Le forma di debito bancario

LE FORME TECNICHE DEI
PRESTITI BANCARI
Appunti su R. Ruozi, Economia della banca, Egea, 2014,
agg. Ottobre 2015

Caratteristiche dei prestiti bancari
 Le forme tecniche dei prestiti bancari comprendono il
complesso degli strumenti che consentono alla banca di
mettere a frutto le somme raccolte, portando a compimento
la propria funzione di intermediazione creditizia.
 Caratteristiche comuni delle diverse operazioni di impiego in
prestiti sono:
 L’assunzione da parte della banca di una funzione creditoria nei
confronti della clientela
 La loro contabilizzazione nell’attivo
Economia degli Intermediari Finanziari-MCA-A.A.
2011/2012

TIPOLOGIE DI PRESTI BANCARI
Possono essere classificati in base:
1. alle categorie di aziende beneficiarie
• prestiti a clientela residente (sull’interno)
• prestiti a clientela non residente (sull’estero)
2. alla scadenza
• impieghi a breve termine (fino a 18 mesi o a scadenza
indeterminata)
• impieghi a medio termine (fino a 60 mesi)
• impieghi a lungo termine (oltre 60 mesi)
3. alla denominazione dell’unità di conto
• prestiti in euro
• prestiti in valuta diversa dall’euro
4. alla forma tecnica
• prestiti per cassa
• prestiti di firma
Intermediari
finanziari
Amministrazioni
pubbliche
Altri residenti
Economia degli Intermediari Finanziari-MCA-A.A. 2011/2012

LA SCADENZA DEI PRESTITI BANCARI
PRESTITI BANCARI A BREVE TERMINE
• sono diretti a finanziare gli squilibri nei flussi di cassa delle imprese
derivanti dal ciclo del capitale circolante netto;
• si estinguono con l’incasso dei crediti da parte dell’impresa affidata;
• rischio di utilizzo per finalità diverse da quelle per cui sono rilasciati;
• generalmente, non richiedono il rilascio di garanzie reali.
PRESTITI A MEDIO-LUNGO TERMINE
• sono finalizzati alla copertura dei fabbisogni per investimenti in
immobilizzazioni;
• caratterizzati da un numero limitato di operazioni ma in grado di
soddisfare le esigenze più disparate;
• rischio più elevato di inadempimento impresa quanto maggiore è la
durata del prestito;
• richiedono il rilascio di garanzie.

PRESTITI IN VALUTE DIVERSE DALL’EURO
L’ordinamento bancario attuale consente alle banche di poter
erogare prestiti anche in valuta diversa dall’euro.
Le motivazioni alla base di questa esigenza da parte delle aziende
risiedono:
• nella dislocazione di fornitori e clienti;
• nella necessità di dare copertura a investimenti di capitale in
aree valutarie diverse da quelle di residenza;
• nella ricerca di benefici derivante dall’eventuale più basso costo
del credito rispetto all’euro.
ATTENZIONE AL RISCHIO DI CAMBIO

LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI PER
CASSAA BREVE TERMINE
Rappresentano la categoria di prestiti più diffusa e si suddividono in:
1. Apertura di credito in conto corrente
 per elasticità di cassa
 ordinaria in conto corrente
 in conto corrente garantita
2. Operazioni di smobilizzo di crediti
 sconto di effetti
 anticipo salvo buon fine
 anticipo su fatture
 factoring
3. Le anticipazioni su pegno
4. Il finanziamento in valori mobiliari
 Riporto
 pronti contro termine
 prestito di titoli

L’APERTURA DI CREDITO
IN CONTO CORRENTE
La banca mette a disposizione del cliente una linea di credito che questi
può liberamente utilizzare per la copertura dei propri fabbisogni
finanziari.
CARATTERISTICHE:
• regolata in conto corrente;
• copertura esigenze finanziarie temporali;
• facoltà del correntista di utilizzare il credito in più riprese e di
effettuare successivi versamenti in conto per ripristinare la
disponibilità;
• alto grado di flessibilità;
• il cliente deve corrispondere alla banca commissioni e rimborsi a
fronte della concessione;
• scadenza rimborso capitale fissa o indeterminata.

Apertura di credito per elasticità di cassa
Il titolare di un conto corrente di deposito viene autorizzato a prelevare
in misura eccedente le proprie disponibilità.
CARATTERISTICHE:
 lo scoperto di conto deve essere
• occasionale;
• di breve durata;
• di importo limitato;
 c/c con saldi a debito della banca;
 maggiori oneri.

Apertura di credito ordinaria in C/C
La banca fissa preventivamente un limite massimo di fido
all’interno del quale l’affidato è autorizzato a prelevare e
successivamente ripristinare in misura corrispondente la
disponibilità originaria del credito ottenuto.
CARATTERISTICHE:
• copertura di fabbisogni finanziari temporanei;
• scadenza breve o indeterminata;
• monitoraggio della banca sulle modalità utilizzo credito da
parte del cliente;
• rischio sconfinamento.

Apertura di credito in C/C garantita
Consiste nella richiesta di garanzie collaterali da parte della banca nei
casi in cui vi siano difficoltà nella valutazione dell’affidabilità
creditizia del cliente o se l’apertura di credito è richiesta per finalità
particolari.
L’apertura di credito in c/c garantita si può distinguere in:
• apertura di credito in bianco (comprese le garanzie personali di
terzi)
fideiussione o avallo
• apertura di credito assistita da garanzia reale:
pegno o ipoteca

Apertura di credito in C/C
COSTI:
• tassi di interesse superiori rispetto ad altre forme (dovuti ai
benefici ottenuti dal cliente e ai maggiori rischi assunti dalla
banca);
• interessi a carico del cliente proporzionali al credito utilizzato
e non all'importo concesso;
• commissione di massimo scoperto per compensare la banca
dell’onere di fronteggiare l’eventualità che il cliente aumenti il
proprio scoperto in c/c (non superiore allo 0,50% del massimo
accordato secondo quanto previsto dalla nuova normativa).

Le operazioni di smobilizzo di crediti
Consentono alle imprese di disporre anticipatamente, rispetto alla
naturale scadenza, delle somme derivanti dalle vendite con
regolamento differito.
TIPOLOGIE:
• Lo sconto di effetti;
• L’anticipo salvo buon fine su ricevute bancarie
• L’anticipo su fatture
• Il factoring

LO SCONTO
Contratto con il quale la banca, previa deduzione dell’interesse, anticipa
al cliente affidato l'importo di un credito verso terzi non ancora scaduto,
mediante la cessione, salvo buon fine, del credito stesso
L’operazione di sconto richiede:
 l’esistenza di un credito commerciale non scaduto incorporato in un
titolo cambiario;
 il rispetto di requisiti formali (accettazione effetti cambiari, durata
minima e massima, piazza di pagamento);
 il rispetto di requisiti sostanziali (esistenza e natura commerciale del
credito).

Dal punto di vista tecnico, lo sconto può essere:
• isolato (operazione occasionale);
• castelletto di sconto (fido utilizzato sistematicamente attraverso lo
sconto cambiario).
Simile allo sconto dal punto di vista formale ma senza cessione del
credito è la sovvenzione cambiaria, ovvero lo sconto di pagherò emessi
direttamente dall'impresa
COSTI DELL’OPERAZIONE:
• interesse anticipato;
• commissioni d’incasso;
• spese fiscali.
LO SCONTO

Anticipo salvo buon fine (sbf)
 Denominato anche castelletto sbf in virtù del rapporto continuativo
che lo contraddistingue e che implica la definizione di un importo
massimo di credito accordato.
 Consiste nell’accreditare sul c/c del cedente l’importo nominale
degli effetti e delle ricevute nel momento stesso in cui vengono
presentate per l’incasso ma con valuta al dopo incasso.
 E' possibile che si formi uno scoperto per valuta (intenzionale) se
il cliente utilizza le somme prima che la valuta sia matura.
 Operazione diffusasi a seguito della maggiore circolazione di
strumenti di incasso dei crediti diversi dagli effetti cambiari
(ricevute bancarie e documenti di natura non bancaria).

ANTICIPO SU FATTURE
Detto anche ″castelletto anticipi su fatture“.
La banca anticipa l'importo di un credito commerciale risultante da
fattura a fronte della cessione del credito pro solvendo.
E’ concesso sottraendo dall’importo complessivo delle fatture uno
scarto di garanzia pari al 20-30%.
L’importo anticipato viene scritto in dare in un conto anticipi su fatture
e in avere nel conto corrente del cliente.
Il conto anticipi produce interessi passivi calcolati sull’importo
anticipato per tutta la durata dell’anticipo (inferiori a tassi debitori c/c
di corrispondenza e superiori agli anticipi su effetti sbf).

FACTORING
Tecnica finanziaria con la quale il cliente instaura con una banca un
rapporto continuativo in base al quale effettua la cessione dei propri
crediti commerciali.
L’operatore specializzato si impegna a prestare dietro corrispettivo i
seguenti servizi:
• gestione crediti;
• garanzia contro insolvenza debitore;
• regolamento anticipato partite cedute.
Impresa cedente Debitore ceduto
Factor
Rapporto fornitura
Servizi e
anticipazione crediti
Notifica
cessione
Crediti Pagamento del debito

ANTICIPAZIONI SU PEGNO
Contratto di prestito monetario a breve termine, con scadenza
determinata, garantito da pegno su merci, valori mobiliari o crediti,
costituito dall’azienda affidata a favore della banca finanziatrice.
L’operazione si compone di:
1. un contratto principale di prestito (polizza di anticipazione)
contenente:
• l’oggetto dell’operazione
• l’ammontare del prestito su pegno
• la forma
• la scadenza
• e procedure da adottare in caso di insolvenza
• i compensi spettanti alla banca
2. un contratto accessorio di costituzione del pegno

La banca ha diritto:
• al rimborso dell’anticipazione;
• alla corresponsione degli interessi;
• a detenere il pegno per il periodo del prestito, la cui proprietà resta al
debitore;
• a farlo vendere in caso di insolvenza del debitore;
• a rivalersi sul netto ricavo in opposizione agli altri creditori.
Il bene può essere custodito:
• in banca;
• presso i Magazzini Generali o presso terzi (il pegno viene costituito
mediante invio dei documenti rappresentativi)
 La garanzia deve essere proporzionata e proporzionale al credito ottenuto.
 Se il valore della garanzia si riduce sensibilmente (oltre 10%) la banca può
chiedere supplementi di garanzia o la riduzione del credito.
 Con l’estinzione totale o parziale del credito il debitore può richiedere la
restituzione totale o parziale del pegno.

FORME TECNICHE:
A) In conto corrente:
• il cliente può effettuare prelievi in più riprese fino al valore
nominale dell’anticipazione (valore corrente meno scarto di
garanzia);
• può ripristinare le disponibilità con successivi versamenti;
• interessi conteggiati sulla base della quota realmente impiegata;
• scadenza determinata.
B) Per somma e scadenza fissa:
• l’accreditamento avviene per il valore nominale al netto degli
interessi, calcolati in via anticipata, indipendentemente dagli
utilizzi.

VALUTAZIONE MERCI CONFERITE IN PEGNO:
• idoneità alla conservazione in magazzino;
• non deperibilità;
• stabilità del valore nel tempo;
• possibilità di rilevare quotazioni ufficiali;
• esistenza di un mercato organizzato.
Tendenzialmente, la banca tende a preferire:
• metalli preziosi;
• merci negoziate su mercati internazionali;
• semilavorati dell’industria agroalimentare.

Il finanziamento in valori mobiliari
E’ un’operazione complessa incentrata sul trasferimento
temporaneo di titoli contro denaro.
In relazione alle finalità si classifica in:
• operazioni di natura bancaria, dove la motivazione
principale è quella di ottenere un finanziamento per cassa
per esigenze a breve termine. In questi casi il differenziale
tra prezzo a termine e prezzo a pronti è il compenso che
spetta alla banca per il finanziamento;
• operazioni di borsa, dove l’operazione è realizzata per
consentire la chiusura di operazioni di borsa. E’ il caso di
chi, in regime di liquidazione, deve consegnare i titoli o
vuole esercitare il diritto di voto in assemblea. Anche in
questo casi il costo dell’operazione pagato alla banca sarà
dato dalla differenza tra i due prezzi (a pronti e a
termine).

Le forme tecniche con cui vengono effettuate queste
operazioni sono riconducibili:
1. al riporto;
2. al pronti contro termine;
3. al prestito di titoli.
IL RIPORTO
Contratto nel quale contestualmente e in unicità contrattuale
vengono giuridicamente chiuse due operazioni contrapposte di
scambio titoli contro denaro, una a pronti ed una a termine.
In questa operazione:
• il riportato trasferisce in proprietà al riportatore titoli di
credito (in genere valori mobiliari) di una certa specie ad un
certo prezzo (a pronti);
• alla scadenza il riportatore trasferisce al riportato la
proprietà di altrettanti titoli della stessa specie, dietro
rimborso del prezzo (a termine) che può essere aumentato
o diminuito nella misura convenuta.

IL PRONTI CONTRO TERMINE
Contratto nel quale la banca acquista a pronti titoli dal cliente
e si impegna a rivendere a termine titoli della stessa specie e
di uguale ammontare.
Caratteristiche:
• si hanno due contratti distinti;
• il prezzo a pronti è allineato al valore di mercato dei titoli,
comprensivo del rateo di interessi maturato sino alla stipula
del contratto;
• il prezzo a termine è superiore al prezzo a pronti perché
comprende la remunerazione per la banca al tasso
concordato.

IL PRESTITO DI TITOLI
Contratto unitario nel quale:
A) il mutuante (lender/banca) trasferisce la proprietà di un
titolo al soggetto mutuatario (borrower/cliente).
B) il mutuatario:
• fornisce in cambio garanzie in contanti o in titoli di altra
natura, di importo superiore al valore di mercato dei titoli
oggetto del prestito e continuamente aggiornato rispetto ai
corsi di questi ultimi;
• si impegna a restituire al primo titoli equivalenti più un
corrispettivo, rientrando in possesso dei beni dati in
garanzia.
Sull’importo del prestito, pari al valore corrente dei titoli, è
calcolato un compenso, nella forma di tasso d’interesse,
spettante al mutuante.

LE FORME TECNICHE DEI PRESTITI
PER CASSAA medio-lungo TERMINE
I prestiti bancari a medio-lungo temine possono essere suddivisi
principalmente in:
• mutuo
• leasing
• prestiti in pool

Il mutuo
Il piano di ammortamento per la restituzione del
finanziamento può prevedere:
• il rimborso a rate posticipate decrescenti (quote di capitale
costanti e quote di interessi decrescenti);
• il rimborso a rate posticipate costanti (quote di capitale
crescenti e quote di interessi decrescenti).
La scadenza dei rimborsi può essere fissata su base mensile,
trimestrale, semestrale, ecc.
Il tasso applicato può essere:
• fisso, per tutta la durata del finanziamento;
• variabile, in base all’andamento del costo del denaro.
E’ un prestito monetario, generalmente a media-lunga
scadenza, attraverso il quale il beneficiario il beneficiario si
obbliga alla restituzione periodica di quote del capitale
mutuato con l’aggiunta degli interessi secondo un piano di
ammortamento prestabilito.

Il mutuo può essere richiesto:
1. per il finanziamento dell’edilizia abitativa
- garantito da ipoteca di 1° grado sul bene oggetto dell’operazione
mutuo casa;
- il finanziamento concesso non dovrebbe superare l’80% del valore di
perizia dell’immobile dato in garanzia.
2. per investimenti fissi nel settore industriale o commerciale
- garantito da ipoteca di 1° grado sui fabbricati dell’azienda
- mutuataria o dal privilegio sui macchinar i oggetto del
finanziamento.
Il costo dell’operazione si compone delle seguenti voci:
- interessi; parcelle notarili; spese di istruttoria; spese di perizia per la
valutazione del bene in garanzia; premi di assicurazione.
Il mutuo

PREFINANZIAMENTO
E’ una particolare forma di prestito, distinta accessoria e
preliminare rispetto all’erogazione del mutuo, che consente
di coprire il divario temporale tra l’avvio dell’iter di
istruttoria e l’erogazione del mutuo.
MUTUI CHIROGRAFARI
Sono prestiti, privi di garanzia reale, volti al miglioramento
della struttura finanziaria dell’impresa affidata.
Il mutuo

Il leasing
Contratti caratterizzati dalla cessione in locazione a un’altra
azienda, per un periodo di tempo prefissato, di uno o più beni
mobili o immobili, dietro il pagamento di un determinato canone.
Può prevedere a fine rapporto la possibilità, da parte del
locatario, di riscattare il bene dietro pagamento di una cifra
convenuta.
Il leasing si distingue in:
• operativo, caratterizzato dalla locazione di beni aventi
caratteristiche standardizzate, per un periodo di tempo
inferiore alla vita economica degli stessi. Utilizzato quando si
vuole ottenere la disponibilità temporanea di un bene senza
sopportarne i rischi connessi alla proprietà;
• finanziario, ha per oggetto beni specializzati che il locatore
(intermediario finanziario) acquista o fa costruire su
indicazione del locatario, concedendolo in locazione a
quest’ultimo che è tenuto a pagare un canone di locazione
comprensivo dell’ammortamento del bene, dell’interesse sul
capitale investito e del ricarico dell’intermediario. Al termine di
solito il bene è acquistato al cosiddetto prezzo di riscatto.

Il leasing
Vantaggi:
• utilizzabile per un’ampia gamma di beni (mobili o immobili);
• deducibilità fiscale dei canoni di locazione;
• assenza di richieste di garanzie reali sui beni di proprietà
dell’impresa (al contrario del mutuo).
fornitore locatario
locatore
bene disponibilità del bene
prezzo canoni + riscatto

Caratteristiche:
• sono diffusi nei mercati creditizi internazionali;
• sono volti a finanziare aziende particolarmente grandi e
affidabili o progetti particolarmente rilevanti;
• permettono l’erogazione di prestiti di elevato importo
unitario;
• si prestano alla copertura di fabbisogni relativamente brevi
o di durata indefinita;
• assenza di forme di garanzia personale che vengono
sostituite dalle lettere di patronage;
• richiedono la definizione di vincoli e condizioni gestionali
(covenants);
• possibilità di scelta della valuta di finanziamento;
Tali prestiti non configurano una particolare tipologia di
operazione di finanziamento bancario, ma realizzano un
finanziamento di rilevante ammontare da parte di un insieme
di banche verso l’impresa cliente.
I prestiti in pool

I prestiti in pool
Il pool è composto da un gruppo di banche con ruoli diversi:
• la banca capofila o più banche con compiti di manager o
co-manager dell’operazione (elevato standing e
competenza nell’organizzazione di queste operazioni)
• le altre banche partecipanti, con il compito di finanziare
per la propria quota l’operazione.
Il prestito viene ripartito tra tutte le banche partecipanti
secondo accordi predeterminati.
I rapporti tra le banche partecipanti sono regolati da apposite
convenzioni che definiscono:
• le quote di rischio di ciascuna banca;
• le modalità di erogazione dei fondi;
• le modalità di ripartizione di interessi e commissioni.
riduzione rischi
VANTAGGI
riduzione costi operativi

I crediti di firma
Si distinguono in:
• credito di accettazione, la banca autorizza i clienti a spiccare
tratte su se stessa e si impegna ad accettarle;
• credito di avallo, la banca garantisce l’obbligazione assunta
dal cliente quando la garanzia è data firmando per avallo una
cambiale;
• crediti di fideiussione, la banca garantisce l’obbligazione
assunta dal cliente quando la garanzia è data in altra forma.
Caratteristiche:
• non hanno carattere monetario immediato;
• sono considerate operazioni di prestito gravate da rischio di
credito;
• sono richiesti per garantire il buon fine di operazioni
commerciali;
• la banca non percepisce interessi ma commissioni.
Sono impegni con i quali la banca assume o garantisce
l’obbligazione del soggetto richiedente

Il credito alle famiglie
L’accesso al credito da parte di famiglie e privati può avvenire
attraverso i seguenti strumenti:
• credito al consumo, finalizzato all’acquisto di beni di consumo
durevole o di servizi;
• finanziamento per acquisto e ristrutturazione di abitazioni.
Il segmento del mercato creditizio costituito da famiglie e privati è
stato caratterizzato, negli ultimi anni, dai tassi di crescita più
rilevanti.
Motivazioni:
• maggior grado di educazione finanziaria da parte delle famiglie;
• estensione del credito a fasce di clientela più ampie;
• varietà nell’offerta.
Aspetti negativi:
• eccesso di indebitamento da parte delle famiglie;
• crescita delle insolvenze;
• deterioramento della qualità del credito.

Possono essere classificati in:
1. credito finalizzato, si ha nell’ambito di una convenzione tra
banca e venditore, il quale indirizza il potenziale compratore
alla banca con cui è operante la convenzione;
2. credito non finalizzato, prevede l’erogazione da parte della
banca di un finanziamento a destinazione libera a favore
dell’affidato.
L’istruttoria per l’accertamento della capacità di rimborso del
cliente richiede:
• informazioni oggettive fornite dal richiedente (dati
anagrafico-professionali e reddituali);
• ulteriori informazioni reperibili presso la banca o da sistemi
informatici esterni.
CREDIT SCORING: sistema automatizzato basato
sull’applicazione di un modello statistico per la valutazione del
merito creditizio.
Il credito al consumo: i prestiti personali

Il credito al consumo: i prestiti personali
Caratteristiche:
• piano di ammortamento a rate costanti a scadenza mensile;
• scadenza tra 12 e 48 mesi;
• alternativa al pagamento rateale direttamente al venditore;
• generalmente non è previsto il rilascio di garanzie;
• possibilità di modificare nel tempo modalità rimborso;
Costi:
Il tasso di interesse applicato all’operazione è per lo più fisso.
La banca è obbligata a rispettare norme precise quanto alla
trasparenza relativa al tasso corrisposto dal cliente.
In particolare, ogni contratto deve indicare con chiarezza:
• il tasso annuo nominale (TAN), valore percentuale su base
annua del costo per interessi passivi di ogni euro di capitale
concesso in finanziamento;
• il tasso annuo effettivo globale (TAEG), rappresenta il costo
complessivo dell’operazione (corrispettivo e aspetti tecnici).

Il credito personale destinato al consumo può essere concesso anche
mediante:
1. Carte prepagate
Costituiscono supporti per l’erogazione di servizi a pagamento e non
comportano la concessione di credito.
2. Carte di debito
• Bancomat: il cliente munito di codice PIN accede ai terminali self-
service all’interno o all’esterno della banca per prelevare moneta
legale, effettuare bonifici, ricariche telefoniche, verificare il saldo,
esaminare le ultime operazioni transitate sul conto.
• Pagobancomat: utilizzata per effettuare pagamenti direttamente
presso gli esercizi commerciali.
Il credito al consumo:
le carte di debito e di credito

3. Carte di credito
Consentono di effettuare acquisti presso negozi convenzionati
senza esborso di moneta. Il regolamento della transazione è
differito ad una data futura. Il possessore, pertanto, beneficia
di un credito per il periodo che va dal momento dell’acquisto al
momento del regolamento della transazione. Prevede il
pagamento di una commissione per il rilascio e il rinnovo
annuale della carta.
Le carte di credito possono essere di essere di due tipologie:
• carte a saldo: prevedono l’utilizzo e il successivo addebito
mensile nell’ambito di un limite di spesa stabilito (fido);
• carte revolving: consentono, nell’ambito di un massimale di
credito concesso, di variare mensilmente l’importo del
credito utilizzato, ristabilendo la disponibilità con il
pagamento delle rate.

Tipologia carte ed operatori emittenti:
• carte Travel & Entertainment (T&E): emesse da grandi
network internazionali, assumono la funzione di strumenti di
pagamento di frequente utilizzo;
• carte bancarie: emesse da banche e società consortili,
prevedono la rateizzazione dei pagamenti;
• carte Fidelity: emesse da società della grande distribuzione o
da imprese di servizi, sono spendibili solitamente nei punti
vendita dell’emittente per finalità di promozione.

I prestiti immobiliari
Complesso delle diverse forme di mutui o finanziamenti
destinati a privati e famiglie finalizzati:
• all’acquisto di un’abitazione;
• alla ristrutturazione di un immobile;
• all’acquisto e ristrutturazione dell’immobile;
• all’ottenimento di liquidità.
Il contratto di mutuo si caratterizza per i seguenti elementi:
1. MODALITA’ DI EROGAZIONE
Normalmente in un’unica soluzione successiva alla stipula del
contratto. Possibilità di ottenere prefinanziamenti.
2. DURATA CONTRATTO E MODALITA’ RIMBORSO
Circa la durata, è possibile scegliere scadenze brevi (5-10 anni)
o a lungo termine (30 anni o maggiore).
Per quanto riguarda la modalità di rimborso, è possibile
scegliere ammortamenti a rate costanti, decrescenti, crescenti o
variabili in base alle esigenze del cliente o all’andamento del
costo del mutuo (formule flessibili).

3. ESTINZIONE ANTICIPATA, SOSTITUZIONE O SURROGAZIONE
Il cliente ha la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo
pagando una penale che compensa la banca dei mancati proventi.
Può, inoltre, sostituire il mutuo con un altro differente, chiedere la
rinegoziazione o il trasferimento ad un’altra banca (portabilità).
4. GARANZIE
Il contratto di mutuo è garantito, di norma, da ipoteca di primo grado
sull’immobile oggetto dell’operazione alla quale, talvolta, si
aggiungono altre forme di garanzia (es. fideiussione di terzi).
5. DETERMINAZIONE TASSO DI INTERESSE
Varia a seconda del tasso prescelto che può essere fisso, variabile o
misto.
I mutui a tasso variabile sono parametrati a tassi di mercato
monetario (es. EURIBOR + spread).
I mutui a tasso fisso hanno un tasso che non varia per tutta la durata
del prestito (si basano sul tasso EURIRS + spread).
Le formule a tasso misto offrono al mutuatario la possibilità di
modificare a determinate scadenze il tasso prescelto.

6. DETERMINAZIONE ONERI ACCESSORI
La forte concorrenza ha spinto molte banche a rivedere le
politiche riguardanti questo aspetto ed, in particolare, le spese di
istruttoria, di perizia e le componenti minori che spesso non
vengono addebitati.
7. QUOTA FINANZIATA RISPETTO AL VALORE CAUZIONALE DEL
BENE (loan to value)
Le tradizionali percentuali cautelative dell’80% vengono sempre
più superate con la possibilità di ottenere finanziamenti che
coprono il 100% del valore.
8. SERVIZI O PRESTAZIONI ACCESSORIE
Riguardano in particolare, la copertura assicurativa dell’immobile
o della famiglia, che spesso viene offerta a costi contenuti in
regime di convenzione con imprese assicurative e le iniziative
promozionali collegate ai mutui.

FATTORI DI SVILUPPO:
• riduzione dei tempi di istruttoria grazie all’applicazione di
innovativi processi di valutazione (es. credit scoring);
• snellimento della documentazione da fornire alla banca;
• miglioramento capacità comunicative e elevata specializzazione
personale.
LIMITI:
• crescita del debito da parte delle famiglie;
• ingresso nel mercato di fasce di clientela con capacità di
rimborso deboli.

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