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FMC Fall Real Estate Seminar 2011


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In this presenation the Real Estate Group at FMC discuss all aspects concerning the recent developments in commercial leasing.

Published in: Business, Economy & Finance
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FMC Fall Real Estate Seminar 2011

  1. 1. FMC Fall Real Estate SeminarSeptember 27, 2011 1
  2. 2. Review of Recent Developments in Commercial Leasing Presented by: Sheldon Disenhouse & Jordan Hill 2
  4. 4. Standard Methods of Measurement:The New BOMA 2010 Standard 4
  5. 5. Office Buildings: Standard Methods of Measurement (2010)• Calculation of Rentable Area• Overview of differences between BOMA 1980, 1996, and 2010 5
  6. 6. Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (2010)• Introduction by BOMA of its first Retail Standard• Calculation of Gross Leasable Area 6
  7. 7. Case Comment: Additional Rent Adjustment Provisions  7
  8. 8. Additional Rent Adjustment Provisions• Ayerswood Development Corporation v. Western Proresp Inc.  (Ontario Superior Court of Justice)• Lease, Section 3.04: “Wherever under this Lease the Tenant is to pay its proportionate share, the amount thereof may be estimated by the Landlord for such  period as the Landlord may from time determine, and the Tenant  covenants and agrees to pay unto the Landlord the amounts so  determined in monthly installments, in advance, during such period and  with other rental payments provided for in this lease.  As soon as  practicable after the end of such period, the Landlord shall advise the  Tenant of the actual amounts for such period and, if necessary, an  adjustment shall be made between the parties.” 8
  9. 9. Additional Rent Adjustment Provisions• Decision: – If the parties had wished to define the period, presumably they would  have included such a definition in the lease. – Landlord was entitled to use the period from May 1, 2001, when the  leased commenced, to December 10, 2007, when it billed the Tenant. 9
  10. 10. Other Recent Cases 10
  11. 11. Equitable Remedies• A number of cases over the past few years have made it clear  that courts may very well be prepared to use equitable  remedies when a strict reading of the lease provisions could  lead to an unfair or commercially unreasonable result.• Calloway REIT (Westgate) Inc. v. Michaels of Canada ULC  (Ontario Superior Court of Justice) – A commercial contract is to be interpreted: “…to the extent there is any ambiguity in the contract, in a fashion that  accords with good business sense, and that avoids a commercial  absurdity.” 11
  12. 12. Doctrine of Spent Breach• 1290079 Ontario Inc. v. William Beltsos (Ontario Court of  Appeal) – Doctrine of spent breach: • A historical breach of a lease covenant, once remedied, will not entitle a  Landlord to refuse an otherwise valid option to renew the lease. – But: • If a Landlord has a subsisting cause of action against the Tenant that is  rooted in the breach, the lease is not “effectively clear” on the renewal  date. 12
  13. 13. Doctrine of Spent Breach• 6133886 Canada Inc. v. Hazelton Hotels International Inc. (Ontario Superior Court of Justice) – Lease provided: “…so long as 6133886 Canada Inc… is not in default  under the terms of the Lease…” it will be entitled to rent free periods  from time to time during the term. – Tenant was in default from time to time, but not in default at the time  the rent free period was applicable. – Court determined that the pre‐condition does not require that Tenant  shall not have been in default; it requires only that it is not in default. 13
  14. 14. The preceding presentation is meant to only provide  general information and should not be relied on as  legal advice.If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique  14
  15. 15. Review of Municipal Official PlansWhy they are important and why do you need to be involved in the process?Presented by: Jason Park & Mark Piel 15
  16. 16. Introduction – What’s at stake?• Losing Development Rights – Redesignation of properties under an Official Plan – Additional requirements added to Official Plan that affect  redevelopment of properties• Conversion of Employment Lands – City of Toronto Official Plan Update may be the only opportunity to  obtain conversion for another 5 years  16
  17. 17. Planning Act Requirements for the Update of Municipal Official Plans 17
  18. 18. Let’s start at the beginning…• Planning and Conservation Land Statute Law Amendment Act,  2006 (“Bill 51”)• One of the general themes of the 2006 amendments was to  recognize the important role municipalities play in land use  development• Bill 51 increased opportunities for the public to participate in planning decision making at the local level• The Ontario Municipal Board is to “have regard to” local  planning decisions – a sort of qualified deference 18
  19. 19. Official Plan Update Process• Bill 51 introduced obligation on municipalities to revise their  Official Plans no later than 5 years after they were in effect – Conform with provincial plans, or do not conflict with them;  – Have regard to matters of provincial interest; – Are consistent with policy statements issued by the Province; and – If the Official Plan contains policies regarding areas of employment,  including policies regarding the designation of areas of employment  and removal of land there from, to confirm or amend those policies  (ss. 26(1)(a) and (b)). 19
  20. 20. Statutory Public Consultation Requirements• The Planning Act now directs municipal councils to  – hold a special meeting of council to discuss revisions that may be  required to the in effect Official Plan before those revisions are  adopted; and – Have regard to any written submissions about what revisions may be  required and to give any person who attends the special meeting an  opportunity to be heard. (ss. 26(3) and 26(5)) 20
  21. 21. Opportunities to Appeal Employment Lands Policies 21
  22. 22. Appeal Rights from Official Plan Update• Preconditions of filing an appeal from decisions of council as a result of the Official Plan Update process include the  requirement that appellants must have either made oral  submissions at a public meeting or written submissions before  an Official Plan or amendments to an Official Plan are adopted  by council (ss. 17(24))• Failure to comply with at least one of these preconditions  means a stakeholder may lose their right to appeal a decision  as a result of the Official Plan Update process 22
  23. 23. Appeals of Employment Lands Policies• Official Plan Update process provides owners of land in areas  of employment an opportunity to appeal Official Plan policies  to the Ontario Municipal Board• There is currently no right of appeal from council decisions to  refuse privately initiated applications to redesignate areas of  employment to other land use designations provided the  applicable Official Plan contains policies dealing with the  removal of land from areas of employment (ss. 22(7.3)).• Because an Official Plan Update process is municipally  initiated, any decision re: areas of employment attracts a right  of appeal under the Planning Act 23
  24. 24. Appeals of Employment Lands Policies• Council’s decision to amend existing areas of employment  policies can be appealed provided submissions are made  during a public meeting or made in writing before council on  this issue• The Official Plan Update process therefore provides an  opportunity for owners of lands in areas of employment to do  an “end‐run” on the Planning Act prohibition on appeals from  a refusal decision of council re: redesignation of lands in areas  of employment and make submissions to the OMB on the  planning merits of redesignation 24
  25. 25. City of Toronto Official Plan Update 25
  26. 26. City of Toronto Official Plan Update• This fall marks the fifth anniversary of the OMB’s order  bringing into effect the City of Toronto Official Plan• Timelines – Public consultation process is scheduled to begin in October 2011 with  a series of open houses – Council will consider proposed amendments by the end of 2012 – Notice of the special meeting of council must circulate no later than 30  days before the special meeting occurs (ss. 26(4)). 26
  27. 27. City of Toronto Official Plan Update• Issues identified by Planning Staff to be considered during the  process include: – Ensuring the Official Plan conforms with  • the Provincial Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe • the Rouge Plan • the Green Belt Plan • the Regional Transportation Plan – Metrolinx’ “The Big Move: Transforming  Transportation in the Greater Toronto and Hamilton Area” 27
  28. 28. City of Toronto Official Plan Update• Issues identified by Planning Staff to be considered during the  process include: – Confirming or amending Official Plan Policies 4.6.1, 4.6.2 and 4.6.3 on  Employment Lands – Implementation of key elements of the Avenues and Mid‐rise Buildings  Study – Implementation of elements of the Tower Renewal Program – Policies to encourage the development of residential units for  households with children in the downtown – Elements of the Climate Change Plan and Sustainable Energy Program – Strategies to advance infrastructure requirements and deployment of  electric vehicles – Update the preservation of cultural heritage section of the Official Plan  to reflect the passage of the Ontario Heritage Act in 2005 28
  29. 29. City of Toronto Official Plan Update• “Municipal Comprehensive Review” to occur concurrently with  Official Plan Update  – Under the Provincial Policy Statement (2005) and the Growth Plan for  the Greater Golden Horseshoe municipalities may permit the  conversion of lands within employment areas to non‐employment uses  only through a Municipal Comprehensive Review where the following  criteria are met: • There is need for the conversion  • Lands proposed to be converted are not required in the long‐term for  employment uses  • The municipality will meet the Province’s employment forecasts under the  Plan and the achievement of other policies of the Plan • The conversion will not adversely affect the viability of the Employment  Area • There is existing or planned infrastructure to accommodate the conversion 29
  30. 30. Protecting Your Right to Appeal Official Plan Update Amendments 30
  31. 31. Recommendations for Participation in  Official Plan Update Process • Although not a product of the Official Plan Update process, the  adoption and approval of the Region of York Official Plan,  currently under appeal to the OMB, illustrates the potential  issues related to non‐participation in the post‐Bill 51 world• The Region has objected to appeals of the Region’s Official  Plan because  – appeal preconditions were not satisfied (i.e., failure to participate  before adoption of the Official Plan) – The scope of the appeal does not match the scope of participation at  the council level 31
  32. 32. Recommendations for Participation in Official Plan Update Process• Scenario 1 ‐ Failure to participate – You’re monitoring the public consultation process during the Official  Plan Update but you have no objections with the Planning Staff’s  proposed amendments and decide to stay on the sidelines assuming that Council will adopt the amendments as proposed – Planning Staff recommendations for amendments go to Council and  Council, after debating Planning Staff’s recommendations for 24 plus  hours, adopt the amendments in a revised form – You don’t like the revised form of the amendments, but because you  didn’t participate in the process, your appeal rights are in jeopardy – Recommendation: “Get on the record” and support recommended  policies you approve of before the amendment is adopted 32
  33. 33. Recommendations for Participation in Official Plan Update Process• Scenario 2 – Deficient Submissions  – You are monitoring the public consultation process during the Official  Plan Update process and don’t like the some of Planning Staff’s  recommended amendments – You file a letter with the municipal Clerk objecting to the policies – Your letter raises some, but not all, issues that you have with the  process but you think “I participated, I’m safe, I can always appeal to  the OMB providing more comprehensive reasons for my objections at  that time.” – You file a Notice of Appeal to the OMB but find yourself defending  against a motion to dismiss your appeal brought by the municipality  because your appeal raises issues you failed to mention during the  public consultation process – Recommendation: be as comprehensive as possible when making your  submissions during the public consultation process  33
  34. 34. Recommendations for Participation in Official Plan Update Process• Summary of Recommendations – Know your real estate interests and their development potential – Understand how proposed amendments to the Official Plan may affect  your real estate interests – Speak with us so you maximize the effect of your participation in the  Official Plan Update public consultation process – “get on the record” and do it the right way 34
  35. 35. The preceding presentation is meant to only provide  general information and should not be relied on as  legal advice.If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique  35
  36. 36. Disclosure of (Alleged) Property Defects in Commercial Real Estate Sale Transactions:The Next Round of CasesPresented by:    ANDREW SALEM September 27, 2011 36
  37. 37. Caveat Emptor “Absent fraud, mistake or misrepresentation, a purchaser takes  existing property as he finds it, whether it be dilapidated, bug‐ infested or otherwise uninhabitable or deficient in expected  amenities, unless he protects himself by contract terms”* *B. Laskin, “Defects in Title and Quality:  Caveat Emptor and the Vendor’s Duty of Disclosure”, Law Society of Upper Canada  Special Lectures:  Contracts for the Sale of Land, 1960 37
  38. 38. Alleged defects that were not disclosed:  Some examples from earlier cases• Nearby landfill used as a garbage dump• Existence of radioactive material• Recent landslides from adjoining properties• Municipal council had approved recommendation for heritage  designation• Evidence of environmental contamination• Adjacent property used as a nude beach 38
  39. 39. Exemptions to Caveat Emptor in Real Estate Transactions• Fraud, Mistake or Misrepresentation• Statutory protections for new home buyers• Failure to Disclose Latent Defects that could render the  property unfit for habitation or dangerous• Contractual Terms 39
  40. 40. What is a Defect? “A defect is generally understood to mean something that  constitutes a failing, shortcoming, fault or imperfection.  This is  obviously a subjective concept.  To adapt a phrase, one  person’s defect may be another person’s ideal. Obviously, to make a determination of whether something is a  defect in the quality of land, the intended use of the land must be taken into account.”* *688350 Ontario Ltd. v. Piron [1994] O.J. No. 2844 (Ont.Gen.Div.) at para. 132 40
  41. 41. Patent and Latent Defects “A patent defect which can be thrust upon a purchaser must  be a defect which arises either to the eye, or by necessary  implication from something which is visible to the eye… A latent defect, obviously, is one which is not discoverable, by mere observation.”* *V. Di Castri, Law of Vendor and Purchaser, 3rd. ed., (updated 2011) 41
  42. 42. The Defect Analysis – Does it Even Matter? “The cases are not entirely consistent in approach.  They do  not generally first consider whether the defect at issue is  patent or latent, some rely on the fraud exception and others  on the latent defect principle and some seem to apply a mix of  the two to arrive at a desired result.”**Dennis v. Gray, 2011 ONSC 1567 (per Hoy J.) at para 27. 42
  43. 43. Three Recent Defect / Disclosure Decisions• Kingspan Insulated Parcels Ltd. v. City of Brantford, 2010 ONSC  4610, leave to appeal refused at 2011 ONSC 265• Cresswell Investments Inc. v. Pavone, 2011 BCSC 1069• Dennis v. Gray, 2011 ONSC 1657 43
  44. 44. Kingspan Insulated Parcels Ltd. v. City of Brantford Ontario Superior Court of Justice, September 13, 2010  Leave to Appeal refused January 13, 2011 44
  45. 45. Kingspan v. Brantford:  Contractual Clauses• Lands sold “as is”: The Purchase Agreement provided that the  land was being sold “as is”, and that except as otherwise set  out in the Purchase Agreement, Kingspan had not received and  had not relied on any representations by the City concerning  the condition of the Kingspan property, including suitability for  building purposes.  This clause survived closing.• No Claims: The City represented that it was not aware of any  claims pending or threatened relating to the ownership or use  of the Kingspan property. 45
  46. 46. Kingspan v. Brantford:  Contractual Clauses (cont’d)• Property Inspection:  Kingspan had 90 days to inspect the land  and determine feasibility of its intended use.  The City was  required to provide Kingspan with any written information in  the City’s possession or control with respect to the Kingspan property.  If Kingspan was not satisfied with the results of its  inspection, it had the right to terminate the Purchase  Agreement.  Kingspan waived this condition. 46
  47. 47. Kingspan v. Brantford:  Result• City’s Motion for Summary Judgment dismissed:  City did not  meet the burden of establishing that there is no genuine issue  requiring a trial.• Court not satisfied that the City’s disclosure with respect to  aboriginal claims was sufficient in the circumstances.• Court not satisfied that the City has established that  information that it did provide to Kingspan was not untrue,  inaccurate or misleading, given the information that it did not  provide. 47
  48. 48. Kingspan v. Brantford:  Latent Defect?• Kingspan argued that the pending or threatened aboriginal  claims constituted a latent defect that the City actively  concealed from Kingspan.• The City’s position was that there was no defect (either patent  or latent).  However, the parties were unable to find any  jurisprudence on whether an aboriginal land claim constituted  a defect, whether patent or latent, which may suggest the  issue is a novel one.• The court agreed with Kingspan that it would be inappropriate  to determine this on the summary judgment motion. 48
  49. 49. Creswell Investments Inc. v. Pavone• British Columbia Supreme Court, August 9, 2011 (N. Smith J.) 49
  50. 50. Creswell Investments Inc. v. Pavone:  Result• The Purchaser could have discovered the true status of the  mezzanine through the reasonable, minimal inquiries that a  reasonable purchaser in its position would be expected to  make.  It was therefore a patent defect, for which the vendor  is not automatically liable and to which caveat emptor applies. 50
  51. 51. Dennis v. Gray• Ontario Superior Court of Justice, March 11, 2011 51
  52. 52. Dennis v. Gray:  Result• Vendor’s Motion for Order dismissing the action under Rule  21.01(b) of the Rules of Civil Procedure dismissed.• Court found that it is not “plain and obvious” that if the danger  posed by the defect is considered sufficiently grave, a duty to  disclose will not be imposed on the Vendors. 52
  53. 53. Suggestions for Avoiding Defect / Disclosure DisputesPurchasers:• Let your intended use be known• Due Diligence Conditions• Vendor Representations and Warranties:  be precise• Indemnity ProvisionsVendors• “As is” clauses• Disclosure Management throughout the transaction• Do not “actively conceal” 53
  54. 54. The preceding presentation is meant to only provide  general information and should not be relied on as  legal advice.If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique  54
  55. 55. Toronto Condominium Update September 27, 2011 Presented by:  Jules A. Mikelberg10295372 v1
  56. 56. CONSTRUCTION LIEN ACT – s. 33.1• Effective July 1, 2011• Notice of Intention to Register Condominium• Construction Trade Newspaper• 5 to 15 Business Days before Approval• Form 24 – Owner Name and Address – Lands – Contractors (Last 90 Days) Names and Addresses• Liability for Damages to Lien Claimants 56
  57. 57. MARKET FACTORS1. Low Interest Rates2. International Investors (India, Pakistan, Middle East, Europe, China)3. 80,000 to 100,000 Newcomers4. Lack of Purpose Built Rentals5. Volatile Stock Markets/International Instability6. Wide Range of Products/Purchasers – 300 to 9,000 sq ft – End Users, First Time Home Buyers, Empty Nesters,  Investors, Students, Children  57
  58. 58. • Last 5 years – TSX up to 5%, High‐rise Index up 53%• June to August 2011 – TSX down 12%, High‐rise Index Flat at  $528 per square foot• August 2011 – Index $451,000, 4.9% year over year• 77% of sales in City of Toronto Realnet Canada (August 2011) 58
  59. 59. • 8% Annual increases in high‐rise prices over last 5 years• Q2 2011 – Record 9400 Units Sold (2007 – 7,000, Chicago 870) – 56% of New Home Sales – Record Active Projects – Record Launches (40 in Q2) – Record Units under Construction - BILD (July/August 2011) - Urbanation (July/August 2011) 59
  60. 60. • 2007 – All‐time Record – 22,500 Units Sold• 2011 – Urbanation Predicts New Record of 25,000 Units Sold 60
  61. 61. 2012 61
  62. 62. The preceding presentation is meant to only provide  general information and should not be relied on as  legal advice.If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique  62
  63. 63. Thank You
  64. 64. Sheldon Disenhouse Jordan Hillsheldon.disenhouse@fmc‐ jordan.hill@fmc‐law.com416 863 4376  416 862 3480 Jason Park Mark Pieljason.park@fmc‐ mark.piel@fmc‐law.com416 863 4786  416 863 4744 Andrew Salem Jules Mikelbergandrew.salem@fmc‐ jules.mikelberg@fmc‐law.com416 863 4728  416 863 4380 
  65. 65. The preceding presentation contains examples of the kindsof issues companies dealing with real estate could face. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.