Land policy and speculation 970515- final

1. ‫ح‬‫تبريزي‬ ‫عبده‬ ‫سين‬
‫‌نام‌خدا‬‫ه‬‫ب‬
‌‫‌ي‌زمين‌براي‬‫ه‬‫‌ي‌عرض‬‫ه‬‫‌هاي‌بهين‬‫ت‬‫سياس‬
‫مقابله‌با‌سوداگري‬

2. ‫زمین‬ ‫در‬ ‫بازی‬‫سفته‬ ‫معنای‬
‫اگر‬‫من‬‫زمین‬،‫بخرم‬‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫است‬‫و‬‫اگر‬‫تو‬‫بخری‬‫‌بازی‬‫ه‬‫سفت‬‫اس‬‫ت‬
‫پس‌اگر‬
‫بیشتر‬‫به‬‫افق‬‫زمانی‬‫مربوط‬‫است‬.‫غیر‬‫از‬‫بحث‬‫خرید‬‫و‬،‫نگاهداری‬‫‌بازی‬‫ه‬‫سفت‬‫بحث‬‫مالکیت‬‫کو‬‫‌مدت‬‫ه‬‫تا‬‫هم‬
‫هست‬.‫این‬‫مالکیتی‬‫است‬‫که‬‫طی‬‫آن‬‫مالک‬‫ملک‬‫را‬‫‌سازد‬‫ی‬‫نم‬‫و‬‫از‬‫آن‬‫‌ای‬‫ه‬‫استفاد‬‫‌کند‬‫ی‬‫نم‬.‫بلکه‬‫ما‬‫لک‬
‫مستغالت‬‫را‬‫خالی‬‫نگاه‬‫‌دارد‬‫ی‬‫م‬‫تا‬‫قیمت‬‫باال‬‫رود‬‫و‬‫فروش‬‫سودآور‬‫شود‬.‫سوداگر‬‫یا‬‫‌باز‬‫ه‬‫سفت‬‫تالش‬‫‌کند‬‫ی‬‫م‬
‫‌هایی‬‫ش‬‫ارز‬‫را‬‫از‬‫زمین‬‫بدست‬‫آورد‬‫که‬‫خود‬‫خلق‬‫نکرده‬‫است؛‬‫یا‬‫دولت‬‫از‬‫منابع‬‫عمومی‬‫هزینه‬‫کرده‬‫و‬‫ارز‬‫ش‬
‫زمین‬‫باال‬،‫رفته‬‫یا‬‫محیط‬‫پیرامونی‬‫‌هایی‬‫ش‬‫ارز‬‫را‬‫خلق‬،‫کرده‬‫یا‬‫‌زنی‬‫ه‬‫چان‬‫با‬‫شهرداری‬‫و‬‫تغییر‬‫کا‬‫ربری‬‫این‬
‫‌ها‬‫ش‬‫ارز‬‫را‬‫خلق‬‫کرده‬.‫‌ی‬‫ه‬‫هم‬‫این‬‫‌های‬‫ش‬‫ارز‬‫افزوده‬‫‌باید‬‫ی‬‫م‬‫با‬‫ابزارهای‬‫در‬‫اختیار‬‫دولت‬(‫از‬‫قبیل‬‫مالیات‬)
‫کنترل‬‫شده‬‫و‬‫به‬‫مالک‬‫زمین‬‫تعلق‬‫نگیرد‬.‌‫طبعا‬‫سود‬‫‌ی‬‫ه‬‫عادالن‬‫منابع‬‫‌ای‬‫ه‬‫سرمای‬‫مالک‬‫و‬‫سود‬‫اس‬‫می‬‫حاصل‬‫از‬
‫تورم‬‫به‬‫مالک‬‫متعلق‬‫است‬.
2

3. ‫سوداگري‌زمين‬
‫‌کننده‬‫ت‬‫‌ثبا‬‫ی‬‫ب‬‫و‬‫مانع‬‫توسعه‬
‫انتقال‬‫سود‬‫به‬‫صاحبان‬‫زمین‬
‫از‬‫نظر‬‫بودجه‬
‫تخصیص‬‫اعتبار‬‫مازاد‬‫به‬‫بخش‬
‫تزریق‬‫‌گذاری‬‫ه‬‫سرمای‬‫مازاد‬‫در‬‫مستغالت‬
‫‌بازی‬‫ه‬‫سفت‬‫ابزار‬‫‌های‬‫ه‬‫چرخ‬‫رونق‬‫و‬‫رکود‬‫مس‬‫تغالت‬
‫عدم‬‫دریافت‬‫رانت‬‫زمین‬‫توسط‬‫دو‬‫لت‬
3

4. ‫زمین‬ ‫بازار‬ ‫مشکالت‬
‫گذاری‬‫سیاست‬‫عدم‬‫صحیح‬‫در‬‫بازار‬،‫زمین‬‫به‬‫افزایش‬‫قیمت‬‫آن‬‫منجر‬‫شود‬‫می‬.‫کاهش‬‫تقاضای‬‫سودا‬‫گرانه‬‫در‬
‫بازار‬‫زمین‬‫شهری‬‫هدف‬‫اصلی‬‫گذار‬‫سیاست‬‫است‬.‫افزایش‬‫قیمت‬‫زمین‬‫به‬‫تناسب‬‫در‬‫های‬‫گروه‬‫گ‬‫سه‬‫ی‬‫انه‬
،‫مسکن‬‫کاال‬‫و‬‫خدمات‬‫اثر‬‫گذاشته‬‫و‬‫به‬‫افزایش‬‫شاخص‬‫قیمت‬‫در‬‫آن‬‫ها‬‫گروه‬‫منجر‬‫شود‬‫می‬.‫افزایش‬‫ق‬‫یمت‬
‫زمین‬‫به‬‫افزایش‬‫قیمت‬‫امالک‬‫با‬‫کاربری‬‫تجاری‬‫و‬‫خدماتی‬‫نیز‬‫منجر‬‫شود‬‫می‬.‫این‬‫افزایش‬‫به‬‫نوب‬‫ی‬‫ه‬‫خود‬‫به‬
‫افزایش‬‫های‬‫هزینه‬،‫خدمات‬‫بهداشت‬‫و‬‫مانند‬‫آن‬‫در‬‫سبد‬‫ی‬‫هزینه‬‫خانوار‬‫منجر‬‫شود‬‫می‬.‫برای‬،‫مثال‬‫سه‬‫م‬
‫ی‬‫هزینه‬‫ساختمان‬(‫و‬ً‫ا‬‫طبع‬‫زمین‬‫آن‬)‫در‬‫های‬‫هزینه‬‫بهداشت‬‫و‬‫درمان‬‫در‬‫بخش‬‫خصوصی‬‫باالست‬.
4

5. ‫مشکالت‬‫بازار‬‫زمين‬
•‫هجوم‬‫سرمایه‬‫به‬‫سمت‬‫بازار‬،‫زمین‬‫توازن‬‫بازارها‬‫را‬‫به‬‫نفع‬‫زمین‬‫تغییر‬‫داده‬‫و‬‫سرمایه‬‫را‬‫د‬‫ر‬‫زمین‬
‫انباشت‬‫و‬‫بلوکه‬‫کنند‬‫می‬.‫این‬‫پدیده‬‫باعث‬‫از‬‫رفتن‬‫دست‬‫های‬‫فرصت‬‫گذاری‬‫سرمایه‬‫در‬‫ب‬‫های‬‫خش‬
‫مولد‬‫و‬‫زای‬‫اشتغال‬‫اقتصاد‬‫کشور‬‫شود‬‫می‬‫و‬‫سرعت‬‫گردش‬‫پول‬‫در‬‫اقتصاد‬‫کشور‬‫را‬‫کاهش‬‫م‬‫دهد‬‫ی‬.
‫رانت‬‫موجود‬‫در‬‫زمین‬‫شهری‬‫نیز‬‫یکی‬‫از‬‫موضوعات‬‫اصلی‬‫در‬‫اقتصاد‬‫شهری‬‫است‬.
•‫های‬‫بنگاه‬‫اقتصادی‬‫به‬‫جای‬‫که‬‫این‬‫با‬‫افزایش‬‫وری‬‫بهره‬‫و‬‫بهبود‬‫فرایند‬‫تولید‬‫به‬‫دنبا‬‫ل‬‫تولید‬‫تر‬‫بیش‬
‫و‬‫سود‬‫باالتر‬،‫بروند‬‫به‬‫سوداگرانی‬‫تبدیل‬‫شوند‬‫می‬‫که‬‫خواهند‬‫می‬‫با‬‫تملک‬‫زمین‬‫و‬‫بهر‬‫مندی‬‫ه‬‫از‬
‫افزایش‬‫قیمت‬،‫آن‬‫های‬‫هزینه‬‫عدم‬‫افزایش‬‫وری‬‫بهره‬‫را‬‫جبران‬‫کنند‬.
•‫های‬‫سیاست‬‫ملی‬‫زمین‬‫اگر‬‫خوب‬‫تدوین‬‫شده‬،‫باشند‬‫ی‬‫زمینه‬‫تسکین‬‫و‬‫درمان‬‫این‬‫مشک‬‫الت‬‫است‬.
5

6. ‫ی‬‫توسعه‬‫پایدار‬‫با‬‫سیاست‬‫زمین‬‫مناسب‬‫شروع‬‫شود‬‫می‬
‫شهرها‬‫و‬‫مناطق‬‫را‬‫توان‬‫می‬‫به‬‫هایی‬‫شیوه‬‫توسعه‬‫داد‬‫که‬‫به‬‫اقتصاد‬‫و‬‫کیفیت‬‫زندگی‬‫بهتر‬
،‫بینجامد‬‫و‬‫یا‬‫تسلیم‬‫گستردگی‬،‫نامنظم‬‫بست‬‫بن‬‫ترافیکی‬‫و‬‫آلودگی‬‫شوند‬.
‫وقتی‬‫ی‬‫توسعه‬‫شهری‬‫و‬‫گذاری‬‫سرمایه‬‫عمومی‬(‫دولتی‬)‫ارزش‬‫زمین‬‫را‬‫ارتقاء‬،‫دهد‬‫می‬‫ش‬‫هرها‬
‫ممکن‬‫است‬‫این‬‫منابع‬‫را‬‫برای‬‫های‬‫زیرساخت‬‫عمومی‬‫یا‬‫مسکن‬‫اقشار‬‫ضعیف‬‫به‬‫کار‬‫ب‬،‫گیرند‬‫یا‬
‫اجازه‬‫دهند‬‫این‬‫ها‬‫ارزش‬‫ثروت‬‫ای‬‫بادآورده‬‫برای‬‫مالکان‬‫خصوصی‬،‫شود‬‫و‬‫اوضاع‬‫نابرابر‬‫ی‬
‫را‬‫تر‬‫وخیم‬‫کند‬.
6

7. ‫شهرهاي‬‫بزرگ‬‫و‬‫کوچک‬‫موتور‬‫رشد‬‫و‬‫‌ي‬‫ه‬‫توسع‬‫اقتصاد‬‫ي‬‫و‬
‫اجتماعی‬‫تعریف‬‫‌اند‬‫ه‬‫شد‬.
،‫متأسفانه‬‫‌ها‬‫ن‬‫آ‬‫در‬‫عين‬‫حال‬‫موتور‬‫گسترش‬‫محالت‬‫پ‬‫ست‬‫و‬
‫کثيف‬‫و‬‫‌هاي‬‫ت‬‫باف‬‫‌اي‬‫ه‬‫حاشي‬‫و‬‫افزایش‬‫فقراند‬.
‫مسئوالن‬«‫زمين‬»‫و‬«‫شهرسازي‬»‫کشور‬‌‫طبعا‬‫وظيفه‬‫دارند‬‫که‬‫شهره‬‫ا‬‫را‬‫به‬
‫کانون‬‫توسعه‬‫بدل‬‫کنند‬.
7

8. ‫‌گذاري‬‫ت‬‫سياس‬‫در‬‫زمين‬‫شهري‬
‫گذاری‬‫سیاست‬«‫زمین‬‫شهری‬»‫ی‬‫مجموعه‬‫هایی‬‫سیاست‬‫است‬‫که‬‫های‬‫دولت‬‫مرکزی‬‫و‬‫محلی‬‫در‬
‫سه‬‫ُعد‬‫ب‬«‫مالکیت‬»،«‫ارزش‬»‫و‬«‫کاربری‬»‫زمین‬‫اتخاذ‬‫کنند‬‫می‬‫تا‬‫برداری‬‫بهره‬‫بهینه‬‫ا‬‫ز‬‫این‬‫منبع‬
‫کمیاب‬‫اجتماعی‬‫محقق‬‫شود‬.‫تعیین‬‫انواع‬‫مالکیت‬‫زمین‬‫اعم‬‫از‬‫ملکی‬‫و‬،‫استیجاری‬‫ج‬‫لوگیری‬‫از‬
‫افزایش‬‫ارزش‬،‫زمین‬‫جلوگیری‬‫از‬‫بروز‬‫سوداگری‬‫در‬‫زمین‬‫و‬‫حفظ‬‫تعادل‬‫بین‬‫عرضه‬‫و‬‫ت‬‫قاضا‬‫از‬
‫طریق‬‫ابزارهای‬ِ‫ف‬‫مختل‬‫ی‬‫مداخله‬‫دولت‬‫مانند‬‫وضع‬‫انواع‬‫ها‬‫مالیات‬‫بر‬،‫زمین‬‫تعیین‬‫ن‬‫وع‬‫و‬
‫میزان‬‫ها‬‫کاربری‬‫و‬‫مانند‬،‫ها‬‫آن‬‫همگی‬‫مسائلی‬‫است‬‫که‬‫در‬‫ی‬‫حیطه‬‫سیاست‬‫زمین‬‫قرار‬
‫گیرد‬‫می‬.
8

9. ‫اهداف‬‫‌هاي‬‫ت‬‫سياس‬‫زمين‬‫شهري‬
‫سازمان‬‫ملی‬‫زمین‬‫و‬‫مسکن‬‫باید‬‫می‬‫تجدیدساختار‬‫داده‬‫و‬‫برای‬‫انجام‬
‫های‬‫فعالیت‬‫باال‬‫خود‬‫را‬‫تجهیز‬‫کند‬.
9

10. ‫با‬‫‌گيري‬‫ل‬‫شک‬«‫سازمان‬‫ملی‬،‫زمين‬»‫چه‬‫تغييراتی‬‫در‬
‫مدیریت‬‫زمين‬‫در‬‫ایران‬‫باید‬‫داده‬‫شود‬.
10

11. ‫مدیر‬‫زمين‬‫جمهوري‬‫اسالمی‬‫ایران‬‫باید‬‫بداند‬‫که‬
11

12. ‫سوم‬‫جهان‬ ‫کشورهای‬ ‫در‬ ‫زمین‬ ‫ملی‬ ‫های‬‫سیاست‬
‫مثال‬:‫تانزانیا‬
‫ی‬‫برنامه‬‫ملی‬‫زمین‬‫را‬‫به‬‫دو‬‫جزء‬‫تقسیم‬‫کند‬‫می‬:
-‫شهری‬
-‫روستایی‬
‫ی‬‫برنامه‬‫ملی‬‫زمین‬‫شهری‬‫را‬‫به‬‫دو‬‫جزء‬‫تقسیم‬‫کند‬‫می‬:
‫زمین‬‫شهری‬–‫عمومی‬
‫زمین‬‫شهری‬–‫اقشار‬‫پذیر‬‫آسیب‬
‫ی‬‫تهیه‬‫دو‬‫نوع‬‫کد‬‫ساختمانی‬:
‫یکی‬‫برای‬‫نواحی‬‫عمومی‬‫و‬‫دیگری‬‫برای‬‫زمین‬‫در‬‫استطاعت‬‫اقشار‬‫ضعی‬‫ف‬
‫کنترل‬‫بازارهای‬‫زمین‬‫در‬‫مناطقی‬‫که‬‫برای‬‫اقشار‬‫ضعیف‬‫کنار‬‫گذاشت‬‫ه‬‫شده‬.
12

13. ‫صدور‬‫مجوز‬‫و‬‫تنظیم‬‫مقررات‬‫برای‬‫های‬‫فعالیت‬‫شهری‬‫خالف‬‫عرف‬‫با‬‫هدف‬‫توانمندسازی‬‫ک‬‫سب‬
‫درآمد‬‫و‬‫سطح‬‫زندگی‬‫مناسب‬‫توسط‬‫اقشار‬‫ضعیف‬.ً‫ال‬‫مث‬‫صدور‬‫مجوز‬‫کشاورزی‬‫به‬‫آنان‬‫در‬
‫شهرهای‬‫کوچک‬.
‫جلوگیری‬‫از‬‫گسترش‬‫ی‬‫رویه‬‫بی‬‫شهرها‬‫که‬‫در‬‫شهرهای‬‫کوچک‬‫باعث‬‫تجاوز‬‫به‬‫حریم‬‫اراض‬‫ی‬
‫روستایی‬‫شود‬‫می‬‫و‬‫زارعان‬‫فقیر‬‫روستایی‬‫را‬‫از‬‫شان‬‫حقوق‬‫بر‬‫زمین‬‫محروم‬‫کند‬‫می‬.
‫جلوگیری‬‫از‬‫تشکیل‬‫مناطق‬‫پست‬‫و‬‫کثیف‬(‫نشینی‬‫حاشیه‬)‫جدید‬‫از‬‫طریق‬‫ی‬‫عرضه‬‫به‬،‫موقع‬
،‫کافی‬‫در‬،‫استطاعت‬ِ‫ه‬‫شد‬‫ریزی‬‫برنامه‬‫قطعات‬‫اراضی‬‫و‬‫اعمال‬‫های‬‫کنترل‬‫الزم‬‫برای‬‫توس‬‫عه‬.
‫توسعه‬ ‫حال‬ ‫در‬ ‫کشورهای‬ ‫در‬ ‫زمین‬ ‫ملی‬ ‫های‬‫سیاست‬
‫مثال‬:‫تانزانیا‬
13

14. ‫استقرار‬‫نهادهای‬‫مدیریت‬‫زمین‬‫کارآمد‬‫برای‬‫حمایت‬‫و‬‫تقویت‬‫حقوق‬‫مالکیت‬‫بر‬‫زمین‬،‫ویژه‬‫به‬
‫برای‬‫اقشار‬‫ضعیف‬.
‫ی‬‫ارائه‬‫های‬‫برنامه‬‫آموزشی‬‫برای‬‫تسهیل‬‫مشارکت‬‫شهروندان‬‫در‬‫های‬‫طرح‬‫ارتقای‬‫کیفی‬‫ت‬
‫محالت‬‫شلوغ‬‫و‬‫کثیف‬‫و‬‫های‬‫شهرک‬‫ای‬‫حاشیه‬.
‫اتخاذ‬‫تدابیر‬‫الزم‬‫برای‬‫امنیت‬‫قراردادهای‬‫زمین‬‫به‬‫نفع‬‫طبقات‬‫فرودست‬(‫سیستم‬‫ان‬‫پذیر‬‫عطاف‬
‫داری‬‫اجاره‬‫زمین‬).
‫کردن‬‫قانونی‬‫های‬‫زیستگاه‬‫غیررسمی‬‫از‬‫طریق‬‫های‬‫نظام‬‫ساده‬‫و‬‫سریع‬‫تعریف‬‫محدوده‬‫ی‬
،‫اراضی‬‫صدور‬،‫رأی‬،‫برداری‬‫نقشه‬‫ثبت‬‫و‬‫ضبط‬‫منافع‬‫مالکیت‬‫روی‬‫اراضی‬‫در‬‫زیستگا‬‫های‬‫ه‬
‫غیررسمی‬‫به‬‫منظور‬‫حفظ‬‫منافع‬‫مالکان‬‫و‬‫دولت‬.
‫توسعه‬ ‫حال‬ ‫در‬ ‫کشورهای‬ ‫در‬ ‫زمین‬ ‫ملی‬ ‫های‬‫سیاست‬
‫مثال‬:‫تانزانیا‬-‫ادامه‬
14

15. ‫عدم‬‫تمرکز‬‫و‬‫تفویض‬‫وظایف‬‫سازمان‬‫ملی‬‫زمین‬‫به‬‫سطوح‬‫پایین‬‫به‬‫منظور‬‫ارتقای‬‫حکم‬‫رانی‬‫خوب‬.
‫بخشیدن‬‫ارجحیت‬‫به‬‫سازی‬‫ظرفیت‬‫انسانی‬‫به‬‫ی‬‫مثابه‬‫استراتژی‬‫دستیابی‬‫به‬‫افراد‬‫ب‬‫ا‬‫دانش‬‫و‬
‫کاردانی‬‫که‬‫های‬‫سیاست‬‫به‬‫نفع‬‫اقشار‬‫ضعیف‬‫را‬‫توسعه‬‫داده‬‫و‬‫به‬‫اجرا‬‫درآورند‬.
‫ی‬‫استفاده‬‫گسترده‬‫از‬‫فناوری‬‫جدید‬‫برای‬‫تسریع‬‫در‬‫تحویل‬‫زمین‬‫و‬‫خدمات‬‫مربوط‬‫به‬‫زم‬‫ین‬.
‫تزریق‬‫تدریجی‬‫و‬‫آرام‬‫معیارهای‬‫اخالقی‬َ‫ال‬‫مث‬‫از‬‫طریق‬‫جوامع‬‫ای‬‫حرفه‬‫به‬‫منظور‬‫تالش‬‫برا‬‫ی‬
‫کنی‬‫ریشه‬‫عملکردهای‬‫غلط‬‫و‬‫سوءمدیریت‬‫در‬‫ی‬‫اداره‬‫زمین‬.
15
‫توسعه‬ ‫حال‬ ‫در‬ ‫کشورهای‬ ‫در‬ ‫زمین‬ ‫ملی‬ ‫های‬‫سیاست‬
‫مثال‬:‫تانزانیا‬-‫ادامه‬

16. ‫زمين‬‫از‬‫دیدگاه‬‫‌ي‬‫ه‬‫نظری‬‫سنتی‬(‫قرن‬18)
‫زمین‬‫از‬‫های‬‫نهاده‬‫تولید‬،‫است‬‫مثل‬‫کار‬‫و‬‫سرمایه‬‫چارچوب‬‫تولیدمحور‬‫برای‬‫کارکرد‬‫اق‬‫تصاد‬.
‫در‬‫این‬،‫مفهوم‬‫زمین‬‫مفهوم‬‫اقتصادی‬‫محدودی‬‫دارد‬.
،‫اینجا‬‫رشد‬‫دائمی‬‫اقتصاد‬‫به‬‫معنای‬‫استهالک‬‫تا‬‫حد‬‫ممکن‬‫زمین‬‫است‬‫و‬‫زمین‬‫هنوز‬‫فاقد‬‫محدو‬‫های‬‫دیت‬
‫بومی‬‫زیست‬(ecosystem)‫تلقی‬‫شود‬‫می‬.
16

17. ‫روندهاي‬‫گذشته‬‫براساس‬‫‌ي‬‫ه‬‫نظری‬‫س‬‫نتی‬
17

18. ‫نقد‬‫ی‬‫نظریه‬‫سنتی‬-Aldo Leopold(1949)
‫ما‬‫از‬‫زمین‬‫سوءاستفاده‬،‫کنیم‬‫می‬‫چون‬‫آن‬‫را‬‫کاالیی‬‫متعلق‬‫به‬‫خود‬‫دانیم‬‫می‬.‫اگر‬‫به‬‫زمین‬‫ب‬‫ه‬‫ی‬‫مثابه‬
‫کاالیی‬‫بنگریم‬‫که‬‫ما‬‫به‬‫آن‬‫تعلق‬،‫داریم‬‫گاه‬‫آن‬‫احتماال‬‫با‬‫عشق‬‫و‬‫احترام‬‫از‬‫آن‬‫استفاده‬‫می‬‫کنیم‬....
‫که‬‫این‬‫زمین‬‫کاال‬‫است‬‫برداشتی‬‫ساده‬‫از‬‫بوم‬‫زیست‬،‫است‬‫اما‬‫که‬‫این‬‫باید‬‫زمین‬‫را‬‫دوست‬‫داش‬‫ت‬‫و‬‫بدآن‬
‫احترام‬‫کرد‬‫از‬‫اخالق‬‫سرچشمه‬‫گیرد‬‫می‬....
‫برداشت‬‫اخالقی‬‫از‬‫زمین‬ً‫ا‬‫صرف‬‫مرزهای‬‫زمین‬‫کاالیی‬‫را‬‫گسترش‬‫دهد‬‫می‬‫تا‬‫شامل‬،‫خاک‬،‫آب‬‫گی‬‫اهان‬‫و‬
‫جانوران‬‫شود؛‬‫زمین‬‫نقش‬‫انسان‬‫را‬‫از‬‫فاتح‬‫اجتماعی‬‫زمین‬‫تغییر‬‫دهد‬‫می‬‫و‬‫در‬‫جای‬‫عضو‬‫ی‬‫ساده‬
‫شهروند‬‫زمین‬‫نشاند‬‫می‬.
18

19. ‫اهداف‬‫‌گذاري‬‫ت‬‫سياس‬‫مدرن‬‫زمين‬
1.‫گذاری‬‫هدف‬‫برای‬‫مردم‬:‫رفاه‬‫اجتماعی‬‫و‬‫فیزیکی‬‫عامه‬
2.‫گذاری‬‫هدف‬‫برای‬‫کره‬‫زمین‬:‫های‬‫نظام‬‫طبیعی‬‫و‬‫محیطی‬‫زیست‬
3.‫مالحظات‬‫اقتصادی‬:‫سود‬
19

20. ‫در‬‫دیدگاه‬‫مدرن‬
1.‫های‬‫ظرفیت‬‫فیزیکی‬‫و‬‫بیولوژیکی‬.
2.‫سنجی‬‫امکان‬‫آوری‬‫فن‬‫و‬‫اقتصادی‬.
3.‫پذیرش‬‫نهادی‬‫شامل‬،‫قانون‬،‫مقررات‬‫و‬‫پذیرش‬‫عامه‬(‫های‬‫چارچوب‬‫فرهنگی‬‫و‬...).
20

21. ‫از‬‫دیدگاه‬‫اقتصاد‬‫مدر‬‫ن‬
21

22. ‫دیدگاه‬‫مدرن‬‫نسبت‬‫به‬‫مدیریت‬‫منابع‬‫طب‬‫يعی‬
22

23. ‫‌سازي‬‫ن‬‫مکا‬(Placemaking)
‫رویکرد‬‫چندوجهی‬،‫ریزی‬‫برنامه‬‫طراحی‬‫و‬‫مدیریت‬‫فضاهای‬‫عمومی‬‫است‬.
‫آیا‬‫فضاهای‬‫عمومی‬‫که‬‫ساخته‬،‫شود‬‫می‬‫مورد‬‫ی‬‫استفاده‬‫مردم‬‫قرار‬‫گیرد؟‬‫می‬‫آیا‬‫فضاها‬‫قابلی‬‫ت‬
‫شدن‬‫تبدیل‬‫به‬‫مکان‬(Placeability)‫را‬‫دارد؟‬
‫آیا‬‫فضاهای‬‫عمومی‬‫توانایی‬‫ی‬‫ارائه‬‫خدمات‬‫به‬‫ی‬‫همه‬‫ها‬‫ملیت‬‫و‬‫ها‬‫فرهنگ‬‫را‬‫دارد؟‬
‫سازی‬‫مکان‬‫روی‬‫های‬‫دارایی‬،‫محلی‬‫آرزوها‬‫و‬‫ها‬‫قابلیت‬‫گذاری‬‫سرمایه‬‫کند‬‫می‬‫تا‬‫های‬‫مکان‬‫عمومی‬‫ای‬
‫بسازد‬‫که‬‫سالمت‬،‫مردم‬‫خوشبختی‬‫و‬‫رفاه‬‫آنان‬‫را‬‫ارتقاء‬‫دهد‬.
‫خلق‬‫ارزش‬‫از‬‫طریق‬‫ایجاد‬‫مکان‬‫و‬‫تبدیل‬‫های‬‫هزینه‬‫حفاظت‬‫از‬‫ها‬‫آن‬‫به‬‫های‬‫دارایی‬‫ملموس‬.
23

24. ‫تغيير‬‫مفهوم‬‫ارز‬‫ش‬
24

25. ‫مسائل‬‫محیطی‬‫چون‬‫شدن‬‫گرم‬‫زمین؛‬‫حفظ‬‫ی‬‫الیه‬‫اوزن؛‬‫کنترل‬‫هوا؛‬‫کنترل‬‫ضایعات‬‫و‬‫زبال‬‫ه؛‬‫پسآب؛‬
‫آلودگی‬،‫هوا‬‫آب‬‫و‬‫خاک‬.
‫های‬‫محدودیت‬‫استفاده‬‫از‬‫منابع‬‫فسیلی‬‫و‬‫تجدیدناپذیر‬‫از‬‫قبیل‬،‫زغال‬‫گاز‬،‫طبیعی‬‫انرژ‬‫ی‬‫ای‬‫هسته‬‫و‬
‫ی‬‫استفاده‬‫تر‬‫بیش‬‫از‬‫تجدیدپذیرها‬‫مثل‬‫های‬‫سوخت‬،‫زیستی‬،‫خورشیدی‬،‫بادی‬‫آبی‬‫و‬‫زمی‬‫گرمایی‬‫ن‬.
‫رعایت‬‫چارچوب‬‫نهادی‬‫کاربرد‬‫زمین‬‫و‬‫های‬‫سیاست‬‫آن‬‫شامل‬،‫ریزی‬‫برنامه‬‫حقوق‬،‫امالک‬‫ساخت‬‫ار‬
‫مالکیت‬‫و‬‫تعریف‬‫دقیق‬‫نقش‬‫دولت‬‫در‬‫هر‬‫سطح‬.
‫تبدیل‬«‫زیست‬‫محیط‬»‫به‬‫مفهومی‬‫اقتصادی‬.
‫کاربردهای‬‫جدید‬‫زمین‬‫در‬‫اقتصاد‬‫چون‬‫اقتصاد‬،‫سبز‬‫و‬‫اقتصاد‬‫کاربردهای‬‫مکان‬.
‫ترتیب‬‫بدین‬‫مدیریت‬‫زمین‬‫به‬‫ای‬‫مرحله‬‫باالتر‬‫یعنی‬«‫مدیریت‬‫منابع‬،‫طبیعی‬‫بدون‬‫ت‬‫غییر‬‫یا‬‫مصرف‬
‫زمین‬»‫ارتقاء‬‫یابد‬‫می‬.
25
‫تغيير‬‫مفهوم‬‫ارزش‬:‫تعادل‬‫بين‬«،‫اقتصاد‬»«،‫‌زیست‬‫ط‬‫محي‬»‫و‬‫اخالق‬

26. ‫منشاء‬«‫ارزش‬‫اضافی‬»‫زمين‬:
26
‫های‬‫پروژه‬‫زیرساختی‬‫بخش‬‫عمومی‬.
‫رشد‬‫عمومی‬‫نواحی‬‫شهری‬‫و‬‫نیز‬‫ایجاد‬‫زمینه‬‫برای‬‫درآمدهای‬‫شهری‬‫جدید‬.
‫کمبودهای‬‫مصنوعی‬‫زمین‬‫حاصل‬‫اعمال‬‫های‬‫شیوه‬‫انحصاری‬‫و‬‫پاسخگویی‬‫عدم‬‫ب‬‫ه‬‫تقاضا‬.
‫گذاری‬‫سرمایه‬‫خصوصی‬‫روی‬‫اراضی‬‫مجاور‬.

27. ‫اثر‬‫‌هاي‬‫ش‬‫ارز‬‫زمين‬‫و‬‫تخصيص‬‫ارزش‬‫اضافی‬‫آن‬
‫در‬‫ی‬‫محاسبه‬‫منافع‬‫اقتصادی‬‫هر‬‫ی‬‫پروژه‬‫ی‬‫توسعه‬،‫زمین‬‫هم‬‫تغییر‬‫ارزش‬‫ساختگاه‬‫پروژه‬‫و‬‫هم‬‫تغ‬‫ییر‬‫ارزش‬
‫های‬‫زمین‬‫اطراف‬‫و‬‫مرتبط‬‫با‬‫آن‬‫لحاظ‬‫شود‬‫می‬.‫این‬‫تغییر‬‫ارزش‬‫تواند‬‫می‬‫در‬‫جهت‬‫عکس‬‫هم‬‫باشد‬.
‫ی‬‫محاسبه‬‫ارزش‬‫از‬‫روی‬‫تولیدات‬‫نهایی‬‫هم‬‫حاصل‬‫شود‬‫می‬.
‫ی‬‫نحوه‬‫برخورد‬‫با‬‫ارزش‬‫اضافی‬‫حاصله‬‫و‬‫ی‬‫شیوه‬‫تخصیص‬،‫آن‬‫بر‬‫ی‬‫عرضه‬‫زمین‬‫شهری‬‫تأثیر‬‫گ‬‫می‬‫ذارد‬.
‫چارچوب‬‫کلی‬‫مالیات‬‫و‬‫عوارض‬‫زمین‬‫و‬‫امالک‬‫متناسب‬‫با‬‫ی‬‫نحوه‬‫تخصیص‬‫ارزش‬‫افزوده‬‫اعمال‬‫شو‬‫می‬‫د‬.
27

28. ‫جذب‬‫ارزش‬‫اضافی‬Value Capture
28

29. ‫‌هاي‬‫ش‬‫رو‬‫کسب‬«‫ارزش‬‫اضافی‬»
29

30. ‫نکات‬‫مورد‬‫توجه‬‫در‬‫کسب‬«‫ارزش‬‫اضافی‬»
‫دولت‬‫برای‬‫اخذ‬«‫ارزش‬‫اضافی‬»‫نباید‬‫پیشدستی‬‫کند‬‫و‬‫ضدا‬‫نگیزه‬
‫برای‬‫بخش‬‫خصوصی‬‫شود‬.
‫هر‬‫یک‬‫از‬‫ها‬‫روش‬‫جزئیات‬‫خود‬‫را‬‫دارد؛‬ً‫ال‬‫مث‬‫در‬‫مورد‬‫مالیات‬
‫ها‬‫روش‬‫بسیار‬‫متفاوت‬‫است‬.
‫اخذ‬‫ارزش‬‫اضافی‬‫اراضی‬‫مجاور‬‫دشوار‬‫است‬.
30

31. ‫با‬ ،‫واود‬‫نیی‬ ‫اقتصااد‬ ‫کارایی‬‫عدم‬ ‫باعث‬ ‫چون‬ ،‫اند‬‫موافق‬ ‫بسیار‬ ‫زمین‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬ ‫با‬ ‫اقتصاددانان‬‫دادمه‬ ‫تولیاد‬ ‫ه‬
‫زند‬‫نیی‬ ‫هم‬ ‫بر‬ ‫را‬ ‫بازار‬ ‫و‬ ،‫زد‬‫نیی‬.
‫مارت‬ ‫آن‬ ‫دورادور‬ ‫امتیااو‬ ‫و‬ ‫عیاومی‬ ‫ها‬‫هزیناه‬ ‫با‬ ‫آن‬ ‫موقعیت‬ ‫ارزش‬ ‫و‬ ‫است‬ ‫محدود‬ ‫زمین‬ ‫عرضه‬ ‫چون‬
‫گیرد‬ ‫تعلق‬ ‫مالک‬ ‫به‬ ‫اید‬ ‫ن‬ ‫حادل‬ ‫اقتصاد‬ ‫رانت‬ ،‫است‬.
‫م‬ ‫اخاذ‬ ‫در‬ ً‫ا‬‫ثانیا‬ ‫رود؛‬ ‫باال‬ ‫ا‬‫پله‬ ‫باید‬ ‫زمین‬ ‫ارزش‬ ‫با‬ ‫متناسب‬ ‫مالیات‬ ‫نرخ‬ ً‫ال‬‫او‬ ‫زمین‬ ‫از‬ ‫مالیات‬ ‫اخذ‬ ‫در‬‫باه‬ ‫الیاات‬
‫وود‬ ‫تومه‬ ‫موضوو‬ ‫نقد‬ ‫مریان‬.‫ندارند‬ ‫باال‬ ‫نقدووندگی‬ ‫ها‬‫زمین‬ ‫از‬ ‫بسیار‬.
‫وده‬ ‫تشویق‬ ‫آن‬ ‫واگذار‬ ‫یا‬ ‫زمین‬ ‫ساخت‬ ‫به‬ ‫مالک‬ ‫که‬ ‫وود‬ ‫طراحی‬ ‫ا‬‫گونه‬ ‫به‬ ‫باید‬‫می‬ ‫مالیات‬(‫مرباو‬ ‫بیشتر‬
‫به‬LVT)‫وود‬ ‫منصرف‬ ‫زمین‬ ‫سوداگرانه‬ ‫نگاهدار‬ ‫و‬.
‫وود‬ ‫منتهی‬ ‫وهر‬‫درون‬ ‫رهاوده‬ ‫اراضی‬ ‫کاهش‬ ‫مالیات‬.
‫ب‬ ،‫هساتند‬ ‫ماایگزینی‬ ‫غیرقابل‬ ‫که‬ ‫وهر‬ ‫برتر‬ ‫مناطق‬ ‫نرفتن‬ ‫هرز‬ ‫و‬ ‫زیست‬ ‫محی‬ ‫حفظ‬ ‫برا‬‫مالیاات‬ ‫ناوعی‬ ‫ایاد‬
‫تلقی‬ ‫آن‬ ‫از‬ ‫بتوان‬ ‫که‬ ‫وود‬ ‫اخذ‬«‫ز‬ ‫س‬ ‫مالیات‬»‫داوت‬.
31

32. ‫انواع‌ماليات‌بر‌زمين‬
32
Capital Gain Tax CGT ‫ای‬‫سرمایه‬ ‫عایدات‬ ‫بر‬ ‫مالیات‬
Land Value Tax
‫یا‬
Location Value Tax
LVT
‫ماليات‌بر‌ارزش‌زمين‬
(‫زمين‌ساخته‌نشده‬)
Property Tax - ‫ماليات‌بر‌مستغالت‬
Stamp Duty Land
Tax
SDLT
‌‫ماليات‌بر‌زمين‌داراي‌ارزش‬‌‫باال‬
(‫باالتر‌از‌سقف‌مشخص‬)

33. ‫منطق‬‫دخالت‬‫دولت‬‫در‬‫بازار‬‫‌شهري‬‫ن‬‫زمي‬
33

34. ‫اشکال‬‫دخالت‬:
34

35. ‫دسترسی‬‫به‬‫زمين‬‫از‬‫طریق‬‫بازار‬
ً‫ا‬‫طبع‬‫هدف‬‫های‬‫سیاست‬‫ملی‬‫زمین‬‫دسترسی‬‫عادالنه‬‫به‬‫زمین‬‫از‬‫طریق‬‫سازوک‬‫ار‬‫بازار‬
‫رقابتی‬‫است‬.‫آیا‬‫طبقات‬‫با‬‫درآمد‬‫پایین‬‫در‬‫این‬‫بازار‬‫توانند‬‫می‬‫رقابت‬‫کنن‬‫د؟‬‫پاسخ‬‫در‬
‫موارد‬‫زیادی‬‫منفی‬‫است‬.
‫احتکار‬‫زمین‬‫و‬‫زمینی‬‫بی‬‫دسترسی‬‫به‬‫زمین‬‫در‬‫مناطق‬‫شهری‬‫را‬‫برای‬‫های‬‫گروه‬
‫پذیر‬‫آسیب‬‫دشوار‬‫کند‬‫می‬.‫تخصیص‬‫رایگان‬‫و‬‫یا‬‫ارزان‬‫زمین‬‫شهری‬‫از‬‫طریق‬‫ن‬‫هادهای‬
‫مربوطه‬‫برای‬‫های‬‫دهک‬‫بادرآمد‬‫بسیار‬‫پایین‬‫ضرورت‬‫دارد‬.
35

36. ‫اصول‬‫‌ي‬‫ه‬‫توسع‬‫زمين‬‫توسط‬‫دول‬‫ت‬
36

37. ‫برخی‬‫‌هاي‬‫ت‬‫سياس‬‫‌دستی‬‫ن‬‫پایي‬
1.‫تخصیص‬‫ی‬‫بهینه‬‫زمین‬‫شهری‬‫با‬‫اخذ‬‫مالیات‬‫بر‬«‫ارزش‬‫اضافی‬»‫باید‬‫می‬‫همراه‬‫باشد‬.
2.‫سازی‬‫ساده‬‫چارچوب‬‫ریزی‬‫برنامه‬‫و‬‫های‬‫کنترل‬‫نظارتی‬‫باید‬‫ساده‬‫باشد؛‬‫در‬‫هنگام‬‫انجام‬‫های‬‫گذاری‬‫سرمایه‬‫بزر‬‫گ‬‫این‬
‫امر‬‫تر‬‫ممکن‬‫است‬.
3.‫عوارض‬‫مرغوبیت‬‫روی‬‫کل‬‫های‬‫زمین‬‫شهری‬‫یا‬‫زمین‬‫های‬‫پروژه‬‫خاص‬‫با‬‫هدف‬‫حفظ‬‫حقوق‬‫و‬‫منافع‬‫اجتماع‬‫محلی‬‫بای‬‫د‬
‫اعمال‬‫شود‬.
4.‫اخذ‬‫وجه‬‫بابت‬‫خدمات‬‫شهری‬‫باید‬‫می‬‫هم‬‫متناسب‬‫با‬‫ها‬‫هزینه‬‫و‬‫هم‬‫متناسب‬‫با‬‫منافع‬‫ها‬‫آن‬‫برای‬‫کنندگا‬‫مصرف‬‫ن‬‫باشد‬.
‫ترتیب‬‫بدین‬‫برای‬‫ی‬‫استفاده‬‫درست‬‫از‬‫این‬‫خدمات‬‫انگیزه‬‫ایجاد‬‫شود‬‫می‬‫و‬‫تأمین‬‫مالی‬‫ی‬‫ارائه‬‫این‬‫خدمات‬‫ساد‬‫تر‬‫ه‬‫صورت‬
‫گیرد‬‫می‬.
5.‫اهداف‬‫عدالت‬‫و‬‫کارایی‬‫در‬‫خرید‬‫عمومی‬‫زمین‬‫شهری‬‫برای‬‫اجرای‬‫های‬‫پروژه‬‫گذاری‬‫سرمایه‬‫باید‬‫مدنظر‬‫باشد؛‬‫و‬
«‫ارزش‬‫اضافی‬»‫زمین‬‫برای‬‫اجتماع‬‫محلی‬‫کسب‬‫شود‬.
6.‫مشارکت‬‫دولت‬(‫نهادهای‬‫عمومی‬)‫و‬‫زمینداران‬‫خصوصی‬‫برای‬‫های‬‫پروژه‬‫تنظیم‬‫مجدد‬‫زمین‬‫توصیه‬‫قابل‬‫است‬.
7.‫قوانین‬‫و‬‫ابزارهای‬‫مقرراتی‬‫حاکم‬‫بر‬‫خرید‬‫زمین‬‫توسط‬‫نهادهای‬‫عمومی‬‫باید‬‫اصالح‬‫شود‬.
8.‫مالکیت‬‫های‬‫زمین‬‫دولتی‬‫و‬‫محلی‬‫باید‬‫می‬‫حفظ‬‫شده‬‫و‬‫ی‬‫عرضه‬‫آنها‬‫به‬‫های‬‫هزینه‬‫مناسب‬(‫و‬‫گاهی‬‫صفر‬‫به‬‫نه‬‫ادهای‬
‫مسئول‬‫مسکن‬‫اجتماعی‬)‫انجام‬‫شود‬.
37

38. ‫کنترل‬‫های‬‫کاربری‬‫زمین‬‫شهری‬‫و‬‫حصول‬‫اطمینان‬‫از‬‫که‬‫این‬‫زمین‬‫شهری‬‫در‬‫راستای‬‫منافع‬‫محلی‬‫مورد‬‫استفاده‬
‫قرار‬،‫گیرد‬‫می‬‫ضروری‬‫است‬.
‫مالکان‬ً‫ا‬‫لزوم‬‫بر‬‫کاربری‬‫زمین‬‫کنترل‬،‫ندارند‬‫ویژه‬‫به‬‫چون‬‫فضاهای‬‫عمومی‬(ً‫ال‬‫مث‬‫جاده‬)‫هم‬‫مورد‬‫نیاز‬‫ا‬‫ست‬.
‫قوانین‬‫و‬‫مقررات‬‫مربوطه‬‫باید‬‫می‬‫تنظیم‬‫و‬‫اعمال‬‫شود‬.
‫بدون‬‫تعیین‬‫ضوابط‬‫ساخت‬‫و‬‫ی‬‫توسعه‬،‫زمین‬‫های‬‫هزینه‬‫خدمات‬‫عمومی‬‫افزایش‬‫یابد‬‫می‬.
‫بدون‬،‫کنترل‬‫بروز‬‫الگوهای‬‫شهری‬‫انحصاری‬‫و‬‫افزودن‬‫بر‬‫هایی‬‫هزینه‬‫چون‬‫های‬‫هزینه‬‫ازدحام‬‫و‬‫ترافیک‬‫و‬...
‫تر‬‫محتمل‬‫است‬.
‫توجه‬‫به‬«‫ریزها‬‫برون‬»externalities‫ضروری‬‫است‬.
‫ی‬‫عرضه‬‫زمین‬‫توسط‬‫دولت‬‫به‬‫باالترین‬‫قیمت‬‫مزایده‬‫کمتر‬‫در‬‫جهان‬‫معمول‬‫است‬.
‫بین‬‫نیروهای‬‫بازار‬‫و‬‫مقررات‬‫دولتی‬‫ی‬‫رابطه‬‫متقابل‬‫وجود‬‫دارد‬.
‫بازار‬‫کلی‬‫زمین‬‫نداریم؛‬‫بازار‬‫تکه‬‫تکه‬‫است‬.‫اراضی‬،‫مسکونی‬،‫تجاری‬‫صنعتی‬‫و‬...‫هر‬‫کدام‬‫ویژگی‬‫های‬‫خود‬‫را‬
‫دارند‬.‫از‬،‫رو‬‫این‬‫کنترل‬‫غیرقابل‬‫اجتناب‬‫است‬.
‫ضرورت‬‫کنترل‬‫فرایند‬
38

39. ‫ایجاد‬‫نظامات‬‫ثبت‬‫و‬‫کنترل‬‫اراضی‬‫شهری‬‫برای‬‫بودن‬‫روشن‬،‫مالکیت‬‫جلوگیری‬‫ا‬‫ز‬
،‫سوءاستفاده‬‫ریزی‬‫برنامه‬‫و‬‫ایجاد‬‫پایگاه‬‫اطالعاتی‬‫برای‬‫اخذ‬‫مالیات‬‫ضروری‬‫اس‬‫ت‬.
‫ترین‬‫مهم‬‫بستر‬‫تحقق‬‫اهداف‬‫و‬‫های‬‫سیاست‬‫کالن‬‫اقتصادی‬،‫مسکن‬‫وجود‬‫نظام‬‫اط‬‫العاتی‬
‫جامع‬‫برای‬‫ثبت‬‫زمین‬‫و‬‫مسکن‬‫در‬‫سطح‬‫ملی‬‫و‬‫صدور‬‫سند‬‫الکترونیک‬‫است‬.‫این‬‫سیستم‬
،‫ثبت‬‫ی‬‫مجموعه‬‫اسناد‬‫بایگانی‬‫زمین‬‫و‬‫مسکن‬‫را‬‫شامل‬‫شود‬‫می‬‫و‬‫به‬‫طور‬‫مرتب‬‫با‬‫توجه‬‫به‬
‫تغییرات‬‫در‬‫مالکیت‬‫و‬‫ارزش‬‫و‬‫کاربری‬‫زمین‬‫و‬‫مسکن‬‫روز‬‫به‬‫شود‬‫می‬.
‫ضرورت‬‫نظام‬‫اطالعاتی‬
39

40. ‫تشکر‬ ‫با‬