Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerine ilişkin hukuki değerlendirmelerimizi sizlerle paylaşmak isteriz. Aşağıdaki açıklamalarımız genel bilgilendirme niteliğinde hazırlanmış olup, her durum özelinde farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden ilk olarak kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin incelenmesini ve herhangi bir işlem yapılmadan önce avukata danışılmasını tavsiye ediyoruz.
Eser sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 470.Maddesinde tanımlanmıştır. TBK Madde 470’e göre; Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Eser sözleşmesinin unsurları; eser, meydana getirme, ücret veya ücret ödeme vaadi ve taraflar arasındaki anlaşmadır.1 Eser sözleşmesinin tarafları ise; iş sahibi ve yüklenicidir.
Eser sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 470.Maddesinde tanımlanmıştır. TBK Madde 470’e göre; Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Eser sözleşmesinin unsurları; eser, meydana getirme, ücret veya ücret ödeme vaadi ve taraflar arasındaki anlaşmadır.1 Eser sözleşmesinin tarafları ise; iş sahibi ve yüklenicidir.
COVID – 19 KAPSAMINDA ALINAN TEDBİRLER VE COVID – 19’UN HUKUK VE TİCARET HAYA...Melis Buhan Öncel
Koronavirüs (Covid-19) salgını sebebiyle ekonomi ve ticaret hayatına ilişkin birçok tedbir
alındığı gibi icra takipleri ve yargılama sürelerinin durdurulması, kısa çalışma ve telafi
çalışması gibi birçok farklı konuda da düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamda, 26Mart 2020 tarih
ve 31080 sayılı Resmi Gazete 1. Mükerrer’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile yapılan değişiklikler ve düzenlemeler başta
olmak üzere alınan tedbirlere ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır:
- Konkordato Talebi
- Konkordato Talebinde Eklenecek Belgeler
- Geçici ve Kesin Mühlet
- Alacaklılar
- Kurallar ve İşleyiş
- Çalışma Planı ve Yol Haritası
1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunu'ndaki, sözleşme hukukunu ilgilendiren en önemli yeniliklerden biri genel işlem koşulları başlığı altındaki hükümlerdir.
Tip sözleşmelerle ilgili bu yeni kuralları İstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi'nde stajyer avukatlara anlatırken kullandığım slaytları sizinle paylaşıyorum.
Impacts of covid 19 pandemic on commercial lease agreementsMelis Buhan Öncel
We would like to share our legal assessments regarding the impacts of Covid-19 on commercial lease agreements. This document is prepared to provide general information. Each specific case has its own legal consequences; therefore, we highly recommend you consult with a lawyer before taking any action.
Termination of Employment Contracts under Turkish LawMelis Buhan Öncel
Under Turkish Labor Law numbered 4857 ("Labor Law"), there are two main categories of employment contracts, namely i) employment contracts concluded for an indefinite period and ii) employment contracts concluded for a definite period. Accordingly, please see our note regarding the termination of employment contracts in Turkey.
Görülmekte olan korona virüsü salgınının çalışanlarla olan iş ilişkilerini nasıl etkileyeceği konusunda işverenler için hazırladığımız hukuki değerlendirmelerimizi soru cevap şeklinde sizlerle paylaşmak isteriz.
Açıklamalarımıza geçmeden önce, özellikle sözleşmenin feshi işlemi öncesinde, her bir çalışanın iş sözleşmesi de incelenerek özel olarak değerlendirilmesi gerektiğini önemle belirtmek isteriz.
Considering the huge impacts of the coronavirus on the economy and business globally, we would like to give you a brief information about the legal consequences of this pandemic in
Turkey from a Turkish employment law perspective. Please see below the questionnaire prepared to guide the employers who have business in Turkey, vis-à-vis their employees.
Considering the huge impacts of the coronavirus on the economy and business globally, we would like to give you a brief information about the legal consequences of this pandemic in Turkey from a Turkish employment law perspective. Please see below the questionnaire prepared to guide the employers who have business in Turkey, vis-à-vis their employees.
Impacts of Mediation Procedure on Turkish Employment LawMelis Buhan Öncel
Turkish legal system has been changed with the new provisions introduced by the Law on Mediation in Civil Disputes (Law No:6325) (the “Mediation Law”) and the Regulation Regarding Law on Mediation in Civil Disputes (the “Mediation Regulation”). The concept of mediation, which has been adopted as an alternative dispute resolution method in Turkey, is regulated as mandatory and optional. The reason for the enactment of the Mediation Law is an inevitable result of the Turkish Courts’ overwhelming caseload.
This new concept of mediation in Turkey also affected the Turkish Labour Code (Law No: 4857) (the “Labour Code”) and with the enactment of Law on Labor Courts (Law No: 7036) on 2017, there have been many amendments in the Turkish Labour Code to ensure the compliance with this new concept. The mediation process has become a mandatory step to be taken by the employees before initiating a lawsuit.
The Law numbered 6698 on Protection of Personal Data (“Law”) has been published recently which introduced new requirements and obligations in terms of data protection.
Following the enforcement of the Law, the companies in Turkey are required to render their internal regulations, policies and contracts to comply with the Law. In this Article, the procedures to be followed by companies from the point of view of employment and contractual law will be described.
6698 sayılı Kişisel Verilen Korunması Kanunu’na uyum kapsamında şirketlerin yapması gerekenlerin iş hukuku ile sözleşmeler hukuku yönünden değerlendirilmesine ilişkin bilgi notu.
Recent Changes in Turkish Laws Governing Immigration ProceduresMelis Buhan Öncel
This publication has been prepared in order to provide brief information regarding residence and work permits in Turkey. For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
Please be informed that currently there is no specific regulation regarding the protection of personal data in Turkey and protection of personal data is regulated under various legislation. However, the Draft Code on the Protection of Personal Data (the "Draft Code") is recently approved by the Prime Minister of Turkey to be submitted to the Parliament on January 18, 2016. As part of the European Union compliance procedure, the Draft Code is prepared by way of modelling European Union's Directive numbered 95/46 ("Directive No. 95/46") and published in 1995.Due to the fact that data protection is regulated under various laws and regulations, there is not any specific definition for “Personal Data” under our current legislation.
This publication is prepared to provide general information for expats residing and working in Turkey.
Due to the frequency of foreign investments made and the number of multinational companies based in Turkey, especially within the recent years the number of expats increased rapidly. On the basis of the current situation in Turkey, it is no surprise to expect that Turkey will continue to attract expats.
As per our experiences with our expat clients, we noted that they do not hold a strong position against companies to negotiate their terms of employment and the content of their employment contracts, they have difficulties understanding the nature of their rights.
As DAB Law Firm we have observed that expats and even their employers get lost between the procedures to be followed during the residence and work permit applications. In this regard, this note is prepared to provide guidance to foreigners working in Turkey or wishing to work and reside in Turkey.
DAB Hukuk Bürosu, 13 Ocak 2016 tarihinde Lebib Yalkın ile işbirliği içerisinde gerçekleştirmiş olduğu “İş Sözleşmelerinin Feshi” seminerine gösterilen yoğun ilgi sebebiyle seminer notlarının genel bir özetini sunmaktadır. Bilindiği üzere, günümüz ekonomisinde gerek yeni iş fırsatlarının ortaya çıkması gerekse işverenlerin nitelikli çalışan arayışları dikkate alındığında uygulamada iş sözleşlemelerinin feshi konusu giderek önem kazanmaktadır. Dolayısıyla, DAB Hukuk Bürosu söz konusu seminerde iş sözleşmesinin feshinde izlenilmesi gereken usul, çalışana yapılması gereken fesih ödemeleri, çalışanın ve işverenin hakları, iş güvencesi hükümleri, toplu işten çıkarmalar, işyeri devri, iş sözleşmelerin devri (işçi devri) ve feshin sonuçları gibi konuları hem ilgili mevzuat hem de Yargıtay kararları kapsamında inceleyerek kısa bir özetini sunmaktadır. DAB Hukuk Bürosu, özellikle şirketler ve ticaret hukuku, iş hukuku, yabancıların Türkiye'de yerleşimi ve çalışma izinlerinin alınması, banka ve finans hukuku, fikri mülkiyet hukuku ve uyuşmazlıkların çözümü gibi birçok farklı konuda hukuki destek sağlamaktadır.
İletişime Bilgileri:
E-mail: info@dablawfirm.com
İnternet Sitesi: www.dablawfirm.com
DAB Law Firm provides all services including preparation of trademark applications, objections, petitions, relevant evidences and files lawsuits on behalf of its clients. Kindly note that DAB Law firm is always in communication with the relevant authorities such as Turkish Patent Institute. This publication has been prepared in order to provide brief information regarding trademarks in Turkey. For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
The procedures and principles regarding trademarks have been regulated in the Decree Law Regarding the Protection of the Trademarks (No. 556) (the “Decree Law”) and the Regulation on the Implementation of the Decree Law Regarding the Protection of Trademarks (the “Regulation”).
Please be informed that the Labour Code numbered 4857 (“Labour Code”) regulates the working conditions and also rights and obligations of the employees and employers. The Labour Code shall apply to all employers, employer representatives, employees and workplaces except those listed under Article 4 of the Labour Code. There are two types of termination of the employment contract stipulated under the Labour Code; 1) Termination with notice period and 2) Immediate Termination due to justified reasons.
Joint Stock Companies and Limited Liability CompaniesMelis Buhan Öncel
is publication is prepared to provide general information regarding two primary types of limited liability entities that may be incorporated in Turkey.
Accordingly, these are joint stock companies (“JSC”) and limited liability companies (“LC”).
In principle, the liability of shareholders for obligations of either a JSC or a LC is limited to their capital contribution, except for certain obligations of the shareholders of a LC towards the government. Moreover, with respect to the JSCs, members of the board of directors and authorized signatories may be held liable for public debts.
The provisions regarding JSCs and LCs are generally regulated under the Turkish Commercial Code (Law No: 6102) (published in the Official Gazette dated February 14, 2011 and numbered 27846) (the “TCC”) and Implementation Law of the Turkish Commercial Code (Law No. 6103), (published in the Official Gazette dated February 14, 2011 and numbered 27846) (“Implementation Law”).
More Related Content
Similar to COVID – 19’UN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ
COVID – 19 KAPSAMINDA ALINAN TEDBİRLER VE COVID – 19’UN HUKUK VE TİCARET HAYA...Melis Buhan Öncel
Koronavirüs (Covid-19) salgını sebebiyle ekonomi ve ticaret hayatına ilişkin birçok tedbir
alındığı gibi icra takipleri ve yargılama sürelerinin durdurulması, kısa çalışma ve telafi
çalışması gibi birçok farklı konuda da düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamda, 26Mart 2020 tarih
ve 31080 sayılı Resmi Gazete 1. Mükerrer’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile yapılan değişiklikler ve düzenlemeler başta
olmak üzere alınan tedbirlere ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır:
- Konkordato Talebi
- Konkordato Talebinde Eklenecek Belgeler
- Geçici ve Kesin Mühlet
- Alacaklılar
- Kurallar ve İşleyiş
- Çalışma Planı ve Yol Haritası
1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunu'ndaki, sözleşme hukukunu ilgilendiren en önemli yeniliklerden biri genel işlem koşulları başlığı altındaki hükümlerdir.
Tip sözleşmelerle ilgili bu yeni kuralları İstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi'nde stajyer avukatlara anlatırken kullandığım slaytları sizinle paylaşıyorum.
Impacts of covid 19 pandemic on commercial lease agreementsMelis Buhan Öncel
We would like to share our legal assessments regarding the impacts of Covid-19 on commercial lease agreements. This document is prepared to provide general information. Each specific case has its own legal consequences; therefore, we highly recommend you consult with a lawyer before taking any action.
Termination of Employment Contracts under Turkish LawMelis Buhan Öncel
Under Turkish Labor Law numbered 4857 ("Labor Law"), there are two main categories of employment contracts, namely i) employment contracts concluded for an indefinite period and ii) employment contracts concluded for a definite period. Accordingly, please see our note regarding the termination of employment contracts in Turkey.
Görülmekte olan korona virüsü salgınının çalışanlarla olan iş ilişkilerini nasıl etkileyeceği konusunda işverenler için hazırladığımız hukuki değerlendirmelerimizi soru cevap şeklinde sizlerle paylaşmak isteriz.
Açıklamalarımıza geçmeden önce, özellikle sözleşmenin feshi işlemi öncesinde, her bir çalışanın iş sözleşmesi de incelenerek özel olarak değerlendirilmesi gerektiğini önemle belirtmek isteriz.
Considering the huge impacts of the coronavirus on the economy and business globally, we would like to give you a brief information about the legal consequences of this pandemic in
Turkey from a Turkish employment law perspective. Please see below the questionnaire prepared to guide the employers who have business in Turkey, vis-à-vis their employees.
Considering the huge impacts of the coronavirus on the economy and business globally, we would like to give you a brief information about the legal consequences of this pandemic in Turkey from a Turkish employment law perspective. Please see below the questionnaire prepared to guide the employers who have business in Turkey, vis-à-vis their employees.
Impacts of Mediation Procedure on Turkish Employment LawMelis Buhan Öncel
Turkish legal system has been changed with the new provisions introduced by the Law on Mediation in Civil Disputes (Law No:6325) (the “Mediation Law”) and the Regulation Regarding Law on Mediation in Civil Disputes (the “Mediation Regulation”). The concept of mediation, which has been adopted as an alternative dispute resolution method in Turkey, is regulated as mandatory and optional. The reason for the enactment of the Mediation Law is an inevitable result of the Turkish Courts’ overwhelming caseload.
This new concept of mediation in Turkey also affected the Turkish Labour Code (Law No: 4857) (the “Labour Code”) and with the enactment of Law on Labor Courts (Law No: 7036) on 2017, there have been many amendments in the Turkish Labour Code to ensure the compliance with this new concept. The mediation process has become a mandatory step to be taken by the employees before initiating a lawsuit.
The Law numbered 6698 on Protection of Personal Data (“Law”) has been published recently which introduced new requirements and obligations in terms of data protection.
Following the enforcement of the Law, the companies in Turkey are required to render their internal regulations, policies and contracts to comply with the Law. In this Article, the procedures to be followed by companies from the point of view of employment and contractual law will be described.
6698 sayılı Kişisel Verilen Korunması Kanunu’na uyum kapsamında şirketlerin yapması gerekenlerin iş hukuku ile sözleşmeler hukuku yönünden değerlendirilmesine ilişkin bilgi notu.
Recent Changes in Turkish Laws Governing Immigration ProceduresMelis Buhan Öncel
This publication has been prepared in order to provide brief information regarding residence and work permits in Turkey. For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
Please be informed that currently there is no specific regulation regarding the protection of personal data in Turkey and protection of personal data is regulated under various legislation. However, the Draft Code on the Protection of Personal Data (the "Draft Code") is recently approved by the Prime Minister of Turkey to be submitted to the Parliament on January 18, 2016. As part of the European Union compliance procedure, the Draft Code is prepared by way of modelling European Union's Directive numbered 95/46 ("Directive No. 95/46") and published in 1995.Due to the fact that data protection is regulated under various laws and regulations, there is not any specific definition for “Personal Data” under our current legislation.
This publication is prepared to provide general information for expats residing and working in Turkey.
Due to the frequency of foreign investments made and the number of multinational companies based in Turkey, especially within the recent years the number of expats increased rapidly. On the basis of the current situation in Turkey, it is no surprise to expect that Turkey will continue to attract expats.
As per our experiences with our expat clients, we noted that they do not hold a strong position against companies to negotiate their terms of employment and the content of their employment contracts, they have difficulties understanding the nature of their rights.
As DAB Law Firm we have observed that expats and even their employers get lost between the procedures to be followed during the residence and work permit applications. In this regard, this note is prepared to provide guidance to foreigners working in Turkey or wishing to work and reside in Turkey.
DAB Hukuk Bürosu, 13 Ocak 2016 tarihinde Lebib Yalkın ile işbirliği içerisinde gerçekleştirmiş olduğu “İş Sözleşmelerinin Feshi” seminerine gösterilen yoğun ilgi sebebiyle seminer notlarının genel bir özetini sunmaktadır. Bilindiği üzere, günümüz ekonomisinde gerek yeni iş fırsatlarının ortaya çıkması gerekse işverenlerin nitelikli çalışan arayışları dikkate alındığında uygulamada iş sözleşlemelerinin feshi konusu giderek önem kazanmaktadır. Dolayısıyla, DAB Hukuk Bürosu söz konusu seminerde iş sözleşmesinin feshinde izlenilmesi gereken usul, çalışana yapılması gereken fesih ödemeleri, çalışanın ve işverenin hakları, iş güvencesi hükümleri, toplu işten çıkarmalar, işyeri devri, iş sözleşmelerin devri (işçi devri) ve feshin sonuçları gibi konuları hem ilgili mevzuat hem de Yargıtay kararları kapsamında inceleyerek kısa bir özetini sunmaktadır. DAB Hukuk Bürosu, özellikle şirketler ve ticaret hukuku, iş hukuku, yabancıların Türkiye'de yerleşimi ve çalışma izinlerinin alınması, banka ve finans hukuku, fikri mülkiyet hukuku ve uyuşmazlıkların çözümü gibi birçok farklı konuda hukuki destek sağlamaktadır.
İletişime Bilgileri:
E-mail: info@dablawfirm.com
İnternet Sitesi: www.dablawfirm.com
DAB Law Firm provides all services including preparation of trademark applications, objections, petitions, relevant evidences and files lawsuits on behalf of its clients. Kindly note that DAB Law firm is always in communication with the relevant authorities such as Turkish Patent Institute. This publication has been prepared in order to provide brief information regarding trademarks in Turkey. For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
The procedures and principles regarding trademarks have been regulated in the Decree Law Regarding the Protection of the Trademarks (No. 556) (the “Decree Law”) and the Regulation on the Implementation of the Decree Law Regarding the Protection of Trademarks (the “Regulation”).
Please be informed that the Labour Code numbered 4857 (“Labour Code”) regulates the working conditions and also rights and obligations of the employees and employers. The Labour Code shall apply to all employers, employer representatives, employees and workplaces except those listed under Article 4 of the Labour Code. There are two types of termination of the employment contract stipulated under the Labour Code; 1) Termination with notice period and 2) Immediate Termination due to justified reasons.
Joint Stock Companies and Limited Liability CompaniesMelis Buhan Öncel
is publication is prepared to provide general information regarding two primary types of limited liability entities that may be incorporated in Turkey.
Accordingly, these are joint stock companies (“JSC”) and limited liability companies (“LC”).
In principle, the liability of shareholders for obligations of either a JSC or a LC is limited to their capital contribution, except for certain obligations of the shareholders of a LC towards the government. Moreover, with respect to the JSCs, members of the board of directors and authorized signatories may be held liable for public debts.
The provisions regarding JSCs and LCs are generally regulated under the Turkish Commercial Code (Law No: 6102) (published in the Official Gazette dated February 14, 2011 and numbered 27846) (the “TCC”) and Implementation Law of the Turkish Commercial Code (Law No. 6103), (published in the Official Gazette dated February 14, 2011 and numbered 27846) (“Implementation Law”).
Joint Stock Companies and Limited Liability CompaniesMelis Buhan Öncel
This publication has been prepared in order to provide general information regarding two primary types of limited liability entities that may be incorporated in Turkey. For further information, please contact: Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com
This publication has been prepared in order to provide general information regarding two primary types of limited liability entities that may be incorporated in Turkey. For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
This publication has been prepared in order to provide general information regarding two primary types of legal entities that may be incorporated in Turkey.
For further information, please contact:
Mail: info@dablawfirm.com, Web Site: www.dablawfirm.com.
Immigration Law in Turkey (updated on July 3, 2015)
COVID – 19’UN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ
1. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
1
31.03.2020
COVID – 19’UN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ
Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerine ilişkin hukuki
değerlendirmelerimizi sizlerle paylaşmak isteriz. Aşağıdaki açıklamalarımız genel
bilgilendirme niteliğinde hazırlanmış olup, her durum özelinde farklı hukuki sonuçlar
doğabileceğinden ilk olarak kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin incelenmesini ve herhangi
bir işlem yapılmadan önce avukata danışılmasını tavsiye ediyoruz.
1. Zorunlu Olarak Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmeleri
İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan 16/03/2020 tarihli genelge (“Genelge”) uyarınca
tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli
lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile
salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı
çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark,
yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri
Covid – 19 nedeniyle geçici süreyle durdurulmuş bulunmaktadır.
Genelge kapsamında kalan işyerleri açısından ifa imkansızlığı söz konusu olabilecektir. 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Borçlar Kanunu”) 136. Maddesi uyarınca, borcun ifasının
borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması halinde borç sona ermektedir.
Bu bağlamda, her somut duruma özel ayrı bir değerlendirme yapılması tavsiye edilse de; kiraya
verenin kira sözleşmesindeki sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli bulundurma
yükümlülüğünde imkansızlık söz konusu olduğundan, işyerini kullanamayan kiracının da söz
konusu dönemler için kira ödeme yükümlülüğünün sona ereceği kanaatindeyiz.
Ancak, burada kiralanan taşınmazın Genelge kapsamında olmayan bir işyeri olarak
kullanılabilmesine ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığı çok önem
arz etmektedir. Zira, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın, sadece Genelge’ye tabi bir işyeri
olarak kullanılmasını (örn. restoran) şart koşmuyor ise; kiraya verenin taşınmazı hazır
bulundurma yükümlülüğü devam edeceği için, kiracının da kira ödeme yükümlülüğünün devam
edeceği düşünülebilir. Bu nedenle, bu durumda ifa imkansızlığı yerine, aşağıda açıkladığımız
aşırı ifa güçlüğü müessesesinin işletilmesi daha uygun olabilir. Bu kapsamda, her halükarda,
Genelge kapsamında olduğu için kullanılamayan bir işyerine ilişkin kira ödemesi yapılması
arzu edilmiyorsa, her somut durumun ayrı değerlendirilmesi ve mümkünse kiraya veren ile ilk
2. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
2
olarak hiç ödememe, kısmi ödeme veya erteleme konusunda yazılı anlaşmaya gidilmesi daha
uygun olacaktır.
İfa imkansızlığından bahsettiğimiz durumda (örn. AVM’de yer alan bir kafe), imkansızlık
durumunun ne kadar süre ile devam edeceği, kira sözleşmesinin feshedilip edilemeyeceği veya
ne zaman edilebileceği tartışmaları gündeme gelmektedir. 26/03/2020 tarihli Resmi Gazete’de
yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)
uyarınca 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin
ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmamaktadır.
30/06/2020 tarihinden sonra hala Genelge kapsamında yasağın devam ediyor olması halinde,
eğer yukarıda bahsedilen tahliye yasağı süresi uzatılmaz ise, 01/07/2020 tarihine kadar1
genel
hükümler kapsamında (ifa imkansızlığı), bu tarihten sonra da genel hükümler yanında Borçlar
Kanunu’nun kira ilişkilerinde olağanüstü fesih müessesesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi
mümkün olacaktır.
Salgının bir noktada son bulacağı ve Genelge kapsamındaki yasağın kalkacağı düşünüldüğü ve
umulduğu için, sürecin normale dönmesi ile kiralanan taşınmaz tekrar kullanılabilecektir. Bu
nedenle burada bir geçici ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır. Yargıtay içtihatları uyarınca,
geçici imkansızlık nedeniyle sözleşmenin hem kiraya veren hem de kiracı tarafından
feshedilmesinden önce, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalması, ancak bu süre
sonlanmış sayılırsa sözleşmenin artık bağlayıcı olmayacağı kabul edilmektedir. Bu süre
Yargıtay tarafından “akde tahammül süresi” olarak ifade edilmekte ve her durum bakımından
farklılık teşkil edeceğinden ekonomik hususlar da dikkate alınarak taraflarca dürüstlük kuralları
çerçevesinde belirlenmektedir.
Bu doğrultuda, geçici ifa imkansızlığı sebebiyle kira sözleşmesini feshetmeden önce, öncelikle
tarafların görüşerek kiranın belirli bir süre ödenmemesi veya kirada indirim yapılması gibi
seçeneklerin değerlendirilmesi, eğer mümkün değilse ve ödeme yapılması halinde yapılacak
ödemelere ihtirazı kayıt beyan edilmesi (örneğin “ihtirazı kayıt ile ödeme” veya “tüm dava
haklarımız saklıdır” beyanları ile ödeme yapılabilecektir) fesih sürecine hukuki zemin
hazırlanması açısından faydalı olacaktır.
1
Bilindiği üzere, kiracısı tacir olan işyeri kiralarına ilişkin Borçlar Kanunu’nun bazı hükümlerinin yürürlük tarihi
01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.
3. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
3
2. Genelge Kapsamında Olmayan Ancak Covid – 19’dan Önemli Ölçüde Etkilenen
İşyerleri
Genelge kapsamında olmayan işyerleri açısından zorunlu kapatma söz konusu değildir. Bu
nedenle kiraya veren, kiralananı teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli
bulundurma yükümlülüğünü ifaya devam edebildiği için, kural olarak kiracının da kira ödeme
yükümlülüğü devam edecektir.
Ancak, Genelge kapsamında olmasa da, sosyal ve ticaret hayatının salgın nedeniyle durma
noktasına geldiği bu dönemde, ciddi anlamda iş ve ciro kaybı yaşayan birçok işyeri
bulunmaktadır. Bu işyerlerinin bu şekilde mali yükü azaltmak veya genel anlamda salgının
yayılmasını engellemek amacıyla ihtiyari olarak kapatılması halinde ise Borçlar Kanunu madde
137 ve 138’de düzenlenen “kısmı ifa imkansızlığı” ve özellikle “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri
uygulama alanı bulabilecektir.
Borçlar Kanunu’nun 137. Maddesi uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı
sebeplerle kısmen imkansızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkansızlaşan kısmından
kurtulmaktadır.
Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca ise, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca
öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan
kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,
kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine
değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden
doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara
uyarlanmasını isteme veya bu mümkün değilse sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi fesih
hakkına sahiptir.
Her durum özelinde değerlendirme yapılması gerekse de; genel itibariyle, koronavirüs
salgınının madde 138 kapsamında taraflarca öngörülmesi beklenmeyecek, kiracıdan
kaynaklanmayan ve kiracının kira ödeme borcunu dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derece
etkileyen bir durum olduğuna şüphe yoktur.
Kaldı ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24/03/2020 tarihli Vergi Usul
Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 518) uyarınca da koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen
ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dahil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya
imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri,
endüstriyel mutfak imalatı, otomotiv imalatı ve ticareti ile otomotiv sanayii için parça ve
aksesuar imalatı, araç kiralama, depolama faaliyetleri dahil lojistik ve ulaşım, sinema ve tiyatro
4. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
4
gibi sanatsal hizmetler, matbaacılık dahil kitap, gazete, dergi ve benzeri basılı ürünlerin
yayımcılık faaliyetleri, tur operatörleri ve seyahat acenteleri dahil konaklama faaliyetleri,
lokanta, kıraathane dahil yiyecek ve içecek hizmetleri, tekstil ve konfeksiyon imalatı ve ticareti
ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan
mükelleflerin 01/04/2020 ila 30/06/2020 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında mücbir sebep
halinde olduğu kabul edilmiştir.
Bu bilgiler ışığında, Genelge kapsamında olmadığı halde salgın nedeniyle kapatılan işyerleri
bakımından Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında, yukarıda belirtildiği gibi, kira bedelinin
indirilmesi veya hiç ödenmemesi için uyarlama davası açılabileceğinden kira ödemesi
yapılırken uygun bir ihtirazı kayıt ile ödeme yapılmasını önemle tavsiye ediyoruz.
Uyarlama davasının koşullarının oluşup oluşmadığı her somut durum özelinde ayrı
değerlendirilmedir. Hiç şüphesiz ki, vaka olmadığı halde sadece sağlık tedbiri sebebiyle
kapatılan işyeri ile ciddi anlamda ciro kaybı nedeniyle kapatılan işyerleri açısından farklı durum
söz konusu olacaktır. Şayet, somut duruma göre borç uyarlamaya uygun değilse veya aşırı ifa
güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanılması
beklenilmez bir durum yaratıyorsa, bu durumda hakim kira sözleşmesinin feshine karar
verecektir.
Bunun haricinde; her halükarda, tarafların kira sözleşmelerine ek yaparak yazılı şekilde kira
bedelinin indirilmesi veya ödemelerin ertelenmesi konusunda anlaşmaya varmaları tavsiye
edilmektedir.
Son olarak, yukarıda bahsettiğimiz 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Genelge kapsamında olmadığı halde
kapatılan söz konusu işyerleri açısından da geçerli olacaktır. Bu işyerleri bakımından da
01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi,
kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi sebebi oluşturmayacaktır. Ancak, kiracının
belirlenen süre içerisinde kira bedelini ödeme borcu devam ettiğinden kira bedelinin bu tarihler
arasında ödenmemesi halinde, gecikme faizi ile birlikte icra takibi (Koronavirüs sebebiyle
icra takipleri de 30/04/2020 tarihine kadar durdurulmuş olup, bu süre tekrar uzatılmadığı
takdirde 30/04/2020 tarihinden sonra icra takibi başlatılabilecektir) açılabilecek olup faiz, icra
masrafları gibi ekstra masraflar söz konusu olabilecektir.
5. A: Maslak Mah. Ahi Evran Cad. Polaris
Plaza No:21 Kat:15 D:63 Sarıyer-Istanbul,
Turkey
T: (+90) 212 246 11 19
W: www.oaulegal.com
5
3. Genelge Kapsamında Olmayan ve Sadece Sağlık Tedbiri Nedeniyle Kapatılan
İşyerleri
Bu işyerleri açısından, yukarıda belirtildiği gibi, Borçlar Kanunu madde 138’in uygulanıp
uygulanmayacağı her somut durum özelinde ayrı değerlendirilmelidir. Şayet işyerine özel bir
karantina durumu söz konusu değilse, genel bir sokağa çıkma yasağı da olmadığı için kural
olarak, kiralanan yer kiraya veren bakımından kullanıma hazır durumdadır. Burada tabii ki, 65
yaş üstü kişiler açısından sokağa çıkma yasağı olduğu ve ilgili kurumlarca genel anlamda
sokağa çıkılmaması tavsiyesinde bulunulduğunun da unutulmaması gerekmektedir.
Bu işyerleri açısından da taraflarca kira indiriminde veya ertelenmesinde bir anlaşmaya
varılamamış ise ve uyarlama davası açılması düşünülüyorsa, kira ödemesinin uygun bir
ihtirazı kayıt ile yapılması gerekmektedir.
Öncel, Aydın & Uygun Avukatlık Ortaklığı