Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NHTM
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái quát về bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra.
BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài
sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các
tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Theo đó cho thấy bất động có hai đặc điểm sau:
- Thứ nhất, BĐS là tài sản không di động được, BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở.
Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá BĐS cũng khác
nhau. Đây là tính hàng hóa của BĐS.
- Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở
thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS. Vì thế,
đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào
khác.
Ngoài ra, cũng có BĐS không thể là hàng hóa vì đó là những BĐS dùng để phục vụ các
mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng. Những BĐS như vậy, tuy không chịu tác

động chi phối của thị trường, nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của nhà nước,
những BĐS này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để
trở thành BĐS hàng hóa.
Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay ít có các quy định cụ thể danh mục các tài
sản này.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích là có hạn. Chính
vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính
cá biệt. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay
trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân,….
Tính bền lâu: Do đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất
sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc
và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không
bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của
một BĐS này có thể bị tác động bởi giá trị của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị
sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tốn thêm
vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác:
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong
quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của

nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí
quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp
và tương xứng.
- Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các
yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân
sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản
Đối với BĐS là đất:
- Đất đô thị, đất phi đô thị.
- Đất để xây dựng kiến trúc, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất khác.
Đối với BĐS là nhà ở:
- Nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng.
- Nhà đơn lập, song lập, liên kết, cư xá.
- Nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục đích khác.
- Nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không quy hoạch,...
Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loại khác nhau mà có các hình thức tên gọi cho BĐS
khác nhau. Vì vậy, cách thức phân loại như trên cũng chỉ có tính tương đối, có thể còn
nhiều cách phân loại khác chưa được kể đến.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất
động sản
1.1.2.1. Khái quát về thị trường bất động sản
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu
tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng,…
Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

Có khá nhiều khái niệm về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng
hóa bất động sản.
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Như vậy, thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... Giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc
gia. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS
còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để
phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều
kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu.
Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên
80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò
quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho Ngân sách nhà nước: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường
như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
1.1.2.3. Các yếu tố tác động đến “cung – cầu” bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
- Giá cả BĐS: Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động về cung BĐS
chính là giá của BĐS, cung sẽ tăng khi giá BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng
cung hàng hóa tăng khi giá cả hàng hóa đó tăng lên.
- Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ: Nhân tố tiếp theo sau giá cả của BĐS chính
là các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp giấy phép xây
dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình,… thường làm cho cung BĐS
bị giảm sút. Ngược lại, mở rộng quy mô sẽ làm cung tăng lên nhanh. Chỉ cần một quyết
định của nhà nước về một BĐS nào đó sẽ làm thay đổi cung của BĐS đó.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng: Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công
dụng và giá trị của BĐS hiện có. Một khu đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể
coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, nếu một khu đất có kết cấu hạ
tầng đồng bộ khả năng tiếp cận dể dàng thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa với thị trường
BĐS.
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS: Nếu giá cả nguyên vật liệu xây dựng
thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp và mức cung BĐS với giá rẽ tăng thêm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
- Sự tăng trưởng về dân số và nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số là nhân tố làm
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Quy mô gia đình tăng lên
cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Sự thay đổi về quy mô gắn liền
với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi

trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, nhiều thế hệ cùng sống chung…) sẽ tạo ra
độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
- Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu
với mỗi người dân. Do đó, khi mức thu nhập đã vượt quá giới hạn về cầu lương thực và
thực phẩm thì cầu về nhà ở tất yếu sẽ tăng lên theo tốc độ của thu nhập. Trong giai đoạn
thu nhập thấp, thì nhu cầu về nhà ở giống như một đường thẳng, không co giãn với sự thay
đổi của thu nhập. Khi mức thu nhập tăng cao thì nhu cầu về nhà ở bắt đầu tăng theo và
chậm dần khi đến mức bão hòa về nhà ở.
- Giá cả tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô
tiêu dùng nhà ở thay đổi. Mỗi một hàng hóa BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và
hình thức giá trị, chúng luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn như một ngôi nhà được
xây thêm diện tích sử dụng hoặc được nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn khi ngôi nhà đó ở
trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào giá cả trên thị trường.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: Việc phát triển các khu công
nghiệp, tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng làm tăng mức cầu về
BĐS. Các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị có thể làm tăng nhanh chóng mức cầu
về BĐS. Các chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng hoặc trợ giá cho người có thu
nhập thấp cũng làm tăng mức cầu về BĐS.
1.1.2.4. Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước
Các chính sách quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS là cực kỳ quan trọng do nền kinh
tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhà nước liên tục đưa
ra các chính sách quản lý, điều tiết thị trường BĐS như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh
doanh BĐS và vô số các Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực hiện, các kế hoạch, dự
án mở khu đô thị mới, khu dân cư, mở đường,... đã tạo nên những tác động mạnh đến thị
trường BĐS, cả về phía cung BĐS cũng như phía cầu BĐS.
Việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các
cấp như thành lập các khu đô thị mới, dự án mở rộng đường, dự án mở các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, ... cũng tạo nên những tác động tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường
BĐS

1.2. TỔNG QUAN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTM
1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản tại NHTM
Cho vay BĐS là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó Ngân hàng sẽ
cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về BĐS như: mua nhà; mua
đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh
doanh BĐS, xây dựng nhà để bán… Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi
cho Ngân hàng. Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm soát được quá trình sử dụng
vốn. Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm
đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ.
Việc cho vay BĐS ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay
của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể là
nhắm vào 03 mục tiêu: cho vay kinh doanh BĐS, cho vay BĐS phục vụ sản xuất, cho vay
phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.
Tuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh BĐS không nhằm vào việc kinh doanh mang
tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng
văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương
mại.
Cho vay BĐS phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện
về vốn để xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản
xuất thay vì đi thuê.
Xây nhà, sửa nhà, mua nhà,… là những nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc
sống. Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập quy chế cho
vay BĐS tiêu dùng nhằm góp phần giúp người dân “an cư lạc nghiệp”. Tuỳ vào mỗi Ngân
hàng có cách tiếp cận khác nhau; có Ngân hàng đẩy mạnh việc tài trợ cho cá nhân vay mua
nhà thuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đơn thuần tài trợ cho các mục đích mua
nhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sữa chửa nhà riêng lẻ.
1.2.2. Đặc trưng của hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng BĐS có những
đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại, như sau:

- Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn: do BĐS là những
hàng hóa thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 3
năm trở lên. Mặt khác, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường
là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang
tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường vay theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án BĐS cần vốn
lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng,
nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án,
nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu vay theo từng
giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu vay vốn một lần thì vốn không được sử dụng
ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho Ngân hàng dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu
quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một
thị trường tiềm ẩn rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu,… Một khi, thị
trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh
giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều
khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán
của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên
một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
Cho vay BĐS là sản phẩm truyền thống của các tổ chức tín dụng, chủ yếu là Ngân hàng
trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan đến BĐS rất đa dạng và luôn phát
sinh trong mọi thời kỳ.
Cho vay BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao hơn một số mảng cho vay khác
như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc thiết bị, cho vay tiêu dùng,
cho vay tài trợ xuất nhập khẩu,… Bởi lẻ, ngoài lợi ích đa dạng hóa sản phẩm, mang lại lợi
nhuận cho Ngân hàng cũng như đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết cho người đi vay như
các sản phẩm khác mà hoạt động này còn góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tạo mỹ
quan đô thị và giúp người dân sớm ổn định “an cư lạc nghiệp”.

1.2.3. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản
Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, công ty tổ chức,…
có năng lực pháp luật và năng lực hàng vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh trong lịch sử
tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn).
Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh đầu tư dự án hay cho các mục đích
khác không trái với pháp luật. Đối với các dự án đầu tư BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy
định tín dụng Ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư
và xây dựng.
Hiệu quả của phương án, dự án vay vốn: đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, Ngân
hàng chỉ xem xét cho vay với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể
kiểm soát.
Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng, mức độ ổn định nguồn
thu nhập (từ lương, từ cho thuê nhà, từ tính khả thi của phương án kinh doanh,…).
Thời hạn cho vay được Ngân hàng xác định phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng
và nguồn vốn vay.
Tài sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của người vay được bảo lãnh của bên
thứ ba (cha, mẹ, anh chị em ruột hoặc vợ/ chồng) và tài sản hình thành từ vốn vay. Giá trị
tài sản bảo đảm do Ngân hàng định giá thông qua cơ chế định giá độc lập, tùy theo chính
sách Ngân hàng mà Ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay đối với mỗi tài sản bảo đảm.
1.2.4. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản
Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu
tư kinh doanh các dự án BĐS như: khu đô thị, khu chung cư,…
Cho vay đầu tư BĐS để sản xuất thương mại gồm cho vay đầu tư nhà xưởng, khu công
nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê,…
Cho vay BĐS du lịch gồm cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng,…
Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: Doanh nghiệp thế chấp BĐS để
vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.
1.3. MỘT SỐ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NHTM

Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, nên rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS cũng giống
như rủi ro từ các sản phẩm tín dụng khác. Nhưng do tính đặc thù của thị trường BĐS nên
rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS còn xuất phát từ những nguyên nhân sau:
1.3.1. Yếu tố chủ quan
Từ phía Ngân hàng:
- Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng còn thiếu sót trong việc kiểm tra kiểm soát.
- Năng lực thẩm định hồ sơ cho vay của các cán bộ Ngân hàng còn thấp.
- Chỉ chú trọng đến dư nợ cho vay mà không quan tâm đến các khoản vay.
- Thiếu sót trong việc theo dõi quá trình sử dụng vốn của khách hàng dẫn đến vốn vay
bị sử dụng sai mục đích vay.
Từ phía khách hàng:
- Làm giả hồ sơ sở hữu BĐS dùng làm tài sản đảm bảo để vay vốn Ngân hàng.
- Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận
cao để lấy được niềm tin cho vay của Ngân hàng.
- Sử dụng vốn vay sai mục đích.
1.3.2. Yếu tố khách quan
Sự biến động của nền kinh tế xã hội:
- Thời gian cho vay BĐS là dài hạn mà lãi suất cho vay sẽ biến động theo thời gian nên
sẽ gặp nhiều rủi ro khi không tính đến việc biến động lãi suất của thị trường.
- Sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất sẽ gây khó khăn cho người đi vay phải
gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng
trả nợ của người đi vay và có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán khi lãi suất biến động
quá cao.
- Khi nền kinh tế bị lạm phát thì chi phí tiêu dùng và chi phí đầu tư cũng tăng cao nên
sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Về hành lang pháp lý:
- Các quy định về điều tiết BĐS hiện vẫn chưa rõ ràng và đồng bộ.

- Những vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá TSBĐ cũng như đăng ký
giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng, xử lý TSBĐ để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng
mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay BĐS của Ngân hàng.
- Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn chưa rõ ràng, cụ thể.
Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư BĐS còn kéo dài
làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Rủi ro trừ các điều kiện tự nhiên: như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ,… sẽ ảnh hưởng
đến khả năng chi trả của người đi vay.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nhu cầu tín dụng về BĐS là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh
nghiệp, các nhà đầu tư… Để đáp ứng những nhu cầu này, thị trường bất động sản đã ra đời
rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được
tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, tín dụng BĐS luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro
vì chính thị trường BĐS đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của nó. Do
vậy phát triển một thị trường tín dụng BĐS lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về
vốn cho thị trường BĐS là yêu cầu đặt ra cho Việt Nam trong giai đoạn này.
Những nội dung trong chương 1 đã trình bày sơ lược và tóm tắt nhất về BĐS, thị trường
BĐS, cho vay kinh doanh BĐS tại NHTM và vai trò của cho vay BĐS trong nền kinh tế.
Trong đó chủ yếu tập trung những nội dung chủ yếu sau:
- Những vấn đề cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.
- Tổng quan về cho vay kinh doanh BĐS tại NHTM.
Một số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS.

Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại.docx

Similar to Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại.docx (20)

More from 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149

More from 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (10)

Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại.docx