In deze editie staan 2 thema’s centraal: vastgoed in de sector, en fusies/overnames.

1. Pagina 1 van 5
Januari 2016
Rabobank Transport & Logistiek
Update
Deze update gaat in op 2 belangrijke thema's in de
sector: fusies & overnames en logistiek vastgoed. Op
beide thema's is sprake van veel dynamiek de laatste
tijd. In volgende updates zullen we weer aandacht
besteden aan onderwerpen als innovatie, supply
chain, modaliteiten.
Fusie en overname
2015 : overnames aan de orde van de dag.
Net als 2014 stond ook 2015 in het teken van overnames. Niet
alleen de kleintjes werden overgenomen ook grote namen
moesten er aan geloven. Zo staat bijna niks de overname van
TNT door Fedex meer in de weg nadat de Europese Commissie
instemde met de deal.
DSV heeft de Amerikaanse logistiek dienstverlener UTi
overgenomen. Door de overname wordt DSV een van de
grootste spelers op het gebied van Air&Sea.
Logistiek dienstverlener XPO Logistics, nam transportgigant
Con-way (waar ook het in Nederland bekende Menlo
Logistics onderdeel van is) over voor 3 miljard dollar (2,6 miljard
euro). Eerder nam XPO Norbert Dentressangle over.
JCL Logistics Friesland is per 1 december overgenomen door
Ecotrans Logistics uit Vorden. Logistiek dienstverlener Van Uden
Logistics maakte vorige week bekend de Belgische
branchegenoot Eurobrokers over te nemen (zie hierna).
Logistiek dienstverlener Visser uit Duiven neemt per 1 januari
concurrent Middelkoop, eveneens gevestigd in Duiven,
over. Logistiek dienstverlener Den Hartogh Logistics neemt alle
bulk vloeibare chemische activiteiten van het Belgische Sitra-
Group over.
Jan de Rijk Logistics heeft Omega Logistics overgenomen.
Omega Logistics is gespecialiseerd in de farmaceutische en zorg
sector. Vorige week volgde de overname van logistiek
dienstverlener De Rooy Logistics in Geldrop.
Na driekwart jaar onderhandelen nam Butter in juni logistieke
dienstverlener AB Texel over.
Peter Appel Transport nam A. Van der Meulen Transport in
Drachten over. Müller Fresh Food Logistics uit Holten nam per 1
maart de diepvriesactiviteiten in Roelofarendsveen over van
Post-Kogeko.
Het failliet verklaarde Rutges Cargo Logistics maakte eind juni
een doorstart onder de vleugels van logistiek dienstverlener
J. Middelkoop Logistics uit Nieuw-Vennep.
Van Uden slaat slag in België
Roderick de la Houssaye (l) van van Uden en Eurobrokers-CEO, Frank van Steijvoort.

2. Pagina 2 van 5
De Nederlandse logistieke dienstverlener Van Uden neemt voor
het eind van het jaar zijn Belgische branchegenoot Eurobrokers
over van de investeringsmaatschappij De Eik.
Omdat beide bedrijven zich richten op de markt voor de
distributie van voedingsmiddelen en dranken past de acquisitie
goed in de strategie, aldus Van Uden. Eurobrokers is gevestigd in
Zellik, dat direct aan Brussel grenst. Het bedrijf heeft 130 mensen
in dienst, beschikt over 80.000 vierkante meter opslagruimte en
is goed voor een omzet van 16 miljoen euro.
Van Uden heeft zo’n 450 mensen in dienst en boekt dit jaar een
omzet van ruim honderd miljoen euro.
Antvelink zegt dat Van Uden ‘grote ambities’ koestert. ‘Wij willen
groeien naar 250 miljoen euro omzet in 2018. Onze volgende
stap is daarom uitbreiding naar Duitsland.’ De groep studeert
verder op de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra in
Alphen aan de Rijn en Haaften. Daarmee zou het totale aantal in
Nederland op acht komen.
Volgens De la Houssaye spelen ‘uitgekiende locaties met een
flinke opslagcapaciteit’ een sleutelrol in de strategie van de
groep. ‘Zo kunnen we winkels in een keer beleveren en
aanrijden met de producten van alle leveranciers. Dat betekent
minder vrachtverkeer, brandstofverbruik en CO2-uitstoot’,
zegt hij.
den Hartogh koopt Interbulk.
De Nederlandse transporteur Den Hartogh Logistics, vooral
gespecialiseerd in chemicaliën, neemt bulkvervoerder InterBulk
over. Dat maakte het 95 jaar oude familiebedrijf woensdag
bekend.
Den Hartogh betaalt circa 57 miljoen euro voor InterBulk, dat
inclusief schuld een ondernemingswaarde heeft van zo'n 129
miljoen euro. Het gecombineerde bedrijf, dat Den Hartogh gaat
heten en het hoofdkantoor krijgt in Rotterdam, heeft een
jaaromzet van een half miljard euro.
Den Hartogh is een logistiek dienstverlener in onder meer de
chemische industrie. Het heeft kantoren op dertig verschillende
locaties in zeventien landen. Er werken 1100 mensen. InterBulk
heeft wereldwijd ongeveer 471 werknemers. De transactie
wordt waarschijnlijk in het eerste kwartaal van 2016 afgerond.
De overname zorgt met name in China voor een flinke
versterking. "Ik denk dat we daar wel vier of vijf keer zo groot
worden als nu", zei Den Hartogh. Dat komt doordat InterBulk
daar samenwerkt met Sinotrans, 's lands grootste logistieke
dienstverlener. Ook voegt Den Hartogh Zuid-Amerika toe als
nieuwe markt.
Den Hartogh zal na de acquisitie een top 3 logistiek
dienstverlener zijn.De nieuwe combinatie zal in staat zijn haar
wereldwijde positie uit te breiden door gebruik te maken van
1600 werknemers en een gecombineerde hoeveelheid van circa
25,800 vloeibaar, gas en droge bulk containers
Simon Loos neemt activiteiten Albert Heijn RDC Tilburg
over van Speksnijder Logistiek
Per 4 januari 2016 neemt
Simon Loos de
transportactiviteiten voor
Albert Heijn RDC Tilburg
over van Speksnijder
Logistiek. De overname bevat 25 voertuigen en een veertigtal
chauffeurs en twee planners.
Commentaar Rabobank:
Het aantal overnames en de daarbij horende volumes groeit in veel
sectoren; in transport en logistiek groeide het aantal overnames
wereldwijd met zeker 10%, na ook al een sterke toename in 2014.
Soms gaat het om grote deals, denk aan XPO dat Norbert
Dentressangle overneemt en eind 2015 daar nog eens Conway aan
toevoegt. Maar veel vaker gaat het om kleinere, meer lokale,
transacties.
Deels ontstaan die overnames door de beschikbaarheid van veel
geld in de markt, geld dat op zoek is naar een aanwending. Deels
komen die overnames tot stand in een periode van herstel na
eenlangdurige crisis. Bedrijven oriënteren zich weer op groei en
gaan op zoek naar nieuwe markten.
Schaalgrootte wordt vaak genoemd als belangrijk argument. Soms
blijft het bij een kreet maar vaak zit er logica in dat streven naar
consolidatie.
Schaal helpt, biedt een sterker draagvlak voor investeringen, voor
ontwikkeling en innovatie. Het draagt vaak bij aan de operationele
efficiency: betere inkoop, verdichting of uitbreiding van het
geografische netwerk en betere benutting van assets.
Schaal is vaak het antwoord op de vraag vanuit de markt:
- de vraag naar lagere prijs en dus cost efficiency,
- de vraag naar dezelfde dienstverlening maar dan ook in andere
landen,
- de vraag naar verbreding/verdieping van services en op een
hoger kwaliteitsniveau,
- de vraag om ook andere goederenstromen af te handelen,
meerdere modaliteiten in te zetten, andere klanten of
segmenten te gaan bedienen.
De klant is koning en eist dat je volgt, liever nog proactief opereert,
en zo hoort het ook. Maar tegelijk is het verstandig bij de les te
blijven. In dat meebuigen met en volgen van klanten zitten risico’s,
of op zijn minst aandachtspunten.
Al te vaak blijkt dat een bedrijf blind zijn bestaande klanten volgt,
maar niet of nauwelijks kijkt naar de markt/het speelveld, naar

3. Pagina 3 van 5
alternatieven, naar bedrijven die nog geen klant zijn en misschien
iets heel anders willen (met mogelijk zelfs beter rendement).
Bestaande klanten zijn vaak erg slechte raadgevers.
Natuurlijk kan het goed zijn om mee te gaan in de wensen van de
klant. Star vasthouden aan wat je altijd al deed kan erg onverstandig
zijn; misschien ga je nieuwe producten en diensten leveren, omdat
de klant zijn behoefte niet definieert in termen van die oude
traditionele diensten, maar op zoek is naar oplossingen; en die
oplossing kan dus inhouden dat je differentieert of diversificeert.
Een tweede punt zit opgesloten in de tegeltjeswijsheid: “By being
everything to everyone, you’re nothing to anyone”. Als je alles wilt
zijn en doen voor iedereen, versnipper je mankracht en middelen,
verlies je focus, word je onherkenbaar en doe je heel veel
verschillende dingen op een matige of zelfs ondermaatse manier.
Een derde punt gaat over schaal en capaciteit. Schaalvoordeel (soms
dus ernstig overschat) kan berekend worden maar of je er echt geld
mee verdient, is natuurlijk afhankelijk van de mate waarin je al die
capaciteit, tegen aanvaardbare kosten en pricing, kan vullen. En hier
zit een valkuil. Schaal wordt overcapaciteit, welke wordt gevuld met
omzet tegen slechte condities, met omzet die niet goed past bij je
eigen business en competenties, en dat alles mogelijkerwijs
uiteindelijk ten koste van je oorspronkelijke business waar het
allemaal mee begon.
Overnames en fusies kunnen een prima route vormen naar verder
succes.
Autonome groei blijft een goed alternatief, maar duurt vaak langer,
kent onzekerheden en beperkingen.
Samenwerken tot slot is een prima derde weg: verticaal in de keten,
horizontaal met andere gelijksoortige spelers, of et compleet andere
marktpartijen uit andere sectoren.
Ontwikkeling van logistiek vastgoed
Logistiek vastgoedmarkt breekt in 2015 records met mega
dc’s
Groot, groter grootst was het devies binnen het logistiek
vastgoed van dit jaar. Het ene na het andere record werd
verbroken in de jacht op wie realiseert het grootste en liefst ook
duurzaamste dc van Nederland. Belangrijk aanjager – hoe kan
het ook anders- is de e-commerce boom die de logistiek
vastgoedsector dit jaar op zijn kop zette.
Eind 2014 zette de Belgische logistiek vastgoed ontwikkelaar
Groep Heylen de toon met de aankondiging dat het op logistiek
bedrijvenpark Trade Port Noord in logistieke hotspot Venlo een
e-commerce campus wilde bouwen dat na een gefaseerde
bouwperiode een omvang zou krijgen van maar liefst 140.000
vierkante meter ‘Buurman’ wordt overigens een andere
modegigant, Michael Kors, dat ook een mega-dc bouwt op
Trade Port Noord met een niet geringe omvang van 100.000
vierkante meter.
Half maart had Brabants Dagblad de primeur met het nieuws
dat webwinkelgigant Bol.com in Waalwijk serieuze plannen
heeft voor de bouw van wat wel eens het grootste
distributiecentrum van Nederland zou kunnen worden.
Tegelijk met het nieuws van Bol.com uit Waalwijk, maakte
vastgoedondernemer Leeyen bekend dat hij op bedrijventerrein
Holtum Noord III in Sittard-Geleen ook het ‘grootste
distributiecentrum van Nederland’ gaat bouwen met een
omvang van 148.000 vierkante meter dat eenmaal opgeleverd
werkgelegenheid biedt aan 1.000 mensen.
Distributiecentrum Holtum Noord, Sittard-Geleen
Groothandelsorganisatie Koopman, zo deelde Emmeloord mee,
heeft het grootste dc van Nederland met een omvang van
200.000 vierkante meter en dat dit voorlopig ook wel zo zal
blijven met de aankoop van een kavel van 40.000 vierkante
meter voor een nieuwe uitbreiding.
De toenemende vraag naar hoogwaardige nieuwe
distributiecentra gaat overigens ten koste van de vraag naar
bestaande bouw. Uit een scan van Dynamis in maart van dit jaar
onder de makelaars uit het eigen netwerk bleek dat er in totaal
meer dan 2 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed
beschikbaar is. Dat oppervlak neemt toe, maar de warehouses
zelf zijn gemiddeld genomen kleiner. Slechts 13 procent van de
beschikbare ruimte is volgens de Dynamis-scan groter dan
20.000 vierkante meter. Gevolg: een toenemende vraag naar
nieuwbouw vooral gericht op – hoe kan het ook anders- e-
commerce-activiteiten. Een op maat gebouwd, hoogwaardig
distributiecentrum is bovendien vaak goedkoper dan een
bestaand distributiecentrum, stelde DTZ Zadelhoff in zijn
kwartaalbericht in juni. Hierdoor geven gebruikers op dit
moment de voorkeur aan nieuwbouw en vormt dit voor veel
beleggers in de markt een interessante investeringscategorie.
Voor de toekomstige trends in de logistiek vastgoedmarkt is het
eind november verschenen rapport van Colliers International
interessant. In de publicatie doet de internationale
vastgoedadviseur zes voorspellingen voor de retail- en logistieke
sector. Dit rapport, European Retail & Logistics Insights: From
Sheds to Shelves, voorspelt onder andere dat er magazijnen
zullen komen met meerdere verdiepingen omdat over de hele
wereld miljoenen klanten overstappen op online winkelen.
Supergrote magazijnen: als gevolg van de snel stijgende
grondprijzen zullen ontwikkelaars in de hoogte gaan bouwen
voor meer vloeroppervlak, is de voorspelling van Colliers.
Waarom? Een voorbeeld bestaat overigens al: Het Prologis Parc

4. Pagina 4 van 5
Narita III, een gigantische (61.400 vierkante meter) industriële
faciliteit met zeven verdiepingen in Japan. Binnenkort zullen er
mogelijk ook in Europa wolkenkrabbermagazijnen gebouwd,
voorspelt Colliers.
Nederland heeft logistieke hubs van wereldniveau
Amsterdam, Tilburg, Eindhoven en Venlo behoren tot de twintig
hardst groeiende logistieke hubs ter wereld. Rotterdam behoort
tot de dertig grootste zeehavens ter wereld.
Vastgoedadviseur CBRE heeft in haar recente onderzoek Global
and Emerging Logistics Hubs 30 global
hubs geïdentificeerd. Deze hubs zijn de belangrijkste drijvende
kracht achter de industriële vastgoedmarkt. Factoren die zijn
geanalyseerd zijn: infrastructuur, bereikbaarheid,
ondernemersklimaat en marktomvang.
Rotterdam behoort tot deze top 30 met plaats 11. De top 5
wordt volledig gedomineerd door Aziatische steden.
De vastgoedadviseur heeft wereldwijd ook ’20 emerging
hubs’ geïdentificeerd: locaties waarvan verwacht wordt dat deze
zich in de komende tien jaar kunnen ontwikkelen tot global
hubs. Voor Nederland vallen Amsterdam en de regio Oost-
Brabant / Noord-Limburg (de as Tilburg-Eindhoven-Venlo) in
deze categorie.
Amsterdam profiteert met name van een groeiende bevolking
en een groeiend toerisme, waardoor de stad het in zich heeft
een internationale consumptie ‘hotspot’ te worden. Daarnaast is
de toenemende integratie van de zeehaven met de luchthaven
Schiphol en de veilingzone rond Aalsmeer van belang, onlangs
neergelegd in het concept “Westas”.
De as Tilburg-Eindhoven-Venlo profiteert met name van haar
strategische locatie in Noordwest-Europa en een sterk
verbeterde multimodale infrastructuur. Schaalvergroting en
centralisatie van distributie-operaties, onder meer gedreven
door de groei van e-commerce, zijn hier de belangrijkste
factoren die deze locatie versterken.
GVT Group of Logistics breidt voor twaalf miljoen euro zijn
vestigingen in Tilburg uit.
Het distributiecentrum aan de Gesworenhoekse weg wordt
volgens het Brabants Dagblad vergroot met een nieuwe loods
met een oppervlakte van 20.000 vierkante meter en dertig laad-
en losplaatsen.
Verder komt er extra opslagruimte en een tweede kraan bij de
containerterminal aan het Wilhelminakanaal. Deze terminal werd
in juli 2013 in gebruik genomen en verzorgt de aan- en afvoer
voor bedrijven die op het Tilburgse bedrijventerrein Vossenberg
West zijn gevestigd, zoals Agristo, Tesla en Samsung.
Algemeen directeur Wil Versteijnen verwacht dat er in Tilburg 35
tot 40 arbeidsplaatsen bijkomen.
Winkelketen Blokker neemt distributiecentrum in gebruik
voor de verwerking van via internet bestelde artikelen.
Het centrum, in Gouda, heeft een oppervlakte van 15.000
vierkante meter. Blokker had voor dit doel al een
distributiecentrum in Houten, maar dat was met een
oppervlakte van 6000 vierkante meter te klein geworden.
Het zogenoemde e-dc in Gouda is zeven dagen per week en
zestien uur per dag in bedrijf. Er worden 11.000 orders per dag
verwerkt.
Dobotex/Puma bouwt in Tilburg.
Dobotex, een dochter van Puma, bouwt in Tilburg een
distributiecentrum met een totale oppervlakte van 35.000
vierkante meter.Dobotex is een producent van sokken en
kleding voor het sportkledingmerk Puma. Het bedrijf maakt ook
sokken voor Tommy Hilfiger en Head en kleding voor Levi's.
Prologis blijft meters verzamelen
Prologis heeft op Distripark Eemhaven in de haven van
Rotterdam een distributiecentrum gekocht van bijna 18.000
vierkante meter.
Prologis blijft uitbreiden in de Eemhaven.

5. Pagina 5 van 5
Prologis had op Distripark Eemhaven al negen distributiecentra
in bezit met een totale oppervlakte van bijna 134.000 vierkante
meter. Het nu verworven pand wordt voor langere termijn
verhuurd aan een vaste klant van Prologis. In de Benelux is
Prologis eigenaar van 1,7 miljoen vierkante meter aan logistiek
vastgoed.
In Nieuwegein kocht Prologis een distributiecentrum van 41.000
vierkante meter en verhuurt dit aan XPO Logistics. Het gaat om
een gebouw op bedrijvenpark Het Klooster, dat is ontwikkeld
door projectontwikkelaar Borghese Logistics. Het ligt nabij de
A2, de A12 en de A27.
XPO is als huurder voor langere tijd vastgelegd. Het Amerikaanse
bedrijf, dat vorig jaar Norbert Dentressangle overnam, gaat via
Nieuwegein de belevering van winkels van Albert Heijn
verzorgen.
Volgens Prologis neemt de vraag naar hoogwaardig logistiek
vastgoed in het midden van het land, en de regio Utrecht in het
bijzonder, de laatste jaren sterk toe. De regio wint aan belang
voor de nationale distributie en de thuisbezorging van door de
consument via internet bestelde goederen.
In de eerste helft van dit jaar namen logistieke ondernemingen
circa 675.000 m2
vastgoed op. Dit is een toename van 160%
vergeleken met vorig jaar.
Commentaar Rabobank:
De sterke groei in nieuw grootschalig onroerend goed kent enkele
oorzaken.
De groei in transportvolumes speelt een rol. Vooral de explosieve
groei in e-commerce in Nederland maar ook in andere landen, is een
krachtige impuls en vraagt om specifiek onroerend goed qua
ligging, capaciteit en inrichting. Goederenstromen worden
gefragmenteerd (van bulk naar kleine pakketten), delivery points
veranderen (van groothandel/retail naar de consument),
complexiteit en tijdsdruk nemen toe. Technologie, niet alleen in
warehousing maar door de hele supply chain, vraagt om
schaalgrootte en maakt tegelijkertijd die schaalgrootte mogelijk.
Er treedt een verschuiving op in markten (meer internationaal), in
corridors/routes (internationaal, noord/zuid, oost/west), en in
modaliteiten(multi-modaal transport).
Locaties veranderen hiermee ook. Strategische keuzes worden
gemaakt op de corridor naar het oosten, denabijheid van inland
terminals en toegang tot multi-modale oplossingen wordt van
groter belang.
Voor diverse partijen is daarbij ook een snelle toegang gewenst tot
de grote logistieke knooppunten van pakketdiensten (DHL, UPS,
FedEx, PostNL).
Er wordt gezocht naar oplossingen die voldoen aan een breed
eisenpakket: beschikbare grond, medewerking van overheden,
beschikbare infrastructuur, beschikbaarheid van gekwalificeerd
personeel, kosten (huisvesting, personeel etc.).Voor verschillende
partijen kan het relevant zijn dat er andere bedrijven (verladers,
logistieke dienstverleners, kennisintensieve en innovatieve bedrijven,
“valleys”) in dezelfde regio opereren. Daarmee ontstaat een borging
van volume en schaalgrootte, operationele performance(breed scala
aan logistieke diensten), en is er potentieel tot het aangaan van
samenwerking in verschillende vormen (horizontaal, verticaal,
netwerk).
Meer en meer worden nieuwe projecten gerealiseerd door
gespecialiseerde ontwikkelaars en investeerders, vaak op voorhand
voor een bepaalde partij en dus “op maat gemaakt”.
De gevolgen zijn evident. Er is sprake van een verdringing in de
logistiek vastgoedmarkt ten koste van ouder, kleinschaliger en
minder geoutilleerd onroerend goed. Tegelijk zijn de investeringen
in nieuwe centra met alle voorzieningen en infra daarbij interessant.
Naast verschuiving van werkgelegenheid ontstaat er ook nieuwe
werkgelegenheid bij de ontwikkeling en exploitatie van logistiek
vastgoed.
Voor de sector zijn de effecten ook helder: deels een verschuiving
naar hoogwaardige logistieke dienstverlening, het
behouden/ontwikkelen van een sterke positie van Nederland in
internationaal transport en logistiek met een duidelijke regiefunctie,
een geleidelijk verdere verschuiving van activiteiten richting het
achterland met uiteraard een optimale aansluiting op (lucht)havens
en de over-all logistieke infrastructuur.
Naast dit grote werk met mega-DC’s zijn er natuurlijk andere
ontwikkelingen die van belang zijn de komende tijd: fijnmazige
distributie, stedelijke/”last mile” distributie, kleinschaliger
warehousing,
hubs t.b.v. stedelijke gebieden, veranderende service levels in e-
commerce, technologie zoals additive manufacturing (3D) en de
inzet van drones in transport en logistiek. Al deze ontwikkelingen
veranderen het logistieke vastgoed landschap de komende jaren
steeds verder.
Bronnen voor deze uitgave zijn: Logistiek, Logistiek.nl, Nieuwsblad Transport, NT.nl, Supply
Chain Magazine, Transportonline.nl, CBS, Panteia, evo.nl, tln.nl.
Contactgegevens
Hans Groenhuijsen
Senior Industry Analyst Automotive, Transport & Logistics, Rabobank
hans.groenhuijsen@rabobank.com
Monique van Plateringen
Sectormanager Transport & Logistiek, Rabobank
M.J.Plateringen@rn.rabobank.nl