някои законови постановки и понятия

1. Търговско посредничество
при сделки с недвижими имоти

2. Недвижим имот: определение
Според Чл. 110 от Закона за собствеността
„Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и
другите постройки и въобще всичко, което по
естествен начин или от действието на човека е
прикрепено трайно към земята или към
постройката. Всички други вещи, включително и
енергията, са движими вещи.»
Недвижимите вещи се наричат още имоти или
недвижими имоти. В тази връзка недвижимото
имущество е потребителска стока с голяма стойност
и с голяма дълготрайност.

3. Закон за собствеността
 Чл. 18. Договорите, с които се извършват
придобиването и разпореждането с имоти - частна
държавна или общинска собственост, се сключват
в писмена форма и се вписват по разпореждане на
съдията по вписванията по местонахождението на
имота. Нотариална форма не е необходима.
 Чл. 28. Собственост на физически и юридически
лица могат да бъдат всички вещи с изключение на
тези, които съгласно Конституцията на Република
България са изключителна държавна собственост
или по силата на закона са публична държавна или
общинска собственост.

4. Видове имоти
според Закона за устройство на територията
Поземлените имоти, извън чертите на урбанизираните територии (т.е. на
населените места) са: (чл.8, ЗУТ)
 земеделски територии - за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови
градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета,
оврази и други)
 горски територии - за гори (дървопроизводителни гори, защитни гори,
рекреационни гори и други) и горски земи (поляни, земи, заети от храсти, скали и
други);
 защитени територии - за природозащита (природни резервати, национални
паркове, природни забележителности, поддържани резервати, природни паркове,
защитени местности, плажове, дюни, водоизточници със санитарно-охранителните
им зони, водни площи, влажни зони, защитени крайбрежни ивици) и за опазване
на обектите на културно-историческото наследство (археологически резервати,
отделни квартали или поземлени имоти в населени места с културно-историческо,
етнографско или архитектурно значение);
 нарушени територии - за възстановяване и рекултивация на кариери, рудници,
насипища, хвостохранилища, депа за отпадъци, свлачища, срутища и други.

5. Видове имоти
според Закона за устройство на територията
Видове имоти (чл. 8, ал.1, ЗУТ) в урбанизираните територии или в
отделни поземлени имоти извън тях - за жилищни, общественообслужващи,
производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за
озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за
декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и
транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за
техническа инфраструктура, за специални обекти и други.
 Като цяло застрояването бива: сгради на основно застрояване (по
предназначение са жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-
обслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение) и сгради на
допълнително застрояване (състои от спомагателни, обслужващи, стопански и
второстепенни постройки към сградите на основното застрояване и се разрешава в
съответствие с предвижданията на подробния устройствен план).
 За жилищни нужди: жилища (да съдържат: самостоятелен вход, най-малко едно
жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово
помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е
помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и
бани-тоалетни); ателиета; кабинети за инадивидуална творческа дейност; гаражи;
по изключение – трафопостове, офиси;

6. Инвестиране в недвижими имоти
Инвестирането в недвижими имоти представлява влагане на парични средства с
цел придобиване на недвижими имоти, обикновено за дълъг период от време и с цел самите
имоти да носят на инвеститора доход, печалба или други полезни ефекти. Изхождайки от
това, можем да разделим недвижимите имоти (от гледна точка на лицата, които влагат
парични средства) в 2 групи:
 Недвижими имоти, които се ползват от инвеститора за задоволяване на потребностите
му или за постигане на собствените му цели в сферата на бизнеса. На първо място тук се
имат предвид жилищата, като придобиването на първо жилище не се смяна за
инвестиция, тъй като то не носи доход, а задоволява потребности. Хипотетично обаче то
може да се оцени като инвестиция, ако се предположи какъв наем би носило при
отдаване под наем. Следващите жилища носят характер на типична инвестиция, защото
обикновено се отдават под наем. Под тази категория отнасяме и производствено-
стопански сгради, в които инвеститорът осъществява собствен бизнес, различен от
бизнеса отдаване под наем или търговия с имоти;
 Имоти, които инвеститорът използва за отдаване под наем или препродажба, в резултат
на което инвеститорът формира доход. Инвестициите могат да бъдат краткосрочни (при
придобиване на имот с цел препродажба), където инвеститорите се наричат спекуланти
и могат да бъдат средносрочни и дългосрочни (при които инвеститорът разчита на
доход под формата на наем или на продажба в далечна перспектива).

7. Агенция за недвижими имоти – основен субект
на пазара с недвижими имоти
Субектите, участващи в сделките с недвижими
имоти са: продавачите; агенцията за недвижими
имоти (посредник); купувачите.
Посредничеството при сделки с недвижими
имоти представлява вид търговска дейност,
улесняваща извършването на търговски сделки,а
посредникът е лице, което по занятие създава
условия за сключване на търговските сделки.
Персоналът на агенцията следва да се състои
предимно от лицензирани брокери и юристи.

8. Брокерите са физически лица, лицензирани след
успешно издържан изпит.
Посредническа дейност се осъществява, когато
клиентът (продавач или купувач) на Агенцията за недвижими
имоти е предоставил на брокера изключително право на
представителство чрез поръчка или посреднически договор.
Брокерът осъществява от свое име и за сметка на
клиента определени действия, целящи реализирането на
съответната сделка при фиксирана цена и срок. Практически
този момент се договаря между брокера и клиента е договор
за посредническа поръчка или договор за представителство,
при който клиентът е в качеството си на доверител, а
брокерът е посредник. Срещу заплащане на определена цена
за посредническата услуга той извършва подготовката и
финализирането на сделката.

9. Етапи на реализиране на посредничество
при сделки с недвижими имоти
При покупка на имот

10. Етапи на реализиране на посредничество
при сделки с недвижими имоти
При продажба на имот

11. Етапи на реализиране на посредничество
при сделки с недвижими имоти
При отдаване на имот под наем

12. Етапи на реализиране на посредничество
при сделки с недвижими имоти
При търсене на имот под наем

13. Източник: НСИ
Данните се отнасят за апартаменти в областните градове (изключени са апартаменти ново строителство).
500.00
600.00
700.00
800.00
900.00
1000.00
1100.00
1200.00
1300.00
1400.00
1500.00
1600.00
1700.00
1800.00
1900.00
2000.00
2100.00
2200.00
2300.00
2400.00
Благоевград
Бургас
Варна
ВеликоТърново
Видин
Враца
Габрово
Кърджали
Кюстендил
Ловеч
Монтана
Пазарджик
Перник
Плевен
Пловдив
Разград
Русе
Силистра
Сливен
Смолян
София-град
София-окръг
СтараЗагора
Добрич
Търговище
Хасково
Шумен
Ямбол
2008 2009 2010 2011 2012
Динамика на цените на недвижимите имоти

14. Динамика на цените на недвижимите имоти
От Агенция за недвижими имоти «Адрес» отчитат ръст
на сделките за първите 9 месеца на годината:
 в София е регистрирано повишение от 9 %
 в Пловдив: 17%,
 във Варна: 12%,
 в Бургас: 16%.
Отчита се и промяна в търсенето – клиентите
предпочитат тристайни апартаменти, докато преди са се
насочвали към двустайните.
По техни данни все повече купувачи искат да сменят
жилището си с по-добро и да се възползват от сегашните
ценови нива. Близо 15 на сто от купувачите през тази година
са купили жилище с инвестиционна цел, а не защото имат
нужда.

18.  За още подробности вижте останалите прикачени
файлове:
 Договор за посредничество при покупка на
недвижим имот;
 Договор за посредничество при продажба на
недвижим имот;