Regens Magazine (ITA), n.1 / maggio 2020

REGENS MAGAZINEREGENS MAGAZINE
Prodotto da
Regens International
Copyright 2020
Numero 01 / Maggio 2020

La nostra storia
è nei sentieri tortuosi
che abbiamo percorso...
...negli orizzonti
tempestosi
che abbiamo sfidato.
Credits: pericontributigraficie/ofotograficipresentiinquestonumerounringraziamentoparticolarevaaSeozzy(AlessandroDavia)
ealprogettoUnsplash(nonchéallepersonechevipubblicanoiproprimateriali)

Gentili lettori,
quello che vi accingete a sfogliare è un nuovo progetto editoriale che
abbiamo deciso di lanciare per dare ancor più visibilità alle proposte
immobiliari di cui abbiamo il piacere di occuparci.
Vi porteremo in diversi paesi a sondare opportunità
d’investimento per tutti i gusti.
Davanti a voi schiuderemo le porte di immobili unici e
meravigliosi e non tralasceremo di tenervi al corrente sulle ultime
novità del settore con articoli dedicati e interviste ad addetti ai
lavori.
Ovviamente saremo lieti se ci contatterete con le vostre domande
o curiosità, per lasciarci una richiesta o anche per proporci di
occuparci del vostro immobile.
A questo punto non mi resta che augurarvi buona lettura, nella
speranza che tra queste pagine possiate trovare la proposta giusta
per voi!
Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com
Alessandro Alessio
Fondatore di Regens International
Introduzione
3
Regens Magazine 01/2020
www.regens-international.com

Indice
Immobilein evidenza-La«Dimoradell’Eden» 5
— Sezione Russia
ImmobilicommercialiaMosca 6
Parolaall’esperto/ FocusRussia:
«Mutuiipotecaripercittadinistranieriin Russia»
8
ImmobiliresidenzialiaMosca 10
Attualitàimmobiliare/ FocusRussia:
«Effettiimmediatidellapandemiasulmercatoimmobiliarein Russia»
11
ImmobiliaSan Pietroburgo 13
Approfondimentodimercato/ FocusRussia:
«Il settoreretailaltempodellapandemia»
14
— Sezione International
Cessionediattivitàdiristorazione 15
Strutturericettivein vendita 16
Opportunitàd’investimento 17
Investimentiareddito 18
Immobilidipregio 19
Parolaall’esperto/ FocusItalia:
«AcquistodiimmobilivincolatidalleBelleArti,proecontro»
20
Altrepropostevarie/ Italia 21
Immobilein evidenza-«Un paradisomediterraneo» 23
In questo numero trovate:
4

La «Dimora dell’Eden» è un’eccezionale proprietà
situata in posizione dominante con meravigliosa
vista mare e comprende una graziosa corte interna
caratterizzata da una rigogliosa vegetazione, il che
contribuisce a creare una vera oasi di pace
che pare come isolata dal mondo esterno.
Per questioni di riservatezza
informazioni dettagliate e foto degli interni
dell’immobile potranno essere fornite
solamente a clienti referenziati su richiesta.
Per ricevere una breve presentazione introduttiva
contattare: a.alessio@regens-international.com
Ci sono dimore che non sembrano
fatte di mattoni e calcestruzzo ma di
un’anima imperitura che si specchia
tra le onde di un mare impetuoso.
Ci sono giardini dove anche il cuore più
irrequieto trova un nido di pace
tra i raggi di sole e le foglie carezzate
dalla brezza del golfo.
Tutto questo è la Dimora dell’Eden,
dove l’amore e la dedizione
di chi vi ha vissuto trasudano ancora
da ogni pietra, da ogni radice
e da ogni filo d’erba.
La Dimora dell’Eden
residenza storica nell’alto Adriatico
— Italia —‑
Immobile in evidenza
5

Mosca, metrò Mar’ina Roshcha
Locale ristrutturato di ca.700 m2
per show-room, uffici o ristorazione
Ampie vetrine fronte strada;
interni impreziositi da soluzioni di design
Link > qui
Mosca, Arbat
Spazio fronte strada di 116 m2 con affaccio sulla zona pedonale
Posizione di passaggio eccezionale.
Link > qui
Immobili commerciali a Mosca
6

Mosca, Tverskaya
Spazio bilivello fronte strada
per negozio o boutique di alta fascia.
Link > qui
Mosca, Polyanka
Prestigioso palazzetto storico per uffici,
clinica o struttura ricettiva.
Link > qui
Mosca, metrò Prospekt Mira
Ufficio di 51 m2 in vendita
in centro direzionale di classe «B».
Link > qui
Mosca, metrò Belorusskaya
Terra-tetto in vendita per uffici o apart-hotel.
Link > qui
7

Sono numerosi gli stranieri che negli ultimi anni hanno
deciso di acquistare immobili in Russia o per uso personale
o come investimento da mettere a reddito. Ovviamente le
destinazioni più «gettonate» sono state Mosca e San Pietroburgo,
dove i prezzi sono più elevati, ma comunque appetibili se
confrontati con quelli delle principali città europee anche in
virtù dei tassi di cambio che negli ultimi 5 anni sono diventati
particolarmente favorevoli per chi parte da capitali in valuta.
Tra l’altro le aspettative di rendita locativa per immobili
commerciali nel paese tradizionalmente si assestano intorno
al 10% all’anno e quindi risultano molto più elevate rispetto
a quelle tipiche cui siamo abituati in altri paesi, cui però
certamente fa da contraltare il già citato rischio valutario.
La quasi totalità delle banche russe non considera
l’erogazione di mutui a cittadini stranieri. Alcune sono
disposte a valutare solo richiedenti titolari almeno di
permesso di soggiorno. E’ davvero così difficile accedere a
finanziamenti bancari in Russia per chi viene dall’estero?
Ne parliamo oggi con Alexandra Yasonova, responsabile
della divisione network, retail banking e piccole e
medie imprese di Banca Intesa in Russia, che lavora
con molti clienti italiani e stranieri in generale.
D - Alexandra, la vostra banca valuta l’erogazione di mutui
a cittadini stranieri per l’acquisto di immobili in Russia?
R - Certamente. Banca Intesa dispone di programmi
individuali di finanziamento dedicati ai cittadini stranieri
interessati ad acquistare immobili residenziali in Russia.
D - Finanziate operazioni su tutto il territorio
nazionale o ci sono limitazioni geografiche?
R-Assolutamentesì:lanostrabancavantaunavastaretedifilialiintuttele
principaliregionidelpaese,daKaliningradaVladivostok.Diconseguenza
non vi sono limitazioni territoriali per l’erogazione dei mutui ipotecari.
D-Finanziatel’acquistodiqualsiasitipologiad’immobileocisono
limitazioni o categorie che la banca è più riluttante a finanziare?
R -I programmi di finanziamento delle persone fisiche vengono
predisposti su base individuale; il mutuo dev’essere finalizzati all’acquisto
di immobili residenziali sul territorio della Federazione Russa. Può
trattarsi anche di immobili atipici, quali ad esempio monumenti
architettonici,edificistorici,ecc.Lanostrabancasioccupaanchediquesto.
Per le persone giuridiche è previsto un prodotto separato, il cosiddetto
«mutuo-business», che permette l’acquisizione di edifici terratetto,
fabbricati adestinazionecommerciale, lotti di terreno eanchecostruzioni
non ultimate (ma pronte almeno al 90%) ma sulle quali sia già stato
formalizzato il titolo di proprietà. La destinazione d’uso prevista
può essere direzionale, commerciale, per logistica o per produzione.
La banca di norma finanzia fino al 70% del valore dell’immobile.
D - A questa opportunità hanno accesso solo i cittadini
stranieri residenti in Russia e detentori di regolare permesso
di lavoro o di soggiorno, o anche i non-residenti che vogliono
semplicemente fare un investimento immobiliare nel paese?
R - Anche qui tutto si valuta su base individuale. La banca considera
sia stranieri che vivono e lavorano in Russia, che non-residenti che
desiderino acquisire un immobile residenziale nel nostro paese.
D - Il pacchetto di documenti richiesti per la valutazione della
pratica da parte della banca è lo stesso? Quali documenti
supplementari deve fornire il cittadino straniero non residente?
R - Tutti i documenti richiesti devono essere presentati
tradotti in russo e con autenticazione notarile.
D - Che documenti deve presentare alla banca il soggetto
richiedente il mutuo affinché la sua richiesta venga elaborata?
R - La domanda è piuttosto tecnica, e richiede una risposta altrettanto
tecnica. Esistono 3 categorie principali di documenti che la banca deve
verificare per poter verificare la fattibilità di una pratica di mutuo:
a) documenti personali del richiedente (passaporto, ecc.);
b)documenticheconfermanolasolvibilitàdelsoggetto(copiadelcontrattodi
lavoro,datisull’entitàdellostipendiopercepito,estrattocontobancario,ecc.);
c) documenti sull’immobile (dati sul venditore e sulla provenienza
del titolo di proprietà, documentazione tecnica sull’immobile, ecc.)
D-E’possibilel’ottenimentodimutuisiaperl’acquistodiimmobili
residenziali che commerciali? Per gli immobili commerciali
finanziatesololepersonegiuridicheoanchegliinvestitoriprivati?
R - I programmi di finanziamento che la nostra banca mette a
disposizione dei cittadini stranieri sono finalizzati all’acquisto di
immobili residenziali. Mutui per l’acquisto di immobili a destinazione
commerciale (uffici, negozi, ecc. - ndA) sono disponibili solo per le
piccole e medie imprese e di solito devono essere finalizzati ad un uso
strumentale. Il venditoreinvecepuò esseresia una persona fisica, cheuna
ditta individuale, una persona giuridica e anche enti statali o comunali.
D -Quali sono tipicamente i tassi di interesse medi sui mutui
ipotecari per i privati e per le imprese? In caso di cittadini
stranieri non residenti i tassi applicati di norma aumentano?
R -Per i cittadini stranieri persone fisiche le condizioni di finanziamento
variano da caso a caso. A titolo meramente orientativo in media i tassi
d’interesseineurosiaggiranointornoal4,5%all’anno,mentreinrublidal
10%all’anno in su. Per le piccole e medie imprese i tassi sono più o meno
quelli di mercato, ovvero da 9,5%all’anno in su, ma su base individuale
possono esserci variazioni a seconda del cliente. C’è la possibilità di
ottenere la delazione del pagamento della quota capitale del mutuo per
6 mesi, ma questo genere di finanziamenti sono disponibili solo in rubli
ed accessibili solo ad imprese e ditte individuali registrate in Russia.
> > >
Parola all’esperto / Focus Russia
Mutui ipotecari per cittadini stranieri in Russia
8

9
> > >
D - Qual è il periodo massimo di
ammortamento che la vostra banca considera?
R-Disolitoilperiodomassimodiammortamentoèdi20anni,maperimutuiai
cittadinistranieripersonefisicheancheinquestocasosivalutatuttocasopercaso.
D - Il mutuatario è obbligato ad aprire un conto in rubli o ci
sono casi in cui il pagamento può avvenire in valuta estera?
R - Banca Intesa eroga il mutuo nella valuta in cui il mutuatario
percepisce il suo reddito. Se il cittadino straniero riceve uno stipendio
in euro, allora gli verrà proposto un mutuo in euro e i pagamenti
verranno effettuati in questa stessa valuta. Se invece il cittadino straniero
risiede e lavora in Russia e viene pagato in rubli, allora gli verrà
proposto un mutuo in rubli, con pagamenti correlati nella valuta locale.
In ogni caso il cittadino straniero dovrà aprire un conto in rubli per
il saldo del prezzo d’acquisto dell’immobile a favore del venditore.
D - Se il mutuatario in seguito decide di concedere in
locazione o rivendere l’immobile ipotecato, per farlo deve
ricevere preventivamente l’autorizzazione della banca?
R - Conformemente alle condizioni del contratto di mutuo ed alla
legislazione russa al mutuatario è fatto divieto di disporre dell’immobile
senza previo consenso scritto della banca, che interviene in qualità di
creditore. Di conseguenza senza formale autorizzazione della mutuante
non è consentito alienare il bene, renderlo oggetto di donazione o di
scambio, affittarlo, darlo in pegno a soggetti terzi, concederlo in comodato
d’uso(siaessogratuitoomeno)aterzi,effettuareuncambiodidestinazione
d’uso, conferirlo nel capitale sociale di un’organizzazione commerciale o
come quota di partecipazione in una cooperativa produttiva, rilasciare
procureinfavorediterziperoperareazionineiconfrontidell’immobile,ecc.
Qualora intendesse avvalersi dell’immobile per l’uno o l’altro dei
casi sopra elencati, il mutuatario dovrà rivolgersi alla banca per
ottenerne preventivamente il benestare. A propria volta la banca
esaminerà la richiesta e prenderà una decisione che non potrà
contravvenire alla legislazione vigente nella Federazione Russa.

Alexandra Yasonova
Responsabile della divisione
Network, Retail banking & PMI
Banca Intesa Russia

Mosca, Kutuzovsky Prospekt
Bilocale in affitto nelle vicinanze
dell’hotel Ukraina
Canone d’affitto: 65.000 RUB/mese
<
Link > qui
<
Mosca, zona Stagni del Patriarca
Ampio appartamento in affitto
in elegante casa d’epoca.
Link > qui
Mosca, metrò Baumanskaya
Spazioso trilocale in ottime condizioni.
Canone d’affitto: 70.000 RUB/mese
Link > qui
Immobili residenziali a Mosca
10

Effetti immediati della pandemia sul mercato immobiliare in Russia - 01/04/2020
L’attuale emergenza, che si può definire senza tema di smentita «senza precedenti», si è abbattuta pesantemente su
molteplici settori dell’economia a livello globale. Anche la Russia - seppur molto più recentemente rispetto ad altri paesi
- ha cominciato ad adottare misure restrittive più drastiche sia nei confronti delle persone fisiche che delle imprese.
La«serrata»deinegozi
Le autorità di diverse città (tra cui Mosca e San Pietroburgo) a decorrere dal 28 marzo hanno imposto la chiusura temporanea al pubblico
delle attività di ristorazione e somministrazione, tra cui ristoranti, caffè, mense, bar (per le quali sono comunque consentiti i servizi di
asporto e le consegne a domicilio), nonché dei saloni di bellezza, centri massaggi e benessere, dei negozi e delle attività di vendita al
dettaglio, ad eccezione di farmacie, negozi di alimentari e che vendono beni di prima necessità tra cui carburante, prodotti per la pulizia e
l’igiene, prodotti per l’infanzia.
Nonostante i divieti «a tappeto», un recente articolo pubblicato sul quotidiano RBK indicava che a fine marzo risultavano chiusi circa l’85%
dei negozi di abbigliamento, circa l’80% dei fiorai, il 75% dei negozi di elettrodomestici ed elettronica ed il 25% di mini-market, panetterie
e negozi di articoli per gli animali. Nel segmento del fitness si registra la chiusura temporanea di circa il 70% delle palestre, il 65% delle
mense e circa il 40% di caffé e ristoranti. Ovviamente non meno critico è stato l’impatto sul settore ricettivo: circa il 65% degli alberghi
difatti hanno temporaneamente chiuso le porte alla clientela.
Stando alle cifre rese note dalla nota testata giornalistica complessivamente alla data odierna a Mosca hanno interrotto le attività il 73%
delle attività commerciali, mentre a San Pietroburgo il 58%.
Conseguenzeperilsettoredellaristorazione
Secondo il presidente della Federazione nazionale dei ristoratori ed albergatori la crisi in corso potrebbe diventare letale per la stragrande
maggioranza delle attività di ristorazione.
Quest’ultimo ha sostenuto che nella prima metà del mese di marzo gli introiti di bar e ristoranti erano già scesi del 30-60% rispetto al
medesimo periodo dell’anno scorso, mentre a fine mese il crollo era risultato pari al 90%. Molti locali oggi cercano di compensare (almeno
in parte) le perdite attivando nuovi canali di vendita, quali ad esempio gli ordini online e le consegne a domicilio, uno «strumento» che
anche gli avventori più fidelizzati utilizzano con piacere per cercare di supportare i propri locali preferiti ed evitare che siano costretti a
chiudere definitivamente.
Già solo negli ultimi giorni di marzo si è registrata un’impennata nel numero di nuovi fruitori della piattaforma di ordinazioni via internet
di consegne dai ristoranti pari al 33%.
Autoisolamentopertutti
Il numero di cui sopra non è troppo sorprendente se si pensa che in quegli stessi giorni è stato introdotto l’obbligo di autoisolamento per
tutti i cittadini senza distinzione d’età con contestuale divieto di lasciare le proprie abitazioni se non per casi di emergenza sanitaria o per
recarsi presso i negozi alimentari più prossimi a casa, in farmacia o sul posto di lavoro. Attualmente detta restrizione decorre fino al 30 aprile.
Come dappertutto, anche in virtù di queste iniziative volte a cercare di arginare la diffusione del contagio, all’emergenza sanitaria spesso
si accompagna un’emergenza sociale o comunque delle serie conseguenze per interi settori del tessuto economico dei paesi colpiti.
> continua
Articolo - Focus Russia
11

> continuazione
Reazionideilocatori
In questo senso il mercato immobiliare - come spesso capita - fin da subito risente dell’impatto causato dall’insorgenza
di simili sconvolgimenti, anche perché la ridotta capacità di far fronte agli obblighi finanziari assunti contrattualmente in
precedenza (basati su aspettative di reddito applicabili a periodi di «normalità») si riflette in primis sui contratti di locazione.
Aquestopropositoindata31marzolaDumahaapprovatounaleggespecialecheprevedelapossibilitàpergliaffittuaridirichiedereaiproprietarilaproroga
del pagamento del canone peril periodo in cui-per effetto dellemisureadottatepercontrastareladiffusionedellapandemia-ne viene limitata
l’attività.Illocatoresaràtenutoasottoscrivereunaccordointegrativoconilrichiedenteentro30giornidallaricezionedellarelativacomunicazione.
Hanno diritto ad avanzare la richiesta i conduttori che abbiano sottoscritto contratti di locazione prima dell’introduzione del regime di
emergenza nel soggetto della Federazione Russa in cui è situato l’immobile. Condizioni e tempistiche dovranno venire fissate dal governo.
La legge prevede anche che l’entità del canone di locazione possa venir
modificata di comune accordo tra le parti in qualsiasi momento nel corso
del 2020. Il conduttore inoltre ha diritto a richiedere la riduzione dell’affitto
per il periodo in cui - a seguito delle misure introdotte dalle autorità per
arginare la diffusione del contagio - l’immobile non risultasse fruibile.
Con questa nuova norma il Parlamento ha anche conferito al governo
l’autorità di fissare le specifiche temporanee per l’applicazione di
eventuali penali o altre sanzioni finanziarie nei confronti dei costruttori
per inadempienze commesse nell’ambito di contratti per immobili
in costruzione, tra cui per eccessivi ritardi nella consegna ed altre.
Nel commentare il testo della norma tuttavia alcuni giuristi hanno rilevato la presenza di diversi punti un po’ «oscuri»: prima
di tutto non è ben chiaro se detta proroga sia da considerarsi una «sospensione temporanea» dei pagamenti o semplicemente
la loro dilazione nel tempo; con buona probabilità ciò verrà lasciato agli accordi individuali tra locatori e conduttori.
Inoltre, a giudicare dalla terminologia utilizzata, molti commentatori hanno espresso dubbi sul fatto che la legge sia da considerarsi
estesa anche ai contratti di locazione di immobili residenziali e propendono a considerare che sia riferita (o almeno, di fatto, applicabile)
solo agli immobili commerciali. Considerate le specifiche della realtà russa difatti, resta il sospetto che nei rapporti tra privati (come
quasi sempre capita nel caso dell’affitto di appartamenti) tutto dipenderà esclusivamente dal buon senso dei proprietari di turno.
Prima dell’entrata in vigore di questa nuova legge la situazione era stata piuttosto eterogenea: il Commissario per
la tutela dei diritti degli imprenditori aveva riferito che alcuni proprietari di immobili avevano già iniziato ad
abbassare temporaneamente i canoni di locazione per venire incontro alle necessità delle rispettive controparti.
In altri casi invece i locatori sembravano molto meno inclini a scendere a compromessi: ad esempio aveva fatto scalpore il caso del gruppo
Ingka (proprietario degli ipermercati IKEA e della catena di centri commerciali «Mega») che alla richiesta congiunta di diversi operatori
che peroravano un ridimensionamento temporaneo dei canoni in virtù del crollo del numero di visitatori nei centri commerciali aveva
rifiutato di riconoscere le cause di «forza maggiore» sostenendo che il «traffico di visitatori» ridotto era un rischio per ambo le parti.
Conseguenzeperinquiliniemutuatari
Inoltre, nonostante il Primo Ministro abbia «invitato» le aziende
(sotto la minaccia, in caso contrario, di effettuare verifiche fiscali)
a non approfittare di questa situazione di difficoltà per procedere a
licenziamenti di massa o indiscriminati (senza giusta causa), purtroppo
anchequestasaràmoltoprobabilmenteunadelleineluttabiliconseguenze
della crisi. E vista la scarsa propensione dei russi al risparmio, ciò si
tradurrà nell’impossibilità di pagare l’affitto o di continuare a sostenere
le rate dei mutui per la stragrande maggioranza della popolazione.
Se da un lato il governo ha già proposto la possibilità di
richiedere la temporanea sospensione dei pagamenti delle
rate dei mutui o dei finanziamenti nell’ambito dei rapporti
con gli istituti di credito, dall’altro nei rapporti tra privati
- come abbiamo già rilevato in precedenza - nonostante la nuova legge approvata in data 31 marzo tutto probabilmente verrà
lasciato alla discrezione individuale e dipenderà dalla capacità delle parti di trovare un compromesso reciprocamente sostenibile.
AlessandroAlessio
12

San Pietroburgo, Canale Griboyedov
Ampio appartamento in vendita sul fronte fiume.
Prezzo: 450.000 EUR
Link > qui
San Pietroburgo, Bol’shaya Morskaya
Trilocale in vendita a pochi passi da Nevsky Prospekt.
Prezzo: 210.000 EUR
Link > qui
San Pietroburgo, distretto del lusso
Locale commerciale di ampia metratura in affitto
per boutique di alta fascia.
Per maggiori informazioni contattare:
San Pietroburgo, Nevsky Prospekt
Spazi per showroom, negozi o boutique in galleria
commerciale storica nel cuore della città.
Link > qui
Immobili a San Pietroburgo
13

Il settore retail in Russia ai tempi della pandemia - 08/04/2020
Sia gli operatori che i proprietari chiedono a gran voce aiuti al governo
Cosachiedonoiretailer
A seguito delle iniziative promosse dal governo della Federazione
Russa per contrastare la diffusione del coronavirus molti operatori
dei settori dell’abbigliamento e delle calzature si sono uniti per
chiedere aiuto alle autorità con una lettera congiunta indirizzata
al Primo Ministro Mikhail Mishustin, pregandolo di adottare
urgentemente un pacchetto di misure di emergenza a sostegno
della categoria per evitare il rischio di fallimenti a raffica.
All’iniziativa hanno aderito circa 50 retailer, tra cui nomi molto noti quali
Hugo Boss, la catena di profumerie Rive Gauche, il gruppo Inventive
Retail Group (che gestisce i negozi di diversi marchi tra cui Nike, Lego, Samsung, Sony e re:Store), il gruppo BNS (Calvin Klein, Karl Lagerfeld,
Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), Stockmann, Ralf Ringer, Baon, Samsonite, TUMI, Lady&Gentleman, il gruppo NoOne, Tervolina,
Rendezvuz, Finn Flare, Charuel, Kanzler, InCity, la catena di gioiellerie Adamas, Trussardi, la catena di profumerie e cosmetici L’Etoile ed altri.
Gli autori della lettera hanno chiesto tra le altre cose la proroga dei pagamenti dell’IVA e delle imposte sugli utili, e di sostenere parallelamente
anche i proprietari degli immobili con una dilazione degli interessi dovuti per il 2020 sui finanziamenti bancari. Questo perché solo così questi
ultimi avrebbero la possibilità di venire incontro alle esigenze dei conduttori ed accordare riduzioni temporanee dei canoni di locazione.
Secondo computi preliminari orientativi, fallimenti di massa nel settore potrebbero far perdere all’Erario russo qualcosa come 1000
miliardi di rubli di tasse, senza contare che in Russia milioni di persone sono impiegate in catene di negozi di vendita al dettaglio,
ragion per cui sconvolgimenti simili si tradurrebbero ineluttabilmente in problemi sociali difficilmente sostenibili per il paese.
Cosachiedonoicentricommerciali
Allo stesso tempo ovviamente anche sull’altro lato della «barricata» le cose
non vanno meglio: i centri commerciali stanno registrando un calo senza
precedenti del numero di visitatori. Tutte le attività di intrattenimento, i
negozi non alimentari, i cinema, i caffè e i ristoranti hanno sospeso il loro
lavoro e ciò non poteva non ripercuotersi molto negativamente anche sul
destino dei locatori. Non a caso i proprietari di molti complessi di questo
tipo paventano ora a propria volta un possibile fallimento dell’intero settore.
A San Pietroburgo i rappresentanti di alcuni dei principali centri
commerciali della città hanno formalmente chiesto aiuto al governatore
della città Alexander Beglov con una lettera congiunta cui hanno aderito
circa una decina di proprietari contenente proposte su come le autorità
potrebbero sostenere un settore che è venuto a trovarsi sull’orlo del baratro.
Le aziende chiedono agevolazioni fiscali ed esenzioni temporanee dalle ispezioni. Inoltre, si propone di includere i centri commerciali nell’elenco
dei settori maggiormente danneggiati dalla pandemia, il che permetterebbe di usufruire di esenzioni o delazioni nel pagamento degli interessi
sui mutui o di ottenere prestiti a condizioni privilegiate. Inoltre, i proprietari dei centri commerciali di San Pietroburgo chiedono di riconoscere
la forza maggiore in caso di insolvenza dei prestiti bancari in quanto anche questo potrebbe contribuire ad evitare fallimenti a tappeto.
Nella lettera si sottolinea inoltre come il crollo del settore provocherebbe non solo licenziamenti di massa - visto che nei centri commerciali
della città lavorano più di 30.000 persone - ma anche la chiusura delle farmacie e dei negozi di alimentari situati al loro interno, un forte
calo dei valori degli immobili commerciali, il mancato rimborso dei finanziamenti bancari su larga scala e altre gravi conseguenze.
Stando ai promotori dell’iniziativa inoltre il numero di visitatori nei centri commerciali della città è crollato del 90% e
gli affittuari degli spazi chiusi non sono in grado di pagare l’affitto e chiedono massicciamente esenzioni fiscali, mentre i
proprietari ad oggi continuano ad essere obbligati a pagare le tasse e le bollette per le utenze come se nulla fosse cambiato.
Inoltre almomentopurnonvolendodaredisdettaaicontrattiinessere,moltiaffittuarichiedonoailocatoridirivedernelecondizioni.Inparticolare
talunipropongonodipagareinvecedelcanonefissounapercentualesulfatturatoilche,ovviamente,nonrisultaconvenientepericentricommerciali.
La speranza dunque è che le autorità cittadine adottino anche qui misure in sostegno dei proprietari tra cui ad esempio
la riduzione dell’imposta sugli immobili per quei centri commerciali che verranno incontro ai conduttori e accorderanno loro
sconti o altre forme di compromessi in questa fase così delicata.
AlessandroAlessio
Approfondimento di mercato - Russia
14

Marbella, Puerto Banus
Cessione di attività di ristorazione
in piena zona turistica.
Link > qui
Costa Azzurra
Ristorante fronte mare in vendita
(cessione d’attività, senza muri)
Link > qui
Maiorca
Avviatissimo ristorante di alta fascia
(cessione d’attività, senza muri)
Link > qui
Torino, centro
Cessione di attività di fast-food in zona pedonale
Link > qui
Costa Blanca, Spagna
Pizzeria in vendita nella provincia di Alicante.
Link > qui
Cessione di attività di ristorazione
15

Bibione, Italia
Hotel 4-stelle in vendita
Link > qui
Chianciano Terme, Italia
Hotel 3-stelle in vendita.
Prezzo richiesto : 1.200.000 EUR
Link > qui
Castiglioncello, Italia
Hotel in vendita a pochi passi dalla spiaggia.
Link > qui
Bali, Indonesia
Mini-resort fronte mare.
Prezzo richiesto: 2.500.000 USD
Link > qui
Isola d’Elba
Complesso turistico in posizione dominante.
Link > qui
Strutture ricettive in vendita
16

Calabria, Italia
Complesso albeghiero vista mare
in vendita a prezzo da occasione!
Link > qui
Lettonia
Tenuta in stile neoclassico a 50 km da Riga.
Link > qui
Croazia, Quarnero
Hotel fronte mare completamente da ristrutturare.
Link > qui
Croazia, Istria
Terreno edificabile per la costruzione di un
condominio da 18 unità abitative.
Link > qui
Opportunità d’investimento
17

Mosca, Russia
Centro direzionale di classe «A»
in vendita a reddito
(locato al 100%).
Link > qui
Portorose, Slovenia
Locale commerciale sul lungomare in vendita
a reddito (con affittuari).
Link > qui
Mosca, Russia
Ufficio di ampia metratura locato a catena
di co-working in vendita a reddito
Link > qui
Regno Unito
Investimenti a reddito garantito
in residenza sanitaria assistenziale gestita
da società professionale leader del settore.
Link > qui
Francia, Limousin
Appartamenti a reddito garantito (5 - 8% all’anno)
in nuovo resort con campo da golf e spa
gestito dal gruppo alberghiero Wyndham.
Per maggiori informazioni premere > qui
Investimenti a reddito
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Vicinanze Lago Maggiore, Italia
Dimora storica restaurata a 15 km dal lago.
Link > qui
Costa Azzurra, Cap d’Antibes
Villa con splendido giardino e piscina
a breve distanza dalle spiagge.
Link > qui
Milano
Villa di pregio in stile neogotico con
parco e piscina a 15 km da Milano.
Link > qui
Costa Azzurra, Villefranche-sur-Mer
Villa di lusso con vista mozzafiato sul golfo.
Link > qui
Abano Terme
Maestosa villa del Cinquecento in stile palladiano
con ampio parco.
Link > qui
Lago di Como
Elegante villa settecentesca
con ampia terrazza panoramica.
Link > qui
Immobili di pregio
19

Parola all’esperto / Focus Italia
Come tutti sanno l’Italia vanta un patrimonio artistico-architettonico invidiabile ed
ognicittàdellaPenisolaècostellatadaunamiriadediedificichesonodellevereeproprie
opered’artedall’elevatissimopregiostoricoeculturaleespessoindividuanol’identità
stessadeiluoghiincuisonoinseriti,retaggiodiunastoriaplurimillenariaefruttodiun
costantearricchimentodeterminatodadominazioni“illuminate”edincrocidiculture.
Chiediamo all’Arch. Gianluca Paron, titolare dell’omonimo studio di progettazione
in Trieste, delucidazioni su quello a cui vanno incontro gli investitori locali e i
tanti stranieri che bramano di mettere mano su un «pezzo di storia» del Belpaese.
D - Gianluca, prima di tutto, che origini ha il concetto di “tutela”?
R – Nella Penisola la sensibilità al concetto del “monumento” la si ha fin dai tempi
dei Romani, ma i primi tentativi di dare delle norme legislative al settore della
conservazione si svilupparono solo nello Stato della Chiesa in epoca rinascimentale.
Da quel momento in poi si succedettero diverse bolle papali che trovarono un
compendio nell’emanazione del 7 aprile 1820 di un nuovo provvedimento, l’Editto
Pacca, che divenne il testo legislativo più innovativo e moderno e fu il modello al
quale si ispirò sia la legislazione coeva che quella futura. L’Editto Pacca, affrontò
numerosi punti: la tutela era estesa a molte tipologie di beni, regolamentava gli scavi
archeologici e le esportazioni, stabiliva il principio della catalogazione, prevedeva
vincolianchesuibeniprivatieintalsensovenivanoistituitiprecisiorganidicontrollo.
D-MadaquandoesisteinItaliaunaleggeperlatuteladeiBeniarchitettonici?
R – Dopo il 1860 lo Stato italiano continuò a far riferimento all’Editto Pacca,
in particolare per la regolamentazione del mercato dell’arte. I primi tentativi di
legislazione di tutela furono del 1872, ma si dovette attendere il 1902 per avere una
prima legge, la n.185/1902.Tuttavia solo nel 1909, con la legge Rosadi, n.364/1909,
si ebbe per la prima volta una norma organica di tutela dei beni culturali, i cui punti
fondamentali erano i seguenti: l’inalienabilità dei beni demaniali e del patrimonio
pubblico, il regime vincolistico per la proprietà privata, attuata attraverso lo
strumento della notifica, l’istituzione del diritto di prelazione dello Stato nel
caso di alienazione dei beni dei privati e l’istituzione delle Soprintendenze come
uffici periferici dello Stato di controllo sul territorio. Nel 1939 vennero emanate
le principali leggi dello Stato italiano in materia di tutela dei beni culturali, leggi
note anche con il nome di Bottai: la 1089/1939 che tutela le cose di interesse
storico ed artistico e la legge 1497/1939 che tutela le bellezze naturali. Per
completezza, ricordo che solo nel 1999, con il D.Lg. 490/1999, tutta la legislazione
in materia di beni culturali venne riorganizzata nel Testo Unico e, per armonizzare
la legislazione dei beni culturali alle modifiche costituzionali, il Parlamento diede
delega al Governo, con l’art. 10 della legge n. 137 del 6 luglio 2002, di emanare un
nuovo Codice dei Beni Culturali. Questo Codice, approvato dal Consiglio dei
Ministri il 16/01/2004, è entrato in vigore il 1° maggio 2004 ed è tuttora in vigore.
D - Tipicamente quali sono i vincoli più diffusi?
R – In sostanzasonoprincipalmentedue.Iprimi sonoi vincoli architettonici o“beni
culturali”propriamente detti: può trattarsi di singoli edifici, piccoli gruppi di edifici,
oppure ville storiche, o anche altro, tutelati perché la loro storia, o le loro forme, o
ancora i loro materiali, sono testimonianza della cultura, della storia o dell’arte del
nostro Paese e, quindi, occorre vigilare affinché non vengano distrutti o modificati.
Isecondisonoivincolipaesaggisticiedeibenid’insieme:ilsuolopuòessereprivato,ma
ilpaesaggioèditutti.Questovincoloinrealtàèquellocheproducepiùincongruenze:
spesso incombe su aree di città che tutto sembrano tranne che bei paesaggi da
tutelare. Sono vincoli istituiti e tutelati ai sensi della parte III del Codice dei Beni
Culturali, e molto spesso riguardano vaste, anche vastissime, porzioni di territorio.
D - Sono ancora previsti contributi regionali per il ripristino dei
beni immobiliari vincolati dalle Belle Arti? E’ sempre possibile
o realistico per i proprietari di questi immobili ottenerli?
R – Il D.Lgs 22 gennaio 2004, n. 42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio”
stabilisce che i soggetti pubblici e privati hanno l’obbligo di garantire la
conservazione dei beni culturali di loro appartenenza e che gli oneri finanziari
per gli interventi conservativi sono posti a loro carico. La normativa di tutela
prevede la facoltà, da parte dell’Amministrazione, di contribuire alle spese
sostenute dal proprietario per il restauro dei beni di interesse architettonico. I
contributi erogati per lavori finalizzati alla conservazione dei beni sono definiti
dagli artt. 35, 36 e 37 del D.Lgs 42/2004. Io consiglio sempre di tentare di farne
richiesta, anche se spesso non vengono evase per mancanza di fondi delle singole
Soprintendenze. In taluni casi dipende in quale regione italiana si trova il bene.
D - A molti investitori piace l’idea di trasformare edifici antichi siti nei
centri storici (ma anche residenze d’epoca e castelli) in strutture ricettive
quali alberghi, boutique-hotel o simili. E’ più complessa la procedura
per il cambio di destinazione d’uso di un immobile vincolato rispetto ad
edifici privi di questo genere di vincoli, o tutto dipende solo dal piano
regolatore locale e dalla salvaguardia dei singoli elementi vincolati?
R – Si deve considerare che il recupero di un bene vincolato, ma in cattivo
stato, non può prescindere, se da parte di un privato, di una nuova messa a
rendita. E’ pertanto molto usuale assistere a mutamenti di destinazioni d’uso
originali per dar nuova vita all’immobile. E questo anche le Amministrazioni,
naturalmente, lo sanno. Purché infatti nel rispetto della tutela del bene
– e quindi dei vincoli prescritti – le locali Soprintendenze accettano
cambi di destinazioni d’uso che, peraltro, devono essere compatibili con
quanto previsto nel piano regolatore generale comunale. Qualora ciò
non fosse possibile, il proprietario ha comunque la possibilità di chiedere
una variante allo stesso (forte di opportune ed esaustive motivazioni).
D - I proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti
godono di altri vantaggi o sgravi dal punto di vista fiscale?
R – II vincolo storico-artistico può convenire, soprattutto se riguarda un
immobile, perché permette di versare in misura ridotta tutti i principali
tributi e consente contratti di locazione libera. Viceversa tutti gli altri
vincoli a tutela del valore ambientale di un fabbricato pongono solo limiti
al diritto di proprietà senza attribuire alcun vantaggio. Le agevolazioni
fiscali attualmente in vigore sono diverse e decisamente allettanti, ad
esempio: imposte sui redditi, agevolazioni fiscali relative alle spese a carico
del proprietario, imposte di registro, ipotecarie e catastali, imposte di
successione e donazione, imposta comunale sugli immobili, Art Bonus.
D - Quali sono a grandi linee le tempistiche tipiche per
l’ottenimento dei permessi per la ristrutturazione o il
cambio di destinazione d’uso per immobili vincolati?
R – Le autorizzazioni (o i dinieghi) sulle trasformazioni di edifici vincolati
si basano su giudizi che sono soggettivi. Pertanto è possibile imbattersi,
da parte dei tecnici che istruiscono la pratica, in richieste di integrazioni o
modifiche calate dall’alto. Ragionevolmente, una volta presentato il progetto
alla Sovrintendenza di competenza, l’iter non supera i 2-3 mesi. Altra
questione è poi successivamente affrontare le concessioni urbanistiche da parte
dell’Amministrazione comunale: dipende infatti dall’entità dell’intervento. In
questo caso il range temporale prevede la cantierabilità immediata a seguito
del deposito del progetto oppure un’attesa che può arrivare ai 4-5 mesi.
Perconsultarelaversioneintegraledell’intervistapremere>qui
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Regens Magazine (ITA), n.1 / maggio 2020

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