Documentul analizează protecția juridică a consumatorilor care achiziționează apartamente prin contracte de investiție în construcție în Chișinău, unde există o cerere crescută pentru imobile, dar și riscuri asociate cu înșelătoriile din acest sector. Deși au fost adoptate modificări legislative pentru a proteja investitorii, acestea s-au dovedit insuficiente, iar instanțele de judecată nu oferă o soluție consistentă, favorizând adesea băncile în litigiile cu investitorii. Problema majoră rămâne lipsa unei protecții efective a consumatorilor, ceea ce duce la reticență în a investi în construcții și pierderi economice generale.

1. 1
PROTECȚIA JURIDICĂ A CONSUMATORILOR CARE PROCURĂ
APARTAMENTE PRIN CONTRACTE DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCŢIE
Andrei BRICEAC
Avocat coordonator PB & Partners
Piața imobiliară din or. Chișinău abundă în oferte de apartamente noi sau aflate în
construcție. Rentabilitatea acestui gen de afacere și cererea înaltă pentru imobile a atras o
concentrație mare de întreprinderi, care au ca gen de activitate construcția de blocuri cu
apartamente. Interesul de profit a atras și impostorii, care au văzut acest domeniu ca o
modalitate ușoară de a obține câștiguri de pe urma înșelării persoanelor credule, care doresc
să procure un apartament. Autorităţile statului nu dispun nici de cadru legislativ adecvat şi
nici de capacitate instituţională, pentru a oferi o protecţie juridică efectivă consumatorilor
care au fost înşelați urmare a încheierii unui contract de investiţii în construcţie.
Începând cu anul 2000, persoanele care acumulase un anumit capital din munca prestată peste
hotare, au început să caute modalități de investire a acestui capital. Economia națională nu a fost
în stare să le ofere oportunități viabile de investiție. Prin urmare, majoritatea acestor imigranți au
văzut procurarea imobilelor ca unica modalitatea de a-și plasa capitalul. Creșterea cerinței de
imobile a dus la creșterea prețului. Respectiv, a sporit convingerea în eficiența acestui mod de a
investi.
În doar câțiva ani, pe piața imobiliară din or. Chișinău a apărut o cerere enormă de
apartamente, care depășea cu mult oferta. Companiile de construcție nu reușeau să facă față
cererii. Clienții, în grija să nu rămână fără apartamentul dorit, erau dispuși să achite costul
apartamentului chiar și la momentul când blocul locativ se afla la etapa de proiectare. Pentru a
răspunde acestor cerințe și a da o formă juridică noilor raporturi juridice, practica comercială a dat
naștere unui nou tip de contract – Contractul de investiție în construcția unui bloc locativ cu
apartamente.
Ce este un Contract de investiție în construcția unui bloc locativ cu apartamente (aici și în
continuare „Contract de investiţii în construcţie”)? Legislația națională
nu definește acest tip de contract, chiar dacă în practica comercială el
este utilizat pe larg. Cele mai des se folosesc de acest contract
întreprinderile care construiesc blocuri locative cu apartamente (fie
organizează construcția), pentru a le vinde. Din punct de vedere al
consumatorului, acest contract implică mai multe riscuri decât un
contract de vânzare-cumpărare.
În esență, un Contract de investiție în construcţie este un act
juridic prin care o parte (întreprinderea dezvoltatoare) se obligă să
asigure construcția unui apartament și să-l transmită persoanei
care, la rândul său, se obligă să achite în rate sau integral prețul
apartamentului, până la predarea acestuia. Este un contract
nenumit, sinalagmatic (care obligă reciproc părțile contractante), ce
comportă asemănări ale contractului de antrepriză. Faptul că acest
contract nu este unul numit nu îl pune în afara legii, atâta timp cât el
exprimă voința părților și corespunde exigențelor legale privind
valabilitatea.
La 9 iulie 2008 Parlamentul RM a introdus modificări la Legea
cadastrului bunurilor imobile, care au completat prevederile existente
cu un articol nou – Articolul 406
– cu următorul conținut: „(1)
Contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia
unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice
© Biroul de Avocați
PB & Partenerii
Mun. Chișinău, str. Alba Iulia
79/2, of 21, MD-2071
www.pbpartners.wordpress.com
Inspirație la succes!

2. 2
care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum
şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se
înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii. (2) Este interzis să se perceapă de
la persoana fizică orice plăţi prevăzute de contractele menţionate la alin. (1) înainte de
înregistrarea contractelor respective. (3) Pentru înregistrarea contractelor menţionate la alin.
(1), partea ce asigură construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de
proprietate sau de folosinţă asupra terenului destinat construcţiei, dacă acest drept nu este
înregistrat, precum şi să prezinte oficiului cadastral teritorial autorizaţiile necesare pentru
construcţie, proiectul construcţiei, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor şi a încăperilor
nelocuibile. (4) După recepţia construcţiei, dreptul de proprietate asupra apartamentului care
face obiectul contractelor menţionate la alin. (1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în
temeiul acestor contracte şi al actului de predare-primire, semnat între părţi.”
La aceeași dată au fost introduse completări la Legea cu privire la notariat – Articolul 511
– cu
următorul conținut: „Contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia
sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral
sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea
drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial, cu condiţia prezentării autorizaţiilor
necesare pentru construcţie şi a proiectului construcţiei, aprobat în modul stabilit, precum şi a
documentelor care confirmă dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului (dacă
notarul nu deţine aceste documente).”
Normele citate mai sus sunt primele în legislația națională care se referă exclusiv la Contractul
de investiție în construcţii. Aceste prevederi au venit ca reacție la situația dezastruoasă care se
crease pe piața imobiliară. Obiectivul urmărit prin adoptarea acestor amendamente a fost de a
spori gradul de protecție juridică pentru așa-numiții „investitori” în construcția de blocuri cu
apartamente.
Abia după patru ani autoritățile și-au dat seama că amendamentele sterile introduse în
legislație la 9 iulie 2008 nu au produs efectul scontat. Persoanele continuau să achite mijloacele
financiare proprii la firmele care le promiteau apartamente, fără a avea garanția că promisiunile
vor fi respectate. Impostorii nu simțeau vre-un impediment pentru a abuza în continuare de
încrederea persoanelor naive. Respectiv, Parlamentul a introdus noi amendamente în legislație, în
scop de a combate abuzurile din acest sector.
La 7 decembrie 2012 Articolul 406
din Legea cadastrului bunurilor imobile s-a completat cu
un nou aliniat – aliniatul (11
) – cu următorul conținut: „Partea care asigură construcţia bunului
imobil este obligată să înregistreze contractele privind investiţiile în construcţii la oficiile
cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a
acestora.” Tot atunci s-a completat şi Articolul 326 Cod Contravențional al RM cu un nou aliniat
– aliniatul (11
), care a adăugat o componență nouă de contravenție, cu următorul conținut:
„Neînregistrarea în termenul stabilit a contractelor privind investiţiile în construcţii la oficiile
cadastrale teritoriale de către partea care asigură construcţia bunului imobil – se sancţionează
cu amendă de la 150 la 250 de unităţi convenţionale aplicată persoanei cu funcţie de răspundere,
cu amendă de la 350 la 500 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice.”
Amendamentele adoptate la 7 decembrie 2012 sunt destinate să dea eficienţă prevederilor
introduse la 9 iulie 2008, specificând persoana obligată să înregistreze contractul, termenul pentru
înregistrare şi sancţiunea pentru nerespectarea termenului.
Mecanismele legale de apărare a persoanelor care au suferit ca urmare a încheierii contractelor
de investiţie în construcţii se realizează pe cale penală şi pe cale civilă.
Protecţia juridică prin intermediul procuraturii s-a dovedit a fi puţin eficientă. Cazurile când
organul de urmărire penală acceptă pornirea urmăririi penale pe faptul de escrocherie împotriva
firmelor care au abuzat de încrederea investitorilor sunt extrem de puţine. Urmărirea penală pe
această categorie de cauze derulează foarte anevoios şi deseori nu atinge scopul pentru care a fost

3. 3
pornită. În marea majoritate a cazurilor procuratura refuză pornirea urmăririi penale, recomandând
investitorului să se adreseze în instanţa de judecată, pe calea civilă.
Instanţele de judecată sunt sesizate de către investitori, care de cele mai dese ori formulează
următoarele pretenţii:
- obligarea firmei de a transmite apartamentul în proprietate;
- recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului;
- anularea ipotecii instituite de firmă asupra construcţiei viitoare;
- rezilierea contractului de investiţii în construcţie şi restituirea sumei achitate.
Mai rar, investitorii se adresează cu acţiune privind încasarea prejudiciului cauzat prin
încălcarea termenului de dare în exploatare a blocului locativ şi transmitere în proprietate a
apartamentului. Remarcăm că numărul investitorilor care întrunesc condiţiile pentru a se adresa cu
asemenea acţiunii este foarte mare. Însă, majoritatea din ei, după ce primesc proprietatea
apartamentului, se mulţumesc cu atât şi nu mai vor să iniţieze procese de judecată.
Analiza practicii judiciare la compartimentul acţiunilor de apărare a drepturilor persoanelor
care au încheiat contracte de investiţii în construcţie, permite a conchide că această practică este
destul de divergentă. Începând cu anul 2012, o relativă unificare a practicii judiciare la acest
capitol poate fi remarcată la Curtea Supremă de Justiţie. Deseori și motivarea hotărârilor
pronunțate pe aceste categorii de cauze lasă de dorit. Este suficient să specificăm în acest sens că,
până în anul 2012, în rândul instanţelor judecătoreşti nu exista o abordare univocă a persoanelor
fizice care au încheiat contracte de investiţii în construcţie. Un număr mic de judecători acceptau
că aceste persoane se consideră a fi consumatori, în sensul Legii cu privire la protecţia
consumatorilor. Ceilalţi apreciau că aceste persoane nu sunt consumatori, privând persoanele
respective de avantajele de consumator oferite de lege (scutirea de la plata taxei de stat, dreptul de
a obţine compensarea prejudiciului moral şi a penalităţii legale etc.). Această problemă de
interpretare s-a clarificat odată cu adoptarea de către CSJ a Recomandării nr. 4, la începutul anului
2012, prin care s-a atras atenţia tuturor instanţelor că persoanele fizice care încheie contracte de
investiţii în construcţie cad sub incidenţa Legii cu privire la protecţia consumatorilor.
La moment încă nu putem să afirmăm că instanțele de judecată naționale și-au format un corp
de jurisprudență coerent, care să răspundă necesităților de justiție ce apar urmare a încălcării
drepturilor consumatorilor în domeniul analizat. Cele mai mari dificultăți de interpretare a legii
apar în fața instanțelor de judecată într-o serie de spețe, foarte răspândite în instanțele de judecată,
anume:
Persoana a încheiat contract de investiție în construcția unui bloc locativ cu firma și a
achitat o anumită sumă din costul apartamentului, care urmează a-i fi transmis în
proprietate după finisarea lucrărilor. Fără a informa persoana și fără a-i cere acordul,
firma ipotechează construcția nefinisată în contul unui credit angajat la bancă. Firma nu
poate restitui creditul (sau nici nu a avut în plan să-l restituie) și intră în faliment.
Persoanele care au încheiat contracte de investiție și au achitat bani nu au nici o
posibilitate de a și-i recupera de la firma falită. În instanța de judecată se întâlnește banca
cu persoanele care au investit bani, în cadrul unui litigiu în care fiecare își revendică
dreptul asupra construcției nefinisate – unicul bun al masei debitoare.
Soluțiile instanțelor de judecată, pronunțate pe marginea acestor spețe, sunt diferite. De cele
mai dese ori banca este cea care iese învingătoare. Raționamentul juridic care stă la baza unor
asemenea decizii pornește de la prioritatea dreptului real al băncii (ce reiese din contractul de
ipotecă) asupra dreptului de creanță al investitorului (ce reiese din contractul de investiții în
construcție). Se apreciază că dreptul de ipotecă, odată înregistrat în Registrul bunurilor imobile,
este opozabil tuturor. Respectiv, persoana care a încheiat contractul de investiție asupra unui bun
viitor care era ipotecat suportă riscurile preluării de către bancă a construcției.

4. 4
Modificările operate în legislație la 9 iulie 2008, prin care s-a instituit ca o condiție de
valabilitate obligația de autentificare și notare la organul cadastral a contractului de investiții în
construcții, urmau să prevină apariția litigiilor de genul celor menționate mai sus. Totuși, este de
remarcat că, chiar și după 9 iulie 2008 abuzurile asupra investitorilor au continuat. În foarte multe
cazuri organul cadastral a continuat să accepte înregistrarea de către firmă a ipotecii asupra
construcției nefinisate, chiar dacă în Registrul bunurilor imobile erau notate contracte de investiție
în construcții, iar investitorii nu își oferise acordul pentru ipotecare. Situațiile respective din nou
au condus la litigii. Așa după cum arată practica, chiar și în condițiile în care în legislație au fost
introduse garanții suplimentare pentru investitori, instanțele extrem de rar găsesc argumentele
necesare pentru a hotărî în favoarea acestora. În majoritatea cazurilor băncile obțin câștig de cauză
în litigiile cu investitorii.
În concluzie, trebuie să reiterăm că problema care există pe piața imobiliară este una acută.
Consumatorii nu simt o protecție juridică atunci când li se încalcă drepturile. Crește reticența de a
investi în construcții, fapt care reduce cererea și cauzează pagube companiile de construcție care
activează cu bună-credință pe piață. Economia națională înregistrează pierderi din cauza că sume
importante de bani nu sunt plasați în circuitul economic. Reacția statului la problemele
întâmpinate de consumatorii care au încheiat contracte de investiții în construcție este una
întârziată, greoaie și puțin eficientă. Autoritățile legislative nu au reușit să acopere efectiv şi
definitiv vacuumul legislativ ce lasă loc de abuz. Instanțele de judecată nu dispun de capacitate
instituțională necesară pentru a pune la dispoziție mecanisme viabile de protecție juridică a
investitorilor.
Recomandarea noastră este ca autorităţile să vină cu soluţii legislative suplimentare, în
special pentru a reglementa aspecte ce ţin de: posibilitatea firmei de construcţie de a ipoteca
construcţia nefinisată; efectele înregistrării contractului de investiţie în Registrul bunurilor
imobile; condiţiile în care o întreprindere este în drept să încheie cu investitorii asemenea
contracte; situaţia juridică a construcţiei nefinisate şi altele. În același timp, autoritățile urmează să
întreprindă eforturi pentru consolidarea instituțională a mecanismelor de apărare judiciară, care să
fie capabile să aplice în mod efectiv și echitabil legea.
17 octombrie 2013