Fra 1. juli 2015 innføres en rekke endringer i plan- og bygningslovgivningen. Disse kan ha betydning, særlig for mindre byggeprosjekter på bebygd eiendom. Foredraget gir en praktisk innføring i hvilke muligheter og begrensninger endringene har for denne typen prosjekter. I lys av den nylige opphevingen av Oslo kommunes største reguleringsplan, Småhusplanen, har også advokatene Sørli og Waller foretatt en gjennomgang av årsaken til opphevelsen, og konsekvensene av at småhusplanen er opphevet.

1. Endringer i plan- og bygningslovgivningen fra
1. juli 2015
Opphevelse av revidert småhusplan
Advokat Terese Sørli
Advokat Caroline Waller

2. Tema for frokostseminaret
• Endringer i plan- og bygningsloven
– Hvilke tiltak
– Saksbehandling
• Opphevelse av revidert småhusplan
– Hvorfor
– Hva nå

3. Endringer i plan- og bygningslovgivningen
• Fra 1. juli 2015
• Endringer både i lov og i forskrift
• Forenklinger
• Endringer i søknadsplikten
– Flere tiltak kan gjennomføres uten søknad
• Endringer i saksbehandlingsreglene

4. Plan- og bygningslovens system
• Materielle og prosessuelle regler
• Tillatelse med mindre forbud finnes
– Lov
– Forskrift
– Arealplan
• Eksempel: avstandskrav og avstandsberegning
• Saksbehandling
– Søknadsplikt
– Unntatt søknad

5. Endringer i saksbehandlingsreglene
• Privatrettslige forhold
– Fra klart til åpenbart
– Fra kan til skal
• Saksbehandlingsfrister
– Dispensasjon
• 12 ukers saksbehandlingsfrist (kommunen)
• Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos annen myndighet
– Fire ukers frist
• Gebyrbortfall ved oversittelse av fristen, 25% av gebyret pr uke
• Igangsettingstillatelse
– Fortsatt 3 ukers frist, men virkningen ved fristoversittelse er at igangsetting er tillatt

6. Endring i reglene for nabovarsling
• Når må tiltak nabovarsles
• Tilstrekkelig med bruk av elektronisk kommunikasjon
• Ved endret bruk skal tidligere bruk oppgis
• Begrunnelsen for søknad om dispensasjon skal vedlegges
• Varselet har en varighet på 1 år
• Nabovarsling i forbindelse med vedtakelse av reguleringsplan

7. Søknadspliktig vs ikke søknadspliktig tiltak
• Hovedregel
– Søknadsplikt
• Søknadsplikt for tiltak med krav om ansvarlig foretak
• Søknadsplikt for tiltak som forstås av tiltakshaver selv
• Unntatt søknadsplikt
– En rekke «mindre tiltak»
– Ikke krav til nabovarsling
– Ikke krav om søknadsbehandling
– Kun innmelding i etterkant

8. Når kan unntaket benyttes
• Samsvar med lov/forskrift
– Eks. 100-metersbeltet
– OBS! markaloven, naturmangfoldlov, kulturminnelov,
• Samsvar med arealplan
– Arealformål
– Utnyttelsesgrad
– Byggegrense
– Særskilte høydebestemmelser
– Terrenginngrep/vegetasjonsbevaring
• Tvilstilfelle: Adgang til å be om forhåndskonferanse

9. Nabovarsling etter annet regelverk
• Unntatt fra nabovarsling etter pbl
• Krav om nabovarsling etter naboloven § 6?
– Ikke formkrav
– Ved nabovarsling iht pbl, normalt ikke nødvendig med særskilt varsel iht
nabolov

10. Hva kan bygges uten søknad
• Mindre frittliggende bygning på bebygd eiendom
• Mindre frittliggende bygning knyttet til jordbruks- og skogbruksdrift
• Mindre tiltak i eksisterende byggverk
• Mindre tiltak utendørs
• Fasadeendring som ikke endrer fasadens karakter
• Tilbakeføring av fasade

11. Hva kan bygges uten søknad etter 1. juli
• Frittliggende bygning inntil 50m²
• Tilbygg inntil 15m²
• Reparasjon av bygningstekniske installasjoner
• Levegg
• Antenner
• Mindre støttemur
• Mindre fylling eller planering av terreng
• Gjerde godkjent etter reindriftsloven

12. Frittliggende bygning inntil 50m²
• Avstand minimum 1m fra nabogrensen
• Maksimal mønehøyde 4m
• Maksimal gesimshøyde 3m
• I én etasje – uten kjeller
• Kan ikke brukes til varig opphold
• Må være i tråd med veilovens bestemmelser om avkjørsel, frisiktsone og
avstand til vei
• Kan ikke oppføres i byggeforbudssonen etter jernbaneloven § 10
• Må ikke plasseres over vann og avløpsledninger
• Tiltakshaver må melde fra til kommunen om byggets plassering

13. Når skal loft regnes med i etasjetallet?

14. Og, hvordan måles høyder?

15. Tilbygg inntil 15m²
• Kan ikke benyttes til rom for varig opphold
– Veranda
– Balkong
– Åpent overbygget inngangsparti
– Ved/ sykkelbod
• Må ha en avstand til nabogrense på minimum 4m
• Må være i tråd med veglova og jernbanelovens bestemmelser
• Tiltakshaver må melde fra til kommunen om tilbyggets plassering

16. Hvordan måles avstand til nabogrense?
A utspring mindre enn 1m B utspring større enn 1m
Avstand måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv
og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. For byggverk med utstikkende
Bygningsdeler økes avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1m
ut fra fasadelivet
Grad av utnytting § 6-3

17. Levegger og støttemurer
• Høyde inntil 1,8m og lengde 10m 1m fra nabogrense
• Høyde inntil 1,8m lengde 5m i nabogrense
• Mindre støttemurer unntas fra søknadsplikten
– Høyde inntil 1m og avstand til nabogrense på minst 1m
– Høyde inntil 1,5m avstand til nabogrense 4m

18. Endring av terreng
• Mindre fylling og planering av terreng unntas fra søknadsplikten
– I spredtbygd strøk
• Avvik på 3m fra opprinnelig terrengnivå
– I tettbygd strøk
• Avvik på 1,5m
– Eiendommer for rekke eller kjedehus
• Avvik på 0,5m

19. Antenner og tekniske installasjoner
• Antennesystem med høyde inntil 5m
• Panelantenner på vegg med høyde inntil 2m
• Parabolantenner med diameter inntil1,2m
• Ventilasjonsanlegg
• Sanitæranlegg
• Heis
• Varme- og kjøleanlegg

20. Ferdigattest
• Utstedes ikke for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998
• For søknader sendt i perioden 1. januar 1998-30. juni 2010, og det er gitt
midlertidig brukstillatelse skal kommunen gi ferdigattest hvis:
– Det ikke gjenstod alvorlige forhold etter gitt midlertidig brukstillatelse
• Bekreftes av foretak med ansvarsrett
– Det kun gjensto forhold av mindre betydning
• Erklæring fra tiltakshaver/ eier
– Kommunen avgjør om bestemmelsen kommer til anvendelse

21. Endringer i klageadgangen
• Lovens § 1-9 andre ledd; forholdet til forvaltningsloven og klage
• Klageadgangen avgrenses mot:
– Forhold som tidligere er avgjort i reguleringsplan
– Forhold som er avgjort ved dispensasjon
– Forhold som tidligere er avgjort i tidligere vedtak i byggesaken
• Frist for klageinstansens behandling av klage
– 12 uker med mulighet for forlengelse ved dispensasjon

22. Oppsummering: Hva må tiltakshaver passe på
• Forutsetningen for at tiltaket er unntatt søknadsplikt:
– Tiltaket er i tråd med lov og forskrift for øvrig
– Tiltaket er i tråd med reguleringsplanen
• Hva sier reguleringsplanen som gjelder for eiendommen?
• Utnyttelsesgrad/ byggegrenser?
• Når tiltaket er ferdigstilt skal kommunen underrettes om plassering av
tiltaket

24. Nyttige hjelpemidler
• Plan- og bygningsloven
• Saksbehandlingsforskriften med veileder
• Direktoratet for byggkvalitet
• Veileder for dem som lurer på om de må sende søknad til kommunen
– Veileder Bygg uten å søke
• Kommunenes hjemmesider
– Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune

25. Hva kan vi forvente?
• Økt antall nabotvister?

26. Opphevelse av småhusplanen

27. SMÅHUSPLANEN
• 29 000
eiendommer
• Boligområder i
Oslos ytre by

28. Småhusplanen: Fylkesmannens opphevelse
• Historikk
– 1997: fortettingsplan
– 2006: utvikle med bebyggelse med småhuskarakter, opprettholde og
styrke småhusområdenes kvaliteter («situasjonstilpasset utbygging»)
– 2013: innstramming

29. Revisjon i 2010-2013
• Revisjonsarbeid påbegynt i 2009/2010
– Som følge av uenighet mellom kommunen og fylkesmannen om
anvendelse av bestemmelsenes §§ 6 og 7 om plassering og utforming
av bebyggelse
– MD uttalte at bestemmelsene var skjønnsmessige og utfordrende å
praktisere entydig og forutsigbart.
• Formål
– Mer presise og entydige bestemmelser
– Tydeliggjøre planens målsetting
– Styrke hjemmelsgrunnlaget

30. Opphevelsen - saksbehandlingen
• Revisjonen vedtatt juni 2013
• Klager inngitt juli 2013
• Kommunens oversendelse til fylkesmannen desember 2014 (!)

31. Fylkesmannens vurdering
• Rettslige utgangspunkter
– Fylkesmannens kompetanse
• Kommunens valg av løsninger i en reguleringsplan bygger i stor grad på
politiske og planfaglige vurderinger.
– Skjønnsmessig spillerom
– Aksept for at ikke alle vil være fornøyd med planen

32. Saksbehandlingsfeil - varsling
• Hvem:
– Registrerte grunneiere og festere
• Hvordan: Krav om varsling på «hensiktsmessig måte»
– Oppstart av reguleringsplanarbeid: Pbl § 12-8(2)
– Behandling av reguleringsplanforslag: § 12-10(2)
– Ikke særskilt formkrav
• Ikke ubetinget plikt til å varsle skriftlig
• Minstekrav om at underretning skal finne sted
– Forholdet til fvl § 16 (generelt krav om forhåndsvarsel)
• Skal være skriftlig

33. Saksbehandlingen - Varsling
• Hvorfor
– Kontradiksjonsprinsippet
– Forhåndsvarsel og rett til å uttale seg
• gir parten rett til å opptre aktivt og forsvare sine interesser
• «Jo-jo-prinsippet»: Jo mer inngripende vedtak (eller jo større virkninger for
den berørte grunneier) jo strengere krav til kontradiksjon.
– «innskrenkning i utnyttelsesmulighetene sett i forhold til den gjeldende
reguleringsplan»
• Konklusjon: Plikt til å varsle grunneierne skriftlig ved endringer i planen

34. Saksbehandling - varsling
• Hjemmel for unntak?
• Fvl § 16 gir hjemmel for unntak, f.eks:
– Om varsling ikke er praktisk mulig
– Om parten allerede har får kjennskap til at vedtak skal fattes og har hatt
anledning til å uttale seg
– Varsel av andre grunner må anses åpenbart unødvendig
• Avveining
– Effektiv saksbehandling
• Utfordringene med å varsle 29 000 grunneier:
– Rettsikkerhet/forutberegnelighet/forsvarlig saksutredning

35. Saksbehandling – varsling
• Konklusjon: Ikke adgang til å gjøre unntak fra varslingsplikten
• Konsekvens
– Ugyldighet eller likevel gyldig?
– «en ikke helt fjerntliggende mulighet for at feilen har virket inn»
• Anerkjenner at kommunen har lagt betydelig arbeid i å vedta
endringene, og at opphevelse vil medføre mye arbeid
– Ikke relevant i gyldighetsvurderingen
• Varslingsreglenes formål
• Endringene benevnt som «mindre endringer»
• Konklusjon: Ugyldighet

36. Undersøkelser iht kulturminnelov
• Småhusplanen
– Kartet:
• Inntegnet kjente automatisk fredede kulturminner
– Reguleringsbestemmelsene § 18
• Tillatelse vil ikke bli gitt før forholdet til automatisk fredede
kulturminner er avklart
• To spørsmål
– Er kulturminneloven §§ 8, 9, 10 til hinder for å utsette undersøkelsene
til byggesak, i søkers regi
– Kan kommunen stille «tilleggskrav» til når en søknad er komplett

37. Undersøkelser iht kulturminnelov
• Kulturminneloven §§ 8-10:
• Inneholder utredningsplikt i forbindelse med vedtakelse av
reguleringsplan
• Fylkesmannen:
– «Ut ifra lovens ordlyd og dens forarbeider hviler det en plikt på
kommunen til å foreta undersøkelser av automatisk fredede
kulturminner. Når det er kommunen selv som er forslagsstiller av
småhusplanen kan ikke fylkesmannen se at det anledning i loven til å
fravike dette klare utgangspunktet.»
– Ikke anledning til å oppstille plikt om innhenting av uttalelse fra andre
fagmyndigheter før søknad sendes

38. Klarhetskrav
• Klagene
– Mener at bestemmelser i småhusplanen er så uklare at de ikke oppfyller
klarhetskrav i pbl § 12-7
• Fylkesmannen
Hovedregelen om retten til å få byggetillatelse taler etter Fylkesmannens syn
for at reguleringsbestemmelsene må være tilstrekkelig klart utformet, slik at
tiltakshaver i størst mulig grad kan forutberegne utfallet av en byggesak.
– Innrettelsesmuligheter
– Uten behov for dyptgående juridisk kunnskap/forståelse av plan- og
bygningsretten
– Likebehandling

39. Bevaring av trær
• Bevaring av trær – småhusplanen § 6.7
«Nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær
menes trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng.
Det skal avsettes plass på eiendommen i plan og dybde til utvikling av
rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets
krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne byggesonen tillates ikke.»
• Småhusplanen 2006
«Ny bebyggelse skal plasseres slik at større trær kan bevares.»

40. Bevaring av trær
• Gir ikke et generelt vern eller forbud mot felling av trær
– Retningslinje ved vurdering av
• tiltakets plassering (§ 29-4)
– betingelser for anvendelse av bestemmelsen
• tiltakets visuelle kvaliteter i forhold til dets naturlige omgivelser (§§
29-1, 29-2)
– avslagsgrunn, høy terskel
• «eventuelt avslag på en byggesøknad (…) kan [ikke] begrunnes i at et tiltak
omfatter felling av større trær»
• «skal» i bestemmelsen bør endres

41. Beregning av BYA under terreng
• Har kommunen hjemmel til å gi bestemmelse om BYA under terreng
• § 10(4): «Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under
bygningens fotavtrykk, og maksimalt utgjøre 30% av tomtens areal.»
• TEK10 § 5-2 og NS3940 åpner for at man i planbestemmelsene kan
fastsette hvordan bruksareal under terreng skal beregnes.
• Men er beregningsmåten for BYA uttømmende angitt i TEK10/NS3940?
– Grad av utnytting angir at TEK ikke kan fravikes
– Enhetlige tekniske krav
– Ikke anledning til å stille særlige «tekniske særkrav» i reguleringsplan
FM: Ikke adgang til andre beregningsmåter enn hva TEK angir
Oppfordring til å ta opp spørsmålet med departementet

42. Tiltakets totale høyde (HT)
• § 10(2)b: Bestemmelse om HT maks 10,5 m
– Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning og laveste punkt for
støttemurer, skjæringer og fyllinger maksimalt 6 meter fra fasade, og
måles som vist på figur 2a og 2b

43. Tiltakets totale høyde (HT)
• TEK10 ikke til hinder for HT som måles fra laveste skjæringspunkt mellom
fasade og terreng
• Problematisk med en høydebestemmelse for bygning, som ikke er direkte
relatert til bygningens fasade
– Bakgrunn: Insentiv til å velge løsning hvor bebyggelsen forholder seg
mest mulig til eksisterende terreng
• Store terrenginngrep vil redusere den totale høyden på bygningen
• Fylkesmannen:
– Reelt behov for bestemmelsen?
– Anbefaler kommunen å revurdere behovet for bestemmelsen,
«dersom den i det hele tatt lovlig kan vedtas»

44. Begrensning av parkeringsanlegg under bakken
• Reguleringsbestemmelsene
– Begrensninger på terrenginngrep
– Åpner for mindre avvik for adkomst/avkjørsel og parkering
– Forutsetning om adgang til å opprette parkeringskjellere
• Hensikt: å stramme inn praksis med større parkeringskjellere med
uteoppholdsareal oppå for å ivareta vegetasjon og terreng bedre
• Bestemmelsenes utforming fungerer slik at de gir hjemmel for å stille vilkår
– fremfor å angi klart grensene mellom hva som er tillatt og ikke

45. Fylkesmannens avsluttende bemerkninger
• Planens utfordring
– Bevare områdets småhuskarakter / restriktive mht inngrep
– Avsatt til byggeområde for boliger
• Lite forutsigbar
• Andre bestemmelser kan være tvilsomme mht lovmessighet
– § 6.5: Forbud mot terrengforandringer (med mindre særskilt unntatt)
«må kunne kreves en god begrunnelse for hvorfor det på en tomt, regulert
til utbyggingsformål, legges så store restriksjoner på adgangen til å foreta
terrengforandringer»
– Forbud mot overbygging av parkering, som uansett må innregnes i
BYA

46. Konsekvenser
• Opphevelse av hele revisjonen
– Omkamp om manglende varsling
• Ligger til behandling hos FM
– Betydningen av at bestemmelsene om kulturminner er ugyldige
• Enkeltsaker: over 2600 avsluttet 2013-2015 + 400 saker til behandling
• Typetilfeller
– Avslag
– Tillatelse på vilkår
– Forutgående tilpasning av prosjekt
• Kostnader til undersøkelser vedr. kulturminner

47. Advokat Terese Sørli
t.sorli@haavind.no
Advokat Caroline Waller
c.waller@haavind.no