1. １００％わかる！バランスシート
不動産投資＝会社（詳細解説版A4×３２P）

2. １億円（10000万）の不動産に
投資することを考えます。

3. A．自分で１億円（10000万）出す

4. 利回り
A．自分で１億円（10000万）出す

5. B．５０００万円借りる

6. B．５０００万円借りる
４％の金利で借りて、６％の利益が出るので、差し引き
５０００万×２％＝１００万の利益（サヤ）が自己資本に回る。

7. ５０００万×４％＝２００万（金利）
（本当は5000×6%＝３００万の分け前）
B．５０００万円借りる
６００万－２００万（金利）＝４００万
（本当は5000×6%＝３００万の分け前）

8. ６％ ８％
利回り
B．５０００万円借りる

9. C．８０００万円借りる

10. C．８０００万円借りる
４％の金利で借りて、６％の利益が出る。 自己資本に
回る利益（サヤ）は８０００万×２％＝１６０万にアップ。
２０００万に対して１６０万なので、利回りは激的にアップ。

11. C．８０００万円借りる
８０００万×４％＝３２０万（金利）
（本当は8000×6%＝４８０万の分け前）
６００万－３２０万（金利）＝２８０万
（本当は2000×6%＝１２０万の分け前）

12. ６％ １４％
利回り
C．８０００万円借りる

13. まとめ １

14. まとめ １
レバレッジ効果（てこの原理）

15. 空室５０％ Aの場合
業績悪化

16. 空室５０％ Aの場合
空室が５０％（業績悪化）になり、利益が半分に！
（実際は固定費用があるため、空室が５０％になると利益は半分以下になります。
空室だけでなく、賃料の下落なども相まって、業績が悪化することがあります）
業績悪化

17. ６％ ３％
利回り
空室５０％ Aの場合

18. 空室５０％ Bの場合
業績悪化

19. 逆ザヤ（赤字）
空室５０％ Bの場合
業績悪化
４％の金利２００万を返すために、借入部分に割り振られる
３％の利益１５０万に加え、自己資本に回るはずだった１５０万
から ５０万を払わなければならない（逆ザヤ）。

20. 逆ザヤ（赤字）
空室５０％ Bの場合
５０００万×４％＝２００万（金利）
（5000×3%=１５０万の分け前 ５０万不足）
３００万－２００万（金利）＝１００万
（本当は5000×3%=１５０万の分け前 ▲５０万）

21. ８％ ２％
利回り
空室５０％ Bの場合

22. 逆ザヤ（赤字）
空室５０％ Cの場合
業績悪化

23. 逆ザヤ（赤字）
空室５０％ Cの場合
借入部分は４％金利３２０万－３％利益２４０万＝逆ザヤは８０万
に膨らみ、自己資本部分の３％利益６０万だけではカバーしきれ
ず、全体で２０万のマイナス。
業績悪化

24. 逆ザヤ（赤字）
空室５０％ Cの場合
８０００万×４％＝３２０万（金利）
（8000×3%=２４０万の分け前 ８０万不足）
３００万－３２０万（金利）＝▲２０万
（本当は2000×3%=６０万の分け前 ▲８０万）

25. １４％ ▲１％
利回り
空室５０％ Cの場合

26. まとめ ２

27. （バランスシート）

28. 左90°回転
不動産事業 会社の事業

30. 不 動 産
１００００万
自己資本
１００００万
（ ６％）
６００万
６００万÷１００００万＝６％
収益
自己資本
１００００万
３００万
３００万÷１００００万＝３％
不 動 産
１００００万
空室５０％！
収益
（ ３％）
Ａ Ａ－
不 動 産
１００００万
自己資本
５０００万 ５０００万
６００万
２００万（金利）
４００万÷５０００万＝８％
収益
（ ６％） 借入金 ４％
４００万
３００万
１００万÷５０００万＝２％ （リスク）
不 動 産
１００００万
空室５０％！
収益
（ ３％）
２００万（金利）１００万
自己資本
５０００万 ５０００万
借入金 ４％
Ｂ Ｂ－
自己資本
２０００万
借入金 ４％
８０００万
３００万
▲２０万÷２０００万＝▲１％ （リスク）
不 動 産
１００００万
空室５０％！
収益
（ ３％）
３２０万（金利）▲２０万
不 動 産
１００００万
自己資本
２０００万 ８０００万
６００万
３２０万（金利）
２８０万÷２０００万＝１４％
収益
（ ６％） 借入金 ４％
２８０万
Ｃ Ｃ－
【解 説】
１億円の不動産に投資することを考えてください
１億円（１００００万円）の資金を全額自分で出した場合、Ａの
ようになり ます。この収益不動産（例えば賃貸マンションのよ
うな）から年間 ６００万円の収益が上がるとすると、この投資
の利回りは６％になり ます。もし、何らかの理由で不動産の
空室率が５０％になると、収益も 半分になって利回りは３％に
なります（Ａ－）。
１億円（１００００万円）の資金のうち、５０００万円を自分で出
し、残りを借り 入れた場合、Ｂのようになります。この場合、
投資の利回りは８％に アップします。４％の金利で借り入れ
て、６％の収益を上げたので、差額 が自己資本の利回りをＡ
の６％からアップさせています。 ただ、この場合空室率が５
０％になると（Ｂ－）、収益（３％）が金利 （４％）に追いつかず、
自己資本の利回りは２％しかありません。Ａ－ に比べてリス
クとなります。
２０００万円を自分で出し、残り８０００万円を借り入れた場合
がＣです。投資 の利回りは何と１４％にアップします。収益率
が借入金利を上回っている 場合、借入を増やすほど、自分
が投資した資本の利回りがアップしていく のが判ります。 た
だし、リスクがあります。空室率が５０％になると（Ｃ－）、収益
は 金利に食い尽くされて、マイナス（▲１％）になってしまいま
す。 むやみに借入を増やして投資することの危うさが見て取
れます。

31. 資 産
１００００万
資本金
２０００万
８０００万
借入金
不 動 産
１００００万
自己資本
２０００万
８０００万
借入金不 動 産
１００００万
自己資本
２０００万 ８０００万
借入金
不動産投資 会 社
会 社
借 入 金
資 本 金
製 品
原 材 料
建 物
機 械 工 具
・
・
・
利息
配当・留保
利益
現 金
２０００万
８０００万
６００万
２８０万
３２０万
（４％）
１００００万
会社のＢ／Ｓ（貸借対照表）とは？
右図のようになります。右側が資金の調達を、左側が調達し
た資金の運用の 状態を表しています。
少しブレイクダウンしてみました。株主が資本金を入れ（２００
０万）、銀行 等から借り入れ（８０００万）をして、お金を集めま
す。そのお金で工場 を建て、材料を買い、作った製品を売っ
て利益（６００万）を出し、株主に 配当または利益を留保（２８
０万）し、銀行に金利（３２０万）を払っていきます
不動産投資と会社 「投資のための箱」
前項図Ｃを反時計回りに90°回転させてみてください。“会
社”も一つの投資 の形態であることが理解できるでしょうか？
この図からいろいろなこと が分かります。
Ｑ．会社（不動産）はだれのものか？
Ａ．自己資本の持ち主である株主です。
Ｑ．会社（銀行）が自己資本比率（自己資本のＢ／Ｓ右側に占
める割 合）を高めたいとき、それは何故か？
Ａ．不動産投資のＣ－のようなリスクを減らしたいから。利益
が不安定な場合、特にその要請が強い。景気が良く、高い利
益が見込めるときは、借入を増やして事業を大きくする（箱を
大きくする）動きになる。
Ｑ．不動産の証券化ってどんなこと？
Ａ．資本を募って、会社を作って、借入をして、集めたお金で
収益不動産を 買って、上場したらできあがり。不動産を持た
ずに、株式を通じて不動産投資ができます。
Ｃ
貸借対照表（Ｂａｌａｎｃｅ Ｓｈｅｅｔ）
資 産
負 債
資 本
資金調達資金運用
（バランスシート）

32. Fin.
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