Johan Van Dessel

1. 16/06/2014
1
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 1
Renoveren of slopen
welke sociaal economische en
technische factoren wegen door ?
Johan Van Dessel
Afdeling Duurzame Ontwikkeling en Renovatie
WTCB
Stappenplan voor een kwaliteitsvolle energetische renovatie:
gestroomlijnd en prestatiegericht werken
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 2

2. 16/06/2014
2
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 3
Slopen of renoveren?
Zoektocht naar een constructief optimum
Het
Het Technische Comité ‘Ruwbouw’ van het WTCB en de Federatie
van Algemene Bouwaannemers nodigen u uit op een studiedag
over de afweging renovatie vs. sloop+nieuwbouw
Moulins de Beez te Namen, 8 oktober 2014
Huis van de Bouw te Zwijnaarde, 13 november 2014
Confederatie Bouw te Brussel, 20 november 2014
Tijdens deze studiedag zullen we de vragen overlopen die men zich dient te stellen wanneer de
(ingrijpende) renovatie van een gebouw overwogen wordt. Hierbij zal men nagaan of de bestaande
constructie toelaat om deze aan te passen aan de huidige en toekomstige noden van de gebruikers.
De aandacht gaat natuurlijk uit naar de energetische aspecten (thermische isolatie, luchtdichtheid,
installaties…) maar ook andere prestatie-eisen worden overlopen, zoals de stabiliteit, de akoestische
Toelichtingsnota: Beslissingscriteria
sloop of renovatie
Traditional LCA of building case
study: retrofitting versus demolition
Proeftuin Woningrenovatie
Innovatie bij energiezuinig verbouwen
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 4
Het gebouwenbestand
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
voor 1900 1900 à
1918
1919 à
1945
1946 à
1961
1962 à
1970
1971 à
1981
na 1981
Woningbestand Vlaanderen (kadaster 2013)
Appartementsgebouwen
Open bebouwing
Halfopen bebouwing
Gesloten bebouwing
Vlaanderen (2013) Gebouwen Wooneenheden Verschil Ratio
Gesloten bebouwing 645,409 692,724 47,315 1.07
Halfopen bebouwing 562,069 567,513 5,444 1.01
Open bebouwing 880,385 885,978 5,593 1.01
Appartementsgebouwen 109,438 720,434 610,996 6.58
Totaal 2,197,301 2,866,649 669,348

3. 16/06/2014
3
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 5
De bouw- en renovatie-activiteit
Vlaanderen (2013) Gebouwen Wooneenheden Verschil Ratio
Gesloten bebouwing 645,409 692,724 47,315 1.07
Halfopen bebouwing 562,069 567,513 5,444 1.01
Open bebouwing 880,385 885,978 5,593 1.01
Appartementsgebouwen 109,438 720,434 610,996 6.58
Totaal 2,197,301 2,866,649 669,348
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nieuwbouw 23.867 22.631 16.719 19.137 17.553 16.684 16.177 17.174 19.640 22.072 20.506 18.326 18.198 16.476 18.775 16.019 17.199 16.900
Renovatie 13.143 12.739 14.652 16.150 16.689 16.405 17.404 19.692 18.026 18.036 18.019 17.560 17.898 17.216 18.054 16.298 15.848 16.244
Aangroei woongebouwen 13.114 13.220 12.121 12.318 13.851 14.852 16.286 16.272 14.037 13.501 14.008 12.994
Aangroei wooneenheden 22.139 24.370 23.181 23.004 25.562 28.491 30.730 33.311 29.668 30.220 30.391 30.356
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
Aantalgebouwen
Vlaams Gewest : bouwvergunningen - woningbouw
Vlaams Gewest : aangroei woongebouwen / wooneenheden (stippenlijn)
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 6
De bouw- en renovatie-activiteit
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nieuwbouw 23.867 22.631 16.719 19.137 17.553 16.684 16.177 17.174 19.640 22.072 20.506 18.326 18.198 16.476 18.775 16.019 17.199 16.900
Renovatie 13.143 12.739 14.652 16.150 16.689 16.405 17.404 19.692 18.026 18.036 18.019 17.560 17.898 17.216 18.054 16.298 15.848 16.244
Aangroei woongebouwen 13.114 13.220 12.121 12.318 13.851 14.852 16.286 16.272 14.037 13.501 14.008 12.994
Aangroei wooneenheden 22.139 24.370 23.181 23.004 25.562 28.491 30.730 33.311 29.668 30.220 30.391 30.356
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
Aantalgebouwen
Vlaams Gewest : bouwvergunningen - woningbouw
Vlaams Gewest : aangroei woongebouwen / wooneenheden (stippenlijn)
Vlaanderen (2013)
Aantal woongebouwen 2,197,301
Nieuwbouw vergunningen (A) 16,900 0.77%
Renovatie vergunningen (B) 16,244 0.74%
Aangroei woningen (C) 12,994 0.59%
aangroei wooneenheden 30,356
Theoretische sloop - nieuwbouw (A - C) = D 3,906 0.18%
VCB Visierapport 2013 - Tijd Geld & Ruimte 5,000 0.23%
Vernieuwing gebouwpark (B + D ) 20,697 0.94%

4. 16/06/2014
4
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 7
◘ RWO – Agentschap Inspectie
 Geverbaliseerde panden (op basis van minimale
kwaliteitsnormen zoals beschreven in de Vlaamse
Wooncode)
 Sinds 2001 – 2013 : 5306 panden (waarvan 791 in 2013)
Inschatting van ernst en aantal
Stabiliteitsproblemen 30%
Bron : Vlaamse wooninspectie jaarverslag 2013
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 8
◘ Woonsurvey 2005 en Uitwendige woonschouwing 2005
 Extrapolatie van 8400 Vlaamse woningen (schouwing)
met bevraging van 5200 woonconsumenten
Inschatting van ernst en aantal
Bron : De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005
Uitwendige woonschouwing door inspecteurs van AROHM
Bevraging bewoners fysische kwaliteit : zeer slecht : 0.8% => 20 412 woningen
Bevraging bewoners ontoereikend comfort : 2.7% => 67 545 woningen

5. 16/06/2014
5
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 9
Schaalniveau’s
EU
Federaal
Vlaams
Stads/wijk-niveau
Bouwheer
(sociale/privé)
Aannemer/Architect
Beleid
EU 20-20-20 doelstelling
Doelstelling koolstof-arme
economie (reductie -50% in
2030 en -88%/92% in 2050)
Energierenovatieprogramm
a 2020
EPDB recast (BEN,
kostenoptimaal)
Vlaamse stedenbeleid
Vlaams woonbeleid en
woonkwaliteit
Bevolkingsaangroei
Beleidsprogramma
materiaalbewustbouwen in
kringlopen
…..
Instrumenten
verlaagd btw-tarief voor
afbraak en wederopbouw
Verlaagd BTW tarief voor
renovatie
….
EPB / EPC
Systeemeisen ingrijpende
energetische renovatie
(E90)
Premies
Vlaamse wooncode
(verplichte dakisolatie)
Lokale premies
&
Instrumenten
….
Aandachtspunten
Bevolkingsaangroei
Diversiteit
Sociale cohesie
Woonkwaliteit
Kosten
Betaalbaarheid
Comfort
Sociale
verbondenheid
Bouwproces
Technologie
Risico
Werkomstandigheid
‘Werk-resultaat’
….
Uitdagingen en beleid
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 10
◘ Milieu
◘ Financieel
◘ Bouwtechnisch
◘ Bouwproces
◘ Woontechnische overwegingen/comfort
◘ Imago en cultuurhistorische identiteit
◘ Marktoverwegingen
◘ Woonomgeving
◘ Sociale effecten & bewonersinvloed
◘ Woning-differentiatie
◘ Schaalniveau
Invalshoeken

6. 16/06/2014
6
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 11
Invalshoeken
Milieu
Sloopafval, uitputting grondstoffen (iets) minder energieverbruik
60% arbeid – 40% materiaal Veel materiaalgebruik / weinig arbeid
Financiële overwegingen
Beheersbaar indien structuur behouden kan
blijven
Hoge grondwaarde => exploitatie van
nieuwbouw
Te renoveren gebouw niet overbevragen
Probleem inschatting renovatie-kosten Kapitaal-afbraak
BTW 6% BTW – 21% TENZIJ Antwerpen, Gent,
Oostende, Mechelen, Leuven, Brugge,
Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde,
Genk, Hasselt, Moeskroen.
Ruim aanbod aan Renovatie-premies Beperkte lokale premies
Probleem betaalbaarheid doorgedreven
renovatie
Sloopkost is (meestal) verwaarloosbaar
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 12
Invalshoeken
Uitvoering / bouwproces
Renovatie KAN sneller doorlopen worden
en is meer weersonafhankelijk
Sloop én ruwbouw én afwerking
Innovatieve bouwmethoden, in opkomst en
ontwikkeling ook voor renovatie – incl
prefab
Bouwmethodes ontwikkeld voor
nieuwbouw
Veel mogelijkheid tot prefab
Tijdelijke kosten voor herhuisvesting
reduceren en eenvoudiger in organisatie
Moeilijker bouwproces – veel arbeid
Bouwtechnische overwegingen
Zeer sterk bepalend voor haalbaarheid
renovatie
Fundering en ruwbouw !
Haalbaarheid energetische knooppunten Risico sloop 2-gevelwoningen

7. 16/06/2014
7
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 13
Invalshoeken
Woontechnisch / Comfort
Niet overbevragen (> kosten) Andere woontypologie mogelijk / andere
uitstraling / andere invulling markt-
behoefte
Kwaliteit KAN evenwaardig zijn Mogelijkheid tot FLEXIBEL gebouw
Belang van een flexibel gebouw – bestand
tegen functie-veranderingen
Imago en cultuurhistorische of architecturale waarde
Waardering bestaande omgeving Uitstraling nieuwbouw en imago buurt
Sociale effecten en bewoners / woondifferentiatie / schaalniveau
Renovatie bij problemen die niet sociaal van
aard zijn
Sloop-nieuwbouw geeft doorstroming
bewoners
Bij doorgedreven renovatie OOK impact op
marktprijs
Herhuisvesting en zwakste
bewonersgroepen
Behoud wooneenheden / variatie in
woontypologie
Vermindering wooneenheden / minder
differentiatie ?
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 14
Thema’s in focus : energiebesparing
VEA – Ingrijpende energetische
renovatie
Maximaal E-peil E90 wonen
Extra energiebesparing van sloop/NB tov
renovatie: 510 à 2550 TJ/J
< 0.2 tot 1% van huishoudelijk gebruik
Vlaanderen

8. 16/06/2014
8
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 15
Thema’s in focus : kosten
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 16
Casestudie 2-gevel woning stad
Standaard
Nieuwbouw
Passief
Nieuwbouw
Standaard
Renovatier
Passief
Renovatie
E62 E43 E45 E45
K33 K25 K28 K28

9. 16/06/2014
9
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 17
Casestudie 2-gevel woning stad
NB ST RENO ST NB PA RENO PA
Sloop (€) 7 420 7 240 7 420 7 240
Gevels (€) 27 749 22 717 29 085 23 059
Buitenschrijnwerk (€) 18 171 18 244 20 492 21 562
Vloeren (€) 31 186 27 497 31 949 27 365
Dak/zolder (€) 11 795 11 068 12 174 11 771
Installaties (€) 7 963 3 600 20 139 20 139
Totaal (€) 104 283 90 365 121 259 111 134
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 18
Casestudie 2-gevel woning stad
NB ST RENO ST NB PA RENO PA
Totale investeringskost sloop (€) 7 420 7 240 7 420 7 240
Totale investeringskost gebouwschil (€) 96 321 79 526 101 121 83 756
Totale investeringskost installaties (€) 7 963 3 600 20 139 20 139
Totale kosten energieverbruik na 30 jaar (€) 44 413 48 043 36 795 39 185
Totale vervangingskosten na 30 jaar (€) 6 284 2 159 19 825 22 094
Restwaarde (€) -26 049 -17 966 -28 721 -24 846
Totale financiële steun (€) 0 -12 724 0 -16 037

10. 16/06/2014
10
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 19
Casestudie 2-gevel woning stad
NB ST RENO ST NB PA RENO PA
NPV 6% btw RENO; 21% btw NB (€) 152158 109877 174788 131531
NPV 6% btw RENO; 6% btw NB (€) 136351 109877 156578 131531
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 20
◘ Het gebouwenbestand, de demografie en de energetische
performantie plaatst ons voor enorme uitdagingen
◘ De oplossingen – maar ook de uitdagingen – zijn te vinden in de
bestaande gebouwenbestand
◘ De huidige vervangingsgraad via doorgedreven renovatie en
vernieuwbouw is ongeveer (en slechts) 1%
◘ De inzet op sloop en vernieuwbouw versus doorgedreven renovatie,
vereist een gebalanceerde oefening, met standpunten op
verschillende schaalniveau’s (bouwheer, wijk/stad/gewest)
◘ Grootte-orde woningen voor sloop-nieuwbouw : 2 à 25 (à 67 000)
◘ De impact van de BTW verlaging voor sloop en vernieuwbouw is
waarschijnlijk significant om investeerders in moelijker renovaties
over de streep te trekken
◘ Renofase ontwikkelt verder een evaluatie-kader voor sloop en
renovatie, getoetst aan een aantal case-studies en bevragingen
Besluit

11. 16/06/2014
11
Button
J Van Dessel – Renoveren of Slopen_Buildchem - Pagina 21
Vragen ?
◘ Bedankt voor uw aandacht!