2. Динамика развития рынка При этом наибольший интерес с точки зрения
торговых центров Екатеринбурга концептуальной проработки новых торговых центров
представляют ТРЦ «Радуга-парк» (новые для Екатерин-
бурга арендаторы, большое количество «якорей», в
Рынок торговых центров получил наибольшее
перспективе уникальная парковая составляющая) и
развитие в Екатеринбурге в последние 5-7 лет (см. рис.
ЭкоМолл «Гранат» (в качестве продовольственного
1).
«якоря» используется не традиционный супермаркет, а
Рисунок 1 Д инамика изменения площад ей современный сельскохозяйственный рынок).
т орговых цент ров в Екат еринбурге в 2005-
Применение девелоперами таких нестандартных подхо-
2012 гг., т ыс. кв. м
1200 дов к проектированию объектов говорит о возросшей
конкуренции среди классических торговых и торгово-
1000
развлекательных центров и поиске механизмов повыше-
800
ния конкурентоспособности новых ТЦ.
600 Следует отметить, что в настоящее время рынок
400
ТЦ Екатеринбурга, при условии сохранения покупатель-
ской способности населения на текущем уровне (Екате-
200
ринбург считается одним из самых дорогих городов Рос-
0 сии), близок к своему насыщению. Об этом в частности
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
свидетельствует второе место Екатеринбурга среди рос-
Из рисунка видно, что объем рынка торговых цен-
сийских городов-миллионников по обеспеченности
тров Екатеринбурга в последние семь лет увеличился
торговыми площадями (качественные торговые центры)
почти в четыре раза, и составил по итогам 2012 года
на 1000 жителей (Екатеринбург приближается по
около 1130 тыс. кв. м. Ежегодно в рассматриваемый
данному показателю к крупнейшим торговым городам
период объем рынка увеличивался в среднем на ≈25%.
Европы) – см. рис. 2.
При этом если первые шесть месяцев 2012 года харак-
теризовались некоторым вакуумом на рынке ТЦ (не Рисунок 2 Обеспеченность городов России и
Европы торговыми площадями (GLA)
было введено ни одного объета), то во втором полуго- качественных торговых центров , кв. м на 1000
дии было открыто сразу четыре торговых центра: ТРЦ жителей
«Радуга-парк» (общая площадь 113 тыс. кв. м), ТЦ
Франкфурт
«Аида» (общая площадь 31,2 тыс. кв. м), ТЦ «Ботаника
Молл» (общая площадь 22 тыс. кв. м) и ЭкоМолл «Гра- Прага
нат» (общая площадь 17,2 тыс. кв. м). Активно развива- Париж
лись в 2012 году и другие объекты торговой недвижимо-
Краснодар
сти, составляющие конкурентную среду торговым
центрам. Среди значимых объектов здесь следует Екатеринбург
отметить продовольственные гипермаркеты «Магнит» Санкт-Петербург
(общая площадь 8 тыс. кв. м) и «О’кей» (общая площадь
Берлин
17,3 тыс. кв. м), гипермаркет DIY «Leroy Merlin» (общая
площадь 21 тыс. кв. м). Казань
Новосибирск
ТРЦ «Радуга-парк»
Ростов-на-Дону
Москва
0 100 200 300 400 500 600 700 800
Однако, новые торговые центры в Екатеринбурге
по-прежнему востребованы. Если в количественном
плане рынок близок к насыщению, то качественные ха-
рактеристики многих торговых объектов на сегодняшний
день еще не полностью соответствуют современным
тенденциям. Около половины торговых центров Екате-
ринбурга, особенно открытых до 2006 года уже мо-
рально и технически устарели и нуждаются в реконцеп-
2

3. ции. В этой связи в Екатеринбурге в ближайшие не- На рис. 4 представлена структура рынка торговых
сколько лет будут по-прежнему востребованы качест- центров Екатеринбурга по типу концепции.
венно и особенно объекты с оригинальной концепцией,
пополнение которыми будет происходить не только за Рисунок 4 Сегментация количества торговых
счет новых объектов, но и за счет существующих объек- центров Екатеринбурга по типу концепции (в
% от общего количества ТЦ)
тов, подвергнутых реконцепции. Объекты с устаревшей
концепцией в этих условиях начнут быстро терять свою
Торгово-развлекательный центр
конкурентоспособность, перепрофилироваться или ухо- 5%
Аутлет-центр
дить с рынка. Следует отметить, что образцом непре- 29%
Ритейл-парк
рывной реконцепции и развития своей территории в 34%
Специализированный ТЦ
Екатеринбурге является ТРЦ «Гринвич».
3% Торговый центр моды
3%
Классический ТЦ
Структура рынка торговых 8% 18%
Дискаунт центр
центров Екатеринбурга
Из рис. 4 видно, что двумя наиболее развитыми
сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга
Представляет также интерес рассмотреть струк- по типу концепции (использовалась информация
туру рынка торговых центров Екатеринбурга по ряду управляющих компаний) являются классические торго-
значимых показателей. вые центры (≈34%) и торгово-развлекательные центры
За последние 3-4 года в Екатеринбурге наиболее (≈29%). Однако, обостряющаяся конкурентная обста-
активно увеличиваются следующие сегменты торговых новка на рынке ТЦ приводит к появлению новых кон-
центров (по зоне охвата): торговые центры районного цептуальных и специализированных объектов, обла-
типа (41% от общего количества ТЦ) и торговые центры дающих повышенной степенью конкурентоспособности
районного типа с элементами городского ТЦ (31% от (например, ритейл-парк, аутлет-центр, специализиро-
общего количества ТЦ) – см. рис. 3. В целом хорошо ванный мебельный центр, специализированный детский
видно, что, несмотря на то, что рынок торговых центров центр и др.). Основной тенденцией рынка и здесь явля-
находится в переходном периоде развития, основная ется увеличение количества концептуальных торговых
структура его уже сложилась. центров и усиление степени их специализации.
В будущем будет увеличиваться сегмент объектов
городского типа («Призма», «Пассаж» и др.), и, осо- ТЦ «Аида»
бенно активно, сегменты объетов районного типа и рай-
онного типа с элементами городского («Галерея на ул.
Радищева», «Панорама», ТЦ на ул. Щорса – Белинского,
ТЦ на ул. Краснолесья и др.).
Кроме того, в настоящее время строится четвер-
тая очередь ТРЦ «Гринвич», после введения которой
(осенью 2013 г.) этот торговый центр станет, по сути,
объектом суперрегионального типа. К этой же группе
относится и заявленный компанией Architector group
проект ТРЦ «Гагарин Молл», расположенный в
микрорайоне Уралмаш, строительство которого, ТЦ «Ботаника Молл»
впрочем, пока не началось.
Рисунок 3 Сегментация торговых центров
Екатеринбурга по зоне охвата
(в % от общего количества ТЦ)
5% ТЦ районного типа
8%
ТЦ районного типа с элементами
15% 41% городского ТЦ
ТЦ городского типа
ТЦ городского типа с элементами
регионального ТЦ
31%
ТЦ регионального типа
3

4. ЭкоМолл «Гранат» Рисунок 5 Диапазоны средних ставок аренды в торговых
центрах выделенных групп на 1 полугодие 2012 г.,
руб./кв. м/мес. (включая НДС)
Успешные 3000 4500
Устойчивые 2000 3000
Проблемные 1000 2000
0 1000 2000 3000 4000 5000
Арендные ставки, доля Тенденции развития рынка
вакантных площадей
Усилившееся конкурентное поле на рынке торговых
Рынок торговых центров в Екатеринбурге в центров Екатеринбурга выявило необходимость поиска
последние три года активно восстанавливался после свободных маркетинговых ниш девелоперами и управ-
кризиса и к концу 2012 года практически достиг своих ляющими компаниями, использования новых технологий
докризисных значений (средние ставки аренды в управления и продвижения, оригинальных концептуальных
торговых центрах примерно на 10% ниже, чем были идей в ТЦ. К основным тенденциям, действовавшим на
зафиксированы в 2008 году). В тоже время, после рынке торговых центров Екатеринбурга в 2012 году, можно
кризиса все торговые центры разделились на три отнести следующие:
группы:  усиление концептуализации и специализации
 успешные – у них в 2012 году арендные ставки торговых центров на фоне дальнейшего
возрастали выше роста издержек (повышение обострения конкурентной обстановки и перехода
стоимости коммунальных услуг, инфляционные рынка от количественного этапа развития к
расходы и т.д.); доля вакантных площадей в качественному;
этих объектах находится в пределах норматива  активное развитие сегмента районных торговых
0-3%, формируется лист ожидания; центров (ТЦ «Аида», «Ботаника Молл» и др.);
 устойчивые – в них арендные ставки повыша-  расширение географии размещения ТЦ с разви-
лись примерно на уровне роста издержек; доля тием объектов во вновь создающихся и перифе-
вакантных площадей в этих объектах 3-6%; рийных районах города и зоне ЕКАД;
 проблемные – у них арендные ставки практиче-  возвращение интереса девелоперов к
ски остались на прежнем уровне, несмотря на мегапроектам торговой недвижимости;
рост издержек; доля вакантных площадей – бо-  использование интерактивных технологий работы
лее 6%. с покупателями (интерактивные панели с картой
На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок ТЦ, информацией об акциях и скидках,
аренды в торговых центрах выделенных групп (анали- приложения для мобильных телефонов с
зировались ставки аренды для площадей 50-70 кв. м). информацией о ТЦ и т.д.);
При этом величина средних ставок аренды в торговых  повышение роли управляющих компаний и совре-
центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных менных технологий управления в успешности тор-
факторов: говых центров;
 месторасположения и доступности объекта  повышение роли развлекательной составляющей
относительно городских магистралей и районов в концепции ТЦ (наличие развлекательных парко-
жилой застройки; вых зон (ТРЦ «Радуга-парк»), технологии 3D-5D в
кинотеатрах, интерактивные развлекательные
 имеющегося покупательского трафика в ТЦ,
услуги, мини-зоопарк в «Меге» и «Гринвиче»);
уровня популярности ТЦ у населения;
 типа торгового центра, его конструктивных
 переход к этапу реконцепции ряда объектов с ус-
таревшей концепцией (ТЦ «Дирижабль», «Екате-
характеристик, уровня современности;
рининский» и др.); заканчивают реконцепцию ТЦ
 уровня профессионализма управляющей «Кит», «Гринго» («MODA»).
компании и др.
4

5. Прогноз развития рынка Информация о консалтинговой
компании «Урал-Гермес»
В ближайшие годы ожидается усиление уже дейст-
вующих на рынке торговых центров Екатеринбурга тен- Федеральная консалтинговая компания «Урал-Гер-
денций – появление концептуально новых объектов, уси- мес» работает на рынке маркетинговых и консалтинговых
ление конкуренции, реконцепция объектов и совершенст- услуг с 1994 года и выполняет работы в Уральском ре-
вование систем управления ими. Концептуально получат гионе, на территории России и за рубежом. Компания спе-
дальнейшее расширение менее насыщенные сегменты циализируется на разработке концепций и бизнес-планов
специализированных торговых центров: ритейл-парк, аут- создания объектов коммерческой и жилой недвижимости
лет-центр, строительные, спортивные, детские, мебельные (торговые и развлекательные центры, офисные центры,
торговые центры. При этом бурное развитие рынок торго- гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.).
вых центров получит во вновь создающихся и отдаленных Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные
районах города, конкуренция в которых пока не так высока и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие
(Уралмаш, Химмаш, Академический, Вторчермет и др.). ученые степени и научные работы в сфере маркетинга.
Необходимо отметить, что катализатором Компания активно сотрудничает с известными научными и
увеличения площадей торговой недвижимости в городе учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ,
выступит, помимо прочего, проведение Чемпионата мира Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.
по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО- Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является
2020. членом рабочей группы по разработке стратегии развития
Кроме того, в стратегической перспективе на рынок г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда
торговых центров может существенное влияние оказать крупных стратегических проектов в области коммерческой
намеченная реализация ряда крупных инфраструктурных недвижимости городского и регионального уровня («Цен-
проектов городского и регионального значения: тральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга»,
 реконструкция железнодорожного вокзала с «Основные направления развития оптовой торговли в
развитием на его территории объектов коммерче- Свердловской области», «Стратегия развития рынков на
ской недвижимости; территории Екатеринбурга»). Стратегическими партнерами
 вынос южного автовокзала в район станции метро компании в освоении рынка коммерческой недвижимости
«Ботаническая» и создание на их базе крупного являются международная компания OKIN (Чехия) и феде-
мульмодального транспортного узла с большим ральная компания «Бестъ» (Санкт-Петербург).
сегментом коммерческой недвижимости, общей Директор компании Засухин Александр Иванович
площадью около 500 тыс. кв. м; входит в состав региональных экспертов журналов
 реконцепция ТРЦ «Екатерининский» с объедине- Commercial Real Estate и «МОЛЛ». Работы фирмы «Урал-
нием в многофункциональный комплекс отеля, Гермес» неоднократно отмечались наградами
аквапарка, торгово-развлекательного центра и Администрации г. Екатеринбурга и Правительства
киноцентра, общей площадью около 140 тыс. кв. Свердловской области. Компания является номинантом
м; всероссийской премии «Российский национальный Олимп»,
 строительство ТРЦ «Гагарин Молл» на Уралмаше официальным представителем программ Российского Со-
общей площадью около 300 тыс. кв. м с вета торговых центров в Уральском Федеральном округе.
продлением линии метро и созданием новой
станции метрополитена непосредственно возле
торгового центра.
С вводом даже части перечисленных выше
торговых площадей, обеспеченность Екатеринбурга
качественными площадями ТЦ резко повышается (см.
рис. 2). Опасность пересыщения города площадями
торговых центров также резко возрастает.
5