Санация серийных многоквартирных домов с прибылью для жильцов

tain A.
us
U R B A N У Р Б А Н
r

.

ch
S

itecture
S U S T A I N С А С Т Е Й Н

rban
ARCHITECTS А Р Х И Т Е К Т С

U.

Актуальный проект надстройки панельного дома Berlin (Германия)

САНАЦИЯ М Н О ГО К ВА Р -
ТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
МАССОВОЙ ЗАСТРОЙКИ

РЕКОН СТ РУ К Ц ИЯ С П РИ Б Ы ЛЬ Ю Д ЛЯ Ж И ЛЬ Ц ОВ

КИЕВ - ПРАГА 2012

Ваш дом теряет массу ТЕПЛА зимой?
В подъезде ТЕМНО И ХОЛОДНО?
Течет КРОВЛЯ?
СКВОЗНЯКИ на лестнице?
Несмотря на ВНЕШНЕЕ УТЕПЛЕНИЕ приходится открывать окна зи-
мой?
ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ устарели?
Потребляемая ЭНЕРГИЯ не поддается учету?
Постоянно ломается ЛИФТ?
Дом содержит массу БАРЬЕРОВ для маломобильных групп?
Тарифы на услуги ЖКХ растут?
Эксплуатирующая организация не в состоянии обеспечить РЕМОНТ?

Все эти проблемы поможет решить проектная группа Урбан Састейн Архитектс.
- оценить актуальные технические проблемы здания
- сделать комплексный проект реконструкции с надстройкой 2-3-х этажей
- подобрать системы мониторинга и автоматики инженерных систем
- расчитать окупаемость принятых проектных решений
- согласовать проектные решения
- составить адекватную смету
- оказать помощь в поиске кредитования проекта
- проконтролировать строительные работы согласно сметы
- промониторить текущие энергозатраты здания после реконструкции
САНАЦИЯ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. ПРЕЗЕНТАЦИЯ us
tain A.
r
.

ch
S

ПРОЕКТНАЯ ГРУППА U.S.A. АРХИТЕКТУРА. ИНЖИНИРИНГ. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ.
itecture
rban

Роман Помазан +38095 8093003 (Киев), Бранислав Блажек +420 722731888 (Прага)
U.

проектная группа УРБАН САСТЕЙН АРХИТЕКТОРЫ (U.S.A.) tain A.
us r
предоставляет услуги в проектно-строительной отрасли и строи-

.

ch
S
тельном девелопменте на территории стран СНГ: стратегии де-

itecture
rban
велопмента территорий, проектирование коммерческих и жилых
зданий, санация массовой жилой застройки, надзор и управле-

U.
ние строительством. Наша команда состоит из урбанистов, ар-
хитекторов, конструкторов, инженеров, экологов, экономистов.
Главный офис находится в Киеве.
РОМАН ПОМАЗАН

Архитектор по образованию (Харьковский национальный
университет строительства и архитектуры - 2004), активно
пропагандирующий зеленое строительство и устойчивое развитие
в архитектурных и урбанистических проектах.
Принимал активное участие в становлении Совета Украины по
зеленому строительству (UkraineGreen Building Council – UaGBC).
Работал в крупных проектных компаниях Трест Жилстрой-1,
Архиматика, девелоперских компаниях.
Участвовал в проектировании и строительстве больших жилых комплексов в Ки-
еве «Паркове мисто», «Комфорт Таун», также автор проектов около 30 частных
жилых домов, соавтор устойчивой стратегии развития коттеджного поселения
«Стале мисто», нескольких урбанистических стратегий, проектов коммерческих и
культурных зданий.
Награды: SAIE selection’10 (Salone Internazionale dell’Industrializzazione Edilizia);
награда фонда Колесникова и НСАУ 2010.

БРАНИСЛАВ БЛАЖЕК

Архитектор и урбанист (Словацкий технический университет -
2002, Чешский технический университет - 2006).
Соавтор более 200 проектов, в частности санации жилой
застройки советского периода в Словакии, Венгрии, Чехии,
Германии, Польше.
Участвовал в работе над стратегиями развития г. Пензы,
Запорожской области, г. Теплице, приграничных районов Словакии и Венгрии.
Работал с Q-Art-All, AEFH studio, Atelier Lalková (Словакия),
Atelier Zeinstra Van der Pol (Нидерланды), LZ atelier , PROJEKTIL architekti, Jiran-
Kohout architekti, S.H.S. architekti (Чехия), Атриум, Яузапроект, YUAR (Россия).
Награды: European Spatial Development and Planning Prize 2003;
Vredeman de Vries Prize 2003;
Grand Prix Obce architekt ů 2007;
Приз министерства окружающей среды Чешской республики за наилучшее эколо-
гическое здание 2007.

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

ПРИНЦИПЫ ЗЕЛЕНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Категории критериев оценки зеленых зданий:
1. Энерго-эффективность — стратегии и технологии, уменьшающие потребление
энергии, «умные сети» - мониторинг работы инженерии оборудования в городском
масштабе.
2. Биоклиматика — использование качеств местного климата и расположения для
снижения энергозатрат и создания гармоничного пространства, защита от бедствий
экологического и техногенного характера.
3. Социокультурное восприятие — комфортная среда для пользователей объекта: тепло,
вентиляция, освещение, звук, гигиена, безбарьерность, навигация, антиблик, доступ,
возможность трансформации пространства, безопасность, колористика и визуальный
комфорт, метафизика объекта.
4. Влияние на окружающую среду — снижение выбросов вредных веществ при
строительстве и эксплуатации объекта, минимальное вторжение в экосистемы,
сохранение природного ландшафта.
5. Сохранение природного разнообразия — стратегии сохранения экосистем и
отдельных видов флоры и фауны, мероприятия по воссозданию экосистем,
разрушенных в процессе строительства, создания новых зеленых пространств
(зеленые стены и кровли), меры по добрососедскому сожитию людей и животных
(пути миграции, жилища), стратегии по увеличению биоразнообразия.
6. Место — преференции в использовании вместо новых площадок заброшенных
индустриальных территорий либо исторических зданий, юридические аспекты
землепользования, культурное восприятие объекта общественным мнением, близость
социальных функций, резервы для расширения.
7. Бизнес и инвестиции — преференции для зеленого строительства, дотации от
правительственных и общественных организаций, зеленые инкубаторы, внутренние
инвестиции, распространение знаний, занятость местного населения.
8. Строительный процесс — конкурсное проектирование, квалификация строительных
подрядчиков, всеобъемлющеее и оптимизация планирования (BIM, IPD), качество
строительной площадки, управление строительством, бережливое отношение к
окружающей среде, зеленые закупки и тендеры, сертификация объекта (BREEAM,
LEED, DGNB, Certivea, Green Star), сдача в эксплуатацию, систематическое
обслуживание, энергетическая паспортизация, квалификация обслуживающего
персонала.
9. Транспорт — близость общественного транспорта, внедрение зеленых транспортных
стратегий в пространство объекта (велосипед, скейт, электроавто, автобус на
биодизеле, сигвей, ), стратегии коммунального транспорта (1 авто на несколько
семей), снижение скорости движения автомобилей во внутренних пространствах,
избегание пересечения потоков авто и пешеходов, удобные транспортные пути,
преференции для общественного транспорта, пешеходные зоны.
10. Ресурсы — экологичные материалы преимущественно местного производства,
вторично переработанные и вторично используемые материалы, управление
водопотреблением и отходами, уменьшение использования ископаемого топлива
(бензин, солярка, газ, дизель), рациональное использование техники и человеческих
ресурсов при строительстве.
11. Инновации — внедрение новейших разработок и стратегий.

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

РЕНОВАЦИЯ ЗДАНИЙ ТИПОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1. ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ
В СССР предвестниками грядущего массового
строительства на основе индустриальных блоков и
панелей стали шлакоблочные «сталинки». С начала
1950-х гг. жилищное строительство в СССР было
основано на промышленном домостроении —
сооружении микрорайонов из 5- и 9-этажных
серийных панельных домов. Это значительно
снижало себестоимость строительства и позволяло
увеличить ввод жилья, а также делало его намного
более комфортным, чем коммунальные квартиры,
уже потому, что каждая квартира проектировалась
из расчёта заселения одной семьёй, а не
несколькими. С 1963 года ведётся строительство
жилых 12-этажных панельных домов. Постепенно этажность панельных домов повысилась и
микрорайоны застраивались 17-32-этажными жилыми домами.

2. ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ
Прототипом для первых панельных домов стали блочные здания
(Plattenbau), строившиеся в Берлине и Дрездене с 1920-x годов.
Несмотря на качество образцовых немецких зданий, советские
панельные дома имели ряд определённых недостатков –
нерациональная планировка (недостаточные размеры кухонь и жилых
комнат, узкие коридоры и лестничные клетки, низкие потолки,
совмещённые санузлы), не решеные технические и технологические
вопросы строительства (плохая шумоизоляция, недостаточная
теплоизоляция и гидроизоляция, мостики холода и т.п.), кроме того ряд
недоделок при строительстве, которые часто жильцам самим
приходилось устранять. Но прежде всего был упущен уход за зданиями.
При этом качество жизни в этих домах резко ухудшается из-за
недостаточно хорошего эксплуатационного состояния, недостаточного
технического уровня оснащения, а также из-за высоких
эксплуатационных расходов. Статистика показывает, что только утеплив
все свои дома, Украина могла бы сократить потребление
3
энергоресурсов в объеме, соответствующем примерно 12 млрд м
природного газа. В странах бывшего СССР распространено мнение, что
панельные многоэтажки дешевле снести, чем их модернизировать и
обеспечить современные требования по энергоэффективности. Однако,
опыт реконструкции жилых домов в Европе показывает, что стоимость
модернизации домов составила до 30% от стоимости вновь возводимого
жилья, а уровень энергоэффективности после проведенной
модернизации соответствует действующему стандарту
энергоэффективности в Евросоюзе, причем комфортность проживания и
архитектурный облик обеспечиваются на уровне современных требований.
Таким образом, цель модернизации:
• улучшить качество жилья путем строительных мер;
• снизить расходы по эксплуатации путем энергосбережения и
• одновременно повысить долговечность здания.
Серийные здания, построенные индустриальным способом, из-за их массовости имеют экономически
выгодный потенциал, дают возможность разработать и использовать типовые решения по их
ремонту, оправдывающие себя.
Для решения технических задач и достижения социально-экономической выгоды необходимо:
1. тщательная оценка сегодняшнего состояния зданий
2. проект, учитывающий современные технологии и требования
3. качественная реализация, соблюдающая проектные решения
4. соблюдение правил эксплуатации
Одним из самых болезненных вопросов реновации является обеспечение финансирования.

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

3. ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО РЕЗУЛЬТАТА
3.1. Тщательная оценка сегодняшнего состояния
В странах бывшего СССР проблема технического состояния
домов становится все более актуальной. Все-таки надо
понимать, что при оценке сегодняшнего состояния объектов,
нельзя ограничиваться исследованием конструкций и
инженерных систем, необходимо также принимать во
внимание как социальные, так и экономические вопросы. Без
комплексного анализа любой проект окажется
неэффективным технически, социально либо экономически
(недостаточная изоляция, укрепление, неправильная
технология, уровень комфорта, не соответствующий
контингенту жильцов, длительный срок окупаемости и т.п.).
3.2. Проект
Разработка эффективного проекта не ограничивается только техническими решениями, но
комплексно решает социальные и организационные вопросы. Одно из основных условий реновации -
проведение работ без отселения жильцов. Поэтому неотъемлемой частью проекта является проект
организации строительства. Путем строительных или организационных мер нужно добиться и того,
чтобы жильцы вжились в свой дом, в свой жилой район и чувствовали себя там хорошо. Только таким
образом можно добиться того, чтобы жильцы следили за качеством окружающей среды. Эти меры
должны учитывать особенности всех категорий населения (дети, подростки, молодые люди, семьи,
пожилые люди, инвалиды и т.п.). Желательно, чтобы такой проект разрабатывал
мультидисциплинарный коллектив с практическим опытом.
3.3. Реализация
Даже самый качественный проект можно испортить
некачественной реализацией. Для качественной реализации
необходимо выбрать серьёзную строительную компанию,
соблюдать проектные решения, вести тщательный надзор и
в первую очередь точно определить ответственность за
объем и качество выполненных работ.
3.4. Правила эксплуатации
В дальнейшей эксплуатации все жильцы должны соблюдать
определенные правила и нести полную ответственность за
их нарушение. Например, недопустимо самопроизвольное
вмешательство в инженерные системы или конструкции,
которые очень популярны в процессе так называемого
«ремонта» (не имеется ввиду обновление чего-то старого и
износившегося, но коренная переделка того, что только что
закончено монтажом) - таких издевательств над собою даже
самая качественная реализация выдержать не сможет.

4. ФИНАНСИРОВАНИЕ
Имеем опыт реконструкции жилого фонда по европейским технологиям в России. Как показала
практика, после приватизации жилья, разрозненный собственник не готов обеспечивать технически
полноценную эксплуатацию жилья и его модернизацию. Сегодня в России проблему ветшания жилья
пытаются решить финансированием через фонд реформирования ЖКХ. Проблемой является то, что
деньги на ремонт передаются в управление бывшим ДЭЗам и ЖЭУ при, мягко говоря, формальном
участии собственников жилья в их освоении. Эти структуры работают неэффективно и в итоге не
несут никакой ответственности. Деньги либо исчезают, в «лучшем» случае вкладываются в
неэффективные мероприятия, до комплексной реконструкции, которая решает все проблемы, и до
эффективного энергосбережения руки не доходят.
В Европе немного иная ситуация. Там не применялась такая схема приватизации, как в России. В
результате, определенная часть жилья находится в аренде, а самыми крупными собственниками
являются муниципальные жилищные предприятия, крупные домовладельцы или кооперативы.
Широкое предложение аренды жилья по приемлемой цене привело к избыточному предложению
жилья на рынке аренды, конкуренции и заинтересованности собственников в модернизации
панельных жилых домов. Жители приватизированных квартир объединяются в товарищество,
которое обычно нанимает управляющую компанию. Услугами таких компаний пользуются и многие
крупные домовладельцы или кооперативы. Управляющая компания дает поквартальный отчет о

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

проведённой
деятельности и о
использованных на это
средствах. В случае
неправильной работы
домовладельцы
предъявляют компании
штрафные санкции либо
расторгают договор и
нанимают новую.
Муниципальные
жилищные предприятия
сами являются такой
управляющей компанией.
В своем уставе они обязуются работать прибыльно и каждый работник несет личную ответственность
за выполнение своих обязательств. Требование для проверки муниципального жилищного
предприятия может предъявить любой гражданин даного города, поскольку и из его налогов
финансируются большие инвестиционные программы (к которым относится и реновация дома).
Финансирование работ в жилье, принадлежащем крупным домовладельцам или кооперативам,
осуществляется за счет средств самих собственников. Для этого собственнику предоставляется
кредит на 25 лет под 3% годовых. Заказчик строительства – собственник, который очень тщательно
проверяет все статьи расходов. Частично их можно компенсировать, подав заявку в фонды
реконструкции и развития Евросоюза. Мировая практика развития перспективных, но капиталоемких
технологий энергосбережения знает немало примеров государственной организации привлечения
средств инвесторов. В некоторых странах распространена государственная программа компенсации -
порядок обязывает инвесторов, вкладывающих средства в строительство нового здания площадью
20 тыс. м2 и извлекающих из этого строительства сверхприбыли, вложить средства в утепление и
автоматизацию системы отопления жилого дома площадью около 2 тыс. м2. Затраты инвестора
увеличатся при этом не более, чем на 0,5%. Достаточно распространённой практикой является
надстройка здания, причем за счет продажи (или аренды) дополнительных площадей финансируется
реновация здания.

5. ЕВРОПЕЙСКИЙ ОПЫТ
Кроме СССР и в других странах
Варшавского договора
возводились микрорайоны из
блочных, панельных и
кирпичных серийных домов.
Надо отметить, что во всех этих
странах считались
крупнопанельные дома весьма
престижными, поскольку
соответствовали более
высоким стандартам, имели
лифты, центральное
отопление, ванные комнаты,
балконы и т.п. Тем не менее,
жизнь в этих микрорайонах не
соответствует сегодняшним
требованиям, поэтому немало
жителей многоэтажек при
первой возможности покинули
свои дома и нашли более
удобные квартиры. Главным
мотивом стала именно проблема низкой энергоэффективности. Установка теплосчетчиков в домах
новой постройки позволила жителям снижать затраты за отопление. Пришлось устанавливать
счетчики и в панельных домах из-за чего платежи существенно увеличились. Последующим был
массовый процесс утепления фасадов, чем начали постепенно заниматься и неопытные
самодеятельные организации и процесс без точных правил правратился в кошмар, который не
приносил желаемого результата экономии средств. Вскоре было понятно, что проблему надо решать

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

комплексно. Начались крупномасштабные мероприятия по реконструкции и санации панельных
домов. В число проводимых работ входят замена покрытия крыш и ремонт бетонных конструкций,
утепление фасадов и технического этажа, замена инженерных коммуникаций, полная модернизация
отопительных систем с заменой радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков,
установка квартирных счетчиков потребления воды и газа, ремонт или замена окон с решением
задачи проветривания и рекуперации, остекление лоджий и отделка балконов, ремонт лифтов (при
отсутствии лифта монтаж лифта в наружной части здания) подвалов и систем вентиляции. В ряде
случаев осуществляется перепланировка квартир и помещений общего пользования. Кроме этого
осуществляются социальные программы по предотвращению массовой миграции жителей и
усовершенствования инфраструктуры спальных районов, нормальной транспортной обстановки,
благоустройства дворов, оборудования детских площадок, создания зеленых уголков для прогулок и
отдыха.

устранение текчщий ремонт + частичная полная модернизация полная модернизация,
повреждений / дефектов модернизация (прежде всего включая особые меры обеспечения
коллективных сооружений) высокого стандарта
мероприятия ступени 1 мероприятия ступени 1+2 мероприятия ступени 1-3 мероприятия ступени 1-4
ступень1 ступень 1 ступень 1 ступень 1
- швы ступень 2 ступень 2 ступень 2
- кровля - фасад (теплоизоляция) ступень 3 ступень 3
- окна/двери - стояки - ванные / кухни (сантехника/ ступень 4
- замена отдельных - котель/ абон. ввод керамич. облицовка) - изменение плана / объединение или
объектов сантехники - коридор - электрооборудование (замена/ разделение
- другие элементы - противопожарные меры увеличение) квартир
конструкции соответственно - ремонт балконов (включая - замена окон - расширение или обновление
отчету о повреждениях обновление парапетов) - замена входных дверей в дом, лоджий / остекление
- вентили радиаторов квартиру - полная модернизация ванной/
- выравнивание потенциал. - радиаторы, трубы (по дополнительный туалет
- защитн. выключатель необходимости) - звукоизоляция: стены/полы
- ремонт окон (возможно - новое качественное оформление - новый лифт
замена) прилегающей территории - новый холл при входе
проведение мер без выселения жильцов в случае необходимости выселение
жильцов
средние расходы (в зависимости от регионов и стран значительно отличаются)
40-160 € / кв.м 120-300 € / кв.м 240-520 € / кв.м 480-1000 € / кв.м
жилплощади жилплощади жилплощади жилплощади
Стадии текущего ремонта и модернизации

6. НАДСТРОЙКА КАК ИСТОЧНИК СРЕДСТВ НА РЕНОВАЦИЮ
Кроме получения дополнительной жилплощади, продажа
которой приносит сверхприбыль, надстройка экономит
средства на реновацию крыши, поскольку новая часть
здания как-раз является новой крышей. Рентабельность
надстраивания объекта типового строительства очень
зависит от удаленности соседних зданий (что определяет
количество дополнительных этажей), технического
состояния здания (что определяет технологию
строительства), уровня комфорта (что определяет
коммерческую стоимость 1 кв.м жилплощади), процентного
соотношения реконструируемой и новой жилплощади (что
определяет получение сверхприбыли) и других факторов.
Однако из опыта можно сказать, что надстройка как источник средств на реновацию здания является
на сегодняшний день самым выгодным и популярным решением вопроса финансирования в Европе.

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Реконструкция и надстройка панельного дома Nordhausen (Германия)
Объект построен 1985г.
Реконструкция 2002/2003г.

Цена реализации включает
Утепление фасада, замена окон и балконных дверей,
ремонт балконов, установка новых лифтов,
реконструкция входной части в дом и коридоров,
модернизация электрооборудования, системы
отопления и обогрева воды, замена радиаторов, сетей
водопровода и канализации, полная модернизация
ванной, устройство центральной вентиляции,
изменение планировки квартир, новое оформление
прилегающей территории, строительные работы (в том
числе надстройка 1 этажа)
Итого 1 185 450 €

после реконструкции и надстройки
Общая площадь 2 258 кв.м
Количество квартир 20
в том числе новых квартир 4
Средняя стоимость новой квартиры 310 435 €
Продажная стоимость новых квартир 1 241 740 €
Сверхприбыль 1 241 740 – 1 185 450 = 56 290 €

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Реконструкция и надстройка панельного дома Győr (Венгрия)

Утепление фасада, замена окон, застекление балконов, ремонт лифтов, реконструкция входной части
в дом и коридоров, модернизация электрооборудования, системы отопления и обогрева воды, замена
радиаторов, сетей водопровода и канализации, полная модернизация ванной, устройство
центральной вентиляции, изменение планировки квартир, новое оформление прилегающей
территории, строительные работы (в том числе надстройка 1 этажа)
Итого 5 589 000 €

в том числе комерческие помещения 2 795 кв.м
Средняя стоимость 1 кв.м ком. помещения 1 500 €
Продажная стоимость ком. помещений 4 192 500 €
Сверхприбыль 6 478 420 – 5 589 000 = 889 420 €

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Реконструкция и надстройка панельного дома Praha (Чехия)

Утепление фасада, замена окон, застекление балконов,
ремонт лифтов, реконструкция входной части в дом и
помещений общего пользования, модернизация
электрооборудования, системы отопления и обогрева
воды, замена радиаторов, сетей водопровода и
канализации, частичная модернизация ванной,
устройство центральной вентиляции, строительные
работы (в том числе надстройка 2 этажей)
Итого 13 588 800 €

Сверхприбыль 14 867 500 – 13 588 800 = 1 278 700 €

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Реконструкция и надстройка панельного дома Bratislava (Словакия)

Полное изменение конструкции фасада, новые окона,
балконы, замена лифтов, реконструкция входной части
в дом и помещений общего пользования, модернизация
электрооборудования, системы отопления и обогрева
воды, замена радиаторов, сетей водопровода и
канализации, полная модернизация ванной, устройство
центральной вентиляции, изменение планировки
квартир, новая подземняя парковка, новое оформление
прилегающей территории, строительные работы (в том
числе надстройка 1,5 этажа)
Итого 7 754 600 €

в том числе комерческие помещения 1 025 кв.м
Средняя стоимость 1 кв.м ком. помещения 2 000 €
Продажная стоимость ком. помещений 2 050 000 €
Сверхприбыль 10 572 500 – 7 754 600 = 2 817 900 €

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Актуальный проект надстройки панельного дома Berlin (Германия)

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

СХЕМА ЭТАПОВ РЕКОНСТРУКЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ
ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИЗЫ-
НА ОБЩЕСТВЕННЫХ
СКАНИЯ И АНАЛИЗ КОНЦЕПТ
СЛУШАНИЯХ ВЛА-
ОКУПЕМОСТИ
ДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР

ПРОГРАММА ФИНАН-
ПРОЕКТИРОВАНИЕ БИЗНЕС ПЛАН
СИРОВАНИЯ

СДАЧА В ЭКСПЛУАТАЦ-
СОГЛАСОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
ЦИЮ

ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ
ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПРОДАЖА НАДСТРОЙКИ
АУДИТ

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ ДОМОВ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ КИЕВА

ДОМА БАРАЧНОГО ТИПА РЯДОВЫЕ СТАЛИНКИ НОМЕНКЛАТУРНЫЕ СТАЛИНКИ

серия: строились без проектов серия: І-201 - І-405 серия: ІІ-01 - ІІ-07
время постройки: 1950-е время постройки: 1950-е время постройки: 1950-е
материал несущих стен: кирпич материал несущих стен: кирпич материал несущих стен: кирпич
разобранных зданий перекрытия: деревянные перекрытия: ж/б плиты
перекрытия: деревянные кровли: скатные с чердаком кровли: скатные с чердаком
кровли: скатные с чердаком этажность: 3 этажность: 5-10
этажность: 1-2 лифт: нет лифт: есть
высота этажа: 3,3 м высота этажа: 3,3 м высота этажа: 3,6 - 4 м
лифт: нет

ХРУЩЕВКИ 400-х СЕРИЙ ХРУЩЕВКИ 87-й СЕРИИ НОМЕНКЛАТУРНЫЕ ХРУЩЕВКИ

серия: 438, 464, 480 серия: 114-87-х серия: спецпроекты на базе 114-87
время постройки: 1950 - 1960-е время постройки: 1960-е время постройки: 1960-е
материал несущих стен: кирпич материал несущих стен: кирпич материал несущих стен: кирпич
перекрытия: железобетонные, пло- перекрытия: железобетонные, перекрытия: железобетонные
ские и шатровые шатровые кровли: плоские с техэтажом
кровли: плоские совмещенные кровли: плоские с техэтажом высота этажа: 3 м
этажность: 5 этажность: 9 этажность: 5-12
высота этажа: 2,8 м высота этажа: 2,8 м лифт: есть
лифт: нет лифт: есть

ХРУЩЕВКИ 460-480-х СЕРИЙ ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА СЕРИЙ КТ и БПС ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА 96-134й СЕРИЙ

серия: 438, 464, 480 серия: КТ, БПС серия: 111-134-ХХ
время постройки: 1960-е время постройки: 1970-е время постройки: 1980-е
материал несущих стен: кирпич материал несущих стен: ж/б панель материал несущих стен: ж/б панель
перекрытия: железобетонные перекрытия: железобетонные перекрытия: железобетонные
кровли: плоские с техэтажом кровли: плоские с техэтажом кровли: плоские с техэтажом
этажность: 9-12 этажность: 16 этажность: 9-10
высота этажа: 2,8 м высота этажа: 2,8 м высота этажа: 2,8 м
лифт: есть лифт: есть лифт: есть

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

ПРИМЕР РЕКОНСТРУКЦИИ. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Основные характеристики серии 96:
Маркировка серии: 111-96-ХХ
Толщина несущих стен: 0,35 м (используется внутренний каркас
несущих стен)
Высота этажа в чистоте: 2,8 м
Материал несущих стен: железобетон
Материал внешних стен: керамзитобетон с покрытием керамиче-
ской плиткой.
Перекрытия: железобетонные
9 этажей + техэтаж
Лифт - один, пассажирский
Мусоропровод
Лифто-лестничный узел объединен с этажными площадками
Плиты газовые
2 секции
72 квартиры

по материалам:
http://archunion.com.ua/kniga/kniga_002_001.shtml#005
http://salev.com.ua/page/s-96
http://kievbuilding.com.ua/index.php/classif/deviat80/96seria

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

штукатурный фасад фасадная теплая штукатурка + краска м2 58 175 грн. 10 150 грн. 12 180 грн.
утеплитель минвата НГ 135кг/м3 30см м3 17 1 415 грн. 24 621 грн. 29 545 грн.
Окна квартир 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный
179 600 грн.

ПРИМЕР РЕКОНСТРУКЦИИ. СМЕТА
м2 120 1 250 грн. 149 667 грн.
стеклопакет с инертным газом + теплозащитные
окна общих зон 5‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный
стеклопакет
м2 10 605 грн. 6 050 грн. 7 260 грн.
балконное остекление 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный
стеклопакет с инертным газом
м2 60 1 020 грн. 61 064 грн. 73 277 грн.
budget стоимость стоимость с НДС,
ограждения балконов металлические трубные м 48 350 грн. 16 800 грн. 20 160 грн.
цена без
КАТЕГОРИЯ элемент описание ед. изм. Кол‐во без НДС, ограждения кровли металлические трубные м 210 125 грн. 26 250 грн. 31 500 грн.
НДС, грн грн
грн пожарные лестницы металлические шириной 800 м 28 204 грн. 5 712 грн. 6 854 грн.
ON ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ 97 884 грн. покрытие балконов Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция + м2 136 387 грн. 52 632 грн. 63 158 грн.
армированная стяжка
Тротуары/ парковка 97 884 грн. Инженерия 410 349 грн.
молниезащита кровли пассивная молниезащита — проволока + опуски компл 2 35 000 грн. 70 000 грн. 84 000 грн.
ремонт тротуаров мощение ФЭМ + бордюр м2 120 500 грн. 60 000 грн. 72 000 грн. спутниковое ТВ Кронштейны + антенны компл 4 3 500 грн. 14 000 грн. 16 800 грн.
пандусы к тротуарам металлические пандусы и поручни шт. 2 585 грн. 1 170 грн. 1 404 грн. водоотвод с кровли лотки, желоба, ендовы, трубы, воронки компл 2 5 874 грн. 11 748 грн. 14 098 грн.
ремонт дренажной отопление Разводка, отопительные приборы, импульсные
решетки, трубы м 80 255 грн. 20 400 грн. 24 480 грн. счетчики по квартирам, поэтажные гребенки,
компл 4 10 940 грн. 43 758 грн. 52 510 грн.
системы
Водопровод питьевой разводка, смесители, импульсные счетчики в квартирах компл 4 2 101 грн. 8 405 грн. 10 086 грн.
RE РЕКОНСТРУКЦИЯ ############ горячая вода разводка и импульсные счетчики в квартирах компл 4 1 682 грн. 6 728 грн. 8 073 грн.
Фасад и конструкции
канализация бытовая подключения к стоякам, сепараторы в квартирах компл 4 2 953 грн. 11 814 грн. 14 176 грн.
############ канализация подключения к стоякам
Конструкции ремонт бетонных, железо‐бетонных и металлических фекальная
компл 4 173 грн. 694 грн. 832 грн.
конструкций, балконных парапетов
329 549 грн. электрика разводка по квартирам, поквартирные автоматы,
Цоколь утепление и отделка цоколя импульсные счетчики
компл 4 653 грн. 2 611 грн. 3 133 грн.
52 812 грн.
вентиляция Page 1
budget
установки вентиляции с рекуперацией в жилых
Стены утепление и отделка стен 505 712 грн. механическая комнатах и кухнях, вытяжные вентиляторы в кухнях и компл 16 10 626 грн. 170 016 грн. 204 019 грн.
Окна замена окон на энерго‐сберегающие, ставни, роллеты 344 383 грн. с/у
противопожарная пожарные шкафы
Двери Замена входных и общих дверей на утепленные компл 4 546 грн. 2 184 грн. 2 621 грн.
50 460 грн. безопасность
Кровля Частичный ремонт кровли Интерьер ############
80 736 грн. перегородки Газобетон 250
Парадные ремонт фасадов парадных межквартирные
м2 308 350 грн. 107 800 грн. 129 360 грн.
22 992 грн. перегородки Гипсокартон + минвата
Инженерия
м2 924 205 грн. 189 420 грн. 227 304 грн.
############ квартирные
Электрические сети Замена общих стояков, импульсные счетчики. Энерго‐
вентканалы шлакобетонные вентблоки м 80 125 грн. 10 000 грн. 12 000 грн.
эффективные лампы в зонах общего пользования.
46 999 грн. шумоизоляция полов модифицированный звукоизоляционный стеклохолст м2 548 55 грн. 30 140 грн. 36 168 грн.
Водопровод питьевой Замена общих стояков, поквартирная разводка, замена гидроизоляция с/у и рулонная гидроизоляция + плитка
водомерного узла, фильтрация и очистка воды, кухонь
м2 118 405 грн. 47 790 грн. 57 348 грн.
151 293 грн.
импульсные счетчики на вводе и во всех квартирах. черновые полы стяжка м2 740 125 грн. 92 500 грн. 111 000 грн.
Канализация Замена стояков с разделением на бытовую и чистые полы деревянная доска м2 548 350 грн. 191 800 грн. 230 160 грн.
хоз/бытовая фекальную канализацию. 12 485 грн. сантехника унитазы, ванны, душевые кабины, трапы компл 16 25 400 грн. 406 400 грн. 487 680 грн.
Канализация ливневая Замена стояков с гидроизоляцией. Электроподогрев
14 794 грн.
отделка стен квартир Штукатурка + грунтовка м2 1 750 185 грн. 323 750 грн. 388 500 грн.
воронок на кровле. отделка общих зон штукатурка + краска м2 219 125 грн. 27 344 грн. 32 813 грн.
Горячее Замена стояков с теплоизоляцией. Разводка
121 099 грн.
отделка техпомещений Затирка + краска м2 255 90 грн. 22 950 грн. 27 540 грн.
водоснабжение поквартирная + импульсные счетчики.
технологические люки цветные металлические м2 25 250 грн. 6 250 грн. 7 500 грн.
Система отопления Замена теплоузла. Замена стояков с теплоизоляцией. освещение общих зон светильник + ЛЕД лампа шт. 16 350 грн. 5 600 грн. 6 720 грн.
Замена теплораздающих агрегатов в зонах общего
787 649 грн. аварийное освещение аварийный свет‐к шт. 12 250 грн. 3 000 грн. 3 600 грн.
пользования. Замена теплораздающих агрегатов в
квартирах. Импульсные счетчики на гребенках
инженерные лотки ПВХ многоканальные м 50 80 грн. 4 000 грн. 4 800 грн.
Механическая установки механической вентиляции для жилых комнат
вентиляция с рекуперацией 308 966 грн. EX ЗЕЛЕНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ* ############
Рекуперация рекуперационный теплонасос на остаточном тепле Сбор дождевой Водосборные лотки на кровле, трубы, накопительные
компл 2 15 000 грн. 30 000 грн. 36 000 грн.
канализационных бытовой канализации 157 800 грн. воды баки
стоков Фотовольтаика кремниевые панели на кровле м2 93 1 500 грн. 138 750 грн. 166 500 грн.
Пожарная оборудование для водяного пожаротушения в
безопасность коридорных нишах
5 897 грн. Зеленые кровли интенсивные зеленые кровли с суккулентами, м2 152 1 050 грн. 159 390 грн. 191 268 грн.
требующие минимального полива
Интернет оптоволоконные стояки и разводка к квартирам Крышные Вертикально‐осевые крышные ветрогенераторы 2 кВт +
8 554 грн. шт. 10 25 000 грн. 250 000 грн. 300 000 грн.
ветрогенераторы опоры
Механика ############ гелиоколлекторы на кровле, накопительный бак,
Гелиоколлекторы компл 4 37 900 грн. 151 600 грн. 181 920 грн.
Лифты ремонт лифтов и лифтовых дверей теплообменник
884 400 грн. Устройства инвертор, аккумуляторы
Мусоропроводы Мусоропроводы сегрегирующие 4 фракции мусора 187 116 грн. преобразования и компл 2 364 000 грн. 728 000 грн. 873 600 грн.
Подъемники для Пристенные подъемники. Подъемники на крыльце накопления
маломобильных групп 6 144 грн. электроэнергии
Интерьер 970 015 грн. HO ГОНОРАРЫ ############
Входная группа ремонт и оборудование входной зоны 10 841 грн. Технические Геология, оценка состояния несущих конструкций и
Лестничные клетки и ремонт помещений + замена технического оснащения тепло‐гидроизоляции, тепловизионная съемка,
595 320 грн. изыскания и первичный энергетический аудит, аудит подземных
85000,00 102 000 грн.
общие зоны
обследования сетей, оценка рисков строительства
Техэтажи утепление и ремонт помещений 341 563 грн.
Юридическая составление контрактов финансирования и
Безопасность и управление 164 514 грн. стройподряда, решение споров с коммунальными и 55000,00 66 000 грн.
поддержка
иными организациями
Пожарная система извещения о пожаре
19 440 грн. Страхование
сигнализация страхование проектных рисков строительных
строительных подрядчиков
% 2,00 7951273,60 159025,47 190 831 грн.
Система доступа и домофоны, датчики, видеокамеры
наблюдение
43 092 грн. рисков
стадии П и РП по разделам АР, КЖ, КМ, ОВ, ВК, ЭО+МЗ,
Система управления система мониторинга и диспетчеризации внутри здания
30 000 грн. Базовый проект
ТП, СС, СУЗ, ПОС.
% 10,00 7951273,60 795127,36 954 153 грн.
зданием
Дополнительный При надобности разделы ОВОС, проект подпорных
Метеостанция система мониторинга климата снаружи здания 5 160 грн. стен/ усиления грунтов, дренаж подземных вод, ГО, % 2,00 7951273,60 159025,47 190 831 грн.
проект
Пользовательская информационный портал жилого дома акустики/ шумозащиты.
согласование и утверждение проекта с местным ГАСК и
информационная 66 822 грн. Согласование межведомственной комиссией, эксплуатирующими 69000,00 82 800 грн.
система здания
компаниями (Киевэнерго, Киевводоканал и тп)
Контроль и управление финансами, ресурсами и
Управление сроками строительства. Контроль устранения % 4,00 7951273,60 318050,94 381 661 грн.
BU НАДСТРОЙКА ############ строительством недоделок и страховых случаев в течение 1 года после
окончания строительства. Постоянная отчетность перед
Несущие конструкции ############ Авторский надзор Авторский надзор за строительством (контроль
% 2,00 7951273,60 159025,47 190 831 грн.
соблюдения проектной документации)
вертикальные опоры металлические колонны м 336 250 грн. 84 000 грн. 100 800 грн. Технический надзор за строительством ‐ ожет быть
м
перекрытия профилированный лист + железобетон м2 370 456 грн. 168 720 грн. 202 464 грн. Технический осуществлен инженером эксплуатирующей % 2,50 7951273,60 198781,84 238 538 грн.
покрытие металлические фермы + профилированный лист + надзор организации! (контроль за соблюдением строительных
железобетон
м2 370 878 грн. 324 860 грн. 389 832 грн.
норм и технологических инструкций)
балки металлопрокат м 560 290 грн. 162 400 грн. 194 880 грн. Инженер по Надзор за соблюдением техники безопасности,
Кровля Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция + пожарной безопасности, гигиенической безопасности
м2 370 957 грн. 354 090 грн. 424 908 грн. технике на стройке ‐ может быть осуществлен инженером
% 0,50 7951273,60 39756,37 47 708 грн.
безопасности
огнезащита огнезащитное покрытие м2 82 155 грн. 12 744 грн. 15 293 грн. эксплуатирующей организации!
Фасад 728 257 грн. Инженер по
энергетический аудит реконструированного здания
вентилируемый фасад Навесные фальцевые панели м2 297 855 грн. 253 935 грн. 304 722 грн. энергетическому через год после эксплуатации
% 0,80 7951273,60 63610,19 76 332 грн.
штукатурный фасад фасадная теплая штукатурка + краска м2 58 175 грн. 10 150 грн. 12 180 грн. аудиту
Представительские проведение общественных слушаний, накладные и
утеплитель минвата НГ 135кг/м3 30см м3 17 1 415 грн. 24 621 грн. 29 545 грн. иные расходы, презентации, вывоз мусора
% 2,00 7951273,60 159025,47 190 831 грн.
Окна квартир 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный
расходы
стеклопакет с инертным газом + теплозащитные
м2 120 1 250 грн. 149 667 грн. 179 600 грн.
окна общих зон 5‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный м2 10 605 грн. 6 050 грн. 7 260 грн.
TAX НАЛОГИ 273 477 грн.
стеклопакет регистрационные пошлины 25000,00 25 000 грн.
балконное остекление 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный
стеклопакет с инертным газом
м2 60 1 020 грн. 61 064 грн. 73 277 грн. вклад в развитие инфраструктуры города % 10,00 7951273,60 99390,92 99 391 грн.
ограждения балконов металлические трубные м 48 350 грн. 16 800 грн. 20 160 грн. другие налоги % 15,00 7951273,60 149086,38 149 086 грн.
ограждения кровли металлические трубные м 210 125 грн. 26 250 грн. 31 500 грн.
пожарные лестницы металлические шириной 800 м 28 204 грн. 5 712 грн. 6 854 грн.
покрытие балконов Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция +
м2 136 387 грн. 52 632 грн. 63 158 грн.
Инженерия 410 349 грн.
молниезащита кровли пассивная молниезащита — проволока + опуски 84 000 грн.
м2 4554
компл 2 35 000 грн. 70 000 грн.
спутниковое ТВ Кронштейны + антенны ПЛОЩАДЬ РЕКОНСТРУКЦИИ
компл 4 3 500 грн. 14 000 грн. 16 800 грн.
водоотвод с кровли лотки, желоба, ендовы, трубы, воронки 14 098 грн.
м2 740
компл 2 5 874 грн. 11 748 грн.
отопление ПЛОЩАДЬ НАДСТРОЙКИ
Разводка, отопительные приборы, импульсные компл 4 10 940 грн. 43 758 грн. 52 510 грн.
счетчики по квартирам, поэтажные гребенки,
СТОИМОСТЬ ИЗЫСКАТЕЛЬНО-ПРОЕКТНЫХ УСЛУГ
Водопровод питьевой разводка, смесители, импульсные счетчики в квартирах
10 086 грн.
компл 4 грн
2 101 грн. 8 405 грн. 2 712 514 грн.
горячая вода разводка и импульсные счетчики в квартирах 8 073 грн.
грн 5 312 253 грн.
компл 4 1 682 грн. 6 728 грн.
канализация бытовая СТОИМОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ
подключения к стоякам, сепараторы в квартирах 14 176 грн.
компл 4 2 953 грн. 11 814 грн.
канализация подключения к стоякам
фекальная
электрика разводка по квартирам, поквартирные автоматы,
832 грн.
УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ
компл 4
грн/м2
173 грн. 694 грн.
1167
3 133 грн.
компл 4 653 грн. 2 611 грн.
импульсные счетчики
СТОИМОСТЬ НАДСТРОЙКИ
Page 1 грн 4 229 276 грн.
УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ НАДСТРОЙКИ грн/м2 5715
ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА грн 12 254 043 грн.
УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА грн/м2 2315
УДЕЛЬНАЯ ПРОДАЖНАЯ СТОИМОСТЬ ЭЛИТНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ (ПЕНТХАУС) грн/м2 24500
ПРОДАЖНАЯ ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ
НАДСТРОЙКИ грн 18 130 000 грн.
УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ АВТОНОМНОГО
ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ грн/м2 330
Page 2

СТОИМОСТЬ АВТОНОМНОГО
ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ грн 1 749 288 грн.
НАЛОГИ С ПРОДАЖИ грн 1 087 800 грн.
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ грн 4 788 157 грн.
ПРОЦЕНТ ПРИБЫЛЬНОСТИ % 48
КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР шт 72
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ НА КВАРТИРУ грн 66 502 грн.
СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА мес 20

tain A.
r
.

ch
S

itecture
rban

U.

Санация серийных многоквартирных домов с прибылью для жильцов

More Related Content

Similar to Санация серийных многоквартирных домов с прибылью для жильцов

More from Roman Pomazan

Санация серийных многоквартирных домов с прибылью для жильцов