L’articolo propone un’analisi delle modalità di consumo dell’energia ed un piano di azione per la valutazione di interventi di efficienza energetica in un complesso architettonico adibito a locali di posa ed annessi servizi.

1. Gennaio – 2024 1
GESTIONE DELL’ENERGIA NELLE STRUTTURE
IMMOBILIARI ADIBITE AGLI ALLESTIMENTI
SCENOGRAFICI
Analisi delle modalità di consumo dell’energia e proposizione di un
piano di azione per la valutazione di interventi di efficienza
energetica
Ing. Vincenzo Carrarini, Mechanical & Energy Consultant
1 PREMESSA E OBIETTIVI
Il complesso immobiliare di interesse ospita e fornisce supporto ai tenant tramite l’erogazione di servizi
finalizzati alla produzione scenografica di eventi.
La Proprietà degli asset immobiliari ed impiantistici del complesso intende realizzare interventi tecnico–
gestionali miranti alla riduzione dei costi operativi (energia, manutenzione, conduzione e gestione), alla
riqualificazione ed alla valorizzazione degli asset, e al miglioramento della sostenibilità energetico–
ambientale del proprio patrimonio immobiliare.
A tal fine, è stato ritenuto necessario avviare un processo di audit energetico, con il coinvolgimento di
personale esperto esterno all’organizzazione che gestisce tali asset, volto a recuperare alcuni dei principali
dati storici e le informazioni disponibili, anche attraverso interviste al personale manutentivo e ai tecnici
che conducono gli impianti tecnologici asserviti agli immobili, nonché a porre le basi per rilevare, mediante
un’apposita campagna di misura, alcune delle principali grandezze fisiche di interesse per il
dimensionamento tecnico ed economico degli interventi preliminarmente individuabili (diagnosi energetica
secondo norma UNI CEI EN 1624).
Gli obiettivi da raggiungere nel breve/medio periodo consistono dunque nel reperimento completo di tutte
le informazioni funzionali all’effettuazione di un’analisi dettagliata dei dati storici di consumo, alla
costruzione e calibrazione di modelli energetici, e alla definizione di un piano strategico di azione volto alla
predisposizione di un sistema di gestione dell’energia (norma UNI CEI EN ISO 50001), ed in particolare:
• Valutazione dei profili di prelievo e dell’incidenza del base load;
• Ripartizione dei consumi elettrici per tipologia di utenza servita (climatizzazione, illuminazione,
forza motrice, altri usi);
• Ripartizione dei consumi termici (gas naturale) per riscaldamento ed acqua calda sanitaria;
• Formulazione e calcolo di indici/indicatori di performance energetiche, e confronto con valori di
riferimento (benchmark interni target e/o di settore);

2. Gennaio – 2024 2
• Definizione della baseline, del consumo energetico di riferimento, del consumo energetico
normalizzato e/o corretto, per ciascuna tipologia di utenza servita e per vettore/fonte energetica
utilizzati;
• Individuazione e stima dei saving energetici gestionali-manutentivi e/o low capital, anche mediante
l'utilizzo di modelli e metodologie di calcolo diretto e/o analisi statistiche.
L’obiettivo consiste dunque nella valutazione e condivisione di modelli per l’attestazione dei saving
energetici derivanti dall’applicazione di azioni di miglioramento dell’efficienza energetica e la previsione dei
consumi energetici nei vari usi finali, miranti anche ad una gestione degli impianti in base alle effettive
esigenze dell’utenza (ad es. presenza, tipo di attività, etc.).
2 CARATTERIZZAZIONE DEI CONSUMI ENERGETICI NEGLI IMPIANTI DI
SERVIZIO
2.1 QUADRO DI RIFERIMENTO
ll sito in questione ospita e fornisce supporto ai tenant tramite l’erogazione di servizi finalizzati alla
produzione scenografica di eventi. Gli immobili che lo compongono possono essere categorizzati in
funzione del loro uso, ovvero distinti in uffici direzionali, amministrativi e di servizio, servizi (mensa, bar, ...),
produzione (reparti, magazzini, ...), edifici in locazione (teatri di posa, camerini e sale trucco, attrezzerie e
capannoni, uffici).
2.1.1 Sistemi tecnici
La fornitura di energia elettrica avviene attraverso un allaccio alla rete pubblica in MT e l’impianto elettrico
di distribuzione è caratterizzato da una rete interna in MT e da una decina di cabine di trasformazione
MT/bt. La cabina principale è ubicata in adiacenza alla cabina di consegna della società di Distribuzione e da
questa cabina si dipartono i due cavi MT che costituiscono l’anello che collega le varie cabine di
trasformazione MT/bt.
Al momento non sono presenti impianti di auto-generazione di energia elettrica (impianti fotovoltaici,
impianti di cogenerazione e trigenerazione, ..) e pertanto tutto il fabbisogno di energia elettrica deve essere
soddisfatto con il prelievo dalla rete pubblica.
I vari sistemi di riscaldamento consistono in caldaie alimentate a gas con produzione di acqua calda a circa
80°C per i diversi impieghi e con le seguenti tipologie impiantistiche del tipo “produzione centralizzata”,
effettuata mediante la centrale termica principale (in particolare per servire il fabbisogno dei principali
teatri di posa), e del tipo “produzione distribuita”, effettuata mediante singole centrali termiche ubicate in
prossimità dei singoli utilizzi del calore (in particolare per i camerini e gli uffici). Quanto alle modalità di
impiego dell’acqua calda, si riscontra la presenza delle tipologie impiantistiche “unità di trattamento aria”
(UTA) con batterie di riscaldamento alettate ed elettroventilatori di spinta (usate per la produzione di aria
calda da immettere, tramite canalizzazioni aerauliche, negli ambienti da climatizzare, in particolare in quelli
aventi maggiore volumetria e altezza, come i teatri di posa) e “radiatori tradizionali” per il riscaldamento
degli ambienti di piccola/media volumetria (uffici, camerini, …).
Le attività svolte all’interno dei teatri di posa presentano una richiesta di “freddo” anche durante il periodo
invernale e nelle stagioni intermedie, per il controllo del carico termico sensibile (temperatura) e latente

3. Gennaio – 2024 3
(umidità) dell’aria. Ciò è dovuto all’impiego di apparecchi di illuminazione elettrica (anche con potenze
installate di centinaia di kW) e di altre apparecchiature elettriche/elettroniche, nonché alla presenza degli
attori e del personale addetto.
I vari sistemi di raffrescamento consistono principalmente nella produzione di acqua refrigerata a circa
12°C, mediante gruppi frigoriferi a compressione con azionamento elettrico, sia del tipo raffreddato ad
acqua (con torre di raffreddamento evaporativa), sia del tipo raffreddato ad aria, per i diversi impieghi e
con le seguenti tipologie impiantistiche del tipo “produzione centralizzata”, effettuata mediante la Centrale
Frigorifera principale (in particolare per servire il fabbisogno dei principali teatri di posa), e del tipo
“produzione distribuita”, effettuata mediante singoli gruppi frigoriferi raffreddati ad aria ubicati in
prossimità degli utilizzi del freddo e sistemi split ad espansione diretta di gas. Quanto alle modalità di
impiego dell’acqua refrigerata, si riscontra la presenza delle seguenti tipologie impiantistiche “unità di
trattamento aria” (UTA) con batterie di raffrescamento alettate ed elettroventilatori di spinta (usate per la
produzione di aria fredda da immettere, tramite canalizzazioni aerauliche, negli ambienti da climatizzare, in
particolare in quelli aventi maggiore volumetria e altezza, come i teatri di posa) e fan-coils per il
raffreddamento degli ambienti di piccola/media volumetria.
I due impianti centralizzati della Centrale Termo-Frigorifera forniscono acqua calda e refrigerata ai principali
teatri di posa mediante circuito di distribuzione a “4 tubi” (“2 tubi” acqua calda, “2 tubi” acqua refrigerata),
con la possibilità di distribuire contemporaneamente “caldo” e “freddo”, in quanto le esigenze dei teatri
potrebbero essere differenziate anche nel medesimo momento (situazione ricorrente essenzialmente nella
stagione invernale).
2.1.2 Consumi storici e ripartizione per usi finali
L’analisi preliminare dei consumi energetici storici si basa sui dati di fatturazione dell’ultimo triennio per il
gas (ET_pdr) e l’energia elettrica (EE_pod), e sui profili quartorari forniti dal Distributore e relativi all’ultimo
anno per l’energia elettrica. Tali dati sono stati integrati, ove possibile, con le letture dei multimetri presenti
sui quadri elettrici e dei contatori non fiscali, rilevate manualmente direttamente dal personale di servizio
del Gestore.
L’analisi delle curve di carico ha evidenziato un tipico profilo “a campana” nelle ore centrali della giornata
(legato allo svolgimento delle attività lavorative), che si somma ad un base load giornaliero di circa 400 kWe
(indipendente dalle attività e dalla stagionalità), come si evince dalla figura seguente.
Figura 1 – Tipologie di curve di carico elettrico giornaliere nei mesi invernali ed estivi
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
1.700
1.800
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Potenza
oraria
nell'ora
di
riferimento
[kWe]
mercoledì 1 gennaio 2014 giovedì 2 gennaio 2014 venerdì 3 gennaio 2014 sabato 4 gennaio 2014
domenica 5 gennaio 2014 lunedì 6 gennaio 2014 martedì 7 gennaio 2014 mercoledì 8 gennaio 2014
giovedì 9 gennaio 2014 venerdì 10 gennaio 2014 sabato 11 gennaio 2014 domenica 12 gennaio 2014
lunedì 13 gennaio 2014 martedì 14 gennaio 2014 mercoledì 15 gennaio 2014 giovedì 16 gennaio 2014
venerdì 17 gennaio 2014 sabato 18 gennaio 2014 domenica 19 gennaio 2014 lunedì 20 gennaio 2014
martedì 21 gennaio 2014 mercoledì 22 gennaio 2014 giovedì 23 gennaio 2014 venerdì 24 gennaio 2014
sabato 25 gennaio 2014 domenica 26 gennaio 2014 lunedì 27 gennaio 2014 martedì 28 gennaio 2014
mercoledì 29 gennaio 2014 giovedì 30 gennaio 2014 venerdì 31 gennaio 2014

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Il gas naturale viene impiegato come combustibile nelle caldaie per gli usi di riscaldamento e acqua calda
(sanitaria, per la cucina della mensa, e per usi di processo). L’utenza centralizzata (“Centrale Termica”)
contribuisce soltanto a circa il 5% dei consumi di gas complessivi, con un’incidenza percentuale inferiore a
quella della Mensa (circa 10%) e ad altre esigenze di processo produttivo (rispettivamente dell’ordine del
20-25%).
Il complesso in esame necessita per il proprio funzionamento di una quantità di energia sotto le seguenti
varie forme:
• Energia elettrica per l’illuminazione degli ambienti interni (teatri di posa e camerini), di quelli
esterni (illuminazione notturna della viabilità interna di servizio) e per gli usi di servizio (es.
sollevamento e pressurizzazione dell’acqua);
• Energia termica per il riscaldamento ambientale durante l’inverno e la produzione di acqua calda
(sanitaria, per usi di mensa e di processo);
• Energia frigorifera per il raffrescamento ambientale (quest’ultimo anche durante l’inverno).
Alla luce di quanto sopra rappresentato e dei dati di consumo disponibili, è possibile stimare
rispettivamente la seguente ripartizione dei consumi elettrici e di gas annui:
Figura 2 - Ripartizione percentuale dei consumi annuali di energia elettrica e gas.
che conducono alla formulazione delle relazioni analitiche seguenti:
55%
5%
7%
33%
Climatizzazione (kWhe/anno)
Illuminazione esterna (kWhe/anno)
Illuminazione interna (Teatri di posa e Palastudio) (kWhe/anno)
FM + Altro (kWhe/anno)
89%
11%
uso tecnologico e riscaldamento uso cottura cibi e/o produzione di ACS
EE_pod = EE_climatizzazione + EE_forza motrice + EE_illuminazione + EE_altro
ET_pdr = ET_riscaldamento + ET_uso tecnologico + ET_acqua calda sanitaria + ET_mensa

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3 MODELLAZIONE DEI CONSUMI ENERGETICI
3.1 BASELINE E CONSUMO DI RIFERIMENTO
La baseline energetica descrive la situazione di riferimento per la successiva valutazione degli interventi di
efficienza energetica ed auto-generazione energetica nei sistemi tecnologici asserviti al complesso
immobiliare. Il consumo di riferimento rappresenta un consumo energetico normalizzato e/o corretto,
ovvero relazionato a particolari fattori di riferimento dei consumi, costituiti generalmente dai parametri
geometrici, ambientali, gestionali, etc., che influiscono sui consumi sulla base delle relazioni fisiche, degli
studi presenti in letteratura, di analisi sperimentali su contesti analoghi, etc.
Un “sottoinsieme” di tali fattori di riferimento è rappresentato dagli energy driver, ovvero da quei
parametri la cui influenza sui consumi energetici viene effettivamente riscontrata nel caso in esame. Infatti,
anche a parità di destinazione d’uso, non è detto a priori che i fattori di riferimento noti in letteratura siano
automaticamente degli energy driver, in quanto i parametri di riferimento possono avere impatti diversi
sulla determinazione di un modello energetico, legati alle particolari soluzioni impiantistiche presenti, agli
usi gestionali/manutentivi, alla specificità dell’attività svolta, alla capillarità dei dati disponibili, etc.
3.1.1 Fattori di riferimento dei consumi energetici
La determinazione dei fattori di riferimento dei consumi energetici viene effettuata a partire dall’oggetto
dell’audit energetico (processo produttivo, servizi, edifici, etc.), sulla base delle leggi fisiche che governano
(direttamente e/o indirettamente) tali fenomeni1
. Il consumo energetico globale annuo può essere
correlato ad una serie fattori di riferimento, quali ad esempio superficie, volume, personale presente, gradi-
giorno, etc.
Nel caso in questione, di concerto con Proprietà e Gestore, sono stati preventivamente valutati e adottati i
fattori di riferimento di seguito riportati, e cioè “fatturato spazi” (Fspa), “fatturato servizi” (Fser), e
“occupazione dei teatri” (Ot), da cui deriva la formulazione della relazione analitico-funzionale seguente:
• Il “fatturato spazi” (Fspa) rappresenta un fattore di riferimento “indiretto” dei consumi energetici,
essendo connesso indirettamente all’utilizzo degli stabili da parte del personale tenant;
• Il “fatturato servizi” (Fser) rappresenta un fattore di riferimento “diretto” dei consumi energetici,
atteso che la formulazione di tale importo fatturato derivi effettivamente dai dati contabilizzati e
non “forfaitari”,
• L’“occupazione dei teatri” (Ot) rappresenta un fattore di riferimento “diretto” dei consumi
energetici, essendo il grado di occupazione connesso direttamente con l’utilizzo degli stabili da
parte del personale tenant, e definito come la sommatoria dei giorni di occupazione mensile per
ciascun teatro di posa.
1 Ad esempio, nel caso della climatizzazione di un immobile, in cui i fenomeni di scambio termico sono legati a parametri fisici come la temperatura
esterna e interna ai locali, ai volumi da climatizzare, all’apporto termico legato all’irraggiamento solare (“positivo” nel riscaldamento invernale,
“negativo” nel condizionamento estivo), ai materiali costituenti l’involucro edilizio (superfici opache e trasparenti), alla presenza di persone e/o
apparecchiature elettriche/elettroniche all’interno dello stabile (in altre parole, la destinazione d’uso dello stabile e l’attività svolta al suo interno).
E_pod/pdr = f (Fspa, Fser, Ot)

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3.1.2 Energy driver
La determinazione degli energy driver, ovvero quei fattori di riferimento dei consumi ritenuti maggiormente
significativi ai fini del comportamento energetico del sistema in esame, avviene attraverso valutazioni
statistiche semplificate, di tipo descrittivo, come ad esempio la regressione lineare. I grafici seguenti
riportano l’andamento dei consumi energetici (elettrici e termici) in funzione dei fattori di riferimento dei
consumi, ovvero degli energy driver, qualora sia verificata la proporzionalità tendenzialmente stabile,
rilevata con il modello di regressione lineare (coefficiente di correlazione lineare R2
>0,7).
Il “fatturato servizi” rappresenta un energy driver dei consumi elettrici relativi ai teatri del complesso
(coefficiente di correlazione lineare R2
>0,7), come risulta evidente dal grafico seguente.
Figura 3 - Grafico di correlazione tra i consumi elettrici globali annui ed il “fatturato servizi” dei teatri di posa
Il “fatturato servizi” rappresenta un energy driver per i consumi di gas globali del complesso (coefficiente di
correlazione lineare R2
>0,7), come risulta evidente dai grafici seguenti nelle due annualità consecutive
considerate.
Figura 4 - Grafici di correlazione tra i consumi globali annui di gas del complesso ed il “fatturato servizi”
Il “fatturato spazi” rappresenta teoricamente un fattore di riferimento dei consumi energetici, essendo
connesso indirettamente all’utilizzo degli stabili da parte del personale tenant, ma apparentemente non un
energy driver dei consumi di gas globali del complesso, essendo in questi casi il coefficiente di correlazione
lineare R2
<<0,7.
L’ “occupazione dei teatri” rappresenta teoricamente un fattore di riferimento dei consumi energetici, ma
apparentemente non un energy driver dei consumi elettrici del complesso e dei teatri di posa, nonché dei
y = 605,24x + 8460,8
R² = 0,7346
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
€ 0,00 € 20,00 € 40,00 € 60,00 € 80,00 € 100,00 € 120,00 € 140,00 € 160,00 € 180,00
Energia
elettrica
attiva
(kWh)
importi in migliaia di euro
EE teatri vs fatturato servizi Lineare (EE teatri vs fatturato servizi)
y = 646,69x - 22555
R² = 0,774
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
Consumi
Gas
(mc)
gas vs fatturato spazi 2013 Lineare (gas vs fatturato spazi 2013)
y = 790,6x - 27917
R² = 0,7398
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Consumi
Gas
(mc)
gas vs fatturato servizi 2014 Lineare (gas vs fatturato servizi 2014)

7. Gennaio – 2024 7
gas globali del complesso, essendo in questi casi il coefficiente di correlazione lineare R2
<<0,7, ipotizzando
che tale aspetto possa essere riconducibile ai dati considerati su scala temporale mensile.
3.2 APPROCCIO METODOLOGICO, COSTRUZIONE E VERIFICA DEL MODELLO
EMPIRICO
La modellazione di un profilo di consumo energetico richiede dunque l’applicazione di approcci
metodologici rigorosi, quali i modelli empirici ottenuti mediante regressione lineare multipla con il metodo
dei minimi quadrati2
, che conduce alle relazioni analitiche di seguito riportate.
Il modello empirico è stato implementato attraverso la particolarizzazione dell’equazione generale della
regressione multipla con tre variabili esplicative (y=A+Bx1+Cx2+Dx3), e cioè:
Dove A, B, C, D sono valori costanti desunti dalla costruzione del modello empirico, sulla base delle variabili
indipendenti costituenti i fattori di riferimento dei consumi: fatturato spazi “Fspa”, fatturato servizi “Fser”,
occupazione teatri di posa “Ot”.
In definitiva, il modello empirico risultante è rappresentato dalle equazioni seguenti, rispettivamente per i
consumi elettrici e termici (gas):
3.3 RIFLESSIONI E PUNTI DI ATTENZIONE
L’analisi condotta con le informazioni disponibili in questa sede evidenzia un modello lineare elettrico,
ovvero i consumi elettrici globali in funzione del “fatturato servizi”, ed un modello termico lineare, ovvero i
consumi di gas globali in funzione del “fatturato servizi”, considerati su scala temporale mensile.
La ricerca e la costruzione di modelli energetici maggiormente rispondenti richiederebbe un’analisi dei
consumi più dettagliata, ovvero la ripartizione dei consumi per singolo teatro, sia su scala mensile (ad
esempio correlando l’energia mensile del singolo teatro con il fatturato mensile relativo a tale teatro), sia
su scala giornaliera (ad esempio correlando l’energia elettrica giornaliera del singolo teatro con il numero di
persone giornaliere effettivamente presenti all’interno del teatro).
I dati ad oggi disponibili e “riconciliati” con i dati di fatturazione del trader energetico non consentono di
effettuare tali valutazioni di maggiore dettaglio rispetto a quelle qui analizzate e descritte, che comunque
rappresentano una buona base metodologica di partenza per la pianificazione di Azioni di Miglioramento
dell’Efficienza Energetica (“AMEE”).
In prima approssimazione, tali modelli possono essere utilizzati anche per avere un’idea indicativa sulla
crescita dei consumi energetici del complesso all’aumentare del fatturato, connesso ad un incremento del
grado di utilizzo dei teatri, eventuali ampliamenti volumetrici, etc.
2 Tale approccio viene preso anche come riferimento in relazione all’opzione “c” del protocollo IPMVP International Performance Measurement and
Verification Protocol.
E_pod/pdr = A + (B·Fspa) + (C·Fser) + (D·Ot)
EE_pod = 8.460,8 + (0)·Fspa+ (605,24)·Fser + (0)·Ot
ET_pdr = -21.858+ (0)·Fspa+ (664,24)·Fser + (0)·Ot

8. Gennaio – 2024 8
4 PIANO DI MIGLIORAMENTO E USO RAZIONALE DELL’ENERGIA
4.1 PIANO DI AZIONE STRATEGICO E CAMPAGNA STRUMENTALE DI MISURA
La risposta agli aspetti evidenziati in precedenza consiste nella redazione e condivisione di un piano di
monitoraggio e misura (di durata idealmente annuale, auspicabilmente di 3-6 mesi) delle principali
grandezze fisiche rappresentative dei carichi termici, frigoriferi ed elettrici. In particolare, a titolo
esemplificativo e non esaustivo:
• Misura strumentale dell’energia termica e frigorifera erogata dall’impianto centralizzato (chiller e
caldaie) e valutazione dell’efficienza di produzione degli attuali sistemi energetici;
• Misura strumentale dell’energia termo-frigorifera nelle sezioni caratteristiche dell’anello idronico di
distribuzione del vettore acqua calda/fredda;
• Acquisizione con frequenza oraria e/o giornaliera dei consumi di gas rilevati dai misuratori installati
nelle varie centrali termiche dello stabilimento;
• Misura strumentale dell’energia (profilo giornaliero, frequenza oraria) connessa alle cabine
elettriche.
Una campagna di misura in “continuo” dei principali carichi termo-frigoriferi ed elettrici individuati in
questa sede, propedeutici alla verifica ed attestazione dei risultati derivanti dai successivi interventi di
efficienza energetica, rappresenta senz’altro un plus nell’espletamento delle successive valutazioni
quantitative. Ciò consentirebbe anche di avviare in maniera modulare un sistema di gestione dell’energia,
eventualmente da interfacciare con architetture informatiche dedicate. Tale aspetto è senz’altro legato alle
disponibilità anche economiche della Proprietà (e/o della ESCo che potrebbe sostenere l’investimento
legato ai successivi interventi), nell’allestimento ed interfacciamento di tali apparati di monitoraggio.
In questa fase preliminare, un buon compromesso tecnico-economico potrebbe essere quello di limitare
l’arco temporale di rilievo da un semestre ad 1-2 mesi per ciascuna stagione (inverno ed estate),
monitorando in “continuo” soltanto particolari carichi e misurando “spot” alcune grandezze di interesse,
mediante strumentazione portatile (analizzatori di rete, pinze amperometriche, etc.) e/o lettura di
multimetri, display esistenti.
Una strategia di campagna di misura potrebbe essere quella di seguito proposta:
Misurazioni raccomandate (necessarie)
• N. 1 contabilizzatori ad ultrasuoni sulla mandata della Centrale Termica;
• Acquisizione oraria dei dati di consumo di gas sulla caldaia Centrale Termica;
Ciò, al fine di determinare i profili di carico termici ed il rendimento medio di produzione della Centrale
Termica.
• N. 1 contabilizzatori ad ultrasuoni di energia frigorifera in uscita dal chiller maggiormente utilizzato
in Centrale Frigorifera;
• N. 1 amperometro sul quadro di azionamento dei compressori del gruppo frigo;
Ciò, al fine di determinare i profili di carico frigorifero e stimare in maniera adeguata l’efficienza media di
produzione (EER e/o ESEER) della Centrale Frigorifera.
Misurazioni suggerite (integrative)

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• N. 1 contabilizzatori di energia frigorifera globalmente prodotta dai chiller della Centrale Frigorifera,
in ingresso al collettore di mandata;
• N. 1 amperometro sul quadro elettrico di Centrale Frigorifera;
Ciò, al fine di determinare i profili di carico frigoriferi e l’efficienza media di produzione del sistema
frigorifero.
• Lettura dei consumi orari di gas nelle rispettive centrali termiche distribuite;
• Campagna di misura su tutte le cabine elettriche distribuite, ovvero parziale sulle principali e con
integrazione di misure “spot” durante visite ispettive mirate e pianificate.
4.2 IPOTESI DI INTERVENTO ZERO/LOW CAPITAL
L’analisi energetica svolta ha consentito di evidenziare alcuni interventi zero/low capital, aventi la finalità di
ridurre il più possibile la componente “sprechi energetici” ed enuclearla dagli effettivi risparmi energetici
derivanti dall’applicazione di successive misure di efficienza energetica, soprattutto di tipo capital intensive.
Tali interventi contribuiscono dunque, insieme alla campagna strumentale di misura, a calibrare
opportunamente il modello energetico realizzato, per le successive valutazioni di efficienza energetica.
4.2.1 Soluzioni tecnico/gestionali
Di seguito si riportano un elenco delle principali azioni gestionali zero capital e gestionali/manutentive low
capital, la cui implementazione nel breve periodo risulta fortemente consigliata alla Proprietà e al Gestore
degli immobili:
• Individuazione di un team multidisciplinare addetto alla gestione dell’energia;
• Controllo degli orari di accensione/spegnimento degli impianti, registrazione e formalizzazione
delle comunicazioni;
• Spegnimento serale degli interruttori delle principali cabine elettriche;
• Sensibilizzazione e formazione del personale interno ed esterno (fornitori, servizio vigilanza, etc.)
all’uso razionale ed ambientalmente sostenibile degli spazi/servizi ed annessi consumi di energia e
risorse materiali (ad es. spegnimento delle lampade interne ai locali trovati vuoti, etc.);
• Verifica e ripristino del corretto funzionamento della sonda climatica esterna nella regolazione
delle centrali termiche distribuite;
• Introduzione di orologi per lo spegnimento programmato di utenze quali luci, climatizzatori e
pompe di sollevamento, etc.;
• Riparazione/installazione di misuratori delle fonti/vettori energetici, a livello “distribuito” ed
acquisizione delle letture con frequenze stabilite dal personale addetto alla gestione dell’energia;
• Sezionamento (ove possibile) del circuito idronico, onde evitare di veicolare il fluido caldo/freddo
anche verso utenze che non ne necessitano.
4.2.2 Risparmi energetici
La riduzione degli “sprechi energetici” risulta di fondamentale importanza in un complesso immobiliare
strutturato ed articolato come quello in questione, assimilabile per certi versi ad uno stabilimento
produttivo industriale. Dati di letteratura relativi a contesti similari, testimoniano infatti come la voce di
risparmio energetico zero capital, perseguibile con l’applicazione della “diligenza del buon padre di
famiglia” e della gestione dell’energia (ovvero introducendo criteri comportamentali e gestionali nelle

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canoniche attività lavorative e nella conduzione/manutenzione degli impianti tecnici), possa condurre a
saving energetici dell’ordine del 5-30%.
A conferma di ciò, il Gestore ha ipotizzato una stima di riduzione immediata dei consumi elettrici pari a
circa il 15%, considerando soltanto di intervenire sulla gestione notturna delle accensioni/spegnimenti degli
impianti di servizio (illuminazione interna, climatizzazione, etc.) e di produzione.
La riduzione degli sprechi economici di gas non risulta direttamente computabile in questa sede,
necessitando di ulteriori approfondimenti e/o rilievi strumentali specifici. Tuttavia, tali saving
risulterebbero perseguibili, da quanto preliminarmente analizzato, attraverso un miglioramento dei sistemi
di regolazione e controllo nell’accensione/spegnimento degli impianti termici.
5 CONSIDERAZIONI FINALI E POSSIBILI SVILUPPI
L’analisi energetica in questione ha evidenziato/confermato gli aspetti di seguito riassunti, sottolineando la
possibilità di intervenire con azioni gestionali/manutentive zero capital e low capital nel breve periodo, al
fine di enucleare la componente “spreco energetico” e calibrare il modello energetico per attestare gli
effettivi risparmi energetici derivanti dall’applicazione di successive misure di efficienza energetica nel
medio-lungo periodo, soprattutto di tipo capital intensive. In estrema sintesi:
• Al momento non esiste un piano omogeneo e strutturato per la gestione delle tematiche
energetiche;
• I consumi energetici sono non sempre coerenti tra loro e con i profili di utilizzo di spazi e
macchinari;
• La ripartizione dei consumi energetici sugli usi finali non risulta adeguatamente nota, anche per
l’assenza di sistemi di monitoraggio strumentale (data la complessità del sito e la peculiarità delle
attività svolte al proprio interno);
• Il consumo mensile di gas ed energia elettrica risulta noto e disponibile nell’ultimo triennio dai dati
di fatturazione del trader energetico;
• L’analisi condotta con le informazioni disponibili evidenzia due modelli energetici lineari, entrambe
considerati su scala temporale a frequenza mensile, e cioè: i consumi elettrici globali ed i consumi
di gas globali entrambe in funzione del “fatturato servizi”. Tali modelli empirici rappresentano una
buona base metodologica di partenza per la pianificazione di Azioni di Miglioramento dell’Efficienza
Energetica (“AMEE”);
• L’individuazione e la proposizione di soluzioni tecnico-gestionali, auspicabilmente perseguibili nel
breve periodo;
• Il risparmio potenzialmente immediato sulla spesa energetica;
• La possibilità di ridurre gli “sprechi energetici” e calibrare opportunamente il modello energetico
realizzato (per le successive valutazioni di efficienza energetica, soprattutto di tipo capital
intensive);
• La necessità di implementare gradualmente un piano di misura e monitoraggio strumentale;
• L’esigenza di proposizione di una strategia di campagna di misure strumentali nel breve periodo,
necessarie anche per le successive valutazioni sugli interventi capital intensive di efficienza
energetica;

11. Gennaio – 2024 11
• La necessità di dover verificare, nel medio periodo, le performance energetiche effettivamente
raggiunte, a valle dell’implementazione degli interventi di efficienza energetica.