Документ обсуждает паевые инвестиционные фонды (ПИФ) как формат ведения строительного бизнеса, акцентируя внимание на их преимуществах, включая оптимизацию налогообложения и привлечение инвестиций. В нём описываются блок-схемы реализации различных строительных проектов и связанных с ними финансовых потоков, а также риски и способы их минимизации. Также упоминаются услуги компании Apex Consulting Group, предоставляющей аутсорсинг бизнес-процессов для управляющих компаний ПИФ.

1. 1
Паевой инвестиционный фонд
как актуальный формат
ведения строительного бизнеса
Февраль 2014

2. 2
• Паевые инвестиционные фонды
• Оптимизация налогообложения
• Привлечение инвестиций
• Дополнительные аргументы «ЗА»
• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой
недвижимости, девелопмента земельных участков,
привлечения инвестиций
• ПИФ – это сложно?
• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG
• Программа «Администрирование УК»
• Программа «Сопровождение ПИФ»
• Операционное взаимодействие: ЭДО
• Почему APEX CG?
• Структурирование проекта
• Этапы реализации
ПИФ:
ОТ СЛОВ К ДЕЛУ
ПИФ
НЕДВИЖИМОСТИ:
ДЛЯ ЧЕГО?
APEX CG:
ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

3. 3
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) -
обособленный имущественный комплекс,
не является юридическим лицом.
УК
ЗПИФН
Владельцы
инвестиционных паев
Регистратор
ЦБ РФ
надзор
норм.регулирование
Спец.
депозитарий
Аудитор
Оценщик
КОНТРОЛЬ
УЧЕТ ПРАВ
=
УСЛУГИ
ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
Имуществом ПИФ
управляет управляющая
компания, действующая
на основании лицензии
ФСФР России и
зарегистрированных
правил доверительного
управления ПИФ.
Доля в праве
собственности на
имущество ПИФ
удостоверяется ценной
бумагой, выдаваемой
управляющей компанией.

4. ОПТИМИЗАЦИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ:
налог на прибыль
Отсутствие
двойного
налого-
обложения
Отсутствие
промежу-
точного
налого-
обложения
Экономия более 30%
за пятилетний
период
4
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

5. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ
Возможность
продажи
инвестиционных
паев в розницу
Информационная
прозрачность
Инвестиционные
паи могут
котироваться
на бирже
Надежный
правовой
механизм
сотрудничества
с инвестором
5
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ АРГУМЕНТЫ «ЗА»
МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ АКТИВОВ:
а) запрет на обращение взыскания на
активы ПИФ по долгам владельцев
паев или УК;
б) невозможность банкротства ПИФа;
в) отделение функции держателя
активов от функций застройщика
строительства
Упорядочивание владения
активами между владельцами
«Приближение бенефициаров
бизнеса к деньгам»: перевод их в
статус владельцев инвестиционных
паев
Повышение статуса компании.
Имидж надежности
6
ПИФ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: ПОЧЕМУ?

7. 7
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
В ПИФ при формировании передается земельный участок
БЛОК-СХЕМА: СТРОИТЕЛЬСТВО ТРЦ НА
КРЕДИТНЫЕ СРЕДСТВА
Договоры Финансовый поток
ТЕХНИЧЕСКИЙ
ЗАКАЗЧИК
УК
ЗПИФН
БАНК
ДОГОВОРЫ КРЕДИТНОЙ
ЛИНИИ, ЗАЛОГА
ЗАЯВКИ
НА КРЕДИТ
ДОГОВОР
ЗАЛОГА
ПРЕД.
ДОГОВОР
АРЕНДЫ
ОБЕСПЕЧИ-
ТЕЛЬНЫЙ
ПЛАТЕЖ
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
Документы
ОТЧЕТЫ
АГЕНТА
АГЕНТСКИЙ
ДОГОВОР
ДОГОВОР
ГЕН.
ПОДРЯДА
КС-2
КС-3
АРЕНДАТОР

8. 8
УК
ЗПИФН
ДОХОДЫ ПО
ПАЯМ
Договоры Финансовый поток
ДОГОВОР АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА*
ЗАСТРОЙЩИК
ДОГОВОР ДУС
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
ВЫКУП
З/УЧАСТКА
* Цены аренды и выкупа формируются так, чтобы оптимизировать прибыль застройщика
БЛОК-СХЕМА: МАЛОЭТАЖНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО С ПРОДАЖАМИ НА ЭТАПЕ
ЗАСТРОЙКИ
ДОГОВОР
ГЕН. ПОДРЯДА
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
В ПИФ при формировании передается земельный участок

9. БЛОК-СХЕМА:
ВЕЕРНОЕ МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Договоры Финансовый поток
* Цена себестоимости строительства
ДОГОВОР К-П
БУДУЩЕГО
ЖИЛЬЯ*
ДОГОВОР
ГЕН.
ПОДРЯДА
ДОГОВОР К-П
ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ
ЗАЛОГ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА (УЧАСТКА)
БАНК
УК
ЗПИФН
ЗАСТРОЙЩИК
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
ДОХОДЫ ПО
ПАЯМ
9
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

10. БЛОК-СХЕМА:
МНОГОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
Договоры Финансовый поток
* Цена себестоимости строительства
ДОГОВОР ДУС*
ДОГОВОР
ГЕН.
ПОДРЯДА
ДОГОВОР
УСТУПКИ ПРАВ ДУС УК
ЗПИФН
ЗАСТРОЙЩИК
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ
ПОДРЯДЧИК
ДОХОДЫ ПО
ПАЯМ
ДОГОВОР К-П
ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ
Внимание: НДС 18%!
10

11. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ: МНОГОЭТАЖНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
11

12. БЛОК-СХЕМА: ДЕВЕЛОПМЕНТ И
РЕАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
12
Договоры Финансовый поток
* Цена себестоимости строительства
ПРЕДВАРИТ.
ДОГОВОР К-П
УЧАСТКА
УК
ЗПИФ
рентный
ДОХОДЫ ПО
ПАЯМ
12
ДОГОВОР К-П
УЧАСТКА
МЕЖЕВАНИЕ
ПОКУПАТЕЛЬ
ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ
В ЗЕМЛИ НАС.
ПУНКТОВ
ДОГОВОР ОБ
ОКАЗАНИИ
УСЛУГ

13. БЛОК-СХЕМА: РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ -
АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ
13
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
Договоры Финансовый поток
ЗАСТРОЙЩИК УК
ЗПИФН
НПФ
(длинные
деньги)
УЧАСТИЕ В ПИФ
ДОГОВОР
АРЕНДЫ С
ПРАВОМ
ВЫКУПА
ДОГОВОР ДУС
ИЛИ К-П
ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

14. БЛОК-СХЕМА: ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЧАСТНЫХ
ИНВЕСТОРОВ - «ПРОДАЖА КВ. МЕТРОВ»
14
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
Договоры Финансовый поток
ЗАСТРОЙЩИК УК
ЗПИФН
МАРКЕТ-
МЕЙКЕР
УЧАСТИЕ В ПИФ
ДОГОВОР К-П ПАЕВ,
ФИКС. ДОХОДНОСТЬ
ДОГОВОР ДУС
ИЛИ К-П
ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

15. СТАТИСТИКА РЫНКА (на 31.12.2013 г.)
15
ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?
Рентные фонды (НКИ)
Рентные фонды (КИ)
Фонды недвижимости (НКИ)
Фонды недвижимости (КИ)
КИ – квалифицированные инвесторы
НКИ – неквалифицированные инвесторы
ВСЕГО: 740 фондов

16. 16
APEX CG:
ВМЕСТЕ ПРОЩЕ
• ПИФ – это сложно?
• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG
• Программа «Администрирование УК»
• Программа «Сопровождение ПИФ»
• Операционное взаимодействие: ЭДО
• Почему APEX CG?
• Структурирование проекта
• Этапы реализации
ПИФ:
ОТ СЛОВ К ДЕЛУ
ПИФ
НЕДВИЖИМОСТИ:
ДЛЯ ЧЕГО?
• Паевые инвестиционные фонды
• Оптимизация налогообложения
• Привлечение инвестиций
• Дополнительные аргументы «ЗА»
• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой
недвижимости, девелопмента земельных участков,
привлечения инвестиций
16

17. 17
СТРУКТУРИРОВАНИЕ СХЕМЫ
Выводоцеле-
сообразности
реализации проекта
сиспользованием
«платформыПИФ»
Оценка
налоговых
последствий
схемы
перехода
Разработка схемы
перехода:
«КАКЕСТЬ» в
«КАКБУДЕТ»
Юридический
анализ
допустимости
планируемых
операций
Построение
финансовой
модели
1 2 3 4
5 6 7
ПИФ: ОТ СЛОВ К ДЕЛУ
Выбор
принципиальной
схемы реализации
Определение
субъектного
состава
17

18. ПИФ: ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ
СОЗДАНИЕ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ
КОМПАНИИ
3 м
РЕГИСТРАЦИЯ
ПИФ
1,5 м
ФОРМИРОВАНИЕ
ПИФ
1-6 м
18
ПИФ: ОТ СЛОВ К ДЕЛУ
ДОГОВОРЕННОСТИ
С ДЕЙСТВУЮЩЕЙ УК
0,5 м

19. 19
APEX CG:
ВМЕСТЕ ПРОЩЕ
• ПИФ – это сложно?
• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG
• Программа «Администрирование УК»
• Программа «Сопровождение ПИФ»
• Операционное взаимодействие: ЭДО
• Почему APEX CG?
• Структурирование проекта
• Этапы реализации
ПИФ:
ОТ СЛОВ К ДЕЛУ
ПИФ
НЕДВИЖИМОСТИ:
ДЛЯ ЧЕГО?
• Паевые инвестиционные фонды
• Оптимизация налогообложения
• Привлечение инвестиций
• Дополнительные аргументы «ЗА»
• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой
недвижимости, девелопмента земельных участков,
привлечения инвестиций
19

20. ПИФ – ЭТО СЛОЖНО?
20
Собственный
капитал
80 млн. руб.
Требования к
квалификации
сотрудников
(аттестаты, опыт)
Процедуры
внутреннего и
специального
контроля
Специальный
учет
и отчетность,
раскрытие
информации
АУТСОРСИНГ
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

21. На деятельность управляющей компании законом налагается ряд
специальных требований, нарушение которых связано со
структурными и финансовыми рисками для владельцев бизнеса.
Сопровождение деятельности управляющей компании на постоянной
основе или в течение некоторого времени, пока не будут обучены
специалисты и отработаны все процедуры,
снижает соответствующие риски.
Наша работа выстроена таким образом,
чтобы обеспечить максимальное удобство,
прозрачность и конфиденциальность.
21
АУТСОРСИНГ БИЗНЕС-ПРОЦЕССОВ УК
вместе с APEX CG
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

22. БУХГАЛТЕРСКИЙ
И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ
ЮРИДИЧЕСКОЕ
СОПРОВОЖДЕНИЕ
КАДРОВЫЙ УЧЕТ
ВНУТРЕННИЙ КОНТРОЛЬ
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ
ИНВЕСТОРЫ
ИНСАЙДЕРСКАЯ
ИНФОРМАЦИЯ
ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ
ЛЕГАЛИЗАЦИИ (ОТМЫВАНИЮ)
ДОХОДОВ, ПОЛУЧЕННЫХ
ПРЕСТУПНЫМ ПУТЕМ, И
ФИНАНСИРОВАНИЮ
ТЕРРОРИЗМА
РАСКРЫТИЕ
ИНФОРМАЦИИ
АУТСТАФФИНГ
СПЕЦИАЛИСТОВ 5.0
22
ПРОГРАММА«АДМИНИСТРИРОВАНИЕ УК»:
основныеопции
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ
22

23. 23
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ
СОПРОВОЖДЕНИЕ
ФОРМИРОВАНИЯ ЗПИФ
СОПРОВОЖДЕНИЕ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ
УПРАВЛЕНИЯ ПИФ
ВЫПУСК
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ
ПАЕВ
БЭК-ОФИС ЗПИФ
 Специальный, бухгалтерский и налоговый
учет операций ЗПИФ, составление
регламентной отчетности
 Бюджетирование ПИФ
 Правовое сопровождение операций ЗПИФ
 Мероприятия во исполнение
законодательства о ПОД/ФТ
ПРОГРАММА«СОПРОВОЖДЕНИЕПИФ»:
основныеопции
23

24. 24
ПРОГРАММА«УправлениеПИФ»
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ
 Сотрудничество с действующей
управляющей компаний
 Вы принимаете решения, УК их воплощает
в жизнь
 Сокращение времени запуска проекта
 Снижение административных рисков и
отсутствие расходов на сопровождение
собственной УК
СОПРОВОЖДЕНИЕ
ФОРМИРОВАНИЯ ЗПИФ
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВИЛ Д.У.
ДЕЙСТВУЮЩЕЙ УК
СОПРОВОЖДЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ПИФ
ВЫПУСК ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПАЕВ
24

25. 25
Создание рабочей
области (data room)
Согласование
регламента
взаимодействия
Создание рабочей
группы
Разграничение
прав доступа
ОПЕРАЦИОННОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ:
электронный документооборот
Размещение
результатов обработки
в рабочей области
Размещение
первичных
документов
в рабочей
области
Обработка
первичных
документов
- Экспертизы
- Учет
- Уведомления гос.
органов
- Согласования СД
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

26. 26
ПОЧЕМУ APEX Consulting Group?
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
мы принимаем на себя юридическую
ответственность за качественную реализацию
проекта
опыт: мы работаем в отрасли ПИФов недвижимости
со времени ее существования
высокая квалификация сотрудников: аттестаты 5.0 и пр.
консалтинг и регистрационные процедуры,
аутсорсинг бизнес-функций,
оценка и аудит
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ
автоматизация всех бизнес-процессов на
платформах MS Share Point, Jira и 1С
гарантии безопасности
регламентация всех процедур
ТЕХНОЛОГИИ
УСЛУГИ ПОЛНОГО
ЦИКЛА
APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

27. 27
APEX Consulting Group | ООО «АПЕКС Право»
: г. Москва, 1-й Люсиновский пер., д. 3Б,
БЦ «Доходный дом «Шервуд».
: +7 (495) 646-04-62
www.pifconsulting.ru
Куликова Елена Владимировна
Управляющий партнер
e-mail: EKulikova@apex-expert.ru
СПАСИБО
ЗА ВНИМАНИЕ!
27