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ハワイ不動産・売買の基礎知識(フォーランド リアルティ ネットワーク ジャパン)
- 2. 目次 １）透明性が高い不動産情報公開システム（MLS） 2）ハワイ不動産の権利関係 4）エスクローとは？透明性を高める制度 5）現地でローンを組む場合（外国人の非居住者） 6）ハワイ中古不動産 主な購入・売却ステップ 7）ハワイ新規建築物件・主な購入ステップ 8）ハワイ不動産・主な諸費用（コンド） 3）ハワイ不動産の所有形態 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 3. 透明性が高い不動産情報公開システム（MLS） • 全米リアルター協会（NAR）が管理するMLS（Multiple Listing Service）という 不動産物件情報データベース。売出し中の不動産全ての最新データが登録・掲載。 中古物件情報に不動産会社間の差はなく、日本とは異なり透明性が高い ホノルル不動産協会のMLSサイト • MLSはホノルル不動産協会加入の不動産エージェントがアクセスできるデータ。 MLSとは？ • ハワイではホノルル不動産協会（Honolulu Board of Realtors）が一元管理 しているMLSにて最新物件情報が公開。 • 一般の方も下記サイトから、売出し中の物件など多くの情報を閲覧可能。 ■ホノルル不動産協会MLSサイト http://www.hicentral.com/ 売り物件、売買契約締結物件、 売却済み物件等の情報 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 4. ハワイ不動産の権利関係 ●ハワイ不動産の権利関係とは？ Fee Simple（土地所有権） 土地の所有権が付帯する物件 Leasehold（土地借地権） 土地の所有権がない借地権の物件 • 借地料・地代が設定・毎月の支払が必要。一定期間で見直し。借地料は市場土地 価格がベースのため、値上がることも。 ※購入時には権利関係を確認の上、ご自身の目的に合わせてご購入されることが重要です。 • 土地と建物の両方を含む購入価格。借地権の物件より比較的高い。 Fee Simple Leasehold 借地権のコンドによっては土地をオーナーが共同で地主から買い上げる「Fee Conversion」が行われる物件 も。全員が強制的に購入する必要もなく、同じコンド内でも借地権と所有権のユニットが混在している場合も。 Fee Conversion（土地借地権⇒土地所有権） • コンドの場合、実際のユニットと比例分配された土地・共有エリアが所有権の対象。 • 特に1960～70年代に建設されたコンドに多く、所有権の物件よりも比較的安い。 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 5. ハワイ不動産の所有形態 Tenancy in Severalty （単独不動産権） 一人、もしくは一法人が単独で不動産を所有。所有 者が亡くなった場合は、相続人が相続する。 Tenancy in Common （共有不動産権） 共有名義の一つで二人以上の所有者が不動産の権益 を共有。初めから権利割合を明記しており、それぞ れの所有権の権益の割合を相続・売買・譲渡できる。 Joint Tenancy （合有不動産権） 共有名義の一つで二人以上の所有者が不動産の権益 を共有。権利割合は等しく、うち一人が亡くなった 場合、残りの所有者に、等しく権利が移行。 Tenancy by the Entirety （連帯不動産権） 夫婦で不動産を所有し、同等の所有権を有する。 片方が亡くなった場合は、全ての権利が生存して いるもう片方に移行し単独不動産権に。 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 6. エスクローとは？透明性を高める制度 エスクロー（信託銀行・司法書士の様な役割・日米不動産制度の異なる点） 売主と買主の間に入り、公正・中立の第三者の立場で、買主・売主が合意した売買 契約書に従って登記・最終支払までの売買手続きを代行。 • 登記・公証、書類の作成、購入資金の保管・支払、建物調査、権限調査、売主の ローン残高の支払い、シロアリ検査、税金等の日割計算・支払など費用清算業等 エスクローのメリット • 取引の細部における透明性の高さ • 預託金の保全 • 公正かつ安全でスムーズな取引 ※売主・買主が直接金銭のやり取りを行わず、 会う必要もない。 エスクローの主な業務 ※エスクロー会社の手数料は、物件価格の1～2％が通常で一般的に売主と買主が折半。購入時は他に仲介手数料や不動産取得税が 必要ないため、日本より不動産購入諸費用を抑えられる。 ■エスクローの役割・相関図 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 7. 現地でローンを組む場合（外国人の非居住者） • ハワイ現地で、外国人の非居住者がローンを組むことが可能 基礎条件 • 現地銀行はFirst Hawaiian Bank, Central Pacific Bank、Bank of Hawaii等。 日本語のカスタマーサービスあり • 頭金は最低40％以上 • 期間は最高30年 • 金利は現在5％程度 【ローン審査に必要なもの】 ● 過去2年分の源泉徴収票の写し ● 過去2年分の確定申告の写し (サラリーマンは原則不要） ● 直近2ヶ月分の給与明細書 ● 銀行残高証明書 など ※非居住者の場合、金利は1.5％程度上乗せ Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved. ※1％～2％の銀行のローン手数料に加え、鑑定費用、タイトル保険料、書類作成費などの諸経費が必要。 • 住宅ローンの条件付きで売買契約可能 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 8. ハワイ中古不動産 主な購入・売却ステップ 買主がエージェントを選択＆物件相談 エージェントが現地内覧の日程調整 家屋調査・追加手付金 ローンの承認 名義変更登録・権利証受領 売 買 契 約 か ら 通 常 日 間 エージェント経由で売主へ購入申込・値段交渉（通 常3～5日）。売買契約後、エスクロー口座の開設、 3日以内に手付金の支払（通常買値の1％程度） 売主は物件情報開示等の書類を買主側に渡す シロアリ・測量・名義・抵当権・動産リストなど を調査（30～45日）。調査結果承認後、3日以内に 追加手付金の支払（通常買値の10％程度） ※ローンを利用する場合、ローンの承認が必要 名義変更5日前までに修理箇所など物件の最終確認。 名義変更3日前までに登記書類に署名・公証手続き （国内可）。同時期に残高をエスクロー口座に支払 エスクロー口座内で売買金額のやりとりが終了。 その他費用の支払後、移転登記が完了。エスク ロー口座が解約され、売買完了 手 付 金 返 金 購入/内覧候補物件の 選定・現地内覧 購入申込み・売買契約・ 手付金 登記書類・公証手続き・ 残金 売主がエージェントと専任委任契約を締結。売却を依頼・物件掲載開始 45 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 9. ハワイ新規建築物件・主な購入ステップ 物件購入に興味 売買契約書を締結＆手付金 仮押さえから数日以内 売買契約締結後、数日以内に、手付金〈5％〉の支払。 ※30日間のクーリングオフ期間あり 売買契約から30日以内に5％支払。 その後、90日以内 に10％支払。※選択した支払方法によって支払の割合や 支払時期は異なる。 クライアントカードの提出 ユニットの仮押さえ＆ 売買契約日の指定 中間支払 新規建築物件購入手順の一例 残金支払 クロージング時（完成時期位）に残り80％を支払（エス クロー費用も） Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.
- 10. ハワイ不動産・主な諸費用（コンド） 購入時費用 エスクロー費用など 物件価格の1％前後 ローン諸経費（利用する場合） ローン総額の2～2.5％ ※エスクロー費用、登記費用、公証人費用、権利保険費用、同意書費用、書類作成料など。 ※購入時、不動産取得税、印紙代等といった取得に関わる税金は発生しない。 ※現地不動産業者に貸出を依頼した際の管理委託費用はそれぞれの会社にもよるが、家賃の10～15％位が相場。 ※借地権付物件の場合、土地のレンタル費用（地代）が月数万円必要 ※所得税以外にも通常賃貸の場合、売上税（GET）が4.712％、180日以下の短期賃貸の場合はGETとホテル税（TAT）が9.25％課される。 所有時費用 固定資産税（オアフ島） ・評価額の0.35%（$1M以下）～ ・ホテル・短期賃貸の場合 1.24％ 管理費（修繕積立金込） 月400～900$程度(1-2bed/40-50万$/ワイキキ) 売却時費用 売却手数料 通常6％ エスクロー費用など 売却価格の1％前後 源泉税（連邦+州） 売却価格の20％ ※源泉税は確定申告時に調整され、譲渡益税（個人22.25％）と支払うべき税額を調整して追加支払したり、一部、又は全額が還付金 として戻る。 Copyright © Foreland Realty Network Japan Co., Ltd. All rights reserved.