Eiendomsskatten - hva skjer nå?

Frokostseminar eiendomsskatt
5. November 2015

Advokatfirmaet Haavind AS
Eiendomsskatt i Oslo
 Oslo hatt eiendomsskatt tidligere, ble vedtatt fjernet i 1999
 Byrådet vil foreslå at bystyret gjeninnfører «moderat» eiendomsskatt med virkning
for
 Boligeiendom fra og med 2016
 Næringseiendom fra og med 2017
 Formål: Øremerkes til barnehagedekning og eldreomsorg

Utgangspunkter
 Lov om eiendomsskatt til kommunene (L06.06.1975 nr. 29)
 Kommunal skatt – bestemmes lokalt (innenfor lovens rammer)
 Hvilke eiendommer
 Skattesats
 355 kommuner (av 428) med eiendomsskatt i 2015
 221 av disse med eiendomsskatt på alle eiendommer
 Totalt: NOK 9,6 mrd.
 ca. 43 % fra bolig

Grunnleggende prinsipper
 Objektivitetsprinsippet
 Likebehandlingsprinsippet

Hva er fast eiendom?
Eiendomsskatteloven § 4
«Til faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til,
huslause grunnstykke som hagar, lykkjer, vassfall, laste-, opplags-
eller arbeidstomter, bryggjer og liknande og likeeins verk og bruk og
annan næringseigedom.»

Næringseiendom
 «Verk og bruk»
 Underkategori av næringseiendom
 Industri
 Lovendring på trappene – maskiner skal ut av skattegrunnlaget
 «Annen næringseiendom»
 Kontorbygg, forretningsbygg, lagerbygg, hotell mv.

Hvilke eiendommer kan det
utskrives eiendomsskatt på?
 Lovens system
 Begrensninger i kommunens
valgfrihet
 Oslo
 Kun vært fokus på bolig og
næringseiendom
 Hva med annen fast eiendom,
typisk tomter, båtopplagsplasser,
brygger/flytebrygger,
fritidseiendom? Kan neppe
unntas.

Fritak for visse eiendommer
 Enkelte er fritatt etter eiendomsskatteloven § 5
 Blant annet en rekke offentlig eide eiendommer (idrettsanlegg, museer, teatre
mv.), kirker o.l., gårds- og skogbruk, eiendom som helseforetak eier, eiendom
utnyttet til jernbane.
 Andre kan fritas etter § 7
 F.eks. allmennyttige institusjoner, fylkeskommunale videregående skoler,
bygning med historisk verdi.

Når tomt og bygning har
forskjellig eier
 Hver av partene svarer eiendomsskatt
for det vedkommende selv eier.
 Unntak:
 tomtefestekontrakter av lengre
varighet enn 99 år
 festeren har en ensidig rett til å
forlenge avtalen uten
tidsbegrensning

Skattesats
 2 ‰ - 7 ‰
 2 ‰ første året eiendomsskatt utskrives
 Kan deretter økes med 2 ‰ hvert år inntil maksgrensen nås
 Oslo
 Boligeiendom: 2 ‰ for 2016, 3 ‰ 2017-2019
 Næringseiendom: 2 ‰ for 2017, 3 ‰ 2018-2019

Verdsettelsen – hva skal man frem til?
 Hovedregelen:
«Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at
eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli
avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.»
 Eiendomsskatten er en objektskatt som pålegges bruttoverdien, dvs.
uavhengig av gjeld knyttet til eiendommen, pr. 1.1. i skatteåret.
 En «objektivisert omsetningsverdi», dvs. at det ses bort fra særlige
omstendigheter som har betydning for den verdien som eiendommen har for
den aktuelle eier. Eiendommens faktiske avkastning i utgangspunktet uten
betydning.

Verdsettelsen – hvordan?
 Utgangspunkt:
 Allmenn taksering i kommunen hvert tiende år
 Taksering foretas av en takstnemnd oppnevnt av kommunestyret. Normalt
engasjeres profesjonelle takstmenn til å bistå nemndene med utkast til takster
 Befaring av hver enkelt eiendom obligatorisk
 Omtaksering i tiårsperioden – obligatorisk/frivillig
 Alternativ for boligeiendom - etter kommunens valg:
 Bruk av ligningsverdi pr. 1. januar året før skatteåret

Verdsettelsen – nærmere om
boligeiendom
 Verdsettelsen av boligeiendom kan skje
 ved taksering som nevnt foran, eller, etter
kommunens valg
 ved bruk av ligningsverdien pr. 1. januar året
før skatteåret multiplisert med 4 og fratrukket
et «sikkerhetsfradrag» på 20%:
Ligningsverdi x 4 x 0,8 =
Eiendomsskattetakst
Sistnevnte verdsettelsesmåte vil bli brukt i
Oslo (med tillegg av et bunnfradrag)

Verdsettelsen – nærmere om boligeiendom
 Hvorfor ligningsverdi x 4?
 Ligningsverdi er produktet av boligens areal og en kvadratmetersats fastsatt til
25% av en beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter, der det er tatt hensyn til
boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Kvadratmetersatsen
fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra SSB.
 Sekundærbolig: Ligningsverdi x 1,43
 Hvorfor bare 80%?
 Reduksjonsfaktor på 20% som «sikkerhet» mot for høye verdsettelser

Verdsettelsen – reduksjon av bruttoverdien
 Bunnfradrag:
 For boligeiendom kan kommunestyret fastsette et bunnfradrag
 I Oslo vil bli foreslått et bunnfradrag på kr. 4 mill pr. boenhet.
 Skattegrunnlag = Ligningsverdi kr. 2 mill x 4 x 0,8 – kr. 4 mill = kr. 2,4 mill
 Skatt 2016: kr. 2,4 mill x 0,002 = kr. 4 800,-
 Skatt 2017: kr. 2,4 mill x 0,003 = kr. 7.200,-
 Maks. ligningsverdi for å unngå eiendomsskatt:
 Ligningsverdi kr. 1 250 000 x 4 x 0,8 – kr. 4 000 000 = 0
 Ulovlig bunnfradrag i Oslo hvis det medfører at bare hver femte bolig rammes av
eiendomsskatten?

Verdsettelsen – nærmere om
næringseiendom
 Verk og bruk
 Hovedregel: Substansverdi
 Gjenanskaffelsesverdi redusert for slit, elde og
eventuell utidsmessighet («teknisk verdi»)
 Unntak: Avkastningsverdi hvis ikke lønnsom drift
 Mulig endring på gang: Maskiner og produksjonsutstyr
foreslått tatt ut av skattegrunnlaget.
 Forenklings- og likebehandlingshensyn

Verdsettelsen – nærmere om næringseiendom
 Annen næringseiendom
 Taksering basert på en neddiskontering av objektiviserte fremtidige leieinntekter
(sjablonger) til nåverdi. Ansett å være i samsvar med allmenne verdsettelsesprinsipper
ved taksering av næringseiendom og anses dermed å gi uttrykk for eiendommens
objektiviserte omsetningsverdi.
 NB! Den aktuelle eiers faktiske leieinntekter eller andre subjektive forhold ved den
aktuelle eiers drift av eiendommen altså uten betydning.
 Hva inngår i sjablongen?
 Observerte kvadratmeterpriser, gitte kvalitetskriterier og strøksavgrensninger i
kommunen
 For næringseiendom åpner ikke loven for bunnfradrag. I praksis gis ofte reduksjon ved
en reduksjonsfaktor som kommunen fastsetter, f.eks 20% .

Verdsettelsen – Hva skjer ved konvertering av næringseiendom
til boligeiendom?
 Kan være betydelig forskjell på verdsettelsen avhengig av om eiendommen klassifiseres
som næringseiendom eller boligeiendom
 Eiendommens art pr. 1. januar i skatteåret er avgjørende for klassifiseringen
 Obligatorisk omtaksering ved konvertering
 Verdi i konverteringsperioden
 Tom bygning - bare tomteverdi? Ingen entydig praksis
 Etter riving - tomteverdi
 Når er konverteringen gjennomført? Når brukstillatelse foreligger?
 Kostnader ved omtaksering?

Verdsettelsen - utbyggingsprosjekter
 Boligbygg
 Følger boligregler selv om prosjektet er næring for utbygger
 Hva med bunnfradrag?
 Næringsbygg
 Offentlig regulering av ubebygd areal tilstrekkelig til næringskvalifisering
 Fra tomt til tomt + næringsbygg

Klage og søksmål
 Skattyter kan klage på den utskrevne eiendomsskatten og over verdsettelsen
 Klagefrist 6 uker fra det seneste tidspunkt av kunngjøringen av at skattelisten
er utlagt eller den dagen skatteseddelen er sendt skattyter. (Normalt
sammenfaller disse tidspunktene)
 Klagen behandles i første hånd av takstnemnda. I den utstrekning klagen ikke
gis medhold sendes den til behandling i overtakstnemnda
 Søksmål kan reises mot kommunen innen 6 måneder etter tidspunktet i første
strekpunkt eller etter vedtak i overtakstnemnda.

Hvem av eier og leier betaler
eiendomsskatten
 Lovens utgangspunkt
 Skatteobjektet er eiendommen
som sådan
 Normalt eier som mottar kravet
 Kommunene aksepterer i stor
grad å sende kravet til leietaker

Hvem av eier og leier betaler eiendomsskatten
 Kommunen har legalpant i eiendommen
 Tvangssalg
 Tvist mellom eier og leier om betalingsansvar angår ikke kommunen
 Normalt «tryggest» for eier å betale til kommunen og evt. hente inn kostnaden hos
leietaker gjennom
 Økt husleie
 Som del av felleskostnadene
 Fordeling mellom flere leietakere
 Etter areal, som del av felleskostnader, etter leievederlag

Kan eier kreve at leietaker dekker eiendomsskatten når den
innføres i 2017?
Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler)
 «I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter
og/eller avgifter, skal leietaker betale sin forholdsmessige del (belastes leietakerne
i eiendommen som en del av de ordinære felleskostnader, jf. dette punkt 8 femte
avsnitt). Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell
eiendomsskatt betales av utleier.»
 Meglerstandarden for «bare house» legger ansvaret for å dekke eiendomsskatten
på leietaker.
 Reforhandling av husleien

Vil eiendomsskatten slå ut på markedsverdien til den enkelte
eiendom?
 Ulike beregninger på hvor mye Oslo kommune vil få inn
 Anslagene varierer mellom MNOK 800 og 1,7 milliarder med en sats på 5 ‰
 Eiendomsskatten er fradragsberettiget
 Inntektsskattesatsen på vei nedover
 Fra 28 % til 27 % f.o.m 2014
 Foreslått fra 27 % til 25 % f.o.m 2016
 Scheelutvalgets forslag: ned til 20 %
 Eiendomsskattesatsen oppover?
 Maks 7 ‰
 Vil eiendommer i nabokommuner uten eiendomsskatt bli mer attraktive?

eiendom?

eiendom?
 De dyreste eiendommene vil relativt sett få det største verditapet ved innføring av
eiendomsskatt
 Eiendomsskatt på 3 ‰
 Eiendom priset til yield på 5 % - reduksjon i markedsverdien på 6 %.
(0,3%/5% = 6%)
 Eiendom priset til yield på 10 % - reduksjon i markedsverdien på 3 %.
(0,3%/10% = 3%)

eiendom?
 Antydet at de beste eiendommene (prime)
 I verste fall får en verdireduksjon på 4 til 6 %.
 Sannsynlig verdireduksjon på 2 til 4 %.
 Normal eiendom
 Antydet verdireduksjon på 1 til 3 %.
 Merk at dette er anslag basert på at:
 Eier dekker skatten i sin helhet.
 Skattesatsen blir liggende på 3 ‰.
 Markedsleien påvirkes ikke av innføring av eiendomsskatt.

Takk for oss!
Arne Haavind
Partner
Corporate
Telefon: +47 922 45 279
E-post: a.haavind@haavind.no
Marit Bonnevie Wollebæk
Senioradvokat
Eiendom
Telefon: +47 922 36 909
E-post: m.wollebak@haavind.no
Lars Rønningen Sandbu
Advokatfullmektig
Corporate
Telefon: +47 467 98 733
E-post: l.sandbu@haavind.no

Eiendomsskatten - hva skjer nå?

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Eiendomsskatten - hva skjer nå?