Саморегулирование в сфере управления МКД

Концепция саморегулирования
в сфере управления многоквартирными
домами

Создание системы защиты прав собственников
и нанимателей жилья, а также института
профессионального общественного регулирования
деятельности компаний по управлению
многоквартирными домами в Украине

Проект «Управдом XXI»

Всеукраинский Проект "Управдом XXI"
www.upravdom21.com 2

Предмет саморегулирования
ü Предметом саморегулирования
является управление рисками
(пакетами рисков) сферы
деятельности компаний по
управлению многоквартирными
домами посредством
установления институтов
профессионального
общественного регулирования,
определенных требований к
участникам рынка, инструментам
и продуктам рынка, а также к
правилам осуществления
деятельности по управлению на
рынке недвижимости.


Рынок недвижимости: проблемы становления (I)

Проблемы правового характера: Проблемы технического характера:

1. Отсутствие вида деятельности 1. Сдача застройщиками объектов
и механизмов его регулирования «карманным» УК и ОСМД без
(доступ любому лицу). «лишних» вопросов к качеству
2. Отсутствие соответствий строительства.
юридической и управленческой 2. Техническая некомпетентность
ответственности (уставный фонд УК и ОСМД - результат чего
УК не соответствует рискам неадекватная стоимость работ,
управления, он может быть от нуля аварийность МКД (трещины в
до 1000 грн. и выше). фундаментах и т.п.), запрет на
3. Не регламентированность пользование лифтами и т.п..
правовой ответственности УК 3. Отсутствие необходимых
(отсутствие материальной
экономических знаний и навыков
ответственности и страхования
УК и ОСМД, ЖСК приводит к
рисков).


Основные проблемы становления отношений на
рынке недвижимости (II)
Проблемы правового характера: Проблемы технического характера:

4. ОСМД, ЖСК, ЖЭКи, УК, а также нерациональному использованию
собственники жилой и энергоресурсов (ущерб по экспертным
коммерческой недвижимости не оценкам 15 млрд.грн. в год) и отсутствие
несут правовой ответственности. контроля за их использованием.
(г. Луганск, погиб мужчина в 4. Часто встречающаяся
результате упавшего козырька; юридическая некомпетентность
г.Киев, отвалилась часть стены г-цы специалистов ОСМД и владельцев
«Казацкий», погиб мужчина, квартир (установление
обрушение кровли в торговом несправедливых для ОСМД и
центре Sky Mall, взрывы бытового собственников договорных отношений
газа в жилых домах и т.д.) со стороны УК, поставщиков
энергоресурсов и пр. организаций;
случаи объединения в ОСМД 100 и
более многоквартирных домов).


Риски и выгоды потребителей услуг
В случае обращения в управляющую компанию входящую в СРО,
потребитель получает:
•  уверенность в квалификации специалистов;
•  наличие органа контроля (есть возможность подать жалобу);
•  наличие гарантированной системы минимальной материальной ответственности
(страховка и компенсационный фонд – общая касса СРО);
•  репутационная ответственность (исключение из членов СРО и вытеснение с рынка
«недобропорядочных субъектов»).
В случае обращения в управляющую компанию не входящую в СРО,
потребитель получает:
•  риск остаться не защищенным;
•  отсутствие эффективного органа контроля за предоставлением услуг
(кроме общих норм по защите прав потребителя);
•  отсутствие системы материальной ответственности;
•  невозможность обосновать в суде сумму нанесенного материального ущерба;
•  потеря, рассеивание, отсутствие лица, отвечающего за нерадивого
недобросовестного предпринимателя
Вывод: Потребителю выгоднее обращаться в управляющие компании,
входящие в СРО.


Основные термины
ü  Саморегулирование – самостоятельная и инициативная деятельность,
которая осуществляется субъектами предпринимательской или
профессиональной деятельности и основными функциями которой являются
разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а
также контроль за соблюдением требований стандартов и правил.
ü  Правила и стандарты деятельности – требования к осуществлению
предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные
для выполнения всеми членами саморегулируемой организации.
ü  Открытость информации – обнародование в СМИ и/или размещение в сети
Интернет информации о содержании правил и стандартов деятельности,
информации о членах СРО, порядке и условиях, результатах рассмотрения
жалоб потребителей, органах СРО и их компетенции, о размере
Компенсационного Фонда и т.п.
ü  Система материальной ответственности – обеспечение
саморегулируемой организацией ответственности своих членов перед
потребителями услуг путем выработки механизмов коллективной
ответственности через создание компенсационных фондов, принятие на себя
обязательного страхования профессиональных рисков и т.д.


Варианты систем регулирования (I)

Ø  Госрегулирование осуществляется через лицензирование –
создание норм и правил предпринимательской деятельности,
контроль и надзор за их исполнением посредством закона,
полномочий Кабинета министров, уполномоченного органа власти.

Ø  Саморегулирование – создание норм и правил
предпринимательской деятельности, установление ответственности
самими участниками рынка в форме саморегулируемых организаций,
при осуществлении контроля и надзора со стороны органов
государственной власти за соблюдением СРО законодательства о
саморегулировании (перспектива).


Сравнительная характеристика видов регулирования

Критерии Лицензирование Саморегулирование

Стоимость для государства Высокая (-) Низкая (+)

Стоимость для рынка Низкая (+) Высокая (-)

Коррупционная емкость Высокая (-) Низкая (+)

Ответственность регулирующего органа Минимальная (-) Максимально необходимая (+)

Ответственность регулируемого субъекта Низкая (-) Полная (+)

Примеры функционирования системы (мировой опыт) Имеются (+) Имеются (+)

Срок создания и организации Незначительный (+) Значительный (-)

Гибкость системы регулирования Низкая (-) Высокая (+)

Соответствие тенденциям развития экономики Низкое (-) Высокое (+)

ИТОГО 3 плюса 7 плюсов


Последствия при отсутствии регулирования

§  недоверие потребителей к управляющим компаниям;
§  отсутствие эффективной системы защиты прав потребителей;
§  стагнация рынка, торможение реформ Президента Украины;
§  отсутствие инвестиционной привлекательности рынка,
невозможность проведения модернизации ЖКХ;
§  отсутствие или множественность стандартов деятельности УК;
§  возможность создания «карманных» УК в регионах;
§  социальная напряженность ввиду мошеннических действий
«недобропорядочных недобросовестных компаний»;
§  высокие тарифы ЖКХ и отсутствие качества услуг;
§  увеличение объемов финансовых злоупотреблений, превышающих
злоупотребления строительного и финансовых рынков.

В итоге - вероятность потери доверия общественности к
институтам власти…


Основные цели саморегулирования

v  Оптимизация государственных и негосударственных форм
правоустановления (нормирования, стандартизации)
и правоприменения (контроля и надзора).
v  Построение системы материальной ответственности субъектов
предпринимательской деятельности (управляющих компаний)
перед потребителями услуг.

ü  Создание и развитие правовых и экономических механизмов
регулирования рынка управления недвижимостью.
ü  Создание профессиональных стандартов и правил деятельности
на рынке недвижимости, единого информационного портала для
донесения информации, системы профессионального образования.
ü  Защита интересов всех участников рынка.


Механизмы ответственности
Зарубежная практика
•  Страхование гражданской (профессиональной или
предпринимательской) ответственности.
•  Гражданско-правовая ответственность (размер капитала
организации).
•  Репутационная ответственность (риск недоверия потребителями и
сообществом).
•  Общедоступный реестр управителей.

Предложения
•  Обязательное страхование предпринимательской деятельности по
определенным рискам.
•  Гражданско-правовая и административная ответственность.
•  Солидарная ответственность членов специального регулятора (СРО)
через компенсационный фонд.
•  Риск исключения из членов СРО (естественное очищение,
уход с рынка).


СРО – специальный институт регулирования
СРО – некоммерческая организация, отвечающая следующим
основным требованиям:

Ø Численность членов (минимально – 50-100, открытый вопрос).
Ø Наличие механизмов дополнительной материальной ответственности
(страхование ответственности и Компенсационный фонд).
Ø Участие в управлении СРО представителей органов исполнительной
власти и местного самоуправления, потребителей ЖК-услуг, ОСМД,
ЖСК, ОСН, независимых экспертов – но не более 25% от общего
состава.
Ø Наличие обязательных органов управления (орган по разработке
стандартов, орган по контролю и орган по дисциплинарной
ответственности).
Ø Наличие принципов информационной открытости (сайт, информация об
организации и ее органах, результатах рассмотрения жалоб,
опубликование информации на едином портале членами СРО и т.п.)


СРО – специальный институт регулирования

Основные права и обязанности:

1.  Разрабатывает правила и стандарты деятельности
2.  Отстаивает интересы своих членов в судах и перед
органами власти
3.  Контролирует деятельность своих членов по соблюдению правил
и стандартов, законодательства о защите прав потребителей
4.  Применяет меры дисциплинарного воздействия к своим членам
5.  Несет ограниченную материальную ответственность имуществом
Компенсационного Фонда за своих членов по конкретному
перечню оснований (рисков)
6.  Взаимодействует с объединениями собственников
многоквартирных домов, жилищно-строительными
кооперативами, органами самоорганизации населения


СРО УК – основные принципы

q  Множественность СРО на рынке управления
недвижимостью

q  Обязательное членство

q  Двухуровневая модель СРО:
ü  Нижний уровень – региональные и всеукраинские СРО
ü  Верхний уровень – Национальное объединение
саморегулируемых организаций (совет рынка) – основное
представительство сегмента рынка


СРО УК – как система (схема)
Орган государственной власти
(регулятор)
Формирование Обобщение опыта,
предложений по организация системы
совершенствованию разрешения конфликтов
регулирования рынка интересов и т.п.

Представление интересов Национальное объединение Разработка методических
членов объединения в их принципов осуществления
отношениях с органами СРО управляющих компаний контроля за деятельностью
власти (совет рынка) УК

Формирование Разработка национальных
консолидированной стандартов и правил
позиции УК деятельности УК

СРО СРО СРО СРО СРО
региональные, межрегиональные и всеукраинские
саморегулируемые организации управляющих недвижимостью


СРО УК - основные преимущества
Ø Представители профессии знают свою сферу деятельности
лучше, чем государственные служащие.
Ø Правила, которые устанавливают квалифицированные
представители профессий и отраслей, более гибки и адаптивны,
их легко изменять в случае необходимости.
Ø Намного проще осуществлять мониторинг деятельности
участников рынка, контроль за выполнением установленных
правил.
Ø Снижается острота проблем связанных с бюрократизацией и
коррупцией.
Ø «Коллективный бренд» - эффективный сигнал, обеспечивающий
повышение спроса на услуги, производители которой известны
тем, что гарантируют ее качество. Как результат - увеличение
прибыли и влияния на рынок членов саморегулируемых
организаций .


Предполагаемый результат
внедрения саморегулирования

1.  Повышение финансовой дисциплины управляющих компаний (УК) и
руководства ОСМД в отношении собственников и собственников по
отношению к УК, ОСМД и ЖСК.
2.  Минимизация возможностей злоупотребления со стороны
управляющих компаний и руководства ОСМД в отношении
собственников.
3.  Запрет на деятельность недобросовестных УК и «мнимых» ОСМД.
4.  Минимизация злоупотреблений собственников и их объединений
(ОСМД, ЖСК) в отношении УК и ресурсноснабжающих организаций.
5.  Установление реальной ответственности УК и, как следствие,
появление возможности возмещения ущерба со стороны управляющих
компаний перед собственниками МКД, иной недвижимости (детские
сады, школы, кинотеатры, спортивные сооружения и т.п. ) и третьими
лицами.


Основные нерешенные проблемы
Отсутствие нормативного акта*, предусматривающего создание и
функционирование саморегулируемых организаций, соответственно:
a) нет определения компенсационного фонда и порядка его
формирования и размещения, выплаты потребителям (риск –
хищение средств и злоупотребления, правовая природа и
налогообложение);
b) отсутствие единого терминологического определения понятия
«саморегулируемая организация»;
c) отсутствие статуса СРО по закону;
d) отсутствие целостности норм.

*- согласно плана Национальных действий на 2012 год, внесение в ВР
проекта ЗУ «О саморегулируемых организациях» планируется в III кв. 2012 г.


Предложение в сложившейся ситуации
Эффективный выход из сложившейся ситуации -
построение системы защиты прав собственников
жилья, посредством создания специализированных
ассоциаций ОСМД и ЖСК с одной стороны, и
повышение ответственности УК посредством создания
саморегулируемых организаций управляющих
компаний, с другой стороны.


Примерная схема взаимоотношений между
ОСМД и УК

Уполномоченный орган государственной
власти (регулятор)

Ассоциация СРО УК Ассоциация ОСМД

Ассоциация Ассоциация Ассоциация
СРО СРО СРО ОСМД ОСМД ОСМД

УК УК УК ОСМД ОСМД ОСМД



- уровни взаимодействия


Контактная информация
Всеукраинский
социально-экономический
Проект «Управдом XXI»

Павел Михайлиди
______________________

Украина, 01010, г.Киев
ул.Рыбальская, д.13
корпус 1, помещение 45

+38 (044) 209-77-12
+38 (067) 441-71-02 факс

info@upravdom21.com
www.upravdom21.com

Саморегулирование в сфере управления МКД

Recommended

Recommended

More Related Content

Viewers also liked

Viewers also liked (11)

Similar to Саморегулирование в сфере управления МКД

Similar to Саморегулирование в сфере управления МКД (20)

Саморегулирование в сфере управления МКД