2. De hoofdregel: goed huurderschap en de
exploitatieplicht
Artikel 7:213 BW:
“De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de
gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”
Maar welke verplichtingen volgen hier nu eigenlijk uit?
3. De reikwijdte van art. 7:213 BW
Voorbeelden van niet goed huurderschap:
overlast, schotelantennes, hennepkwekerijen.
Vertrekpunt: zorgen voor het gehuurde: zorgplicht (vgl. toezicht op het
behoud van het gehuurde c.q. oppas). Maar móét dat middels (eigen)
gebruik of mag dat ook anders?
Uitgangspunt uit het algemeen verbintenissenrecht: de schuldeiser is
niet gehouden om van zijn rechten gebruik te maken. Dat geldt in
beginsel ook voor de huurder (TK 1997/1998, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 23).
4. De reikwijdte van art. 7:213 BW (II)
Wanneer is gebruik dan wel verplicht?
Maatstaf:
Wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van
elkaar verwachten? (Haviltex)
Wat zijn partijen overeengekomen?
Dus: partijbedoeling, omstandigheden van het geval, gewoonte, R&B.
Zie: Conclusie A-G, WR 2006/25 (toegepast in WR 2009/3).
5. De verhuur van bedrijfsruimte
Bij de verhuur van bedrijfsruimte (7:290 en 7:230a BW) is in de regel het
ROZ-model bepalend:
“… daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf [én uitsluitend conform
de bestemming uit de huurovereenkomst]…”
6. De verhuur van bedrijfsruimte (II)
Maar gaat deze formule altijd op? Bijvoorbeeld in het geval dat de huurder
de bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren?
Hoe zwaar weegt dan eigenlijk de gebruiks-/exploitatieplicht? – Want:
“zelf”…
7. Casus: E&Y verhuizing
Ernst & Young (E&Y) verlaat voortijdig haar kantoorpand in Apeldoorn, het
een en ander in verband met nieuwbouw. Zij is de hoofdgebruiker. De
projectontwikkelaar Eurocommerce neemt de bestaande
huurverplichtingen over.
E&Y dient het gehuurde cfm. de huurovereenkomst zelf en daadwerkelijk
te gebruiken, maar mag wél onderverhuren.
8. Casus: E&Y verhuizing (II)
Voorzieningenrechter Rb. Zutphen:
Verhuurder heeft niets te zeggen over de kwaliteit en de statuur van de
onderhuurder;
Vanwege de gebruiksverplichting geldt voor E&Y een verhuisverbod c.q.
gebruiksgebod, het een en ander zolang er geen adequate vervangende
(onder)huurder is die de leegstand opheft;
Publieke aankondiging van het aanstaande vertrek van E&Y als grootste en
beeldbepalende huurder/ gebruiker heeft negatieve invloed.
(WR 2008/89)
9. Casus: E&Y verhuizing (III)
Hof Arnhem (appèl voorz. Rb. Zutphen):
Idem over de eisen qua kwaliteit en statuur onderhuurder;
Maar ánders over de gebruiksverplichting:
“…onvoldoende aannemelijk dat onderhuurder in die verplichting
tekort zal schieten, gelet op de ‘core-business’ van déze onderhuurder
[de projectontwikkelaar]”
Eurocommerce (verhuur)
(WR 2010/12)
10. Casus: E&Y verhuizing (IV)
Hof Arnhem (appèl voorz. Rb. Zutphen) – vervolg:
Onvoldoende aannemelijk dat verhuurder door non-gebruik (aanzienlijke)
schade zal leiden;
Aantasting beleggingswaarde is ongewis vanwege oud gebouw met
zwakke marktpositie;
Geen extra negatief effect door vroegtijdig vertrek, terwijl verloedering
door leegstand evenmin is gebleken.
(WR 2010/12)
11. Casus: E&Y verhuizing (V)
Voorzieningenrechter Rb. Zutphen) – kg II:
Alsnog verhuisverbod, nu E&Y/ onderhuurder geen nieuwe gebruiker
hebben aangedragen: onderhoudscontract van de klimaat- en
gebouwinstallatie is opgezegd en beveiliging van het gebouw is stopgezet;
Bovendien: kantorenmarkt is in 2009 ernstig verslechterd, waardoor
leegstand tot zeer moeilijke wederhuur leidt;
E&Y is grootste en beeldbepalende huurder.
(WR 2010/13)
12. Casus: Rijkswaterstaat
Ook Rijkswaterstaat (RWS) wilde in Arnhem via dezelfde
projectontwikkelaar Eurocommerce en met dezelfde ‘oversteek’-
constructie verhuizen.
Op grond van de huurovereenkomst was de huurder gerechtigd het
gehuurde als kantoorruimte te gebruiken en er was een onderhuurrecht
bedongen.
13. Casus: Rijkswaterstaat (II)
Voorzieningenrechter Rb. Arnhem:
Non-gebruik door RWS/ Eurocommerce leidt tot een vermindering van de
beleggingswaarde;
Verhuurder mocht naar aanleiding van wijziging huurperiode (via een
allonge) verwachten dat de verhuur tot op een zeker moment zeker zou
zijn.
De Staat der Nederlanden had zich dit belang van de veruurder
(inclusief risico leegstand) moeten realiseren.
(WR 2009/22)
14. Casus: Rijkswaterstaat (III)
Hof Arnhem:
“bevoegd” tot gebruik is niet hetzelfde als “verplicht”;
Schade door leegstand onvoldoende aannemelijk i.v.m. oud gebouw;
Doorbetaling huur en geen bijzonder negatief effect door eerder vertrek;
Risico van verval en verloedering onvoldoende aannemelijk.
(WR 2010/21)
15. Casus: Abn Amro - Fortis
Voorzieningenrechter Rb. ‘s-Hertogenbosch:
Gedeeltelijke exploitatie/ gebruiksplicht kan – door het treffen van
voldoende ‘conserverende’ maatregelen – als zodanig worden ingevuld;
De balans tussen leegstand door non-gebruik en een continuerend
verliesgevend gebruik, wordt opgelost door voldoende aandacht voor
behoud en attentiewaarde van het gehuurde (= voldoende zorg).
(WR 2010/39)
