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1. 초고층 빌딩 건설 어떻게 볼 것인가?
1. 논쟁의 초점
123층짜리 제2롯데월드에 이어 한전 부지를 사들인 현대자동차그룹은 105층짜리 사
옥을 짓겠다고 발표했다. 그런가 하면 서울시는 용산기지에 일본의 롯폰기힐스와 같
은 초고층 타운을 조성할 계획을 검토하고 있다. 이에 대한 우려의 시각도 만만찮다.
제2롯데월드의 안전성 문제가 계속 거론되면서 초고층 빌딩 경쟁을 불안하게 보는
것이다. 과연 초고층 빌딩 괜찮은 걸까?
2. 국내의 초고층 빌딩 현황
‘100층’ ‘초고층 랜드 마크’ ‘세계 x위’.... 화려한 말로 포장하고 안전과 시민의 불안
표정훈
Uing17@daum.net
날짜 : 2015. 5. 13.
1. 논쟁의 초점
2. 국내의 초고층 빌딩 현황
3. 초고층 빌딩에 대한 찬성입장
4. 초고층 빌딩에 대한 반대입장
5. 한국의 초고층빌딩에 대한 생각

2. 은 뒷전인 초고층 빌딩사업들 때문에 찬반논쟁이 시끄럽다.
국내의 초고층 빌딩은 어떤 것들이 있을까?
1) 제2롯데월드 : 롯데월드타워
국내 1호 초고층 건물로서 완공을 앞두고 있는 제2롯데월드. 끊임없는 사고와 사건
들이 터져 시민들에게 초고층 빌딩의 불안을 주고 있는 주범으로 사망사고, 수족관
누수, 붕괴징조, 덧붙여 잠실의 도로함몰 문제까지 발생하면서 부실시공 건물로 낙인
찍혔다.
일단 공정은 이미 100층을 돌파한 상태이기 때문에 공사 중단은 안 될 것이며 안전
관련 논란을 해결하고 시민들에게 신뢰를 주는 것이 사업의 성공의 관건으로 남아있
다.
2) 현대차 글로벌 비즈니스 센터

3. 10조원이 넘는 부지 매입부터 큰 화제를 모은 현대차 한전부지 개발사업. 원래는 뚝
섬 삼표 레미콘 부지에 110층 규모로 글로벌 비즈니스 센터를 건립할 계획이었으나
용도 변경 및 인허가 과정에서 기부 채납 비중을 두고 수년째 서울시와 대립을 하다
결국 무산되었고 현 한전부지로 눈을 돌렸다.
10조 5천억이라는 천문학적인 금액으로 삼성과의 다툼에서 승리하여 한전부지 개발
을 맡게 된 현대 자동차는 571m 115층 초고층 사옥을 중심으로 62층 호텔과 5~7층
규모의 컨벤션 센터, 아트홀 등 문화시설 등이 들어설 계획이라고 밝혔다.
제2롯데월드와 마찬가지로 현대차 단독개발인 만큼 인허가 과정 및 현대차 내부에
문제가 없는 이상 와해될 가능성은 없다. 컨트롤 타워가 현대 단독이니 사업 추진에
있어서는 안정적일 것이라고 본다. 다만 이제 남은 과제는 서울시와 인허가 및 용도
변경 협의, 그리고 현대차의 자금 조달 능력인데 후자의 경우 현대차가 현금 보유력
이 뛰어나 자금 조달에 있어서는 안정적이고 또 이는 기업 내부 문제이니 더 이상
논의 될 것은 없어 보인다. 전자인 서울시와 협의만 원활하게 잘 진행된다면 올해 9
월에 시작하여 2018년 즈음에 완공예정이다.

4. 3) 용산 국제 업무지구
작년 신기루처럼 무산된 이후 결국 드림허브(컨소시엄)와 코레일간의 소송으로 진흙
탕 싸움이 되어 버린 용산 국제업무지구.
1심에서는 코레일이 승소했지만 출범부터 문제가 많았기에 누구의 잘못이라고 설명
할 수 없지만 강남과 강북의 격차를 줄이고 꽤 큰 고용효과 및 경제효과를 창출 할
수 있었던 사업인 만큼 아쉬움이 남는 사업이다.
4) 부산 롯데월드타워

5. 부산지역 1호 초고층 빌딩이자 지난 90년대부터 본격 추진되어 2012년에는 나름 성
대한 MAT 작업을 가지고 지상으로 올라오는 듯 했으나, 해수부의 갈등을 겪은 후
건설이 중단되었다.
갈등의 원인은 롯데의 공유수면 매립 목적 변경이다. 롯데 측은 당초에 관광 사업시
설 및 공공용지로 부산 롯데타운 개발을 추진하였고, 롯데 월드타워를 호텔과 오피
스, 오피스텔 용도로 사용하는 조건하에 허가를 받았다. 그런데 부산지역에 호텔 공
급이 늘고 호텔 이용률이 감소하는 추세이고, 오피스의 경우도 공실률이 높다는 점
을 내세우며 사업성이 악화되어 주거 시설을 추가하는 것을 지속적으로 추진하였다.
하지만 부산지방해양항만청은 주거시설은 롯데타운 용지의 당초 매립목적과는 어긋
나고, 공익성 때문에 매립을 허가해준 사항을 고려하면 이는 명백한 특혜이자 법적
으로도 불가능해서 반려했다.
3. 초고층빌딩에 대한 찬성 입장
오늘날 ‘초고층’은 국력을 상징하는 용어가 되었다. 만약 부르즈칼리파(Burj Khalifa)가
없었다면 두바이 라는 도시가 그 정도로 유명해졌을까? 사우디아라비아에서 높이
1000m가 넘는 킹덤타워를 계획하고 있는 이유는 무엇일까? 말레이시아의 패트로나
스타워나 대만의 101빌딩은 그 나라의 위상마저 높게 만들고 있다.
초고층 건축의 가장 큰 장점은 토지의 효율적 활용에 기여할 수 있다는 점이다. 우
리나라는 국토의 65%가 산지이고, 농지가 21%며, 도시용지 비율은 6.4%에 불과하

6. 다. 이 때문에 공원이 부족하고 녹지율도 낮다. 일례로 북한산이나 대모산 등을 제외
할 때 서울시의 공원 면적 비율은 3%에 불과하다. 서울시민 1인당 도시공원 면적은
9.9㎡ 수준으로 런던이나 베를린의 절반에도 미치지 못한다. 도심의 땅값이 비싸기
때문에 대다수 공원이 도시 외곽에 위치해 접근성도 떨어진다. 따라서 도심 내 토지
의 효율적 활용과 녹지 확충 수단으로서 초고층 개발이 해법이 될 수 있다.
아파트 건설도 마찬가지다. 동일한 용적률에서 층수를 두 배로 높이면 녹지율은 50%
이상 늘어날 수 있다. 서울의 인구밀도는 뉴욕·도쿄·런던 등 세계 주요 도시보다 훨
씬 높다는 점도 인식해야 한다. 초고층 아파트는 쾌적한 조망권을 확보해 고급 주거
수요를 충족시킬 수 있는 장점이 있다. 홍콩에 가보면 50층 이상 아파트가 즐비하다.
그런데 서울의 경우 잠실 재건축 등에서 보는 바와 같이 좁은 공간에 중층(中層) 아
파트를 다닥다닥 심어 넣으면서 녹지 확보가 미흡했다는 지적이 있다. 즉 도시의 밀
도 관리는 용적률 제한으로 충분하며, 층수까지 규제함으로써 ‘ 빽빽한’ 중층 아파트
를 양산하는 것은 도시 환경을 오히려 저해할 수 있다.
초고층은 단순히 오피스나 주거용 공간뿐만 아니라 멀티플렉스 공간을 확충하는 데
도 유용하다. 최근 외국인 관광객이 급증하고 있으나 숙박시설이 부족해 문화체육관
광부에서는 학교 앞 호텔 허용까지 추진하고 있는 실정이다. 이러한 시점에서 초고
층 개발은 호텔이나 쇼핑몰 등 복합상업시설 수요를 효율적으로 충족시킬 수 있는
대안이 될 수 있다.
초고층 빌딩은 관광 수요 창출에도 유용하다. 예를 들어 일본 도쿄의 스카이트리
(Sky Tree)는 개장 후 한 해 5000만 명이 방문할 정도로 인기를 끌고 있다. 영국 런

7. 던의 더샤드(The shard)나 싱가포르의 ‘마리나베이샌즈(Marina Bay Sands)’ 등도 해당
국가의 관광객 증가에 크게 일조하고 있다. 내수 활성화나 일자리 창출에도 기여할
수 있다. 일례로 제2롯데월드가 완공되면 상시 고용인구가 2만 명에 달하고, 부가가
치 유발효과는 7조원에 달할 것으로 추정되고 있다. 나아가 초고층 빌딩은 기능을
잃어가고 있는 지방의 구도심 정비나 재생을 촉진하는 수단으로도 매우 유용하다.
초고층 빌딩을 건설하는 국내 건설업체의 기술력은 정평이 나 있다. 부르즈칼리파
등 세계 최고층을 다투는 빌딩은 대부분 우리나라 건설업체가 시공을 주도했다. 국
내에서는 제2롯데월드 건설 과정에서 일부 하자에 대해 언론의 선정적 보도가 있었
으나 직접 현장을 가보면 그 기술력에 감탄하게 되며, 공사 관리나 안전 관리가 매
우 우수하다는 것을 알 수 있다. 앞으로 인천공항에 입국해 서울 도심으로 진입하면
서 한강변에 펼쳐진 초고층 빌딩이나 아파트가 우리나라의 국력을 상징하는 날이 올
수 있기를 기대한다.
4. 초고층빌딩에 대한 반대 입장
현대 도시에서는 도시 상징성으로써 초고층 건축물이 상당한 영향력을 발휘한다는
것은 미국의 맨해튼이나 시카고를 봐도 부정할 수는 없다. 그러나 과연 얼마나 많은
도시가 미국의 맨해튼이나 시카고처럼 개발될 수 있을까? 이러한 관점에서 우리나라
도시들은 고층 건물에서 경쟁력을 찾을 수 있을지에 대해 고민해봐야 한다. 특히 수
도 서울은 어떻게 발전될 수 있을까에 대한 생각을 하지 않을 수 없다. 왜냐하면 초
고층 건축물이 지니는 높이라는 상징적인 가치에만 매달리기에는 지불해야 할 사회

8. 경제적인 대가가 상당하기 때문이다.
먼저 무엇보다도 건립비용에 대한 경제적 부담은 상당할 수밖에 없다. 비록 어떠한
기업 혹은 지방자치단체의 문제라 하더라도 그것이 미치는 국가 경제에 대한 부담은
있을 수밖에 없을 것이다.
그리고 정리되지 못한 무분별한 초고층 건축물 개발이 야기 시킬 수 있는 문제점들
도 간과될 수가 없다. 초고층 건축물은 그것을 통한 지역적인 응집력이 있어야 그
도시가 도시로서의 기능성 혹은 정체성을 발휘하는 데 긍정적인 영향력을 끼칠 수
있지만 그렇지 못할 경우 도시 이미지의 부재로 이어질 수 있다. 다시 말해 도시 전
체의 계획적인 전략 없이 여기저기 나 홀로 된 초고층 건축물들이 경쟁적으로 들어
선다면 도시의 이미지만 흐려질 뿐이다.
또 ‘마천루의 저주’(skyscraper curse)란 말이 있다. 최근 같은 초고층 빌딩 건립 붐
속에서 언론 등을 통해 쉽게 접하는 말이다.
1999년 도이치방크의 분석가 앤드류 로런스가 100년간 사례를 분석해 내놓은 이 가
설에 따르면 초고층 빌딩건설 프로젝트는 통화정책 완화시기에 시작되지만 완공시점
에는 경기 과열이 정점에 이르고 버블이 꺼지면서 결국 경제불황을 맞는다는 것이다.
실제로 1930년과 1931년 미국 뉴욕에 크라이슬러 빌딩과 엠파이어스테이트 빌딩이
세워질 무렵 세계 대공황이 시작됐다. 이후 1970년대 중반 뉴욕의 세계무역센터(각
415m, 417m)와 시카고 시어스타워(442m)가 건설된 후에는 오일쇼크가 발생, 미국
경제는 초유의 스태그플레이션을 겪게 됐다. 또한 1997년 말레이시아 페트로나스타
워(451.9m)가 시어스타워의 기록을 경신한 후에는 아시아 전체가 외환위기로 인해

9. 어려움을 겪었고, 2004년 대만 타이베이금융센터 건립 후에는 대만의 주력산업인 IT
산업이 붕괴되며 대만 경제는 침체의 늪에 빠졌다.
앞서 말한 아랍에미리트의 버즈 두바이(부르즈 칼리파)는 높이 828m로 세계에서 가
장 높은 건물에 등극했으나, 이 마천루의 완공을 불과 2개월 앞둔 2009년 국영기업
두바이 월드가 채무상환유예를 선언하며 마천루의 저주 사례를 피해가지 못했다.
이명박 정부 시절의 자원 개발 사업 비리 의혹과 관련해 사기, 횡령, 배임, 분식회계
등의 혐의로 검찰 수사를 받다 최근 유명을 달리 한 성완종 전 경남기업 회장에 대
해서도 ‘마천루의 저주’, ‘랜드마크의 저주’라는 말이 인구에 회자되고 있다. 경남기업
이 베트남 하노이에 건립한 ‘랜드마크72’ 때문이다.
‘랜드마크72’는 1조5000억원이 넘는 금액이 투입되어 2011년 완공됐다. 63빌딩보다
100m나 높은 이 건물은 350m로 베트남에서 가장 높으며 연면적도 60만 9673㎡로
세계 최대다. 그러나 이 빌딩의 사업 부진으로 경남기업은 지난 2013년 3차 워크아
웃에 들어갔다. 경남기업은 이 빌딩을 팔아 회생자금을 조달할 계획이었으나 성 전
회장이 자원개발 비리 혐의로 수사를 받자 인수의사를 밝혔던 카타르 투자청이 검찰
수사를 이유로 인수협상을 중단하면서 자금줄이 막힌 것으로 알려졌다. 매년 명절이
면 성 전 회장이 항상 방문할 만큼 애착을 보였다는 ‘랜드마크72’ 성 전 회장의 극단
적인 선택도 과연 ‘마천루의 저주’에 기인한 것일까?.
5. 한국의 초고층빌딩에 대한 생각

10. 앞에서 말한 ‘오늘날 ‘초고층’은 국력을 상징하는 용어가 되었다.’라는 말이 과연 한
국에서 생각해야 하는 말인가? 나는 옳지 않다고 생각한다. 인간의 한계를 뛰어 넘
어 높이 더 높이를 외치며 초고층 빌딩을 지어 국가 경쟁력을 높이는 것도 좋다. 하
지만 한국이라는 나라가 잊고 있는 것이 있다. 한국은 아직 전쟁 중이라는 것. 그것
을 잊고 롯데그룹은 공군 활주로의 각도까지 비틀어 제2롯데월드를 짓고 있다. 제2
롯데월드는 서울공항(성남비행장)과 불과 5~6킬로미터 밖에 떨어져 있지 않다. 서울
공항을 이용하는 군 수송기는 이 초고층 빌딩에서 약 1500미터 떨어진 지점을 400
미터 고도로 비행하며, 성남비행장은 공군15 혼성비행단과 북한군 침투를 저지하는
KA-1 공격기 대대, 미 육군 2사단 2 항공여단 2대대 등이 배치된 국사적 핵심 전략
기지이다. (건물과 1500미터 떨어진 곳이라면 순간의 실수에도 1~2 초 안에 건물에
닿아버릴 수 있는 거리라고 한다.) 또한 제2롯데월드타워는 여러 가지 다양한 이유
로 김영삼 정권 때부터 무려 13년 간이나 허가가 나지 않았지만, 어찌된 영문인지
이명박 정권에서는 공군 활주로의 각도를 바꾸어주면서까지 무리하게 허가를 내줬
다.(관련 기사에 의하면, 허가 당시 롯데그룹 호텔부문총괄사장과 이명박 전 대통령
이 고려대 경영학과 61학번 동기라고 했다.) 또 앞에서 ‘초고층 빌딩은 관광 수요 창
출에도 유용하다.’라는 말이 있었다. 물론 초고층 빌딩은 그 나라의 상징물과 관광명
소로 자리 잡을 수도 있다. 하지만 꼭 초고층이 아니더라고 싱가포르 마리나베이샌
즈 호텔과 같은 건물은 초고층 건물이 아니더라고 그 나라의 상징물이 되었고 싱가
포르를 방문하는 관람객들이 꼭 가봐야 할 명소가 되었다. 물론 초고층 건축물의 개
발을 통해 얻을 수 있는 장점은 상당하지만 나라의 상황을 고려하지 않고 기업의 이

11. 익만 생각하거나 도시 건축적인 장래을 위한 전략이 없는 초고층 건축물의 개발은
오히려 도시 이미지를 나쁘게 만들 수 있으므로 초고층 빌딩에 대해 심각한 고민을
해봐야 할 것이다.
<참 고 문 헌>
[1] https://itunes.apple.com/us/podcast/choejingiui-nyuseuwikeu/id459005831?mt=2 : 최진기의 뉴
스위크 /28 초고층 빌딩의 저주
[2] http://navercast.naver.com/magazine_contents.nhn?rid=1697&contents_id=24058//네이버 매거진
[3] 초고층 빌딩 홀로 도시를 꿈꾸다 - 박원호
[4] http://www.yonhapnews.co.kr/video/2602000001.html? // 마천루의 저주 뉴스 영상
[5] http://ozrank.co.kr/31 // 국내 초고층빌딩 현황