Regens Magazine (ITA), n.2 / giugno 2020

REGENS MAGAZINEREGENS MAGAZINE
Prodotto da
Regens International
Copyright 2020
Numero 02 / GIUGNO 2020

La nostra storia
è nei sentieri tortuosi
che abbiamo percorso...
...negli orizzonti
tempestosi
che abbiamo sfidato.
Credits: pericontributigraficie/ofotograficipresentiinquestonumerounringraziamentoparticolarevaaSeozzy(AlessandroDavia)
ealprogettoUnsplash(nonchéallepersonechevipubblicanoiproprimateriali)

Gentili lettori,
in questo secondo numero della nostra rivista vi faremo scoprire
proprietà uniche ed eccezionali.
Cominceremo con un meraviglioso castello rinascimentale in
posizione dominante a solo un’ora di auto da Roma.
Da lì ci sposteremo in Russia per un aggiornamento sulle ultime
proposte immobiliari per privati e imprese.
A seguire «voleremo» in Croazia, Slovenia e Montenegro alla
scoperta di alcune interessanti proposte, tra cui un mini-hotel fronte
mare sulla Riviera di Abbazia.
Date un’occhiata anche alle nostre più recenti opportunità relative
ad alberghi in vendita in Italia ed attività di ristorazione a livello
internazionale.
Per chi invece sta cercando un immobile residenziali per godersi
la vita in qualche contesto meraviglioso abbiamo selezionato alcune
proprietà eccezionali a breve distanza dalle splendide spiagge della
Sardegna e appartamenti primingresso in vendita in un elegante
complesso storico finemente restaurato nella laguna di Venezia.
Come contenuti extra non perdetevi i nostri approfondimenti
relativi ai prezzi degli appartamenti in centro a San Pietroburgo,
all’acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri,
alle possibilità di accesso a mutui ipotecari in Slovenia, nonché un
contributo dedicato ad incentivi per la ristrutturazione delle facciate
degli edifici in Italia.
Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni o per lasciarci
le Vostre richieste.
In attesa di risentirci presto vi auguro una buona lettura!
Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com
www.regens-international.com
Alessandro Alessio
Fondatore di Regens International
Introduzione
3
Regens Magazine 02/2020

Indice
Immobilein evidenza-Il«SignoredellaValle» 5
— Sezione Russia
Immobilicommercialiin Russia 6
Immobilein evidenza 8
Spaziperlogisticaeproduzione 9
Attualitàimmobiliare/ FocusRussia:
«Comepotrebberocambiareirapportitralocatorieconduttoridopolapandemia»
10
Residenzedipregio,Mosca& San Pietroburgo 11
Approfondimentodimercato:
«GuidaimmobiliareaiquartieridiSan Pietroburgo:ildistrettocentrale»
12
— Sezione International
Immobiliin Croazia 14
Approfondimento/ FocusCroazia:
«Acquistodiimmobiliin Croaziadapartedicittadinistranieri»
15
Investimentituristico-ricettivi,Croazia& Montenegro 16
Slovenia& Montenegro 17
Parolaall’esperto/ FocusSlovenia:
«Mutuiipotecariin Sloveniapercittadinistranieri»
18
Hotelin venditain Italia 20
Attivitàdiristorazionein vendita 21
Parolaall’esperto/ FocusItalia:
«Vantaggidelnuovo«BonusFacciate2020»
22
SpecialeSardegna 23
Immobilein evidenza-«LeResidenzedellaLaguna» 24
In questo numero trovate:
4

Per maggiori informazioni cliccare > qui
Una maestosa fortezza
ad un’ora soltanto dalla «Città Eterna».
Un gioiello rinascimentale
incastonato tra le colline.
Una storia secolare
scolpita tra le valli del Lazio.
Il Signore della Valle
Immobile in evidenza
5

Mosca, metrò Tverskaya
Uffici di classe «B+» di metratura variabile
in elegante palazzetto storico ristrutturato
Link > qui
Mosca, Smolenskaya
Locale di 62 m2 per panetteria/pasticceria.
Canone di locazione: 270.000 RUB/mese.
Link > qui
Immobili commerciali in Russia
6
San Pietroburgo, quartiere Petrogradsky
Spazio bilivello di 539 m2 per showroom di lusso
o ufficio di rappresentanza.
Link > qui
San Pietroburgo, centralissimo
Locale fronte strada di 70 m2 su Malaya Morskaya
(a due passi da Nevsky).
Link > qui
San Pietroburgo, ulitsa Sadovaya
Spazio in affitto per negozio/showroom
in originale palazzetto settecentesco.
Link > qui

Mosca
Uffici di piccolo taglio in affitto.
Link > qui
Mosca, Bol’shaya Dmitrovka
Spazio di 705 m2 per ufficio o showroom
in posizione con flussi pedonali eccezionali.
Link > qui
Kazan’
Hotel 3-stelle in vendita in posizione centrale.
Link > qui
Magnitogorsk
Albergo 4-stelle in vendita.
Link > qui
7
Mosca, distretto centrale
Hotel 2-stelle con 150+ camere.
Link > qui

8
Mosca, zona metrò Mar’ina Roshcha
Spazio bilivello di ca.700 m2 adatto per showroom,
negozio, uffici o progetto enogastronomico.
Condizioni dei locali: appena finito di ristrutturare;
interni impreziositi con soluzioni di design.
Ottima visibilità dal fronte strada;
ampie e numerose vetrine.
Proposto in affitto o vendita.
Per maggiori informazioni contattare:

Regione di Mosca
25 km da MKAD direzione ovest
Spazio di 1900 m2 in affitto per
logistica o produzione.
Canone d’affitto: 11.000 RUB/m2/anno
<
Informazioni > su richiesta
<
Mozhayskoe shosse
su MKAD direzione ovest
Spazio di 464 m2 per logistica, autosalone o
produzione. Canone: 15.000 RUB/m2/anno.
Spazi per logistica & produzione
9
Regione di Mosca
9 km da MKAD direzione sud
Edificio di 2254 m2 per magazzino.
Canone d’affitto: 11.000 RUB/m2/anno.
Parco industriale
3,5 km da MKAD direzione sud-ovest
Capannone di 690 m2 in affitto
per logistica o produzione.

Come potrebbero cambiare i rapporti tra locatori e conduttori dopo la pandemia - 16/05/2020
La serrata dei negozi imposta tra le misure di contrasto alla
diffusione della pandemia in Russia ha fatto registrare per la
quasi totalità degli operatori di vendita al dettaglio un crollo
nei ricavi ricompreso tra il 70 e il 98%. Nonostante questo i
negozianti devono continuare a pagare l’affitto e non tutti i locatori
si sono mostrati disposti a fare concessioni o sconti significativi.
Nella maggior parte dei casi ancora oggi il recesso anticipato dai
contratti di locazione in essere comporta per i conduttori delle
penali (di norma la possibilità per il locatore di trattenere il deposito
cauzionale versato dalla controparte all’inizio della locazione).
Proprio per questo nella data del 9 maggio l’Associazione dei
commercianti dediti alla vendita al dettaglio e via internet
ha inviato alla Duma una richiesta formale per indurre il
parlamento russo ad accelerare l’iter d’approvazione della
legge che permetterebbe ai conduttori la possibilità - a certe
condizioni - di recedere unilateralmente per via extragiudiziale
dai contratti di locazione senza alcuna penale o sanzione di sorta.
Sisupponechequestaopportunitàandràariguardarequeglioperatori
i cui ricavi sono diminuiti almeno del 50% in virtù della subentrata
situazione di crisi. In questi casi inoltre i proprietari saranno tenuti
a restituire alla controparte la somma del deposito cauzionale.
I proprietari di centri commerciali ovviamente, dal canto loro, si
oppongono strenuamente all’adozione di questo disegno di legge ed
hanno già dichiarato che l’eventuale introduzione di dette misure
porteràaduncrollogeneralizzatodelsettorechepotrebbefarschizzare
alivellicriticil’insolvenzaneiconfrontidellebancheconconseguente
impossibilitàperquesteultimedirientraredeifinanziamentiinessere.
L’Associazione dei proprietari di centri commerciali ha dunque
indirizzato a propria volta una lettera formale alla Duma
della Federazione Russa con la richiesta di respingere questo
disegno di legge che darebbe ai conduttori il diritto di recesso
unilaterale dai contratti di locazione senza incorrere in penali,
adducendo anche il fatto che ciò potrebbe dar adito a veri e propri «ricatti» da parte dei conduttori nei loro
confronti allo scopo di richiedere modifiche alle condizioni contrattuali anche senza validi motivi o giusta causa.
I locatori paventano dunque che le novità prospettate possano indurre un vero e proprio «default» del settore: gran parte dei contratti
potrebbe venir ridiscussa e molti conduttori insisterebbero per sostituire al canone fisso una percentuale sui ricavi. Da tutto ciò
deriverebbe una perdita di valore degli immobili commerciali che si tradurrebbe in perdite drammatiche anche per gli istituti di credito.
Nel loro appello i proprietari hanno evidenziato il fatto che tutto ciò potrebbe far crollare il settore irreversibilmente,
causando la perdita del lavoro per più di 6 milioni di persone con conseguenze sociali a dir poco catastrofiche.
AlessandroAlessio
Articolo - Focus Russia
10

11
Residenze di pregio, Mosca & San Pietroburgo
Mosca, zona Chistye Prudy
Appartamenti esclusivi in palazzetto
ottocentesco splendidamente restaurato
San Pietroburgo, zona Chernyshevskaya
Residenze di pregio a pochi minuti
da Nevsky Prospekt
San Pietroburgo, «Triangolo d’Oro»
Dimore in palazzo storico fronte fiume
convertito in condominio di lusso
Mosca, zona Kitay-Gorod
Raffinati appartamenti in elegante palazzo
di fine Ottocento in fase di restauro

Approfondimento di mercato
Guida immobiliare ai quartieri di SanPietroburgo: il distretto centrale (Tsentral’ny)
Il quartiere «Tsentral’ny», situato sulla riva sinistra della Neva, rappresenta il nucleo storico della città, essendo
composto quasi interamente da edifici risalenti al periodo antecedente alla rivoluzione. Qui sono concentrati un gran
numero di musei, teatri e anche sedi amministrative, oltre ai principali luoghi di interesse turistico del centro cittadino.
Molti edifici presenti sul territorio del distretto centrale sono
riconducibili al cosiddetto «stary zhiloy fond», ovvero a quei
condomini residenziali ormai vetusti che non sono mai stati
ristrutturati integralmente dal momento della loro costruzione.
In anni recenti alcuni di questi condomini sono stati ricostruiti
e convertiti in nuovi complessi residenziali di lusso, e non sono
mancati in zona anche progetti di edificazione di nuovi centri
direzionali o multifunzionali (a destinazione commerciale).
Se nella seconda metà del XIX secolo questa parte della città
si impreziosì di numerosi palazzetti che spesso erano dimora
di famiglie aristocratiche locali o di imprenditori e diplomatici
stranieri, dopo il 1917 anche nel quartiere centrale molti di
questi immobili vennero requisiti dai bolscevichi per venir
riadibiti ad appartamenti collettivi (le cosiddette «kommunal’ki»).
Nel corso della Seconda Guerra Mondiale i bombardamenti
tedeschi danneggiarono diversi isolati, ma negli anni Cinquanta
vennero intraprese diverse opere di risanamento e ricostruzione
che implicavano non di rado anche la sostituzione dei
vecchi solai in legno con nuovi misti (rafforzati in metallo)
o in cemento armato. In quel periodo nelle case venne portato il gas ed il riscaldamento ad acqua andò a sostituire le stufe.
Tuttavia, nonostante la significativa mole di interventi, l’identità architettonica e storica del quartiere non vennero, fortunatamente, snaturate
anche grazie al fatto che buona parte del partimonio edilizio è vincolato in quanto riconosciuto «monumento storico» di interesse culturale.
Non stupisce dunque che il quartiere - fin dalla nascita del mercato immobiliare nel paese -
sia stato identificato come uno di quelli di maggior potenziale dal punto di vista speculativo.
Già nella prima metà degli anni Novanta, a pochi mesi dalla Perestroyka, molti investitori stranieri «misero gli occhi»
su San Pietroburgo, intuendo subito che la città deteneva un potenziale di crescita dei valori immobiliari eccezionale.
La tipologia più ambita era quella degli appartamenti di circa 100 mq - nella maggior parte dei casi si trattava di ex-kommunalki
- in posizione fronte fiume. Gli acquirenti di norma non compravano per risiedere personalmente nell’immobile, ma semmai
per darlo in affitto per periodi brevi a turisti e ospiti della città. Di particolare pregio già allora si considerava soprattutto la zona
ricompresa all’interno del cosiddetto «triangolo d’oro» (tra la Neva, la Fontanka, Admiralteysky prospekt e la via Gorokhovaya).
Già all’epoca in proporzione i prezzi d’acquisto erano molto più bassi di quelli di Mosca, mentre l’affitto
giornaliero o per soggiorni di breve durata di appartamenti «in stile occidentale» in posizione centrale
era abbastanza costoso, quindi la rendita locativa poteva raggiungere livelli particolarmente interessanti.
Il periodo di maggiore attività da parte di investitori d’oltre confine in città coincise con il triennio 1993-1995.
Questo trend si interruppe bruscamente nel 1998, non solo a causa
del noto default economico nel paese, ma anche perché l’instabilità
politica e la crisi cecena vennero legittimamente percepite come
elementidirischioedincertezza.Fucosìchenel1998moltiinvestitori
stranieri «della prima ora» decisero di vendere le
loro proprietà temendo un crollo non solo dei valori
immobiliari ma della situazione in Russia in generale.
Per alcuni anni la quota di stranieri tra gli acquirenti di immobili
in città venne fortemente ridimensionata, ma all’inizio degli anni
Duemila, in particolare tra il 2000-2002 la situazione sembrò
nuovamente cambiare radicalmente. Difatti a seguito dell’elezione
di Putin - che, come è ben noto, è natìo proprio della «città di
Pietro» - molti investitori presagirono che nell’immediato futuro
questo centro sarebbe probabilmente stato fortemente riqualificato.
Proprio tra la fine degli anni Novanta e l’inizio del nuovo millennio
la Banca Mondiale per la Ricostruzione e lo Sviluppo stanziò fondi per diverse centinaia di milioni di dollari per un prestito alla Russia
che le autorità federali impiegarono per il restauro del patrimonio storico-culturale e per l’ammodernamento delle infrastrutture cittadine,
che in buona parte riguardarono proprio il distretto centrale. Come spesso capita, a seguito di questi interventi i valori immobiliari nelle
zone interessate schizzarono verso l’alto, ad esempio a seguito della pedonalizzazione di alcuni tratti precedentemente accessibili alle auto,
1000 USD/mq in centro non erano una rarità, sebbene nelle zone più ambite bisognava rassegnarsi a spendere non meno di 2500 USD/mq.
> > >
12

> > >
In quegli anni gli stranieri, tra cui alcuni fondi d’investimento americani e molti investitori privati dall’Italia e da altri paesi europei,
tornarono ad investire in modo significativo sulle rive della Neva. Molti acquistavano ampie superfici o interi piani da riconvertire in
mini-hotel ed alberghetti economici che permettevano delle buone rendite, a fronte di costi di manutenzione non eccessivamente esosi.
Addirittura il New York Times in quel periodo dedicò alla città un articolo dove
si sottolineava che «per soli 50.000 USD era possibile comprarsi un pezzo di
storia della capitale degli Zar» e a quanto pare non pochi ritennero opportuno
seguire il consiglio, sebbene in realtà a quel prezzo risultasse già allora
improbabile riuscire a trovare qualche soluzione con vista fiume nel cosiddetto
«Triangolo d’oro» ricompreso tra Nevsky Prospekt, la Neva e la Fontanka. Non
è tuttavia un’esagerazione dire che all’epoca appartamenti in vendita a 700-
Un altro elemento che contribuì ad un ulteriore picco di popolarità della
città come destinazione sia turistica che per gli investimenti immobiliari
furono nel 2003 le celebrazioni legate ai 300 anni dalla fondazione. In
vista di questo importante anniversario molti palazzi storici del centro
vennero restaurati e la città scoprì che accanto ad un’innata anima ricettiva
e residenziale cominciava a maturarne anche una «commerciale». Fu in
quel periodo difatti che si registrò un forte sviluppo del segmento retail
dettato dal crescente interesse di operatori e catene di negozi internazionali
che trainò un incremento dei valori dei locali commerciali fronte strada.
Dal punto di vista dei servizi e dei trasporti, il quartiere tra le altre cose è attraversato da 5 linee della metropolitana per
un totale di 11 stazioni: Chernyshevskaya, Ploshad’ Vosstaniya, Vladimirskaya, Nevsky Prospekt, Mayakovskaya, Gostiny
Dvor, Ploshad’ Alexandra Nevskogo-1 e 2, Dostoevskaya, Ligovsky Prospekt ed Admiralteyskaya. Dal punto di vista
della viabilità è piuttosto congestionato, con frequenti ingorghi nelle ore di punta ed una cronica carenza di parcheggi.
Quotazionimediedegliappartamentineldistrettocentrale
Nell’ottica immobiliare, ovviamente sia sul segmento residenziale che degli uffici, a parità di categoria,
le quotazioni medie di zona sono tendenzialmente superiori a quelle degli altri distretti cittadini.
Stando ai rilevamenti statistici resi noti da varie fonti specializzate, le quotazioni medie per appartamenti «usati» (non primingresso)
in condomini con parti comuni e stato di manutenzione non impeccabili oscillano ad oggi tra 135.000 - 190.000 RUB/mq (pari
a circa 1.700 - 2.500 EUR/mq sulla base del tasso di cambio attuale), ma ovviamente possono salire anche sensibilmente
nel caso di soluzioni finemente ristrutturate o di particolare panoramicità, o site all’interno di complessi nuovi o di pregio.
Tendenzialmente è possibile trovare monolocali intorno ai 40 m2 in condomini dignitosi - sebbene non nuovi né di particolare pregio - entro un
prezzo di 7.500.000 RUB (poco meno di 100.000 EUR); tuttavia nel caso di opzioni già ristrutturate le richieste possono risultare ben più esose.
Se si considera la tipologia dei bilocali non di rado è possibile trovare appartamenti da rimodernare al prezzo di 9.000.000-
10.000.000 RUB (ovvero circa 112.500 - 125.000 EUR), mentre per un trilocale la forbice tipica può variare tra 11.000.000-
15.000.000 RUB (da 140.000 - 190.000 EUR), anche qui a seconda di una moltitudine di fattori intrinseci ed estrinseci.
Ovviamente le statistiche di cui sopra sono meramente indicative: se si intende acquistare un appartamento di classe «business» o «premium»
in un complesso di nuova costruzione o recente ristruttrazione bisognerà rassegnarsi
ad esborsi che in certi casi potrebbero rasentare anche i 6.000 - 8.000 EUR/mq.
Per quanto concerne il mercato delle locazioni nel quartiere centrale non è atipico imbattersi in prezzi come quelli riportati qui di seguito:
• monolocali o bilocali: da 30.000 - 50.000 RUB/mese a seconda di metratura, ubicazione, condizioni interne, stato di conservazione del
condominio, eventuali pregi (panoramicità, ristrutturazione superiore alla media), ecc.;
• trilocali: 50.000 - 80.000 RUB/mese, con quotazioni superiori anche ai 120.000 - 150.000 RUB/mese in condomini di classe «business» o
superiore di recente costruzione.
AlessandroAlessio
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Rabac, Istria
Appartamenti di pregio a pochi minuti
da spiagge meravigliose.
Link > qui
Isola di Korcula
Villa plurifamiliare con accesso diretto al mare.
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Istria, vicinanze Umago
Appartamenti primingresso
in nuovo condominio sul mare.
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Quarnero, vicinanze Fiume
Villa moderna di pregio in posizione dominante
con vista mozzafiato sul golfo.
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Sezione «International» / Immobili in Croazia
14

Acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri
Chi come il sottoscritto ha avuto per anni il piacere di frequentare assiduamente la Croazia sia per lavoro che per vacanza non si
stupisce per la grandissima popolarità che questo paese vanta a livello internazionale tanto dal punto turistico che degli investimenti
immobiliari. Austriaci, tedeschi, britannici, olandesi, italiani, russi ma non solo... il fascino della Croazia non conosce confini!
Impossibile d’altronde restare indifferenti innanzi alle molteplici grazie di questo paese, che affianca ad un mare strepitoso anche
un territorio di straordinaria bellezza ed eterogeneità (che spazia da isolotti incontaminati a paesini dell’entroterra abbarbicati tra
colline sinuose che rievocano le campagne della Toscana), un ricco patrimonio storico-culturale ed un’ampia offerta enogastronomica.
Nonvadimenticatoinoltrechedal2013laCroaziaèentrataafarpartedell’UEedinvistadiquestoeventoneglianniprecedentieranostati
effettuatinotevoliinvestimentinelleinfrastrutture(tracuiilraddoppiamentodella«Y»istriana,lanotaautostradachequasituttiivacanzieri
straniericheraggiungonoilpaeseconveicoliproprisicuramenteconoscono),edentroil2023pianificadiaderireallamonetaunicaeuropea.
In altre parole, un paese in costante evoluzione.
Proprio per la sua notevole varietà paesaggistica la Croazia è in grado di attirare tanto quegli investitori che vogliono accaparrarsi
un pied-à-terre sul mare, che chi predilige case di pietra con terreno
nell’entroterra in contesti pittoreschi e suggestivi lontani dal turismo di massa.
Per capire meglio cosa può aspettarsi un cittadino straniero che desideri coronare i suoi propositi di investimento
in questo paese riportiamo qui di seguito delle informazioni di base che confidiamo possano rivelarsi utili.
Domanda: La legge croata prevede limitazioni all’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri?
Risposta:Icittadinidistati-membridell’UnioneEuropeapossonoacquistareimmobiliinCroaziacomepersonefisichesenzalimitazione
alcuna. Cittadini di paesi extra-comunitari devono ottenere il benestare del Ministero della Giustizia croato per potersi intestare la
proprietà di immobili come persone fisiche. Detto consenso di norma viene concesso qualora sussista il principio di reciprocità tra la
Croazia ed il paese di cui detiene la cittadinanza il richiedente. I cittadini di paesi extra-UE che volessero evitare l’iter per l’ottenimento
del consenso dal Ministero possono comunque costituire una società di diritto croato con la quale procedere all’acquisizione.
Domanda: Inche tempistiche di solito si ottiene l’autorizzazione dal Ministero della Giustizia e viene trascritto il titolo di proprietà in
favore del cittadino straniero nei registri immobiliari?
Risposta: Di norma il consenso dal Ministero viene ottenuto in diversi mesi, ma in certi casi potrebbero bastare alcune settimane.
Domanda: Inquali casi il Ministero degli Esteri croato potrebbe rifiutare la richiesta di trascrizione del titolo di proprietà infavore del
cittadino straniero?
Risposta: Il Ministero principalmente deve appurare che tra la Repubblica di Croazia ed il paese di cui il richiedente
il consenso è cittadino sia in vigore un accordo di reciprocità. Qualora tra i due paesi non sussistesse detto accordo
il Ministero di norma rifiuta il consenso alla trascrizione della proprietà dell’immobile in favore del richiedente.
Domanda:InCroaziaèobbligatorioricorrereadunnotaioper lecompravenditedi immobili?Quantocostanodi solitoi servizi del notaio?
Risposta: Il notaio è un avvocato qualificato che fa le veci di un pubblico ufficiale per conto del governo croato. Il suo ruolo è quello di
garantire che tutti i documenti su cui si basa la transazione
immobiliare siano validi, conformi alla legislazione vigente
e debitamente compilati. In particolare il notaio è tenuto ad
autenticare la firma del venditore sul contratto finale. Inoltre,
il notaio certificha che tutti i documenti che sono stati tradotti
da una lingua straniera in croato sono stati predisposti da
un traduttore abilitato o personalmente da un avvocato in
modo da garantirne la validità. Inoltre il notaio può fornire
servizi di deposito di garanzia (escrow account), se richiesto.
Domanda: Quali imposte deve pagare l’acquirente al momento
dell’acquisto dell’immobile? C’è differenza se si acquista da
privato(personafisica)odacostruttoreoaltrapersonagiuridica?
Risposta:Letransazionitraprivatisonosoggettealversamentodell’impostadiregistro(dinormaacaricodell’acquirente)nell’ammontare
del 3% del prezzo di compravendita, mentre quando si acquista da costruttore i prezzi di norma sono già comprensivi dell’IVA (25%).
Domanda: A quanto ammontano circa i costi di costituzione di una società di diritto croato finalizzata ad intestarsi
la proprietà di un immobile possibile acquistare come persona fisica) e la tenuta successiva della contabilità?
Risposta: La forma giuridica più diffusa e semplice in Croazia è quella delle d.o.o. (società a responsabilità limitata) che prevedono
un capitale sociale di 20.000 kune (circa 2700 euro). Gli atti costitutivi devono venir firmati dagli azionisti e dai direttori della
società presso un notaio locale (costo: ca.800 EUR), di solito in presenza di un traduttore giurato abilitato (costo: 200-300 EUR).
AlessandroAlessio
Approfondimento / Focus Croazia
15

Riviera di Abbazia
Mini-hotel fronte mare in vendita.
Trattative riservate.
Link > qui
Costa istriana
Progetto di sviluppo di resort fronte mare.
Link > qui
Riviera di Cattaro, Montenegro
Albergo in vendita sul fronte mare
Link > qui
Isola di Veglia, Croazia
Albergo fronte mare
completamente da ristrutturare.
Link > qui
Quarnero
Albergo «4 stelle» da 60 camere
a pochi passi dalla spiaggia.
Link > qui
Investimenti turistico-ricettivi, Croazia & Montenegro
16

Portorose
Immobile commerciale in vendita a reddito
in posizione eccezionale sul lungomare.
Link > qui
Pirano
Ultimo piano panoramicissimo
in casa d’epoca ristrutturata in anni recenti.
Link > qui
Capodistria
Casetta a schiera con giardino con vista
mozzafiato sul golfo.
Link > qui
Baia di Cattaro, Montenegro
Splendida villa fronte mare
di nuova costruzione. Prezzo: 799.000 EUR
Link > qui
Baia di Cattaro, Montenegro
Complesso storico con appartamenti
e ristorante fronte mare.
Link > qui
Slovenia & Montenegro
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Parola all’esperto / Focus Slovenia
Sebbene probabilmente meno reclamizzata rispetto ai suoi «più
illustri» vicini, la Slovenia può risultare gradita tanto agli amanti
del mare che agli appassionati della montagna ed a chi non resta
indifferente innanzi al fascino delle campagne e della natura.
Molteplicisonolegraziediquestopaese:dallacapitaleLubiana-ancora
pregnadel fascino mitteleurope - passando per lasuggestivaBled, fino
alla nota località sciistica di Kranjska Gora e alle «regine del litorale»,
Pirano e Portorose, senza dimenticare i pittoreschi villaggi del Carso,
non di rado intervallati da filari di vigneti e sinuose colline.
Un gran numero di italiani si sono trasferiti qui «oltre
confine», ingolositi dai prezzi appetibili, da una tassazione
favorevole e da un costo della vita più vantaggioso.
Per chi fosse interessato ad acquistare immobili in
Slovenia potrebbe essere interessante saperne di più
sulla possibilità di avere accesso a finanziamenti bancari.
A questo proposito abbiamo scambiato due parole con Tomaž Fefer,
Responsabile Sviluppo Prodotti della Banka Sparkasse di Lubiana.
D - Sig.Fefer, la vostra banca eroga mutui ipotecari per
l’acquisto di immobili in Slovenia a cittadini stranieri?
R - La Banka Sparkasse offre mutui a cittadini stranieri
residenti in Slovenia nel caso in cui la valuta del prestito
e la valuta del reddito dei clienti siano entrambi in Euro.
D - E’ possibile ottenere un prestito per l’acquisto di qualsiasi
tipo di immobile, oppure esistono delle restrizioni o categorie
di immobili il cui acquisto la Banca è più restia a finanziare?
R - I privati possono ottenere un prestito per l’acquisto di immobili
residenziali.LaBancafinanzial’acquistoditerreniagricolioforestalisolo
nelcasoincuisulterrenosianopresentiannessioimmobiliresidenziali.
> > >
Mutui ipotecari in Slovenia per i cittadini stranieri
Lubiana
Appartamenti primingresso
in condominio di nuova costruzione
Link > qui
Tomaž Fefer
Responsabile Sviluppo Prodotti
Banka Sparkasse, Ljubljana
18

D - I mutui sono disponibili anche per quei cittadini stranieri
non residenti che non hanno reddito in Slovenia ma che
vogliono semplicemente investire in immobili nel Paese?
R - Nel caso di non residenti abbiamo alcune limitazioni
aggiuntive e le richieste sono di solito valutate caso per caso. Ad
esempio finanziamo fino al 60% del prezzo d’acquisto ed in tutti
i casi la valuta del reddito dei mutuatari deve essere in EUR.
D - Il pacchetto di documenti necessari per la valutazione
della richiesta di mutuo è lo stesso in entrambi i casi
di cui sopra o il cittadino straniero non residente
deve presentare della documentazione aggiuntiva?
R - I non residenti devono presentare anche
una visura dal registro nazionale dei protesti.
D - Quali sono i documenti che il potenziale mutuatario deve
presentare alla banca per l’esame della richiesta di mutuo?
R - I clienti devono fornire documentazione reddituale relativa agli
ultimi 12 mesi, ad esempio il certificato del datore di lavoro, le ultime
12 buste paga e gli estratti del conto corrente degli ultimi 12 mesi.
D - È possibile ottenere mutui sia per l’acquisto di immobili
residenziali che commerciali? Per gli immobili commerciali
fornite finanziamenti solo a persone giuridiche o anche a privati?
R - I privati possono ottenere un mutuo solo se finalizzato all’acquisto
di un immobile residenziale. I mutui per l’acquisto di immobili
commerciali sono appannaggio esclusivo delle persone giuridiche.
D - Quali sono i tassi d’interesse medi per i mutui ipotecari per
i privati e per le imprese rispettivamente? Nel caso di cittadini
stranieri non residenti, tali tassi aumentano in modo significativo?
R - Le condizioni variano su base individuale in base al rating,
all’assicurazionedelprestitoealperiododiammortamentorichiesto.Ai
non-residenti offriamo finanziamenti fino ad un massimo del 60%del
prezzod’acquisto;itassidisolitonondifferisconodaquelliperiresidenti.
> > >
D - Qual è il periodo di ammortamento massimo
del prestito che la vostra banca può offrire?
R - Il periodo massimo per i mutui ipotecari ai privati è di 25 anni.
D - Se il mutuatario decide in un secondo momento di
affittare o rivendere l’immobile ipotecato, ha bisogno di
un’autorizzazione preventiva da parte della banca per poterlo fare?
R-Ilmutuatarioètenutoainformarelabancasel’immobileipotecatosarà
affittatoaterziorivenduto.Nonènecessarial’autorizzazionepreventiva.
19

Riviera Romagnola
Albergo a conduzione familiare
a due passi dalla spiaggia. Prezzo: 720.000 EUR
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Chianciano Terme
Hotel 3-stelle da ca.40 camere.
Prezzo: 1.200.000 EUR trattabili
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Calabria
Complesso alberghiero con 90+ camere.
Prezzo da occasione: 3.000.000 EUR trattabili
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Hotel in vendita in Italia
20
Venezia dintorni
Elegante albergo storico
a 20 minuti da Venezia
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Bibione
Hotel 4-stelle a breve distanza dalla spiaggia.
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Dolomiti, vicinanze Cortina
Hotel a gestione familiare a breve distanza
dalle piste e da Cortina d’Ampezzo.
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Marbella
Cessione di ristorante
nella zona di Puerto Banus.
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Costa Azzurra
Ristorante fronte mare a gestione familiare
in nota località turistica d’alta fascia.
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Firenze, centro storico
Ristorante in vendita a pochi passi
da Piazza della Signoria e Palazzo Vecchio.
Maggiori informazioni > su richiesta
Attività di ristorazione in vendita
21
Nizza
Ristorante con spazio esterno
in vendita in centro a Nizza.
>>>
Maiorca
Avviatissimo ristorante di alta fascia
con clientela internazionale affezionata.
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Nebida
Appartamenti arredati in vendita a
pochi minuti dal mare.
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Costa Smeralda
Villa con piscina e vista mare a pochi minuti da
Porto Cervo e dalla spiaggia del Grande Pevero.
Speciale Sardegna
22
Nebida
Casa da ristrutturare sulla scogliera
con discesa diretta alla spiaggia.
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Parola all’esperto / Focus Italia
Proseguelaseriediapprofondimentiriguardantilanormativaitalianasugliimmobili
con un approfondimento dedicato al recupero delle facciate di edifici esistenti.
IlGovernoitalianohainfattiprevistonellaLeggediBilancio2020(Legge160/2019),
pubblicatanellaGazzettaUfficialedel30dicembre2019einvigoredal1°gennaio2020,
delle interessanti agevolazioni per il recupero dell’involucro esterno degli immobili.
Cerchiamo di capire nello specifico con l’Arch. Gianluca Paron, titolare
dell’omonimo studio di progettazione in Trieste, di che cosa si tratta e
quali possano essere le strategie per sfruttare al meglio questa occasione.
D - Gianluca, che cos’è questo nuovo “Bonus Facciate”?
R–Il“BonusFacciate”,novitàinaspettataedavverobenaccoltadapossessoridibeni
immobilimaanchedaprofessionistiedimprese,èilnuovoscontofiscaleperabbellire
gli edifici delle città italiane. Consente di recuperare il 90%dei costi sostenuti nel
2020 senza un limite massimo di spesa e possono beneficiarne tutti: sia proprietari
che inquilini, residenti e non residenti, tanto le persone fisiche che le imprese.
D –Potresti spiegarci meglio incosa consiste?
R – L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o
Ires) ed è concessa quando si eseguono interventi finalizzati al recupero o restauro
dellafacciataesternadegli edifici esistenti,anchestrumentali.Sonoinclusi anchegli
interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Gli edifici devono trovarsi nelle
zone A e B del Piano Regolatore cittadino (zone che sostanzialmente includono
tutti i Centri Storici), individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in altre
assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. La
detrazione prevista è nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute
nell’anno 2020 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con
l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020. La
detrazione va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di
sostenimento delle spese e in quelli successivi.A differenza di altre agevolazioni per
interventi realizzati sugli immobili, per il “Bonus Facciate” non sono previsti limiti
massimi di spesa né un limite massimo di detrazione. Attualmente è stato previsto
sino al 31/12/2020, ma è molto probabile che verrà prorogato a tutto il 2021.
D –Chi può quindi beneficiarne?
R – Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non
residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per
l’esecuzione degli interventi agevolati e che detengano a qualsiasi titolo il
possesso dell’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi
all’agevolazione: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli
enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici,
le associazioni tra professionisti, i contribuenti che conseguono reddito d’impresa
(persone fisiche, società di persone, società di capitali). La detrazione non può
essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione
separata o a imposta sostitutiva. Attenzione inoltre che la detrazione non
spetta a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente
registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento
delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.
D –Come per qualsiasi contributo è importante comprendere quali interventi
vi danno diritto e quali ne sono esclusi. Cosa puoi dirci inquesto senso?
R – Sono ammessi gli interventi finalizzati al recupero o restauro della
facciata esterna. In particolare, la detrazione spetta per gli interventi: di
sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture “opache” della facciata,
su balconi, ornamenti o fregi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura
e sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o
che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda
complessiva dell’edificio. L’agevolazione riguarda, in pratica, tutti i lavori
effettuati sull’intero perimetro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte
anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile.
Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne
dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo pubblico. Tra le opere
agevolabili rientrano, a titolo esemplificativo: il consolidamento, il ripristino,
il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto
di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna
dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale,
nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie; vi sono inoltre il
consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura
della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli
ornamenti e dei fregi e i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli
riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione
di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
> > >
D –Ecome funziona per chi abita inuncondominio?
R – Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in
condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire di questo
bonus possono essere effettuati da uno dei condòmini, a tal fine delegato, o
dall’amministratore del condominio. Di norma è quest’ultimo che provvedere
ad indicare i dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti.
Per il “Bonus Facciate” l’amministratore rilascia, in caso di effettivo
pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle
somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti
dalla legge. Infine, l’amministratore deve conservare la documentazione
originale, per esibirla eventualmente agli uffici che la dovessero richiedere.
D –E’ complicato per il contribuente fruire di questa agevolazione?
R – A mio avviso è opportuno interpellare un professionista per approfondire
caso per caso l’iter da seguire. Detto ciò, per il contribuente il procedimento
è davvero molto semplice. Per avere la detrazione del 90% occorre effettuare
il pagamento mediante bonifico bancario o postale (anche “online”) dal
quale risultino: la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario
della detrazione ed il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a
favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato
i lavori). Una volta eseguito il pagamento, per usufruire del beneficio fiscale
i contribuenti sono tenuti ad indicare nella dichiarazione dei redditi i dati
catastali identificativi dell’immobile e - se i lavori sono effettuati da chi ne
detiene il possesso - gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce
titolo, nonché gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. Inoltre
bisogna comunicare preventivamente a mezzo raccomandata la data di inizio
dei lavori alla ASL territorialmente competente secondo le disposizioni in
vigore sulla sicurezza dei cantieri (questo adempimento non è richiesto per
gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il
10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio)
ed infine conservare ed esibire a richiesta degli uffici competenti la
documentazionerelativaagliinterventirealizzati(fatturecomprovantilespese
sostenute, ricevute del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento,
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, copia
delladomandadiaccatastamento,ricevutedipagamentodeitributilocalisugli
immobili, copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione
dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali,
dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi
siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi).
23
Vantaggi del nuovo “Bonus Facciate” 2020
Arch.Gianluca Paron
Studio di architettura e consulenza tecnica
Trieste - Italia

LE RESIDENZE
DELLA LAGUNA
Maggioriinformazioni>qui
Residenzeesclusiveincomplesso
storicofinementerestaurato
nellalagunadiVenezia.
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Regens Magazine (ITA), n.2 / giugno 2020

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