De Kennisconferentie Kantoren is bedoeld voor de vakspecialisten op het gebied van kantoren werkzaam bij de NEPROM-leden. Naar verwachting zullen er zo'n 20 - 25 deelnemers zijn. Het doel van deze bijeenkomst is om input te vergaren en ideeën uit te wisselen over kansen voor ontwikkelaars in de huidige kantorenmarkt en mogelijkheden om de kantorenmarkt op de lange termijn weer in balans te brengen. De NEPROM heeft samen met beleggers en overheden het voornemen uitgesproken om de leegstand aan de pakken en betrekt op deze manier de leden bij de uitvoering van het gezamenlijke Actieprogramma aanpak leegstand kantoren. Bijkomende doelen van de kennisconferentie zijn kennisdeling en inspiratie. De presentatie van Leon van Leersum geeft inzicht in het gebruikersperspectief: het Wat, het Waar en het Hoe.

1. WATWAARHOE
Kennisconferentie Kantoren
28 & 29 april 2011
Hotel Park Plaza Victoria, Amsterdam

2. LEON VAN LEERSUM

3. ONTWIKKELAAR

4. WAAR STAAN WIJ?
gemeente Ontwikkelaar
Gebruiker? bank
bouwer
fonds Duitser

5. WAAR DACHTEN WIJ TE STAAN?
Gebruiker
Ontwikkelaar
gemeente bouwer
bank fonds

6. WAAR MOETEN WE NAARTOE?
Gebruiker
Ontwikkelaar belegger
gemeente bouwer

7. WAAROM GING/GAAT HET FOUT?
• Er wordt gebouwd voor de belegger en
niet voor de gebruiker (klant?)
• Iedereen is verblind door het geld
• Er wordt niet in de toekomst gekeken
• Demografie – wat is dat?
• Niemand is eigenaar van “het probleem”

8. 3 BELANGRIJKSTE FAKTOREN
IN HET VASTGOED
• Geld
• Geld
• Geld

9. 3 BELANGRIJKSTE FAKTOREN
VOOR DE EINDGEBRUIKER
• Het Nieuwe Werken = Geld
• Duurzaamheid = Geld
• De Business Case = Geld

10. HET
Het
NIEUWE
Nieuwe
WERKEN
Werken

11. HET NIEUWE WERKEN
≠
THUIS WERKEN

12. HET NIEUWE WERKEN
=
SAMEN WERKEN
(OOK VIRTUEEL)
RESULTAAT TELT

13. Mensen Technologie
Gebouw
Gedrag Infrastructuur

14. VERANDERINGEN KOMENDE 10 JAAR*
1. De-routinisering
2. Zwermen
3. Zwakke schakels
4. Het collectief
5. Werkprocessen zonder patroon
6. Spontaan werk
7. Simulatie en experimenten
8. Patroon analyse
9. Hyperconnecties (netwerk x netwerk)
10. De werkplek
*Bron: Gartner (the World of Work Will Witness 10 Changes During the Next 10 Years)

15. WAR FOR TALENT
GENERATION Y

16. IN DE KOMENDE 5-10 JAAR
- 800.000 Baby Boomers
(@25m2 = 20.000.000 m2 VVO?)
+ 400.000 Generation-Y
(@12m2 = 5.000.000 m2 VVO?)
Δ = 400.000 personen Δ = 15M m2 * EUR 400/m2 = EUR 6 MRD/jaar

17. RUIMTEGEBRUIK STUDIE
100%
90%
Empty
80%
70% 47% leeg Unoccupied
60%
Not obtainable
50%
14% tijdelijk niet gebruikt Pausing
40%
30% Individual work
20%
39% in gebruik Collaboration
10%
0%
8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00

18. RUIMTEGEBRUIK STUDIE
100%
40% weggegooid geld!
90%
Empty
80%
70% 47% leeg
(=18.500.000 m2) Unoccupied
60%
Not obtainable
50%
14% tijdelijk niet gebruikt Pausing
40%
30% Individual work
20%
39% in gebruik Collaboration
10%
0%
8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00

19. A
PR D
O M
FE IN
SS IS
TR
PR IO A
O N TI
A
FE
SS L VE
PR Fi Su
100%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0%
IO O
na pp
N nc o
A FE e
L SS &
rt
(2
Te IO A 2)
ch N cc
ni A ou
ca L
lS H nt
in
um
al g
es an (3
& R 0)
A es
ou
fte
rS rc
PR al es
O es (4
)
PR FE Su
SS
O IO PR
pp
FE or
N O t(
SS A
IO L FE 12
)
N Le SS
PR A ga IO
O L N
FE M l/
Q A
SS ar A L
ke /C IT
IO tin (7
N g er )
A &
L tif
ic
Sa C at
PR le om io
O s m n
& un (8
FE B ic )
SS us at
IO in io
N es ns
A s
L D (2
Su ev 6)
pp el
ly op
M C m
A ha en
N
A in t(
G & 6)
ER S
Sa M ou
le A rc
s N in
& A g
G (2
PR B ER
O 9)
Time at desk
us
FE in G
es en
SS
IO s er
N D al
A ev (1
Internal Mobility
L 5)
External Mobility
el
Fi op
el m
d en
Sa
D le
t(
IR s 17
EC & )
TO S
up
R po
/S rt
en (4
io
MOBILITEIT PER PERSONA
rM 2)
an
ag
PR er
O (7
FE )
SS
IO
N
A
L
(2
)

20. FYSIEK VS. KENNISWERK
17%
49%
75%
Kennis
Fysiek
1900 1970 2020

21. WIE DOEN AAN HNW?
-40% -60%
-45%
-50%
-47%

22. RUIMTELIJKE IMPACT
• 4.000.000 kenniswerkers
• 2.000.000 geschikt voor HNW
• 60% van de kantoorvoorraad in gebruik
bij grote bedrijven/overheid: 24M m2
• Kantoorruimte reductie tot wel 50%
• Kleine organisaties + ZZP “gaan virtual”
• HNW goed voor afname NETTO
kantoorbehoefte (=leegstand)

23. 2005

24. 2015?
How the internet killed
the office space

25. LET’S GO
INTO THE
CLOUD

26. GOOGLE

27. ZWERMEN

28. ZWERMEN
• Projectorganisaties
• Werken kan overal en altijd
• BYOD (=Bring Your Own Device)
• Hospitality: Iedereen is Gast
• Wat doet u hier?
• My Place = Your Place
• Veiligheidszones
• Faciliteer!

29. COMMUNICATIE
• Interactie waarschijnlijkheid ≤ 30 m.
• Effectieve Communities ≈ 100 pers.
• Grote vloeren ≥ 2.000 m2
• Maximale flexibiliteit (hoogte x breedte)
• Lucht & Licht
• Alle ruimte is bruikbaar
• Bruto/Netto verhouding (huurprijs VVO?)

30. Leuke gebouwen,
Verkeerde plek…*
1, 3 & 4 = TNT Hoofdkantoor, Hoofddorp
2 = Creative Valley (YNNO), Papendorp
5 = Danone Hoofdkantoor , Science Park Utrecht
* Uitzondering is Danone, deze past in zijn (thematische) omgeving

31. LOKATIE

32. DE LOKATIE
• Multimodale bereikbaarheid een must
• Aanwezigheid van voorzieningen
(restaurants, winkels, hotel, etc.)
• Kwaliteit van de omgeving (=werkplek)
• Beleving & identificatie
• Thema
• Maatschappelijke gevoeligheid
(KPMG, Deloitte, CapGemini, …)

33. Wonen
Kantoor
Winkelen
Starbucks*
ag ook: Regus, Igluu, Seats2Meet, La Place, Spaces, McDonalds, CoffeeCompany, FEBO, NH Hotelles, Van der Valk

34. • Ontwikkelingen concentreren op
kansrijke locaties die aan alle
voorwaarden voldoen.
• Versterking van sterke gebieden:
? ?
Zuidas, Amsterdam CS, Utrecht CS,
Den Haag CS, Rotterdam – “Hyves
for Swarmes”
• Aanmodderen in de ring is
?
kansloos.
• Aanbod matchen aan
?
daadwerkelijke vraag.
?
?
? ?

35. 1 miljard voertuigen per dag
53% olieconsumptie
2007 stad/platteland
break-even
Verstedelijking verdubbelt
in komende 40 jaar

36. DUURZAAMHEID

37. WAAROM?
Overtuiging
• De klant vraagt erom
• De werknemer identificeert zich
• Aandeelhouderswaarde
(NYSI – Brand Value - NYSE)
Geen ontkomen aan

38. Sociaal Economisch
Ecologisch

39. CO2 REDUCTIE
=
KOSTENBESPARING
=
GELD

40. METHODE
•Methode niet belangrijk
•Het gaat om de inhoud*
•Elk bedrijf is anders
*Dus geen gedoe met CO2 certificaten of windparken op zee – het gebouw zelf moet duurzaam zijn.

41. DE
BUSINESS
CASE

42. TCO!
TCO = Total Cost of Ownership – Het gaat om de totale kosten over de volledige bewoningsduur

43. DBFMO?
DBFMO= Design Build Facilitate Manage & Operate – kan oplossing zijn, maar moet zich nog bewijzen.

44. IFRS
FAS13

46. LEASE ACCOUNTING
• Alles op de balans (gebruiksrecht)
• Front loading of Straight lining?
• Explosiegevaar
• Huur versus koop & Cash is King!
• Korte huurovereenkomsten?
• Samenwerking Finance & Vastgoed
• Transparantie tussen huurder en verhuurder
• Voor wie doen we het eigenlijk?

47. EN DAN NOG DIT…

49. WIJ WILLEN
ONZE OMGEVING EIST
TRANSPARANTIE

50. Huurder + Ontwikkelaar
Samenwerkings-
Huurcontract + overeenkomst
Belegger

51. Huurder
Wat is nu de
Huurcontract echte
effectieve
huurprijs?
Belegger
Door belegger geen inzage te geven in de winstdeling en incentives, verwoordt het huurcontract niet
de daadwerkelijke huurwaarde – zijn de samenwerkingsovereenkomsten de sideletters van het tweede
decennium?

52. LEON VAN LEERSUM