3. 3
Met het verschijnen van deze twaalfde
uitgave van Kantoren in Cijfers wordt
wederom tegemoet gekomen aan de
groeiende behoefte om op eenvoudige
en snelle manier kennis te nemen van de
veelheid aan statistische informatie over
de Nederlandse kantorenmarkt. Evenals in
voorgaande jaren, bevat deze publicatie
– naast cijfers van derden – ook veel
zelfverzamelde gegevens die nergens
anders te vinden zijn. Een bijzonder woord
van dank gaat uit naar die personen die
bereid waren om de auteur te voorzien
van niet eerder gepubliceerde huurprijzen.
Zeist
Drs. R.L. Bak
Woord vooraf
5. 5
Woord vooraf 3
Lijst van tabellen 7
Voorraad 9
Bouwkosten 25
Vraag 29
Aanbod 41
Huurprijzen 49
Beleggingen 55
Rendementen 61
Bijlage
Grote gemeenten in Nederland 65
Indeling van Nederland in 66
Corop-gebieden
Trefwoordenregister 67
Inhoud
6.
7. 7
Voorraad
1 Voorraad kantoorruimte per provincie
2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel
3 Onttrekking aan de voorraad
4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie
5 Voorraad kantoorruimte per gemeente
Bouwkosten
1 Richtprijzen bouwkosten kantoren
2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren
Vraag
1 Vraag naar kantoorruimte per provincie
2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel
3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
Aanbod
1 Aanbod van kantoorruimte per provincie
2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie
3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel
Huurprijzen
1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel
2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen
Beleggingen
1 Beleggingen in kantoren per provincie
2 Beleggingen in kantoren naar type belegger
Rendementen
1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren
2 Rendement op kantoren
Lijst van tabellen
8.
9. 9
Als basismateriaal voor de statistiek over
de kantorenvoorraad dienen data die
zijn verkregen door eigen waarneming,
waarbij de grootte van de voorraad
alsmede de samenstelling ervan jaarlijks
door een plaatselijke inventarisatie
per woonkern wordt vastgesteld.
Een belangrijk hulpmiddel is de
Basisregistraties Adressen en Gebouwen
(BAG), een door het Kadaster beheerde
objectendatabase.
Alleen kantoorpanden met een oppervlakte
boven de 500 vierkante meter worden
geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid
wordt het verhuurbaar vloeroppervlak
(v.v.o.) genomen. Ultimo 2013 telde
Nederland 15.755 kantoorgebouwen.
In tabel 5 van deze publicatie zijn
uitsluitend die gemeenten opgenomen
met een kantorenvoorraad van 10.000
vierkante meter en meer.
Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere
statistische gegevens worden afgezet,
zoals het ‘aanbod’ voor de berekening
van de leegstand en de ‘vraag’ voor de
vaststelling van de verhuisdynamiek.
Begripsomschrijvingen
Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan
een ruimtelijk zelfstandige eenheid die
grotendeels in gebruik is of te gebruiken
is voor bureaugebonden werkzaamheden
of ondersteunende activiteiten. De definitie
van het begrip kantoor als een ruimtelijk
zelfstandige eenheid betekent dat
kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen,
ziekenhuizen en universiteiten buiten de
statistiek worden gelaten.
Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is
het bruto vloeroppervlak minus het
constructieoppervlak, de verticale
verkeersruimten en de installatieruimten.
De omschrijving van het verhuurbaar
vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN
2580. Als vuistregel kan gelden dat van
het bruto vloeroppervlak ongeveer 86
procent verhuurbaar is.
Voorraad Met voorraad wordt bedoeld
het totaal van leegstaande en in gebruik
zijnde kantoren. Ook kantoren die op het
moment van registratie nog in aanbouw
zijn, worden tot de voorraad gerekend.
Voorraad
22. 22
33
18 14
18
13
26
20
12
29
%
voor 1974
1974 - 1983
1984 - 1993
1994 - 2003
2004 - 2013
Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode
31 december 2013
A
B
C
D
E
F
G
Voorraad kantoorruimte met energielabel
31 december 2013
10 000 - 20 000
20 000 - 50 000
50 000 - 100 000
100 000 - 150 000
150 000 - 250 000
250 000 en meer
12
10
8
18
11 11
30
%
20
12
8
12
16
8
24
%
Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak
Huur Koop
Voorraad
23. 23
33
18 14
18
15
2
%
13
26
20
12
29
%
voor 1974
1974 - 1983
1984 - 1993
1994 - 2003
2004 - 2013
Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode
31 december 2013
A
B
C
D
E
F
G
Voorraad kantoorruimte met energielabel
31 december 2013
Inwoners
10 000 - 20 000
20 000 - 50 000
50 000 - 100 000
100 000 - 150 000
150 000 - 250 000
250 000 en meer
Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte
31 december 2013
12
10
8
18
11 11
30
%
20
12
8
12
16
8
24
%
Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak
Huur Koop
Groningen
Amsterdam
Haarlemmermeer
Eindhoven
Rotterdam
Arnhem
Den Bosch
Rijswijk
Utrecht
65 743210
x miljoen m2
Den Haag
Gemeenten met de grootste voorraad kantoren
31 december 2013
Voorraad
24.
25. 25
Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen
waarmee men snel bouwkosten van
kantoren kan bepalen, zijn te vinden
in de taxatieboekjes van BIM Media.
Daarin wordt een onderscheid gemaakt
tussen vierkante kantoren en rechthoekige
kantoren. Bij het bepalen van de
kosten wordt uitgegaan van normale
bouwconstructies, dat wil zeggen
draagconstructies met stabilisatiewand,
een gevel die voor 30 procent uit
gevelopeningen bestaat en een inpandige
technische ruimte die 7 procent van het
vloeroppervlak voor haar rekening neemt.
Verder is vanaf drie verdiepingen rekening
gehouden met een dakopbouw voor
technische installaties en één of meerdere
liften. De technische installaties bestaan
onder andere uit een centraal gasgestookte
installatie, ventilatievoorziening met
verwarming maar zonder koeling, pvc-
riolering, centrale kracht- en lichtinstallatie
inclusief armaturen, brandbeveiliging en
inclusief vaste sanitaire voorzieningen.
Een betrouwbaar beeld van de
kostenontwikkelingen in de bouw geven
de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al
decennialang een standaard voor de
bouwwereld – worden maandelijks
berekend door het Bureau Documentatie
Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn
zogeheten input-indexcijfers. Dat wil
zeggen dat wordt uitgegaan van een
pakket van vaststaande hoeveelheden
materialen, manuren en indirecte kosten.
Materiaalprijzen worden verkregen door
een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij
de berekening van de BDB-indexcijfers
voor kantoren wordt uitgegaan van een
gebouw van 4600 vierkante meter in drie
bouwlagen.
Begripsomschrijvingen
Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die
voortvloeien uit aangegane verplichtingen
ten behoeve van de realisering van een
bouwproject tot en met de oplevering
van het gebouw. Bouwkosten omvatten
directe kosten en indirecte kosten en zijn
exclusief grondkosten, projectgebonden
bedrijfskosten, losse inrichting en
bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en
projectkosten en BTW. Directe kosten
omvatten bouwkundige werken, inclusief
bodemvoorzieningen en paalfundering
van 9 meter, gebouwinstallaties en
vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn
algemene bouwplaatskosten, algemene
bedrijfskosten, winst en risico
Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto
vloeroppervlakte minus de oppervlakten
van de begrenzende, opgaande
scheidingsconstructies zoals muren.
Bouwkosten
27. 27
’11’09’08 ’10’07’06’05’04 ’12 ’13 ’14
130
140
120
110
100
90
2003=100
Materiaal
Loon
Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
Bouwkosten
Bouwkosten
2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren
2006
januari
2003=100
2008 2010 2012 2014
Januari 106,2 116,3 122,0 128,1 131,9
Februari 106,2 117,0 122,1 128,0 131,9
Maart 106,3 117,1 122,4 128,1 131,5
April 106,3 117,8 123,0 128,7 131,2
Mei 106,9 118,1 123,3 128,7 131,3
Juni 107,0 118,6 123,0 128,7 131,3
Juli 107,1 120,0 123,2 128,6 130,8
Augustus 107,1 119,9 123,4 129,0 130,8
September 107,9 119,5 123,5 128,9 130,9
Oktober 107,9 119,7 123,9 129,0 131,3
November 108,2 119,5 124,1 128,9 131,2
December 108,1 119,6 124,4 128,9 131,1
Jaar 107,1 118,6 123,2 128,6 131,3
Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen
28.
29. 29
In tegenstelling tot de hier gepresenteerde
cijfers geven de meeste statistieken ter
zake van de vraag maar zeer beperkte
informatie; men registreert namelijk
uitsluitend de vraag op de vrije markt.
In deze publicatie omvat de vraag naar
kantoren zowel ruimten die op de vrije
markt worden verhuurd en verkocht als
gebouwen die door gebruikers zelf voor
eigen rekening worden neergezet, de
zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt
geregistreerd in het jaar waarin tussen
partijen wilsovereenstemming is bereikt
of – in geval van nieuwbouw voor eigen
gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is
begonnen.
De vraagcijfers die in deze publicatie
worden vermeld, zijn totstandgekomen
door integratie van gegevens uit
verschillende bronnen, waarbij
Vastgoedmarkt en PropertyNL als
voornaamste bron hebben gefungeerd.
Begripsomschrijvingen
A-locatie Een A-locatie is een openbaar
vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht
bij een centraal station. In het algemeen
is een dergelijke locatie minder goed
bereikbaar met de auto en zijn er relatief
beperkte parkeermogelijkheden.
B-locatie Een B-locatie is een gemengde
openbaar vervoerlocatie en autolocatie,
gelegen dicht bij een voorstadstation
of bij een knooppunt van hoogwaardig
openbaar vervoer (metro,sneltram). Een
B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting
op het hoofdwegennet en beschikt over
goede parkeermogelijkheden.
C-locatie Een C-locatie is een autolocatie
aan de rand van de stad met een directe
aansluiting op het hoofdwegennet. Een
C-locatie is in het algemeen minder goed
bereikbaar met het openbaar vervoer.
Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend
kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar
en kantoren die nog niet eerder in gebruik
zijn geweest.
Vraag Onder de vraag wordt verstaan
het aantal vierkante meters kantoorruimte
dat in gebruik wordt genomen voor
kantoordoeleinden. Kantoorruimte die
wordt opgenomen ten behoeve van een
bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld
voor woningen, wordt niet als vraag
meegenomen. Ook contractverlengingen
en zogenoemde sale-and-leaseback
transacties worden niet tot de vraag
gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel
altijd betrekking op ruimten van minimaal
200 vierkante meter.
Vrije markt Dit is de huur – en koopmarkt
waarin projectontwikkelaars, bouwers en
beleggers ruimten aanbieden voor veelal
nog onbekende gebruikers.
Vraag
30. 30
40
35
30
25
20
15
10
5
0
%
2 000
1 500
1 000
500
x 1 000 m2
0
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
’12’11’10’09’08’072006 ’13 ’14
2 000
1 500
1 000
500
0
x 1 000 m2
A-locatie
B-locatie
C-locatie
Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype
Huur
Koop
Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie
Vraag
31. 31
7 8 96543210
7 8 96543210
Loopafstand winkels
Nabijheid klanten/relaties
Uitbreidingsmogelijkheden
Nabijheid personeel
Uitstraling omgeving
Bereikbaarheid openbaar vervoer
Parkeergelegenheid
Autobereikbaarheid
Voorzieningen
Laag energieverbruik
Klimaatbeheersing
Lage exploitatielasten
Uitstraling exterieur
Flexibiliteit indeling
Afwerkingsniveau interieur
Moderne ICT-voorzieningen
Bron: NVB/Stogo
Bron: NFC Index
Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving
2008
22
21
20
19
18
17
0
m2
’11’10 ’13’12’09’08’072006
Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek
Bron: NVB/Stogo
Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw
2008
2010 2014
Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse
Handel en Industrie
Zakelijke dienstverlening
Bank- en
verzekeringswezen
Automatisering
Transport en
Communicatie
Overig
Openbaar bestuur
Handel en Industrie
Zakelijke dienstverlening
Bank- en
verzekeringswezen
Automatisering
Transport en
Communicatie
Overig
22
27
10
12
3
19
1
3
32
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
60
70
50
100
90
80
30
10
40
20
0
%
10
Vraag
32. 32
2010 2014
m2
2010 2014
2010 2014
% %
% %
% %
12 20
4 3
21
26
Kantorenwijk
Centrum
Bedrijfsterrein
Woonwijk
Buitengebied
Vraag naar kantoorruimte naar locatietype
West
500 - 1 000
1 000 - 2 500
2 500 - 5 000
5 000 - 10 000
10 000 en meer
Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel
Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse
37
20
13
18
11
16
45
2
28
15
17
20
11
14
56
16
14
13
54
15
13
17
43
6
Midden
Oost
Zuid
Noord
Vraag
38. 38
0 50 km
geen
minder dan 10%
10 - 20%
20 - 30%
30% en meer
Aandeel zakelijke dienstverlening in vraag naar kantoorruimte
per Corop-gebied
2010-2014
Vraag
41. 41
De basis voor de registratie van
het aanbod wordt gevormd door
cijfers die worden gepubliceerd door
RealNext en Funda In Business. Alleen
ruimten die tot de vrije markt behoren,
worden geregistreerd. Alhoewel deze
aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn,
vindt toch nog een uitgebreide controle
plaats ter voorkoming van dubbeltellingen
en de registratie van ruimten die niet tot
de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden
gerekend.
Naast het totale aanbod van kantoorruimte
wordt in deze publicatie ook aandacht
geschonken aan het zogenoemde
structurele aanbod van kantoren.
Opgemerkt moet worden dat de analyse
van het structurele aanbod zich beperkt
tot de vier grote kantorenagglomeraties
van Nederland: Amsterdam, Den Haag,
Rotterdam en Utrecht.
Begripsomschrijvingen
Aanbod Onder aanbod wordt verstaan
gebouwen waarin minimaal 500 vierkante
meter kantoorruimte te huur of te koop
wordt aangeboden. Het aanbod wordt
gemeten aan het eind van het kalenderjaar
en omvat uitsluitend reeds opgeleverde
en/of nog in aanbouw zijnde kantoren.
Projecten die in voorbereiding zijn en
derhalve nog moeten worden gebouwd,
worden in het aanbod niet meegeteld.
Aanbod is hier niet identiek aan leegstand,
dat wil zeggen dat de aangeboden
kantoorruimte niet leeg hoeft te staan.
Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend
kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar
en kantoren die nog niet eerder in gebruik
zijn geweest.
Structureel aanbod Er is sprake van
structureel aanbod indien in een
kantoorgebouw gedurende drie
achtereenvolgende jaren steeds dezelfde
vierkante meters worden aangeboden.
Voorraad Met voorraad wordt bedoeld
het totaal van leegstaande en in gebruik
zijnde kantoren. Ook kantoren die op het
moment van registratie nog in aanbouw
zijn, worden tot de voorraad gerekend.
Aanbod
42. 42
11 m2
10
8
18
12
14
16
6
4
2
0
2010 2014
%
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
’12 ’13 ’14’11’09’082006 ’07 ’10
4 000
5 000
3 000
8 000
9 000
7 000
6 000
2 000
1 000
0
x 1 000 m2
% %
500 - 1 000
1 000 - 2 500
2 500 - 5 000
5 000 - 10 000
10 000 en meer
Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse
Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype
30
27
17
15 10
29
25
20
16
Aanbod
44. 44
60
50
40
30
20
10
%
0
2010 2014
2010
% %
% %
2014
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
21
17
17
44 45
1
21
16
17
1
Kantorenwijk
Kantorenwijk
Centrum
Woonwijk
Bedrijfsterrein
Buitengebied
West
Midden
Oost
Zuid
Noord
Aanbod van kantoorruimte naar locatietype
Aanbod van kantoorruimte naar locatietype
Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel
4
12
16
57
11
13
16
54
13
Centrum
Bedrijfsterrein
Woonwijk
Buitengebied
4
Aanbod
45. 45
400
’11’09’082006 ’07 ’10 ’14’12 ’13
600
500
300
200
100
x 1 000 m2
0
Structureel aanbod van kantoorruimte
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
7
Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd
31 december 2014
0 - 2 jaar
3 - 7 jaar
8 - 12 jaar
13 - 17 jaar
18 jaar en ouder66
23
4
%
Aanbod
2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie,
31 december 2014
0-2 jaar
%
3-7 jaar 8-12 jaar 13-17 jaar 18 jaar
en ouder
Groningen 0 3 3 16 78
Friesland 0 8 3 18 71
Drenthe 0 7 2 11 80
Overijssel 1 8 10 24 57
Gelderland 0 2 8 27 63
Utrecht 1 1 9 25 64
Flevoland 0 7 23 36 34
Noord-Holland 0 5 5 27 63
Zuid-Holland 0 3 5 17 75
Zeeland 0 7 2 13 78
Noord-Brabant 0 5 5 25 65
Limburg 0 5 6 24 65
46. 46
0 50 km
minder dan 6
6 tot 9
9 tot 12
12 tot 15
15 tot 18
18 en meer
Aanbod als % van de voorraad
Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied
31 december 2014
Aanbod
49. 49
De statistieken van de huurprijzen
hebben betrekking op markthuren die
zijn berekend op basis van gerealiseerde
verhuurtransacties. Gegevens over
verhuurtransacties worden in Nederland
verzameld en gepubliceerd door
Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier
berekende markthuren zijn ongewogen
gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge
en lage prijzen buiten beschouwing
gelaten. Er is een onderscheid gemaakt
tussen huurprijzen voor bestaande
gebouwen en huurprijzen voor nieuwe
kantoren. Bij de berekening van de
huurprijzen is geen rekening gehouden
met zogenoemde incentives, zoals
verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen
of huurvrije jaren. Informatie over
incentives is in Nederland niet vrij
beschikbaar.
Naast de gemiddelde huurprijzen zijn
in deze publicatie ook huurprijzen
van eersteklas kantoren op toplocaties
vermeld. Daarbij gaat het om tophuren
in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en
Utrecht.
Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over
werkplekkosten in kantoorgebouwen.
De gegevens komen uit de Netherlands
Facility Costs Index. De NFC Index is een
onafhankelijke coöperatie van aangesloten
organisaties uit overheid en bedrijfsleven.
Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante
meter verhuurbaar vloeroppervlak
geïnventariseerd en omgerekend naar
de mediane werkplek, die in 2013 een
vloeroppervlakte van 19,6 vierkante meter
had.
Begripsomschrijvingen
Huurprijs Dit is de prijs per vierkante
meter verhuurbaar vloeroppervlak per
jaar, exclusief BTW, servicekosten en
huurderspecifieke inrichtingskosten.
Inflatie Hieronder wordt verstaan de
gemiddelde prijsverandering van goederen
en diensten die huishoudens voor hun
levensonderhoud aanschaffen. De
inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten
Consumenten Prijs Index (CPI) van het
CBS.
Servicekosten Servicekosten zijn kosten
die verband houden met het gebruik
en onderhoud van kantoren, zoals
energie, schoonmaak algemene ruimten,
gevelreiniging, groenonderhoud, technisch
onderhoud machines en beveiliging.
Toplocatie Dit is een gebied in een stad
met een hoogontwikkelde stedelijke
economie en een sterk gediversifieerde
zakelijke dienstverlening, waar zich een
sterke concentratie van hoogwaardige
kantoorfuncties voordoet.
Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is
het bruto vloeroppervlak minus het
constructieoppervlak, de verticale
verkeersruimten en de installatieruimten.
De omschrijving van het verhuurbaar
vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN
2580. Als vuistregel kan gelden dat van
het bruto vloeroppervlak ongeveer 86
procent verhuurbaar is.
Huurprijzen
53. 53
50
e
2005-2009 2010-2014
% %
11
minder dan 114
114 - 136
136 - 158
158 - 180
180 en meer
Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs
H / m2
/ jaar
’102008 ’09 ’13’11 ’12
Bron: JLL
36
33
34
35
32
31
30
Gemiddelde servicekosten van kantoorgebouwen
Mediane werkplekkosten naar functies
2013
Horizontale functies
Facility management
Mens & organisatie
ICT
Gebouw & infrastructuur
Bron: NFC Index
30
15
2 3
%
25
23
17
24
20
23
17
17
23
Huurprijzen
54.
55. 55
Onder het beleggen in kantoren wordt
verstaan het vastleggen van vermogen
in onroerend goed met als doel uit de
exploitatie en verkoop een toekomstige
stroom geldelijke opbrengsten te
realiseren. Investeringen in kantoren
waarbij het de eigenaar primair is te
doen om de diensten en producten die
het onroerend goed hem kunnen leveren,
vallen niet onder het beleggen.
Individuele beleggingstransacties
worden in Nederland gepubliceerd
in Vastgoedmarkt en PropertyNL.
De investeringsbedragen die in
deze publicatie worden vermeld,
zijn grotendeels hieraan ontleend.
Daarnaast zijn ook zelf verzamelde
gegevens gebruikt. De vermelde
bedragen hebben betrekking op directe
beleggingen in kantoren. Hiervan is
sprake wanneer een belegger én een
meerderheidsbelang heeft in het vastgoed,
én de directe zeggenschap heeft over het
vastgoedmanagement.
Begripsomschrijvingen
Institutionele beleggers Dit zijn financiële
instellingen die als uitvloeisel van hun
hoofdfunctie met een zekere regelmaat
de beschikking krijgen over gelden
waarvoor een met name langlopende
belegging moet worden gezocht.
Instellingen die als zodanig kunnen
worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen en
beleggingsinstellingen.
Professionele beleggers Deze groep
omvat de institutionele beleggers en de
al dan niet aan de beurs genoteerde
vastgoedfondsen.
Beleggingen
56. 56
6 000
12 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
0
0
10 000
8 000
12 000
6 000
4 000
2 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
’10’08’072006 ’14’09 ’13’11 ’12
H 1 mln
H 1 mln
H 1 mln
Particulier
Professioneel
Buitenlands
Nederlands
Bedrijfsruimten
Winkels
Kantoren
Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers
Beleggingen in kantoren naar nationaliteit
Beleggingen in commercieel vastgoed
Beleggingen
61. 61
Een belangrijk beoordelingscriterium
dat beleggers hanteren bij
investeringsbeslissingen is het bruto
aanvangsrendement. Gegevens over
beleggingstransacties en de daarbij
gerealiseerde bruto aanvangsrendementen
worden in Nederland gepubliceerd door
Vastgoedmarkt en PropertyNL.
Bij de bruto aanvangsrendementen die
worden gerealiseerd, kan een onderscheid
worden gemaakt tussen de Randstad en
de rest van Nederland, en tussen de beste
locaties en overige locaties.
Een index die het totale rendement op
directe vastgoedbeleggingen registreert,
is de IPD Nederlandse Vastgoedindex.
Deze index wordt samengesteld door de
Investment Property Databank (IPD). Voor
het bepalen van het totale rendement
vindt jaarlijks een waardevaststelling
van de onderliggende objecten
plaats. De index heeft betrekking op
vastgoedbeleggingen die gedurende
het gehele jaar in portefeuille worden
gehouden. De gegevens worden
aangeleverd door een groot aantal grote
en middelgrote institutionele beleggers
en vastgoedfondsen. Eind 2014
bevatte de Nederlandse database 381
kantoorgebouwen.
Begripsomschrijvingen
Bruto aanvangsrendement Het bruto
aanvangsrendement wordt gedefinieerd
als de bruto jaarhuur op het moment van
aankoop als percentage van de totale
investering.
Netto aanvangsrendement Dit wordt
gedefinieerd als de netto jaarhuur op
het moment van aankoop als percentage
van de totale aankoopprijs inclusief
verwervingskosten en overdrachtsbelasting.
Randstad Onder de Randstad verstaan we
de stedenring in het westen van het land
plus de gebieden die aan weerszijden
gelegen zijn. De stedenring loopt van
Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag,
Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum
naar Utrecht.
Toplocatie Dit is een gebied in een stad
met een hoogontwikkelde stedelijke
economie en een sterk gediversifieerde
zakelijke dienstverlening, waar zich een
sterke concentratie van hoogwaardige
kantoorfuncties voordoet.
Totale rendement Dit wordt berekend als
de som van de waardestijging (exclusief
investeringen) en de netto huurinkomsten,
uitgedrukt als een percentage van de
gemiddelde waarde gedurende het
jaar. De netto huurinkomsten worden
berekend door de bruto huurinkomsten
gedurende het jaar te verminderen met
de exploitatiekosten. Hiertoe worden
gerekend: belastingen, erfpacht,
verzekering, objectbeheer, onderhoud,
kosten voor huurdermutaties, verhuur- en
marketingkosten en overige kosten.
Rendementen
