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買屋賣屋基本常識
本文件讨论房屋交易中的风险和预防措施，强调了解交易安全的重要性。内容包括识别不实广告、合同细节及消费者权益保护等要点。通过专业知识和谨慎行事，可以减少房地产交易中的潜在风险以及纠纷。
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買屋賣屋基本常識
- 1.
- 2. 前言 避免購屋風險，交易就會安全 內政部將今年訂為「不動產交易安全年」，而 今年推動的交易安全講習，獲得了各縣市熱烈 的迴響。 而房地產買賣是個較為重大的交易，該如何了 解並使用它，這牽涉到許多知識，最後期許大 家聽過課程後，能有所收穫。
- 3. 前言 交易風險的類型 業者廣告虛偽不實 或引人錯誤 偽造集團惡意詐騙 業者有欺罔或顯失公平之 交易當事人隱瞞重要資訊 行為，諸如： 定型化契約未提供合理審閱 簽約後的糾紛 條款顯失不公平 限制登記 災變、減損 價值效用 隱藏重要資訊 專業人員故意或過失 仲介人員未提供要約書即 致損及交易者權益 收取斡金 仲介人員賺差價
- 4. 1-1 買賣成屋注意事項 買賣成屋應注意事項 親赴現場 了解現況 瞭解出售原因 及環境 售價是否 勿貪小便宜 公平合理 倉促下定
- 5. 1-1 買賣成屋注意事項 買賣成屋應注意事項 慎選不動產 要求經紀人於 產權是否清楚 面積是否正確 服務人員 契約書簽章 代理簽約有 稅費負擔 付款時運用同 善用定型化 無合法授權 明確約定 時履行原則 契約範本
- 6. 1-1 買賣成屋注意事項 詐騙的可能模式 1 2 3 4 利用租屋，偽造 利用空屋、空地， 以假證件，利用 前手價款未付清 證件補發書狀 伴屋(地)主，假出 非上班時間或 後手買到麻煩 偷賣或抵押 售騙定金或簽約金 例假日，急售 5 6 7 8 利用假證件申領 要求現金交易 簽約金過高 指定銀行貸款 (偽造)印鑑，補 且金額較高 付款要求迅速 中途終止撥款 發書狀後，轉售 善意第三人
- 7. 1-1 買賣成屋注意事項 異常交易，可能衍生糾紛 1 2 3 4 欠缺原始證件 提高買賣價格 未調查產權 規避債務而交易 超貸 急於簽約 5 6 7 8 地上物被占用 前手未完成登記 登記期間 親友代理，僅帶 未排除 後受又轉賣 借權狀 印章，受權不足
- 8. 1-1 買賣成屋注意事項 交易安全，借重於專業 簽約後，勿任意將文件、 印章交予相對人 大金額交易，宜併採 履約保證 付款中間人制度 產權與價金信託 以支票付款並禁背 多與地政士聯繫，了解過戶進度 經紀人員與地政士共同簽章
- 9. 1-1 買賣成屋注意事項 簽約須知 詳細核對身分 權利書狀之查核注意 應親自簽名 姓名、住所與身分證 書狀號碼與登記謄本 必要時請加捺指印 權狀新舊與核發日期 手寫與電腦打字之權狀日期 不宜僅憑授權書簽約 主任與到職日期之關係 加強查證授權書及當事人真意 重複查核（地價、房屋稅單等） 權狀交地政士保管，勿交買方 儘量在地政士事務所簽約 攜回
- 10. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 買賣預售屋應注意事項 有無建造執照 瞭解付款辦法及貸款額度 防止拿不到土地產權 建材及設備 注意開工日期、完工期限及 瞭解稅費的負擔 交屋日期 房屋買賣標的應標示清楚 完工後之管理維護 瞭解房屋面積坪數及單價 違約事項 若透過不動產經紀業辦理者，應由 注意房屋室內的格局 該業者指派經紀人於契約書簽章
- 11. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 購買法拍屋應注意事項 了解公告內容 委託代標注意事項 使用分區、有無車位 有無違章或加建 請代標者出示證照 是否併付拍賣 業者不得賺差價或其他報酬 有無點交 提供最近3個月成交行情 買賣資格或條件 應查看現場 有無鄰避設施 涉及圍標或海蟑螂等違法行為， 消費者應勇於向法院舉發 管理及規約內容 有無凶殺或自殺 屋況與地理還境
- 12. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 注意消費者權益保護措施 簽約前，善用各項不動產 有消費糾紛時 ，要提出 交易契約範本 • 預售屋買賣契約書範本 • 委託銷售契約書範本 • 申訴 • 預售停車位買賣契約書範本 • 申請調解 • 成屋買賣契約書範本 • 消費訴訟(團體訴訟) • 房屋租賃契約書範本 • 房屋委託租賃契約書範本
- 13. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 「京站」，是否為售屋廣告？ 這個廣告是台北市捷運BOT的案子，也許會帶領 風潮，它是透過信託的方式，45年內房子蓋好後， 廠商可在45年內銷售使用權，讓購買的人在使用 權持有期間，可營商謀利，如果真能符合這樣的 需求，這個廣告真的很讚，但若想居住，且長期 持有所有權，就會有問題產生。
- 14. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 工業區可蓋住宅嗎？ 工業區當然不能蓋住宅，看房子時，要注意「使用分區」，而工 業區蓋住宅是因為蓋了工業廠房、員工宿舍或一般事務所後，經 營不善，而改成自用住宅的名義，但買賣工業區住宅時，契約上 一定寫明，所買的是工廠、員工宿舍或一般事務所，不會告知是 住宅。 民國七十年左右有工業住宅到現在，一直沒有明確的解決途徑。 台北縣市政府做了些努力，包括讓一般事務所規模大一點，而廠 房跟一般事務所均不應該有廚房跟廁所。或是當業者拿到使用執 照以後，每隔半年就檢查一次，若有違法，就取締。 最後達到住宅區發展住宅，工業區發展產業，這樣才是合法的分 區管制裡必要且合理的發展。
- 15. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 「挑高」式建築，可蓋「夾層」？ 「夾層」在建築技術規則裡，是個合法的設計，而 挑高後當中有個樓層，有人稱為「隔層」，而它不 符合建築法的法定許可程序，因此加出來的一層， 屬於違法的建築物。 買賣夾層屋會有危險，例如防震力會降低，亦會影 響建築居住品質，我們應該要審慎思考與面對。
- 16. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 買溫泉住宅，會不會「泡湯」了？ 戶戶有車位，是否為合法的車位？ 陽台外推，可以變成室內面積嗎？ 廣告所稱「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」 「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」，到底 與登記面積有何差異？
- 17. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告之意義 1消保細23 廣告、指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳 單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、 電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播 2 消保會86.5.29消保第648號及87.2.6消保第224號書函參照 凡利用傳播媒介使不特定人得以知悉其宣傳之內容者，即使 是網站服務或廣告網站經營皆屬廣告
- 18. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告與交易之關係 1 廣告目的 廣告之目的在於行銷，故廣告具有意思表示作用之表現 行為，但從廣告到消費（指消費契約形成） 2 AIDMA法則 學者謂AIDMA法則─ A Attention（注意） I Interest（關心） D Desire（欲望） M Memory（記憶） A Action（行動）
- 19. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告與交易之關係 2 AIDMA法則 學者謂AIDMA法則─ A Attention（注意） I Interest（關心） D Desire（欲望） M Memory（記憶） A Action（行動） 3 契約成立的條件 消費者在行動之前均屬個人內心意思狀態，尚不生任何法 律效果，即使在行動階段，在契約形成中，亦僅屬要約行 為而已，如無相對人之承諾，契約仍無法成立。
- 20. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之禁止 民國80年後，公平交易法執行成果 罰鍰金額 接近20億 顯失公平的 罰鍰類別 不實廣告 欺罔行為 房地產交易 美容、塑身 罰鍰項目 產品
- 21. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之禁止 公平21，一項 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品（或服 務）之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方 法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引 人錯誤之表示或表徵。 公平21，二項 事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品（或服務），不得販賣、 運送、輸出或輸入。 公平21，三項 廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣 告主負連帶損害賠償責任。 公平21，四項 廣告媒體業在明知或可得知而仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償 責任。
- 22. 2-1 不實廣告的類型與處理 建築業或代銷業之不實廣告類型 1.違反分區管制 7.建築物建材及設備 2.違反房屋用途 8.夾層屋 3.位置標示 9.建築物價格 4.交通狀況 10.環境景觀、公共設施或視野 5.建築物面積 11.停車位 12.其他如為取得建照或納骨 6.建築物外觀、設計、格局 塔誤認合法開發等
- 23. 2-1 不實廣告的類型與處理 仲介業之不實廣告類型 加盟店標示 看板廣告之面積標示 業者未於廣告、市招及名片上 明顯加註「加盟店」字樣，表 示其經營主體，易使消費者無 廣告以「使用面積」、「公共面 法分辨提供仲介服務之主體， 積」、「室內面積」、「受益面 究係加盟體系之直營店，抑或 積」、「公共設施」、「受益憑 是加盟店，並引起相當數量之 證」等非法定名詞。 交易相對人陷於錯誤之認知或 決定。
- 24. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之民事責任 消保22 廣告應確保真實， 給付義務不得低於廣告之內容。 公平21，三項 廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計，應與廣告主負 連帶損害賠償責任。 公平21，四項 廣告媒體業在明知或可得知而仍予傳播或刊載，亦應與廣告主負連 帶損害賠償責任。 經紀26 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致不實廣告致 交易當事人受有損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
- 25. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之處罰(經紀業條例) 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。廣告 及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱(#21)。 廣告稿在刊登之前，應經不動產經紀人簽章(#22-4) 廣告虛偽不實之行政罰 經紀業新臺幣 經紀人員得處 6~30萬元 申戒處分(#29) 罰鍰(#29)
- 26. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之救濟 建築業(含代銷業)之欺罔 欺罔或顯失公平行為 或顯失公平行為 之禁止 仲介業之欺罔或顯失公平行為 消保法關於定型化 契約之規範 經紀業管理與購屋 糾紛之關係 公寓大廈管理與購屋 糾紛之關係
- 27. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 審閱權與應記載事項 訂定應記載 事先審閱權(11-1) 或不得記載之事項(17) 訂約前應有三十日以內之合 理期間，供消費者審閱全部 條款內容。 中央主管機關得選擇特定 行業公告之。 違反者，其條款不構成契約 之內容。但消費者得主張仍 違反者，定型化契約條款 構成契約之內容。 無效。 中央機關得選擇特定行業， 主管機關得隨時派員查核， 參酌定型化契約條款之重要 性、涉及事項之多寡及複雜 違者罰3-30萬罰鍰(#36) 程度等事項，公告審閱期間。
- 28. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(預售屋代銷) 不當限制購屋人審 閱契約 隱瞞重要交易資訊 買賣契約書未載明土 地移轉年度或日期
- 29. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(預售屋代銷) 買賣預售屋，最常發生公共設施分配是否合理的問題，因此 大法官600號做了解釋，民法物權篇通則亦做了修正。 關於未之計算與 建築投資業者指 預售屋未售戶逕自 用語定義 定貸款銀行 變更設計，增加戶 數銷售 買賣契約書未載明公共設施所含項目及分攤之計算方式 使用「使用面積」「公共面積」「室內面積」
- 30. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(成屋仲介) 聯合行為 仲介聯賣行為 可能涉及 斡旋金與要 不當收取多 約書 次服務費 賺取差價
- 31. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 賺取差價或其他報酬 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬 經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金按中央主管機 關規定之報酬標準計收(#19，1項)。 違 者 已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人 (#19，2項)。 業者應處以新台幣6～30萬元以下罰鍰(#31-2款)。 人員處六月～三年停止執行業務處分(#29-2款)。
- 32. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化契約之訂立原則 遵守「應記載與不得記載 7 事項」原則 疑義時，應利於消 6 費者之解釋原則 事前合理審閱 5 避免異常條款原則 原則 1 平等互惠原則 2 4 個別磋商條款優先 3 誠實信用原則
- 33. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化條款無效之情形 定型化契約條款 對消費者違反誠信 有下列情形之一 牴觸個別磋商條款之 原則顯失公平者無效 者，推定其顯失公平 約定者，其牴觸部分 （消保12，一項） （消保12，二項） 無效（消保15） 對待給付顯不相當 違反平等互惠原則 危險分配不合理 者(細14) 違約責任不相當 其他顯有不利於消費者之情形者 條款與其所排除不予 契約之主要權利或義務 適用之任意規定之立 因受條款之限制，致契 法意旨顯相矛盾者 約之目的難以達成者
- 34. 2-3 定型化契約條款及原則 異常條款之處理與效力 條款未載於定型化契約中之處理(消13，1項) 應向消費者明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方 式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約 之內容。 經消費者請求，應給與條款之影本或將該影本附為該契約之附件 (消13，2項) 條款無論是否載於定型化契約中，其效力如下 而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容 (消14)。 如因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條 款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容 (消細12)。
- 35. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化契約之訂立原則 遵守「應記載與不得記載事項」原則 政府訂的條款可直接變成契約 違反應記載事項 的條款 違反不得記載事項 所擬定的條款是無效的 若有疑義 直接到法院審理
- 36. 問題回答 Q1：去年我看到一棟房子，我跟賣主談了很多次，最後價錢砍到 一千兩百萬，可是查了產權發現，他尚有其他債務，請問這 個問題該如何解決？ 查產權是必要的，才會知道該如何分配付款 現在的抵押權，都是用最高限額抵押，而擔保範圍是債務人 過去、現在、未來在本行所轄的各分行，所產生的債務，都 在額度裡面，都需保障。 9月28日之後將可以買，因為民法物權篇將修正 875條 關於擔保物權方面，有項共同抵押 • 保證人、抵押人跟共同抵押人之間平等化 879條 • 分擔額的計算方式─每個人都有一定的分擔比例， 好處是銀行的姿態將不再那麼高
- 37. 問題回答 Q2：最近台北市政府建設局遇到一個關於工業區蓋住宅的問題， 不知老師是否有能遏止這樣的作風，或是有能一勞永逸地 解決此問題的方法？ 行政人員最怕政治 工業住宅或夾層屋 勢力的介入，因為 請注意這兩部份 均屬違章建築 隨之而來的壓力就 契約上的顯失公平 會加大 行政機關可依據建 最有效的方法還 築法的91條，執行限 是人民能配合政 期改正與連續罰 府的施政
- 38. 問題回答 Q3：請問一般人可以買農地嗎？持分有沒有關係？ 89年1月28日以後， 農業發展條例已取消 若農地做農用，可以申 農地農有這部份，所 請不課徵土地增值稅 以農地可以自由買賣
- 39. 問題回答 Q4：請問挑高建築的夾層屋，若被檢舉，會受罰嗎？ 如果有違規情事，台北市工務局建管處可依據建築法 來處罰。 執行方式： 不實廣告 由公平會調查、取締與處罰 若已完工 可依違章建築來取締處罰
- 40. 問題回答 Q5：請問鋼骨結構的夾層有危險性嗎？ 在原來設計的承載結 從居住品質來看 構之下，私加違法的 夾層，防震能力會降 會帶來很不好的 低四分之一 影響
- 41. 問題回答 Q6：消費者常會遇到「使用面積」與「登記面積」不實的情況， 那麼該用什麼方法或契約，來保障消費者的權益？ 公寓大廈裡，我們看不到主建物與副主建物的共用面積，必須從規約 才看得到。 公寓大廈的管理制度，一定要放規約，預售時，需有個規約的草約， 草約裡可以就一個法定的不能約定專用以外的一些地方，可透過這樣 的約定程序來做約定專用。在公寓大廈管理條例56條第二項，規約草 約要經過買受人簽署同意後，這樣的約定就沒問題。 現在條例的33條第三款，有約定專用之後，除非違反法令或是做些不 利於所有權人的利益，才能剝奪權利，不然約定專用還是有效。 交易的過程中，資訊一定要揭露，而「約定專用」比較正確，使用面 積並不是法定用語，預售屋已經禁止使用這種說法。
- 42. 問題回答 Q7：不動產贈與後，是否有規定須經過多久後才能買賣？ 農地贈與是免贈與稅，農業發展條例規定五年之內不得移轉。 另外贈與現金或公設地，再進行建地交換，就會牽涉到實質 課稅的問題，較為複雜。 基本上，接受贈與後，契約成立登記完畢後，就取得物權， 當然沒有任何的法律限制，這是法律所允許的。
- 43. 問題回答 Q8：請問公眾行使的道路，能否在上面鋪柏油？ 最高行政法院有個判例：如果公眾繼續通行，達到十年、二十 年以上，稱之為「公共地域關係」，它要有繼續提供公眾通行 的義務。 若因道路的柏油損害，而加以修繕，是沒問題的。 但如果要挖道路旁邊的水管，則較為複雜，因為大法官400號 及440號的解釋，道路還是有私人土地所有權的權益，須經過 同意後才能施工。 法律允許維持繼續通行的現狀，除非私設非公共通行的增加管 線或設備設施，則不同意。