1. ТРЦ Акваплаза
Конфиденциальное инвестиционное резюме

2. Визуализации
2

3. Краткое резюме
Компания «Эй Пи Девелопмент» нанял компанию Colliers > Общие сведения
International как консультанта для продажи Проекта торгово- Объект Проект ТРЦ "Акваплаза"
развлекательного центра «Акваплаза». Дата ввода в эксплуатацию IV квартал 2014
Тюменская обл., Ямало-Ненецкий
ТРЦ «Акваплаза» - это один из первых проектов автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр.
Адрес Проекта
Олимпийский, на пересечении ул.
профессиональных торговых центров в городе и самый большой
Подшибякина и ул. 70-летия Октября
из них. ТРЦ «Акваплаза» предполагает широкий выбор товаров,
GBA, кв.м 41 488
услуг и развлечений жителям г. Новый Уренгой, а также GLA, кв.м 31 646
предлагающий единственный в городе аквапарк и первый Этажность 1 этаж
федеральный продуктовый гипермаркет «Магнит». В Количество парковочных мест 640
соответствии с общепринятой классификацией торговых центров, Якорь 1 Магнит
ТРЦ «Акваплаза» принадлежит к категории окружных торговых Якорь 2 Эльдорадо
центров. Зона охвата Проекта – более 50 тысяч человек. Объект Якорь 3 Боулинг
расположен в одном из крупнейших плотно заселенных районов Развлекательная составляющая Аквапарк, Кинотеатр (Каро фильм, 8 залов)
города, в непосредственной близости от администрации города. Стоимость проекта на 01.12.2012 16 000 000 USD
Цена за кв.м общей площади 371 USD
ТРЦ «Акваплаза» предложит своим покупателям 31 646 кв. м Цена за кв.м арендуемой площади 487 USD
арендуемой площади с более 120 магазинами, расположенными > Финансирование проекта
на 1-м уровне. Якорными арендаторами торгового центра LTC 70%
являются супермаркет, самый большой современный кинотеатр в Сумма кредита, руб. 1 705 million RUR
городе, супермаркет детских товаров, магазин бытовой техники и Ставка кредитования 13%
электроники, а также самый большой в городе фудкорт и Срок кредитования до 7 лет
единственный аквапарк. > Прогнозируемые доходы
Чистый Операционный Доход за
22 800 000 USD
Новый Уренгой, получивший известность как газовая столица последние четыре квартала
России, является городом с самым высоким уровнем средней Ставка капитализации при продаже 12,50%
заработной платы в стране, значительно превосходя показатели Стоимость продажи 185 000 000 USD
и Москвы, и Санкт-Петербурга. Во многом это объясняется
наличием месторождений газа, что привлекает в Новый Уренгой
крупнейшие нефтегазовые компании, в которых трудится
подавляющее большинство новоуренгойцев.
3

4. Ключевые Инвестиционные Факты
>Город с самыми высокими доходами >Высокая степень подготовки проекта >Расположение и транспортная доступность
В городе самая высокая в России средняя По состоянию на декабрь 2012 г. получено Объект расположен в северной части города на
заработная плата (71 121 руб.), что почти в разрешение на строительство и подписаны пересечении двух основных улиц. Ул. 70-летия
2 раза превышает соответствующий Соглашения о намерениях на более, чем 50% Октября является продолжением основной
показатель для Москвы и более чем в 2 арендопригодных площадей Проекта. транспортной магистрали связывающей
раза для Санкт-Петербурга, поэтому Получены предложения по финансированию северную и южную части города. В
уренгойцы имеют очень высокий уровень от двух ведущих банков. непосредственной близости от ТРЦ находятся
располагаемого дохода. Безработица Проект находится в приоритетной зоне густонаселенные жилые кварталы,
находится на уровне менее 0,5%. застройки города – «Уренгой Сити», которая представленные высотной жилой застройкой и
планируется, как административно-деловой административный центр города.
центр, что гарантирует проекту содействие со К Северу и Западу от участка расположены
стороны администрации Нового Уренгоя. территории перспективной жилой застройки.
>Недостаток профессиональных ТРЦ >Сильный пул арендаторов >Наличие аквапарка
В городе острая нехватка Торгово- Выразили свой интерес и подписали Наличие аквапарка является
Развлекательных Центров. К моменту соглашения о намерениях такие сильные исключительным конкурентным
окончания строительства конкурирующего федеральные бренды, как «Магнит» (станет преимуществом. В городе, где более полугода
объекта в южной части города Новый первым супермаркетом «Магнит» в городе), длится полярная ночь и зима наличие такого
Уренгой будет обеспечен «Эльдорадо», «Л'Этуаль», «Дочки Сыночки», места проведения досуга, как аквапарк ставит
профессиональными торговыми «Каро фильм» и многие другие. торгово-развлекательный центр вне зоны
площадями на уровне 224 кв.м. на 1000 Согласно перспективному арендному плану и конкуренции в части развлечений.
официально зарегистрированных жителей подписанным соглашениям доля
(принимая во внимание неофициальную федеральных брендов среди арендаотров
статистику соотношение падает до 114). составит более 50%.
4

5. Новый Уренгой
Новый Уренгой, получивший известность как газовая столица Более этого, погодные условия, которые на первый взгляд кажутся
России, является городом с самым высоким уровнем средней несколько затруднительными для девелопмента, при дальнейшем
заработной платы в стране. рассмотрении становятся скорее плюсом, чем минусом. Дело в том,
что неблагоприятные погодные условия ограничивают пребывание на
Во многом это объясняется наличием месторождений газа, что открытом воздухе большую часть года, что заставляет людей
привлекает в Новый Уренгой крупнейшие нефтегазовые компании, в проводить свободное время в закрытых помещениях. Таким образом,
которых трудится подавляющее большинство новоуренгойцев. Акваплаза с многозальным кинотеатром и единственным в городе
аквапарком может стать очень популярным местом и для проведения
Поэтому, Новый Уренгой с населением 112 тыс. человек и, несмотря досуга, и для шоппинга.
на небольшой географический размер, является одним из самых
ивестиционно-привлекательных городов России.
В настоящее время в Новом Уренгое фактически отсутствуют
профессиональные торговые площади, но принимая во внимание
текущую конкурентную ситуацию, консервативный прогноз
предполагает рост профессиональных торговых площадей до 224
кв.м. в расчете на 1000 человек. Такое соотношение гораздо ниже, чем
в большинстве городов Московской Области, в то время как чистый
располагаемый доход в Новом Уренгое более чем в 2 раза выше, чем
в сравнимых городах Московской Области.
К тому же, жители Московской Области могут выбирать – идти в
локальный или поехать в Московский ТРЦ, чего нельзя сказать о
жителях Нового Уренгоя, у которых решительно нет подобной
альтернативы.
5

6. Описание проекта
Общее описание здания
Объект представляет собой прямоугольное, одноэтажное здание и Общая Информация
состоит из нескольких блоков, разбитых по функциональному
назначению. Габаритные размеры 187,1 х 210 м. Высота основной части Строительство Торгово-Развлекательного
Проект
Центра с аквапарком
объекта 8,5 м. Повышенная часть (помещения аквапарка) имеет высоту
15,3 м. Отметка – 20 м достигается в районе основного эркера аквапарка. Торговый и развлекательный центр +
Тип объекта
С фронтальной стороны (выходит на ул. Дружбы Народов) расположены парковка (наземная)
3 входные группы. Технологическая загрузка обеспечена с
противоположной стороны здания. Права на земельные
Аренда
От 3-х входных групп выполнены магистральные аллеи, проходящие по участки
всему зданию, образуя улицы. Из которых организованы следующие
группы помещений: гипермаркет, боулинг, кинотеатр, торговая зона, Общая площадь под
магазин электроники, зона фудкорта, торговая галерея и аквапарк. строительство (GBA) - 41 488 кв.м.
ожидаемая
Площадь помещений,
Конструктив 31 646 кв.м.
сдаваемых в аренду
Здание представляет собой железобетонный пространственный каркас (GLA) – ожидаемая
по серии 1.020-1/87, запроектированный по связевой схеме с шарнирным
стыком ригелей с колоннами Площадь участка 1 16 410 кв.м.
Отделка помещений
Полы: противоскользящий керамический гранит, противоскользящая Площадь участка 2 43 010 кв.м.
керамическая плитка, противоскользящий топпинговый пол. Площадь участка 3 9 207 кв.м.
Потолки: подвесные «Грильято», подвесные «Тиги-кнауф» Площадь застройки 38 031 кв.м.
Стены: декоративная штукатурка, стеклообои и акриловая покраска, Этажность 1
керамическая плитка, водоэмульсионная покраска
Парковочный индекс 1 м/м на 49 кв.м. арендуемой площади
Коммуникации Парковочные места 640
Водоснабжение: 2 кольцевых трубопровода ДУ 450мм Разрешение на № RU 89304000-103/2012 получено 07
Отопление: водогрейная котельная из 2 модульных тепловых строительство ТЦ декабря 2012 года
электростанций (когенераторов) Deutz TCG 2020 Газопровод высокого давления,
Электричество: электрогенератор (синхронный, трехфазный), приводится Коммунальные сети трансформаторная подстанция, котельная,
в действие поршневым двигателем MWM. Расход природного газа в насосная станция
котельной 9 МВт.
6

7. Месторасположение
7

8. Окружение проекта
К участку примыкают с восточной стороны здания
спортивно-оздоровительного комплекса «Звездный»
и будущее представительство
ОАО «Севернефтьгазпром» и его партнеров –
немецкого энергетического гиганта E.ON и
немецкого крупнейшего дистрибьютора газа -
концерна Ruhrgas AG (14). Также к Востоку, Северо-
Востоку от здания через ул. 70-летия Октября
начинается мкр. Мирный (11), представляющий
собой высотную жилую застройку, что характерно
для всей северной части города.
К Северо-востоку от участка также вдоль ул. 70-
летия Октября располагается мкр. Советский (2), в
котором располагается администрация города (1). К
Юго-востоку между улицами 70 летия Октября и
Подшибякина располагается мкр. Дружба (9), в
котором располагается гостинично-деловой центр
«Строитель» (9), так же являющийся местом деловой
активности в городе.
Далее к Востоку от участка за мкр. Мирный и
Советский располагаются мкр. Юбилейный (3), с
расположенной в нем одной из лучших гостиниц
города Кристалл (4). Южнее мкр. Юбилейный
расположен мкр. Студенческий (5), который известен
двумя крупнейшими в городе учебными заведениями:
Техникум газовой промышленности (6) и Институт
нефтегазовой промышленности (7). Юго-восточную
часть северного района города замыкает мкр.
Восточный (8).
8

9. Доступность объекта
Объект расположен в Олимпийском мкр. на ул. 70-летия Октября
между ул. Подшибякина и Дружбы Народов.
Участок тоже характеризуется хорошей пешеходной доступностью: в
непосредственной близости расположены жилые микрорайоны
Мирный, Советский и Дружбы, остановки общественного транспорта и
регулируемые наземные пешеходные переходы. Основную долю
потока составляют жители близлежащих домов. В непосредственной
близости от Проекта тоже находятся 3 остановки общественного
транспорта.
Проектом предусмотрен въезд/выезд со стороны ул. Дружбы Народов.
Ул. 70-летия Октября является основной магистралью, соединяющей
Север и Юг города.
Транспортная доступность хорошая, что позволят в течение 10 минут
добраться до объекта на автомобиле практически из любой точки
города. При движении по ул. Дружбы народов, участок хорошо
просматривается с расстояния 150-200 метров с обеих сторон. По
улице 70-летия Октября видимость будет несколько ограничена в виду
нового строительства.
9

10. Зоны обслуживания
Процент Количество Первичная зона полностью охватывает микрорайоны Мирный,
Число
Зоны доступности
жителей, чел.
посещаемости потенциальных Советский и часть микрорайона Дружба.
(оценочно) посетителей Вторичная зона охватывает в дополнение микрорайоны Юбилейный,
Восточный, Студенческий, часть микрорайона Дружба, Центральную
Первичная зона 24 400 80% 19 500
часть города и практически всю жилую часть города.
Вторичная зона 35 300 50% 17 650 Третичная зона охватывает весь город.
Третичная зона 52 300 30% 15 600
ИТОГО 112 000 100% 52 750 10

11. Анализ конкуренции 1/2
Рынок торговой недвижимости города Новый Уренгой на текущий
момент находится на начальной стадии развития. Торговая
недвижимость в городе развита слабо, что обусловлено
практическим отсутствием качественных торговых центров с
профессиональной концепцией, за исключением ТРЦ «Гудзон» и ТЦ
«Вертолет», вследствие чего, жители вынуждены совершать покупки
в непрофессиональных торговых центрах районного значения или
оптово-розничных базах.
Большинство объектов торговой недвижимости сосредоточено в
южной части города.
В основном, торговые объект в Новом Уренгое представлены
супермаркетом (в подавляющем большинстве это сеть «Анкор») и
небольшой торговой галереей. Площадь подавляющей части
подобных объектов не превышает 1 500 кв.м.
В городе практически отсутствуют развлекательные центры,
позволяющие совместить различные виды отдыха с необходимостью
посещения магазинов. К примеру, в городе действует лишь один
кинотеатр в составе ТРК – 2-х зальный кинотеатр «Сезам» в составе
ТРК «Гудзон». Также присутствует 1-о зальный кинотеатр Октябрь.
Боулинг представлен 3-мя дорожками в составе центра Полярная
сова, находящегося в северной части города. В остальном сегмент
развлечений смещен в сторону взрослого контингента.
В целом, в городе данный сегмент представлен сегментом кафе и
пивных. Сегмент фастфуда из федеральных брендов представлен
«Subway», «Кебаб Хаус» и «Блинофф», развивающихся по схеме
франчайзинга. Зона общественного питания в торговых комплексах
представлена лишь в ТРК «Гудзон».
11

12. Анализ конкуренции 2/2
ТРЦ «Гудзон» Недостатки:
Общая площадь: 12 000 кв.м недостаточно сильный пул арендаторов
Арендуемая площадь: 7 000 кв.м «рыночная» компоновка магазинов
Этажность: 2 уровня + цоколь сложная навигация
Торговая галерея: 50 магазинов узкие проходы
Якорные арендаторы: «Анкор», «Эксперт» отсутствие эскалаторов
Доля сетевых операторов: менее 50%
ТЦ «Вертолет» Недостатки:
Общая площадь: 5 000 кв.м «рыночная» компоновка магазинов
Арендуемая площадь: 3 500 кв.м сложная навигация
Этажность: 2 уровня + цоколь узкие проходы
Торговая галерея: 47 магазинов отсутствие эскалаторов
Якорные арендаторы: «Анкор», небольшая площадь ТРК
«Позитроника», «Панда» отсутствие зоны фудкорта
Доля сетевых операторов: около 50% отсутствие кинотеатра
ТРЦ «Солнечный» (проект) Преимущества:
Общая площадь: 37 593 кв.м наличие крупной транспортной магистрали
Арендуемая площадь: 25 163 кв.м современная концепция
Этажность: 3 уровня Кинотеатр
Торговая галерея: 70-80 магазинов Недостатки:
Якорные арендаторы: «Анкор», бытовая Слабый пул федеральных арендаторов
техника локальный гипермаркет
12

13. Концепция объекта и арендаторы
13

14. Эффективность проекта
Эффективность проекта рассматривалась исходя из того, что стоимость
вхождения составляет 470 000 000 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.
или USD 15 409 836 по курсу 30,5. Выход из проекта предполагается по
ставке капитализации в 12,5% с учетом предполагаемого долгосрочного
роста ВВП на уровне 3% и стоимости услуг консультанта по выходу из
проекта (3%от суммы транзакции).
На эффективность проекта также оказало влияние то, что предполагается
схема продажи через SPV, зарегистрированное в Республике Кипр, что
позволяет оптимизировать расходы, сопряженные с выходом из проекта.
Учитывая все выше изложенное, консультант пришел к следующим
выводам об экономической эффективности проекта.
Показатель эффективности Значение
IRR с учетом долга 29,22%
Ставка дисконтирования 16,80%
Ставка капитализации на выходе из
12,50%
проекта
NPV с учетом входа в проект, руб. 990 000 000
Простой срок окупаемости, лет 7
14

15. Процесс продажи
Стоимость и структура продажи
Конечные
Вниманию инвесторов предлагается рассмотреть возможность собственники
приобретения до 100% акций компании, владеющей российской
девелоперской компанией «Эй Пи Девелопмент», которая, в свою
очередь, владеет проектом «Акваплаза».
100%
Другие способы структурирования сделки также могут быть
рассмотрены.
Logmanor Holdings
Цена 100% проекта «Акваплаза» - $ 16 000 000 Limited
Кипр
Инвесторам предлагается выражать свой предварительный интерес
не обязывающим предложением о приобретении. Далее собственники
100%
будут готовы обсуждать основные условия продажи, предоставить всю
необходимую информацию и начать процедуру due diligence.
После завершения процедуры due diligence, в случае, если результаты
устраивают покупателя, будет подписан договор купли-продажи. ООО «ЭйПи
Девелопмент»
Российская
100%
Федерация
«Акваплаза»
ТРЦ «Акваплапза»
15

16. Disclaimer
Информация в этом документе предоставлена на конфиденциальной основе и
исключительно в ознакомительных целях.
Представлением этого документа компания Colliers не делает предложения о
покупке, и никто не должен полагаться на содержание данного документа при
принятии решений об инвестировании, использовании инвестиционных услуг или
участии в сделках, которые в этом документе описаны.
Этот документ предоставлен только для ознакомления и не должен быть
использован за основу при принятии решении об инвестировании, использовании
инвестиционных услуг или участии в сделках, которые в нем описаны.
Получатели этого документа не должны рассматривать его в качестве совета по Матьяж Церьяк
юридическим, налоговым или инвестиционным вопросам и рекомендуется Директор
обращаться к своим внутренним консультантам по этим вопросам. Моб.: +7 968 754 5260
Matjaz.Cerjak@colliers.com
Информация от третьих лиц, содержащаяся в данном документе была собрана из
источников, считающихся надежными, но мы не несем ответственности, если это
не так. Игорь Пущён
Заместитель Директора
При рассмотрении прогнозной информации Вы должны иметь ввиду, что Моб.: +7 905 700 500 8
прогнозируемые результаты не являются будущими результатами и не Igor.Pushchen@colliers.com
существует никаких гарантий, что объект инвестиции достигнет схожих
результатов и что прогнозируемые результаты будут достигнуты.
Департамент Инвестиционных Услуг
Этот документ является собственностью компании Colliers. Подтверждением Colliers International
получения данного документа получатель соглашается не воспроизводить или 109029, Ботанический пер., д.5
распространять данный документ целиком или по частям и не разглашать его Москва, Россия
содержание (кроме получения консультаций по данному документу у Тел. +7 495 258 5151
юридического, бизнес, инвестиционного или налогового консультанта) без Факс +7 495 258 5152
предварительного письменного согласия компании Colliers.
16