150318荷蘭住宅重建模式

台灣知識經濟旗艦園區
區段徵收安置方案
公辦協力造屋可行性研究:
以荷蘭現行住宅區之整體
規劃、自建、合建模式為例

BOUNDARY UNLIMITED由鄭采和于2009年設立于荷蘭阿姆斯特丹市,為一關懷基本人
權以及社會正義的城市空間規劃顧問公司。
BOUNDARYUNLIMITED 以空間專業者的知識及參與式設計的經驗構築弱勢群體、政府
以及市民大眾之間溝通的橋樑, 並以提供獨立於政府、建商外的「第三類」城市規劃方案
參與公民社會。
BOUNDARY UNLIMITED受各地文化及社區基金會資助及委託業務營運,並和各地非政府
組織及學術機構合作。
近期資助及合作單位包含:荷蘭建築基金會(Nether- lands Architecture Foundation)、
荷蘭創意基金會(Creative Industries Fund)、香港建築師協會、香港藝術發展基金會、
香港衛奕信勳伯爵文化資產保存信託、香港文化交遊協會、台灣交通大學、台灣浩然基
金會、台灣國家藝術基金會以及台灣日日春關懷互助協會。
近期執行業務包含: 勞工居住權益、移民工文化地景及商業街治理、性產業空間治理政策、
鬼城再造、公民參與公共空間以及社區再造等空間議題。

案例: BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區
BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區整體規劃模型

在阿姆斯特丹碼頭東部的兩個半島,
荷蘭著名的景觀規劃公司 West 8 規
劃了重新詮釋傳統的荷蘭運河住宅。
利用與水有關的活動,提出了新類型
三層樓房、地面層進出的住宅,以每
公頃100單元的密度共 2500單元低
層住宅,透過重複住宅種類型態達到
居住模式和建築變化的極致。
在阿姆斯特丹碼頭東半島住宅區
West 8 設置設計規範、準則範圍,定
義停車空間、私人開放空間和樓層
高度、街廓寬度和建築材料。這些準
則也詳細指出: 住宅應該是由不同的
建築師所設計。
因此,100多名建築師參與此規劃,發
展新住房類型且生產出包括中庭、
屋頂花園和私人水景住宅。同時,地
面層的街道設計也表現出建築的生動
臨街道立面。
BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區整體規劃空照圖

住宅區開發資訊：
1. 基地面積: 總開發約40公頃
2. 樓地板面積/容積建蔽率/樓
層: 區內4層為主
3. 總戶數: 2500戶
4. 興建/開發單位(公or私部
門): 由建商開發
5. 規劃特色: 多元建築立面及
空間、眾多建築師參與
BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區運河立面

水岸在阿姆斯特丹東半島住宅區提供了都市一
道臨水的住宅建築立面展演。連棟街屋的規劃
將每塊地劃成16米深,4.2米到 6米不等的寬度。
設計規範上除了地面層高度限定在3.5米,總高度
不能超過9.5米外,對造型與材料沒有任何限制。
在不同的建築師相互較勁之下,不僅產生了許多
親水街屋的不同且有趣的解決方案,更讓這300
米長的水岸線有了相當精采的住宅拼貼表情。

BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區剖面圖

BORNEO SPORENBURG 阿姆斯特丹東半島住宅區住宅設計概念模型（MVRDV 公司）

案例: HOUTHAVEN住宅區整體開發
HOUTHAVEN 開發案的公部門廣告模型

HOUTHAVEN住宅區整體開發案資訊：
1. 基地面積: 開發範圍約60公頃
2. 樓地板面積/容積建蔽率/樓層: 區內4-8層為主
3. 興建/開發單位(公or私部門): 公私部門混和開發
4. 規劃特色: 公私部門混和開發、多種住宅類型
合建
自建
社會住宅
公開招標
一般建案

HOUTHAVEN 開發案的建築視覺說明圖:
前排的住宅類型為低層公寓以及獨棟住宅。
搭配後方住宅類型為高層公寓集合住宅,中間以綠地區隔。
這樣的規劃可以讓不同類型的住宅並存，並享有景觀視野。

HOUTHAVEN 開發案的建築模型說明圖

HOUTHAVEN 開發案的公部門辦公室

案例研究: Vrijbrucht (自由的社區), 阿姆斯特丹
Vrijbrucht 建案外觀圖

Vrijbrucht 合建住宅開發案
1. 基地面積: 約5000m2
2. 樓地板面積/容積建蔽率/樓層:
樓地板面積7000m2 / 容積率140% / 三層+地下一層
3. 總戶數: 52戶
4. 興建/開發單位(公or私部門): 由住戶集資開發
5. 興建成本: 每戶約15萬歐元 ( 600萬台幣 )

公共設施及共享生活的規劃可能性:
- 兒童幼教中心、餐廳、健身房
- 劇場、多媒體撥放中心、聚會活動的舉辦 - 社區經濟結構的建立
- 共同停車場以及汽車共享
- 能源節省及公共環境認養
- 單親家庭互助方法
- 老人照顧及生活輔助設施的共同建立

合建模式流程:
參與合建者: 通常會有一個比較小群人的起始群體,這些起始人會再
串連更多參與合建的人或是家庭。一般來說,這群參與合建的人會
組成一個基金會、協會、或是社團。這個組織會選出一個委員會,
委員會也會聘請外來的顧問。在合建的一剛開始,合建參與者必須
繳納總估計總工程費用的8% 當作案子的啟動基金。這8%的經費包含了:
1. 聘請建築師做建案的整體規劃費
2. 項目管理者的啟動費用
3. 部分地價
4. 優先購買建成後的住宅單位的權利金。
(這8%的經費可以持續到建案的啟動之前, 在荷蘭,有部分銀行會願意提供這8% 的貸款)。

地面層建築平面圖:
地面層工作室
餐廳
幼兒中心
住宅單元
二樓建築平面圖:
精神疾病兒童之家
黑盒劇場
幼兒中心
住宅單元

政府
政府在這種民眾自發的合建項目中所扮演的角
色有二:
第一,負責土地使用的核准。因為這種合建項
目通常含有各種機能 (住、辦、教等), 所以政
府必須最大尺度的放寬土地使用的限制。
第二,對於防火消防的限制會和一般建照的審
核過程不同, 因為這種建案通常有比較大的集
會或者是共享空間 (劇院、中庭花園、多媒體
室等等)。
建築師
協助合建的建築師必須有良好的溝通能力。由於
合建項目的過程中溝通非常密集,所以項目一開始
委員會必須規定建築師諮詢時間的上限,如果有居
民需要額外的詢問或諮詢時間,必須額外付費。
建議建築師依據住宅單元類型進行解說及諮詢。
為了簡化行政和溝通程序,建築師負責和居民溝通
住宅類型和機能。關於室內設計的廚房、廁所設
備選擇、顏色以及磁磚選擇等等則由營造廠開始
作業時才由廠商和居民進行溝通。

備案財務單位
合建建案的委員會必須在興建前找到一個備案
財務單位簽署一份備用合約, 這是因為參與合
建的居民沒有辦法保證如果房子賣不出去或蓋
完後買不起的話怎麼辦。
這個備案財務單位可以同意一次收購所有賣不
出去的房子並在市場上用較高的價格銷售。
這個備案財務單位(在荷蘭一般是住宅法人)也
可以像一個私人單位一樣參與合建案。
在VRIJBRUCHT的案例裡, 備案財務單位擁有
及經營社區餐廳並賺取利潤。
顧問
在合建建案的過程中會聘請兩種顧問:
第一: 建築興建項目過程的顧問。這種顧問一般
跟建築師一起工作並負責建案的財務計算。由
於合建項目的財務不算寬裕, 所以顧問必須讓前
四年的建築估價保持在一樣的金額上,才可以保
障參與者的財務安全。
第二: 建築設備的顧問。在荷蘭,建築設備是很
專業的知識並會有一位獨立於建築師之外的顧
問。這位顧問負責幫居民選擇永續性及環保的
建築設備 (空調、機電、能源等) 或者是建議自
發性能源的可能配置方式。

營造廠
在合建建案的初期委員會就可以引入營造廠並進行
估價作業。如果居民後來並沒有聘用這一家營造
廠也沒有關係。
一開始引入營造廠的好處是可以在設計階段就將建
築設計的內裝部分做一個確實的估價。這時期的估
價是針對室內內裝、廁所、及廚房內裝部分做一般
等級的估算。
如果建案後期居民希望提昇內裝的品質, 則需另外
做額外的估算和付款。
另外,參與合建者需要組成小的「工作小組」以策劃
並驅動所有的合建參與者,同時,也分擔委員會一部分
的工作量。這些工作小組可以協調以下的工作項目:
1. 財務的協調
2. 加入合建者的歡迎會以及說明會
3.網站的架設、新聞發放以及合建參與者之間的溝通
4. 建案中人工智慧設施的配套決定
5. 聚會的定期舉辦
6. 組成特殊公共設施(譬如劇院、客房、苗圃)的管
理委員會

Zuidlaren 居民自建開發案資訊
1. 基地面積: 總開發面積約5公頃
2. 樓地板面積/容積建蔽率/樓層:
約40%建蔽率 / 一樓或二樓獨棟住宅
3. 總戶數: 約60戶
4. 興建/開發單位(公or私部門): 由住戶自費開發
5. 興建成本: 每戶約15-25萬歐元 ( 600-1000萬台幣 )
案例: 荷蘭Zuidlaren鎮自建市集的執行與整體規劃

Zuidlaren 鎮原始城鄉風貌

Zuidlaren 鎮自建村落原始規劃圖

整體規劃方法（Urhahn Urban
Design 公司）：
一) 製作歷史地景分析
二) 設定國宅和私有宅分配比例 (80%:20%)
三) 配置腳踏車道
四) 住宅建設密度設定(每一公頃15戶住宅)
五) 公共空間劃定
六) 私人開發地塊劃定
七) 開放性植栽選擇、草地及植栽計畫
八) 主要道路剖面計畫(運河式道路、車道路以及停車計畫)
九) 邊界道路剖面計畫(深林+腳踏車道、濕地+腳踏車道)
十) 水域計畫
十一) 人行道系統規劃
十二) 建築物多樣性規劃(也是地塊大小多樣性)
十三) 建築樣式設計(建築物高低、臨道路退縮、建築語彙
的現代性、屋頂形式)
十四) 私人停車道劃定 (多戶合併使用)
十五) 地塊中建築物位置規則(臨界兩米、鄰棟兩米、以及
和其他房屋之不對齊)
十六) 屋簷的高度規定(3.2-3.5米)、屋頂尖角和頂下建物高
度落差規定
十七) 鄰棟合建可能性、建物尺寸及合併可能(S、M、L)
十八) 特殊建物造型可能性 (XL)以及自設停車場劃定

Zuidlaren 鎮自建村落建築物類型規範圖

Zuidlaren 鎮自建村落建築物設計方案圖 (Demo Architects)

目前阿姆斯特丹市劃設的大型區域規劃區域
(以實行自建及合建) 共有六個區域:
區域一: HET ZEEBURGEREILAND
區域二: LOUIS BOUWMEESTER- STRAAT
區域三: BUIKSLOTERDAM
區域四: APPELWEG
區域五: DROSTENBURG
區域六: SCHEPENLAAN
阿姆斯特丹辦理自建及合建區域規劃宣導手冊

阿姆斯特丹辦理自建及合建區域規劃宣導手冊

政府配合自建流程的宣導以及定期在各區舉辦公聽會的模式鼓勵一
般市民自建或是合建。從荷蘭的經驗來看,這是一種省去建商利潤並
在整體開發上省錢但也鼓勵開發的方式。
另外,自建以及合建開發必須配合大規模新區規劃案的推廣進行才有
效率。以阿姆斯特丹市為例,在2014年一共有六個新區開發案配合推
廣自建及合建模式。
公部門需要先製作:
1. 流程設定
2. 針對區域進行規劃
之後公部門需要建立以下平台:
1. 網站
2. 公聽會
3. 建築師市集

之後,由市政府將全市數個新開發區建案區內可供自建土地整理出一份
清單,並整合成網路平台, 將可釋出的每一個地塊資訊提供給市民在網路
上瀏覽以下資訊:
1. 地號
2. 地價
3. 可建築樓層
4. 預估建築價格

阿姆斯特丹政府的自建網站公告的資訊包含以下:
一: 區位
二: 適合自建或合建
三: 適合之建築類型
四: 地塊大小
五: 容積大小
六: 地價
七: 可以起造日期
八: 公部門聯絡人資訊
阿姆斯特丹自建網站公告頁面

公聽會：
公聽會會在每地區每三個月舉辦一次。舉辦期間公部門官員會親自用簡報的方式呈現整個自建及合建的概念,
並仔細說明各個環節執行的做法跟問題解決辦法。簡報後, 政府官員接受民眾的質詢並解答各種問題。

公聽會：
公聽會會在每地區每三個月舉辦一次。舉辦期間公部門官員會親自用簡報的方式呈現整個自建及合建的概念, 並
仔細說明各個環節執行的做法跟問題解決辦法。簡報後, 政府官員接受民眾的質詢並解答各種問題。

台灣現行公辦協
力造屋流程設計

對台灣現行區段徵收制度下,
透過推行自建以及合建模式
協助社區重建的操作建議

區段徵收計畫書核定
區段徵收公告
細部規劃設計
委託規劃總顧問
(PCM)
遴選建築團隊
第
一
階
段
第
二
階
段
選配住宅
安置戶決定是否參加
公辦協力造屋(繳交訂金)
驗收
公辦協力造屋
區段徵收作業
施工興建
配地
自行興建
入住交屋
建築型態機能
操作流程規劃
架設網站公開資訊
公聽會舉辦
是
遴選建築師
設計方案
營造廠搭配
建築師市集
形成社區規劃構想
否
意願和分組
自建
縣府作業部分
民眾參與部分

「公辦協力造屋」優點:
1. 公部門搭建平台,整合現住戶與專業團隊共同造屋。
2. 居民直接與建築師溝通,過程完全透明化。
3. 重建鄰里互動關係的客家新聚落。
4. 住宅單元整體開發、共享公共空間共同興建節省人力成本及工程經費。
5. 規劃設計融入在地人文地景元素。
6. 建築簇群式發展可以維繫鄰里關係。
7. 落實先建後拆、輕鬆無縫接軌。
8. 取得社會住宅安置弱勢。

「公辦協力造屋」執行方式:
第一階段:公部門提供專業者協助形成規劃設計方案。
第二階段:公部門以公有地與優良建築團隊合建分屋,公部門取得固定
比例之成屋,提供安置戶及弱勢住戶以成本價(以拆遷補償為標準)優
先承購。
「公辦協力造屋」的街廓選址標準:
1. 一村一安置
2. 臨已開闢道路及公共設施
3. 區位地價適中
4. 視實際選配意願優先開發

公部門應該實施以下作業流程:
對內:
1. 聘請整體景觀風貌規劃顧問公司, 以制定整體開發的大綱和准則。
2. 將公辦協力造屋納入區段徵收計畫書, 結合區段徵收作業辦理。
3. 架設網站之一: 整合土地資訊,公布每一個可供選擇自建的地塊,並整合
成網路平台,將可釋出的每一個地塊資訊提供給市民在網路上瀏覽以下
資訊: 地號、地價、可建築樓層、預估建築價格。
4. 架設網站之二: 規劃資訊公告,公告民眾每個區域的整體規劃概念和整體
景觀風貌。並讓有意合建的居民可以湊足人數合資興建自己的住宅。
5. 建築師遴選: 選出十至二十個年輕建築師參與計畫並設計出可能的住宅
方案。

對外:
1. 舉辦公聽會: 向市民說明自建和合建的管理流程和興建程序
和釋放出的土地資訊。舉辦期間公部門官員會親自用簡報
的方式呈現整個自建及合建的概念,並仔細說明各個環節執
行的做法跟問題解決辦法。簡報後,政府官員接受民眾的質
詢並解答各種問題。
2. 舉辦建築師市集: 讓市民可以透過市集的參與,了解自建住
宅的實體樣貌和興建流程並第一線的和建築師接觸、討論。

150318荷蘭住宅重建模式

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