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- 9. 9 １、業界分析 ○星野リゾート・リート投資法人 上場日 ：2013年7月 代表物件：星のや 軽井沢 ○ジャパン・ホテル・リート投資法人 合併日 ：2012年4月 代表物件：ヒルトン東京ベイ ○いちごホテルリート投資法人 上場日 ：2015年11月 代表物件：スマイルホテル京都四条 ○大江戸温泉リート投資法人 上場日 ：2016年8月 代表物件：大江戸温泉物語 レオマリゾート ～ホテル特化型REITは国内で4銘柄のみ～
- 15. 15 2、事業分析 出典：「星野リゾート・リート投資法人」『ポートフォリオマップ』 http://www.hoshinoresorts-reit.com/ja_cms/portfolio/index.html 全体 星のや リゾナーレ 界 その他 保有物件数 47 2 2 8 35 取得価格の合計(百万円) 93,182 10,385 8,250 10,715 63,832 投資比率(%) 100 11.1 8.9 11.5 68.5 （2016年5月現在） （総客室数：5,412） （2016年6月現在) ▶星野グループ以外のオペレーター にも積極的に投資。 ▶リスク軽減のため、ポートフォリオ の分散を促進。 ～ポートフォリオ～
- 17. 17 3、BS・PL・CF分析 ～貸借対照表・資産の部～ 星野リート ジャパン・ホテル・リート 前期 当期 前期 当期 流動資産 4,985,642 9,618,767 15,836,257 15,633,148 （前年比） 38.3% 92.9% 16.1% -1.3% 固定資産 43,426,640 92,322,390 172,160,918 224,588,020 （前年比） 28.4% 112.6% 9.7% 30.5% 繰延資産 - - 94,551 135,309 （前年比） - - 18.4% 43.1% 資産合計 48,412,282 101,941,157 188,091,726 240,356,477 （前年比） 29.4% 110.6% 10.2% 27.8% 流動資産 9% 固定資産 91% 繰延資産 0% 流動資産 固定資産 繰延資産 星野リート 流動資産 7% 固定資産 93% 繰延資産 0% 流動資産 固定資産 繰延資産 ジャパン・ホテル ▶両社ともに固定資産が90%以上を占めている。 （単位：千円)
- 18. 18 3、BS・PL・CF分析 ～貸借対照表・負債純資産の部～ （単位：千円) 流動負債 7% 固定負債 25% 純資産 68% 流動負債 固定負債 純資産 星野リート 流動負債 10% 固定負債 36% 純資産 54% 流動負債 固定負債 純資産 ジャパン・ホテル ▶両社とも負債が50%を切っており、流動負債の比率も小さい。 星野リート ジャパン・ホテル・リート 前期 当期 前期 当期 流動負債 4,103,155 6,994,787 13,474,650 25,073,206 （前年比） 424.1% 70.5% -24.7% 86.1% 固定負債 7,286,988 25,438,719 74,274,172 85,368,800 （前年比） -18.1% 249.1% 17.7% 14.9% 純資産 37,022,140 69,507,652 100,342,907 129,914,475 （前年比） 33.5% 87.7% 11.8% 29.5% ・剰余金合計 908,788 1,600,757 41,691,128 44,970,594 （構成比） 1.9% 1.6% 22.2% 18.7% 負債純資産合計 48,412,283 101,941,158 188,091,729 240,356,481 （前年比） 29.4% 110.6% 10.2% 27.8%
- 19. 19 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 0 20,000,000 40,000,000 60,000,000 80,000,000 100,000,000 120,000,000 平成25年10月期 平成26年4月期 平成26年10月期 平成27年4月期 平成27年10月期 平成28年4月期 資産合計 負債合計 有利子負債比率 3、BS・PL・CF分析 ～星野リートのまとめ～ ▶ほぼ倍の規模で伸びている！ （単位：千円)
- 20. 20 3、BS・PL・CF分析 ～損益計算書～ 星野リート ジャパン・ホテル・リート 前期 当期 前期 当期 ・不動産賃貸事業損益 1,298,083 2,256,854 8,597,181 12,031,377 （前年比） 21.6% 73.9% 13.1% 39.9% ○営業利益 1,034,454 1,914,174 7,545,545 10,988,954 （前年比） 26.3% 85.0% 40.6% 45.6% ○経常利益 909,645 1,601,634 5,776,098 9,295,891 （前年比） 23.8% 76.1% 54.4% 60.9% ○当期純利益 908,758 1,600,737 5,774,888 9,294,681 （前年比） 23.9% 76.1% 78.6% 60.9% （単位：千円) ▶営業利益と当期純利益の差はそれほどないことがわか る。
- 21. 21 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 営業利益 当期純利益 利益率 3、BS・PL・CF分析 ～星野リートのまとめ～ ▶利益率は横ばいだが、当期は前期の倍ほど伸びた。 しかし会社予想では、しばらく伸び悩む模様。 （単位：千円)
- 22. 22 3、BS・PL・CF分析 ～キャッシュ・フロー計算書～ 星野リート ジャパン・ホテル・リート 前期 当期 前期 当期 営業CF 761,265 1,858,803 8,353,008 15,862,344 （前年比） -65.0% 144.2% -16.4% 89.9% 投資CF -9,637,444 -48,139,345 -17,828,541 -58,598,603 （前年比） -3008.7% -399.5% 46.5% -228.7% フリーCF -8,876,179 -46,280,542 -9,475,533 -42,736,259 （前年比） -576.3% -421.4% 59.4% -351.0% 財務CF 9,644,293 50,202,999 11,347,019 42,009,781 （前年比） 634.5% 420.5% -58.0% 270.2% ▶両社ともに営業CF、投資CF、財務CFが＋、－、＋の状態 となっている。 ▶両社ともに財務CFで調達した資金を投資CFに回している。 （単位：千円)
- 23. 23 3、BS・PL・CF分析 ～星野リートのまとめ～ -60000000 -40000000 -20000000 0 20000000 40000000 60000000 営業CF 投資CF 財務CF ▶投資CFと財務CFが反比例している。
- 24. 24 4、安全性・配当性・財務健全性分析 ○NAV倍率とFFO倍率 星野リート ジャパン・ホテル・リート REIT平均 (10年平均) 前期 当期 前期 当期 NAV倍率 1.74 1.47 2.11 2.18 1.12 FFO倍率 48.86 43.86 25.94 24.01 ー ▶NAV倍率はジャパン・リートの方が高いが、両社ともREIT 平均を越している。 ▶FFO倍率は圧倒的に星野リートが高く、投資家からかなり 期待されていることがわかる。
- 25. 25 4、安全性・配当性・財務健全性分析 ○配当性 ▶両社とも分配金利回りに大差はないが、分配金総額 でいうと、圧倒的にジャパン・リートが多い 星野リート ジャパン・ホテル・リート 前期 当期 前期 当期 分配金総額（円） 908,000,000 1,600,000,000 6,015,000,000 9,354,000,000 （前期比) 23.9% 76.2% 18.4% 55.5% 分配金利回り ー 3.48% ー 4.02%
- 26. 26 ○財務健全性 4、安全性・配当性・財務健全性分析 星野リート ジャパン・リート 当期 当期 NOI利回り 4.69% 8.91% LTV比率 27.8% 42.8% 格付け JCR:A- JCR:A ・NOI利回り：星野リート＜ジャパン・リート →ジャパン・リートの方が収益力が高い。 ・LTV比率：星野リート＜ジャパン・リート →星野リートの方が財務が健全である。 ・格付け：両社とも高水準なレベル。 →両社とも返済能力が高い。