strumento operativo per l’attuazione del
programma (fondo immobiliare o società di trasformazione, da scegliere in funzione delle
caratteristiche dello stesso) per cui, in ragione della stima degli impieghi effettuata nel
business plan, si ha l’apporto delle relative fonti costituite dal capitale iniziale, ovvero gli
immobili da conferire e le risorse di capitale (equity) da parte di co-investitori (es. banche,
assicurazioni, fondi, ecc.), eventualmente integrato dall’attivazione della leva finanziaria.
Segue la fase di realizzazione delle attività di trasformazione (destinazioni urbanistiche) e
delle attività di valorizzazione (sviluppo immobiliare) finanziate da fonti quali: capitale
apportato da co-investitori; leva finanziaria sulla base del valore del patrimonio apportato;
commercializzazione di assets. Il completamento dello sviluppo immobiliare è finanziato
dalla commercializzazione di beni valorizzati nella fase precedente.
4. Gestione
La gestione amministrativa e tecnica del patrimonio valorizzato ha l’obiettivo di garantire i
flussi di cassa e di contenere i costi di manutenzione degli edifici, e di implementare i
meccanismi di commercializzazione (exit degli investimenti). Le risorse generate, al netto del
valore di apporto e delle spese per lo sviluppo, andranno a costituire il valore aggiunto del
programma e, quindi, potranno essere utilizzate per investimenti in opere ed infrastrutture di
interesse dell’Amministrazione.
7

9. 3
La gestione attiva della fiscalità
locale
INQUADRAMENTO
Il Comune è soggetto all’IVA in base al “presupposto oggettivo” previsto dall’art. 2 e 3 del
D.P.R. n° 633/72, in particolare per le cessioni di beni e/o le prestazioni di servizi.
Questo presupposto oggettivo deve essere individuato con riferimento all’effettiva attività
posta in essere dal Comune e, quindi, l’esame sull'assoggettamento ad IVA deve essere
effettuato caso per caso.
Sulla base di queste verifiche, si possono definire quali operazioni rientrano nel campo di
applicazione dell’IVA. Così, l’Ente può detrarre l’IVA e si riduce l’imposta dovuta, con il
recupero retroattivo delle imposte corrisposte nel triennio precedente.
MOTIVAZIONI DELLA PROPOSTA ASP FINANCE
La contabilizzazione dell'IVA, con le relative procedure, non è un’attività semplice da gestire
per la P.A. Si tratta di una materia particolarmente complessa, che deriva dal D.P.R.
633/72 ma che, nel tempo, è stata sottoposta a continue modificazioni, anche per i continui
pareri e circolari in materia espressi dalle varie autorità competenti.
Per questo, ASP Finance, grazie alle sue professionalità esperte in questo campo, è in grado
di fornire un supporto completo alle Amministrazioni, con lo scopo sia di tenere la contabilità
IVA nel rispetto delle norme che, soprattutto, di risparmiare sull’IVA da versare allo Stato.
La metodologia ASP Finance, a questo scopo, interviene sia sulla documentazione fiscale
dell’Ente, a partire dall’analisi iniziale, che sulle proposte che, una volta implementate,
consentiranno alle Amministrazioni di avere una gestione molto più proficua.
L’attività è realizzata in due fasi:
La prima, analitica, è effettuata sui dati disponibili presso l’Ente
La seconda, più in dettaglio, andrà a verificare il sistema di contabilità IVA dell’Ente
e, sulla base di quanto rilevato, consentirà ad ASP Finance di definire delle proposte
all’Amministrazione per implementare le misure correttive, al fine di una gestione più
efficace e, in ultima analisi, per ottenere consistenti risparmi sull’IVA e, quindi, risorse
aggiuntive per l’Ente
Infine, grazie alla professionalità esperte rese disponibili da ASP Finance, si potrà
procedere agli adempimenti di legge, ovvero alla dichiarazione IVA, alla dichiarazione di
rettifica, all’istanza di rimborso, e, cosa fondamentale, all’apposizione del visto di
conformità, fino alla trasmissione telematica tramite i nostri intermediari abilitati.
8

10. PROGRAMMA ASP FINANCE
Il programma di ASP Finance consente di ottimizzare gli aspetti tributari per la gestione
dell’IVA del patrimonio immobiliare.
Con il supporto dei tecnici ASP Finance, viene realizzata la verifica (check-up) delle attività
soggette ad IVA, per stimare l’ammontare del possibile recupero d’imposta.
Il programma ASP Finance verifica:
Le prestazioni di servizi “commerciali” a fronte di corrispettivi (escluse le entrate di
natura tributaria), Alcuni esempi: musei, impianti sportivi, case di riposo, locazioni
commerciali, gestione di fiere, gestione di farmacie, mense, teatri, centri sportivi,
mercati, mattatoi pubblici, trasporto di persone, asili nido, discariche. Per le
prestazioni di servizi, è necessario che ci sia sempre il requisito del corrispettivo,
anche sotto forma di tariffa, indennità, rimborso spese e contributo
Il patrimonio immobiliare dell’ente di rilevanza commerciale (anche potenziale)
La contrattualistica
Il check – up è effettuato:
Sull’elenco degli immobili. Vengono analizzati gli oneri (di investimento e di gestione,
ad esempio per le manutenzioni), per gli ultimi tre anni
Sui contratti (convenzioni, accordi, contratti) per le operazioni rilevanti ai fini IVA
In base a tale analisi, è valutato l’ammontare dell’IVA recuperabile.
A questo punto, si passa alla fase di verifica dei documenti contabili dell’Ente, e si
individuano le operazioni aventi rilevanza commerciale.
Sulla base dell’analisi effettuata, viene rilasciata la certificazione (visto di conformità)
necessaria per la dichiarazione IVA.
9

11. Per ogni necessità, di seguito sono riportati i nostri recapiti:
ASP FINANCE SPA
Pietro Gabrielli (Presidente e A.D.)
Stefano Chirico (Direttore)
Cinzia Calvano (Coordinamento Operativo)
POSTA:
Sede operativa:
Via Domenichino, 35 – Grottaferrata
INTERNET:
p.gabrielli@aspfinance.it
s.chirico@aspfinance.it
c.calvano@aspfinance.it
PEC: aspfinance@legalmail.it
web: www.aspfinance.it
TELEFONO:
06 9454 141
FAX:
06 9454 14280
10