Accordo accertativo usucapione Convegno Notai Genova

1. Federnotai Genova
Consiglio Notarile di Genova
29 settembre 2014
IL LAVORO DEL NOTAIO.
NUOVE DOMANDE, VECCHIE RISPOSTE?
Responsabile scientifico: Notaio Sara Bono
La trascrizione dell'accordo conciliativo accertativo
dell'usucapione
Notaio Marco Krogh
(Area scientifica – Studi civilistici CNN)

2. “Sao ko kelle terre, per kelle fini que ki contiene
trenta anni le possette parte sancti
Notaio Marco Krogh
Benedecti“(Capua marzo 960)
Vecchie
esigenze Nuovi strumenti
di accertamento
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3. DUPLICE RICADUTA
POLITICA DEL DIRITTO
CRITICITA’ DI
ORDINE SISTEMATICO
Notaio Marco Krogh
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4. CRITICITA’ DI ORDINE SISTEMATICO
PUBBLICITA’
IMMOBILIARE
USUCAPIONE
AUTONOMIA
PRIVATA
Notaio Marco Krogh
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5. AUTONOMIA PRIVATA
CAUSA DEL CONTRATTO
• NEGOZI GRATUITI
• RICOGNIZIONE DI DIRITTI REALI
• TRANSAZIONE
Notaio Marco Krogh
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6. LA GIURISPRUDENZA DI MERITO
ante 12bis
Non trascrivibile Trascrivibile
1. Tassatività degli atti
trascrivibili ex art. 2643 c. c.
2. Nessun effetto modificativo,
estintivo o costitutivo, ma
mero negozio di
accertamento non
equiparabile, quanto agli
effetti, alla sentenza di
accertamento
dell’usucapione trascrivibile
ai sensi dell’art. 2651 c.c.
Riqualificazione dell’accordo
accertativo in termini di
transazione in senso lato. Non
mero negozio di accertamento
(dichiarativo dell’intervenuta
usucapione), ma transazione
in senso lato configurabile, di
volta in volta, nelle forme più
varie scelte dalle parti per
risolvere la lite (rinunzia al
diritto di proprietà, rinunzia
alla domanda di usucapione a
fronte del pagamento di una
somma di denaro, etc.).
Notaio Marco Krogh
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7. SPACCHETTIAMO
L’USUCAPIONE
Possono le parti
modificare gli
elementi costitutivi
dell’usucapione ?
Chi partecipa ?
Quale contenuto?
Quali effetti ? Ruolo
del Notaio ?
Notaio Marco Krogh
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8. IL SIGNIFICATO DELLA
COLLOCAZIONE DEL N.12 BIS
ALL’INTERNO DELL’ART. 2643 C.C.
Notaio Marco Krogh
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9. Usucapio libertatis e
retroattivita’
Notaio Marco Krogh
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10. RUOLO DEL
NOTAIO
CONTROLLO DI LEGALITA’
DOVERE D’INFORMAZIONE
RISPETTO DELLA LEGGE
NOTARILE
Notaio Marco Krogh
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11. CONTENUTO
Notaio Marco Krogh
URBANISTICA
APE
CONFORMITA’
CATASTALE
• FABBRICATI
• TERRENI
• NON DOVUTO
• OGGETTIVA
• SOGGETTIVA
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12. MODALITA’ DI
AUTENTICA
NEGOZIO RIPETITIVO
CONFORME
CON CLAUSOLE INTEGRATIVE
IN RINNOVAZIONE DI ACCORDO NULLO
Notaio Marco Krogh
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13. MODALITA’ DI
AUTENTICA
VERBALE DI DEPOSITO
AMMISSIBILITA’
INAMMISSIBILITA’
Notaio Marco Krogh
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14. MODALITA’ DI
AUTENTICA
AUTENTICA CONTESTUALE
VANTAGGI
RUOLO DEL NOTAIO
Notaio Marco Krogh
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15. 15
TASSAZIONE
ART. 17
2. Tutti gli atti,
documenti e
provvedimenti relativi
al procedimento di
mediazione sono
esenti dall'imposta di
bollo e da ogni spesa,
tassa o diritto di
qualsiasi specie e
natura ed al comma
3. Il verbale di
accordo e' esente
dall'imposta di
registro entro il limite
di valore di 50.000
euro, altrimenti
l'imposta e' dovuta
per la parte
eccedente.
 Imposta di registro esente fino
ad euro 50.000
 Aliquota dell’ 1 per cento se
considerato mero atto
dichiarativo diverso dalla
sentenza accertativa di
usucapione
 Stessa aliquota dei
trasferimenti se equiparata alle
sentenze e, di conseguenza,
spettano “prezzo valore”,
agevolazioni 1° casa, etc.
 Imposte ipotecaria e catastale:
dubbio (cfr. Studio CNN 190-
2010/T)
Notaio Marco Krogh

16. BOZZA (Parte 1°)
ACCORDO ACCERTATIVO DELL’USUCAPIONE
(D.lgs. 10 marzo 2010 N. 28 – art. 2643 n. 12 bis cod. civ.)
Il
duemilaquattordici, in …, nella sede dell’Organismo di Conciliazione “ …“, in via…
TRA
TIZIO… assistito dall’avvocato CAIO …
MEVIO assistito dall’avvocato SEMPRONIO…
tutti con l’assistenza del dottor PROCOLO… Mediatore designato dal responsabile dell’Organismo di
mediazione “…” con sede in…iscritto nel Registro istituito con decreto del Ministro della giustizia ai sensi
dell'articolo 16 del d.lgs. 10 marzo 2010 n. 28,
PREMESSO
- che TIZIO, come sopra assistito, ha presentato istanza di mediazione depositata presso l’Organismo In data
prot…. allo scopo di accertare, in contraddittorio con il costituito MEVIO:
che il suddetto TIZIO è pieno proprietario della seguente consistenza immobiliare in …, nel fabbricato alla
via…: (Descrizione)
-che il suddetto è pieno proprietario della suddetta proprietà immobiliare perché la stessa è stata dal
medesimo, per oltre venti anni, pacificamente posseduta a tale titolo;
- che attualmente dalle risultanze dei Registri Immobiliari la suddetta proprietà risulta intestata a MEVIo in
forza dei seguenti titoli: (…);
- che, pertanto, l’unico soggetto che in base ai suddetti titoli, regolarmente trascritti può vantare diritti sulla
consistenza immobiliare in oggetto è MEVIO;
- che, essendo presenti tutti gli aventi diritto in base ad atti regolarmente pubblicati nei Registri immobiliari,
la trascrizione del presente accordo integrerà la continuità delle trascrizioni in base al combinato disposto di
cui agli artt. 2643 e 2644 cod. civ.;
- che il mediatore ha chiarito alle parti la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione ed ha invitato
le parti e i loro avvocati a esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione;
- che le costituite parti hanno raggiunto un accordo amichevole di definizione della controversia aderendo e
condividendo le ragioni dell’istante TIZIO,
Notaio Marco Krogh
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17. Bozza (parte 2°):
TANTO PREMESSO
I sottoscritti TIZIO e MEVIO, come sopra assistiti, definendo amichevolmente l’eventuale controversia di cui
all’oggetto, accertano in via definitiva e senza alcuna riserva che TIZIO è esclusivo e pieno proprietario, in
forza del possesso ultraventennale pacifico, inequivoco, pubblico, continuato e non interrottto della
consistenza immobiliare descritta in premessa.
Per quanto occorrer possa tutte le costituite parti, ai sensi del d.l. 78/2010 (conv. In l. 122/2010)
dichiarano che la planimetria depositata in catasto ed i dati catastali dell'unità immobiliare oggetto del
presente accordo conciliativo sono conformi alla situazione di fatto.
Si attesta che la consistenza immobiliare in oggetto è in catasto intestata/già intestata…
Le costituite parti/Tizio, altresì, per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 6.6.2001 n. 380 e dell'art. 40 L.
28.2.1985 n. 47 ed ai sensi degli artt. 3, 47 e 7 6 del D.P.R. 28.12.2000 n. 445, consapevoli delle
responsabilità penali per le ipotesi di mendacio, dichiara/no:
- che il fabbricato in (…) alla via (…) di cui costituisce porzione la consistenza immobiliare in oggetto è stato
edificato anteriormente al 1^ settembre 1967.
Ai sensi dell’art. 11 del d.lgs. 28/2010 le costituite parti si danno reciprocamente atto che il presente
accordo, allegato al verbale di chiusura del procedimento di mediazione, sarà oggetto di autentica notarile,
ai fini della trascrizione, ex art. 2643 n. 12 bis c.c. nei Registri Immobiliari, con esonero da ogni
responsabilità per il Conservatore dei RR.II.
Le costituite parti, ciascuno per quanto di sua spettanza, relativamente all'articolo 6 del d.lgs. 19 agosto
2005, n. 19 2 (sue modifiche ed integrazioni), dichiarano che il presente accordo ha natura accertativa e,
come tale, allo stesso non è obbligatorio allegare l’Attestato di Prestazione energetica.
Le spese del presente verbale sono a carico di TIZIO.
Notaio Marco Krogh
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18. Bozza (parte 3°)
Si invocano tutte le esenzioni ed agevolazioni fiscali di cui all’art. 17 del d.lgs. 28/2010
ed in particolare l’esenzione dall’imposta di bollo e da ogni altra spesa, tassa o diritto
nonché l’esenzione dall’imposta di registro trattandosi di conciliazione avente ad
oggetto immobile di valore inferiore ad euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero).
Ai fini fiscali le costituite parti, chiedono comunque:
-che un eventuale supero del valore dichiarato sia tassato con l’aliquota prevista per gli
atti dichiarativi, non potendosi equiparare il presente accordo ad un provvedimento
accertativi di usucapione;
- in via gradata e, qualora, l’ufficio intenda applicare l’imposta propria dei trasferimenti
le parti, in deroga alla disciplina di cui all'art. 43 T.U. 131 del 1986, trattandosi di
accordo accertativo di immobile ad uso abitativo, che avviene nei confronti di persona
fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali
chiedono che, ai sensi dell'art.1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n. 266, sue
modifiche ed integrazioni, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie
e catastali, sia costituita non dal corrispettivo come sopra convenuto ma dal valore
delle unità immobiliari determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5 del citato T.U. 131
del 1986 ammontante ad euro…
-(eventuali agevolazioni priima casa).
Il presente accordo è sottoscritto dai legali come sopra costituiti ai fini dell’attestazione
della conformità delle pattuizioiale norme imperative e di ordine pubblico ai sensi del
d.lgs. 28/2010, modificato dal D.L. 69/2013 convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98.
Notaio Marco Krogh
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19. VERBALE DEL PRIMO INCONTRODI MEDIAZIONE IN DATA … ORE…
DEL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE N…./2014 DI PROTOCOLLO
TRA
Notaio Marco Krogh
TIZIO… assistito dall’avvocato CAIO …
MEVIO… assistito dall’avvocato SEMPRONIO
PREMESSO
1. che in data …. ore… veniva presentata presso questo organismo domanda di mediazione da parte di
TIZIO avente ad oggetto controversia in merito ad acquisizione di unità immobiliare per usucapione; le
ragioni della pretesa sono meglio esplicate nell’istanza di mediazione;
2. che in pari data la domanda di mediazione veniva accettata, il responsabile dell’organismo determinava
di affidare l’incarico al sottoscritto dottor PROCOLO e fissava il primo incontro di programmazione per il
giorno…
3. che oggi sono presenti: la parte istante TIZIO, assistita dall’avvocato CAIO; la parte convocata MEVIO,
assistita dall’avvocato SEMPRONIO. Tutte le parti dichiarano di voler procedere nella mediazione;
4. che, dopo ampia discussione, le parti sono addivenute alla determinazione di conciliare, come in effetti
conciliano, la questione oggetto del presente procedimento di mediazione, ossia la dedotta usucapione d
parte dell’istante TIZIO della Seguente unità immobiliare: (descrizione)
Alle condizioni di cui all’accordo accertativo predisposto dalle parti con l’assistenza dei propri legali che,
previa lettura alla presenza di tutti, viene allegato e forma quindi parte integrante del verbale medesimo.
Ciò premesso,
IL MEDIATORE
Dichiara positivamente concluso il procedimento di mediazione alle condizioni contenute nell’allegato
accordo accertativo di usucapione sopra menzionato e che forma parte integrante del presente verbale.
Napoli, (data)
Firma dell’istante - Firma dell’avvocato dell’istante
della parte convocata - Firma dell’avvocato della parte convocata
Firma del Mediatore
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20. Notaio Marco Krogh 20