Dokumen ini membahas tentang hak tanggungan berdasarkan UUHT, termasuk subjek, objek, dan prosedur pembebanan hak tanggungan. Juga dijelaskan mengenai hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, serta prosedur eksekusi dan penghapusan hak tanggungan. Akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan diatur dengan ketentuan hukum yang ketat untuk melindungi kepentingan para pihak yang terlibat.

1. HAK TANGGUNGAN
Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Indonesia
Dr. Teddy Anggoro

2. Hubungan Hak Tanggungan-
Hipotik-Credietverband
Pasal 29 UUHT :
“Dengan berlakunya Undang-Undang ini, ketentuan
mengenai Credietverband sebagaimana tersebut dalam
Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan
Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 dan
ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut
dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak
Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku
lagi.”

3. SUBJEK HAK TANGGUNGAN
➢PEMBERI HAK TANGGUNGAN (Pasal 8)
1. Orang Perorangan
2. Badan Hukum yang mempunyai kewenangan untuk
melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak
Tanggungan
➢ PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (Pasal 9)
1. Orang Perorangan
2. Badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak
yang berpiutang

4. Objek Hak Tanggungan
Menurut UUHT, hak-hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan adalah
:
Hak Milik ( HM ), Hak Guna Usaha ( HGU ), Hak Guna Bangunan ( HGB )
dan
Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku
wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan ( HP (
Pasal 4 UUPA )
hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah
ada atau akan ada yang merupakan suatu kesatuan dengan tanah
tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang
pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam akta pemberian hak
tanggugan yang bersangkutan. (Pasal 4 ayat 4 UUHT)
Bangunan Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara ( Pasal 27 UUPA ).

5. Amanat UUPA
Pasal 51
“yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dan menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan dapat juga di-bebani Hak
Tanggungan”

6. Ciri-Ciri
• Hak Jaminan
• Atas tanah berikut atau tidak berikut benda-
benda lain yang merupakan kesatuan dengan
tanah yang bersangkutan
• Untuk Pelunasan suatu hutang
• Memberikan kedudukan yang diutamakan

7. Hak Jaminan
Ada benda tertentu atau sekelompok benda
tertentu yang secara khusus diperikatkan
sebagai jaminan

8. Atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan kesatuan dengan tanah yang
bersangkutan
• Asesi vis a vis Pemisahan Horizontal

9. Untuk Pelunasan suatu hutang
Perikatan pokok yang dijamin bisa 1 atau lebih
dan bisa meliputi perikatan pokok yang sudah
ada pada saat pemberian jaminan maupun akan
timbul kemudian hari

10. Memberikan kedudukan yang
diutamakan
• Pasal 1 ayat 1, “... Kedudukan yang
diutamakan..”
• Pasal 20 ayat 1b, “... untuk pelunasan piutang
pemegang hak tanggungan dengan hak
mendahulu dari pada kreditur-kreditur
lainnya”.

11. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
• Langsung : APHT
• Tidak langsung : SKMHT dan APHT

12. Prosedur Pembebanan Secara Langsung
• Janji untuk memberikan hak tanggungan
sebagai jaminan pelunasan tertentu, yang tak
terpisahkan dari perjanjian utang piutang
• Dilakukan dengan pembuatan Akta
Pembebana Hak Tanggungan (APHT) oleh
PPAT sesuai peraturan perundang-undangan
yang berlaku

13. Akta Pemberian Hak Tanggungan
Wajib mencantumkan:
• Nama dan identitas para pihak
• Domisili
• Penyebutan jelas hutang yang dijamin
• Nilai tanggungan
• Uraian mengenai objek hak tanggungan

14. Akta Pemberian Hak Tanggungan
Dapat dicantumkan:
• Janji Sewa
• Janji untuk tidak mengubah bentuk atau susunan objek
jaminan
• Hak mengelola objek hak tanggungan
• Janji penyelamatan
• Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri
• Janji untuk tidak dibersihkan
• Janji ganti rugi
• Janji Asuransi
• Janji Pengosongan

15. Kewajiban Pendaftaran
• Pendaftaran wajib paling lambat 7 hari setelah
penandatanganan APHT
• Kewajiban ada pada PPAT
• Pada Buku Tanah Hak Tanggungan dan dalam
Daftar Buku Tanah Hak atas Tanah yang
bersangkutan di Kantor Pertanahan
• Dengan mengirimkan 1 eksemplar APHT dan
warkahnya.

16. Sertifikat Hak Tanggungan
• Bukti pendaftaran hak tanggungan kepada
pemegang hak tanggungan
• Memiliki titel eksekutorial dengan irah-irah,
“Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang
Maha Esa”
• Seperti Grosse Akta

17. SKMHT
o Dibuat dengan akta notaris atau PPAT
o Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain
selain membebankan hak tanggungan
o Mencantumkan secara jelas objek, jumlah hutang dan
identitas kreditur dan debitur
o Tidak dapat ditarik kembali kecuali kuasa itu belum
dilaksanakan atau karena habis jangka waktu
o Pembebanan terhadap hak atas tanah yang telah didaftar,
wajib diikuti dengan APHT paling lambat 1 bulan seelah
diberikan.
o Pembebanan terhadap hak atas tanah yang belum didaftar,
wajib diikuti dengan APHT paling lambat 3 bulan sesudah
diberikan

18. Alasan Pembebanan dengan SKMHT
• Pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir
• Prosedur panjang dan lama
• Biaya pembuatan hak tanggungan cukup
tinggi
• Kredit yang diberikan jangka pendek
• Kredit yang diberikan tidak tinggi
• Debitur sangat dipercaya

19. Hapusnya Hak Tanggungan
• Hapusnya Hutang
• Dilepaskan Hak tanggungan oleh pemegang
hak tanggungan
• Pembersihan hak tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan
• Hapusnya hak atas tanah yang dibebani

20. KEADAAN WANPRESTASI
• Tidak melakukan apa yang disanggupi akan
dilakukannya.
• Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi
tidak sebagaimana dijanjikannya.
• Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi
terlambat.
• Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian
tidak boleh dilakukannya.

21. Eksekusi Hak Tanggungan
1.Parate Eksekusi
Parate eksekusi atau eksekusi atas kekuasaan sendiri diatur dalam
Pasal 6 Jo Pasal 9 UUHT memberikan hak pada pemegang hak
tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut
2. Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan (Pasal 14 ayat 2 UUHT)
sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak
tanggungan memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekutan eksekutorial yang
sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum yang tetap
3. Penjualan di Bawah Tangan Atas Kesepakatan bersama (Pasal 20
ayat 2)