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房地合一稅制改革 與談 李顯峰主任

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台大經濟系/公共經濟研究中心主任
李顯峰教授
房地合一座談會

Published in: Economy & Finance
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房地合一稅制改革 與談 李顯峰主任

  1. 1. 房地合一稅制改革 與談 李顯峰 臺大經濟學系/臺大社會科學院公共經濟研究中心 2015.3.25 1
  2. 2. 現行房地稅制1/2  土地稅分成田賦、地價稅及土地增值稅等 三項。2013年地價稅收708.2億元,占賦 稅實徵淨額的3.9%;土地增值稅收1032.5億 元,占5.6%;房屋稅收630.1億元,占3.4%。  2013年全國公告地價占一般正常交易價格 比為20.2%,都會區中以臺北市25.5%最高, 高雄市24.0%,桃園縣20.1%,新北市 17.7%,及臺中市為14.0%。  土地增值稅性質屬於所得稅,依據平均地 權條例課徵,原意具有漲價應歸公的精神。 2
  3. 3. 現行房地稅制 2/2  田賦於1987年第二季停徵,雖然可以減低農民 的負擔,特別是對農業縣市政府地的稅收更為 不利。  地價稅:依公告地價為基礎,以公告地價的80% 至120%內申報,或未在公告期間申報者,以 公告地價的80%申報;地價稅率依15‰至55‰累 進稅率課徵。2005年以來土地增值稅稅率依交 易時公告現值課徵20%、30%或40%。  依據平均地權條例第14條明文每三年由地方政 府地價評議委員會重新規定地價1次,房屋稅 條例第11條也明文房屋標準單價每3年評定1次。 3
  4. 4. 房價趨勢圖 (內政部不動產資訊平台:2002Q2-2014Q3) 4
  5. 5. 房屋可能成交價指數 (內政部不動產資訊平台:2001Q1-2014Q3) 5
  6. 6. 房價所得比 (內政部不動產資訊平台:2002Q1-2014Q3) 6
  7. 7. 「房價所得比」  「房價所得比」衡量民眾購屋負擔能力,即某 一地區購買房屋總價除以該地區家庭平均年收 入的倍數。中位數房價/家戶年可支配所得中 位數。  2008年第3季6.09倍上升至2013年第2季8.95倍, 至2014年第2季些微降為8.34倍;臺北市房價所 得比最高,2000年第1季11.97倍上升至2013年 第2季15.21倍,2014年第2季些微降為14.25倍。 新北市自2000年第1季8.61倍快速上升至2014年 第2季12.8倍。2000年第1季至2014年第2季之間, 高雄市由6.13倍提高至7.64倍,屏東縣由4.39倍 提高至4.62倍。 7
  8. 8. 問題  房屋稅計算公式,房屋評定現值=核定 單價x面積x地段率x折舊,  核定單價=標準單價x(1+調整幅度)  稅制複雜: 一價多稅目  房地產的稅賦過低: 持有稅、資本利得 稅 8
  9. 9. 財政部房地二稅合一實價課稅方 案(個人部分) 項 目 內 容 範 圍 稅 率 日出條款: 2016年1月1日起出售房屋所得課稅,(1)持有 2年內課30%,(2)取得持有2 年以上課17% 特銷稅房屋部分取消。 非居住者課30% 稅 基 (房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值漲價數總 額)X(1 – 長期持有減徵率) 優 惠 重購退稅: 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅。 免稅: (1)父母及未成年子女自住且持有6年出售免稅, (2)出售價4000萬元以下,(3)持有3年起,每年減徵4%, 最高減徵80%(第22年)。 建築空地減徵率減半。 盈虧互抵 虧損得後抵3年 9
  10. 10. 財政部房地二稅合一實價課稅方 案(營利事業部分) 項 目 內 容 範圍 同個人 方式 同現制 (併入年度結算申報) 稅基 房地收入- 成本 – 費用 – 公告土地現值 漲價數總額 稅率 17%,無 固定住所30% 盈虧互 抵 同現制,得後抵10年 10
  11. 11. 爭議討論  據財政部預估此一版本房地合一稅收每 年僅約30億元,略高於特銷稅稅收,約 九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。  日出條款時程: 2016 或更早?  稅率非累進  持有3年起,每年減徵4%,最高減徵 80%(第22年)。  土增稅制不變,特銷稅房屋部分取消, 大幅降低稅負 11
  12. 12. 房屋稅稅率、構造標準單價上調 及豪宅稅  2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5 條條文,將非自住之住家用房屋稅稅率 由原1.2%~2%,提高為1.5%~3.6%, 增訂各地方政府得視所有權人持有房屋 戶數訂定差別稅率之規定。  規定個人名下能持有3戶自用住宅,仍 適用1.2%稅率;若持有非自用住宅二戶 以下,稅率提高為2.4%;持有非自用住 宅三戶以上,稅率提高為3.6%。 12
  13. 13. 財政部房地合一稅改重要的目標  目標: 不是打房或健全財政,欲使我國104 年以來的房屋和土地稅制更合理化與國際 化。鼓勵長期持有,保障中產階級的資產。 抑制資源過度集中於房地產。  收進的稅額不入國庫(統收統支),是進特 別的基金(專款專用),用來補貼青年首購 貸款利息、弱勢租屋、老年照護,有助協 助拉近台灣貧富差距  預估制度上路5年至10年後,增加納入範 圍的房產。 13
  14. 14. 2014年7月1日後臺北市新屋稅負  臺北市新屋豪宅核定單價=標準單價 x(1+地段率)x(1+造價調整幅度)。  2014.7.1後完成的房屋屬於新屋,臺北 市已全面調整所有新屋的造價,新屋豪 宅者的平均單價除了地段率加成之外, 再加上房屋造價加成數。購入新屋豪宅 的持有及資本利得稅負大幅提高。買方 須繳納的契稅稅率4%。綜合效果將使 得購買豪宅的稅賦大增,延遲交屋的意 願。 14
  15. 15. 復徵空地稅  2011年1月26日發布廢止有關空地稅暫 停徵措施,各地方政府可依據其權責徵 收空地稅。  避免財團養地,依法申請設置的臨時路 外停車場用地,地價稅稅率由10‰提高 依15‰至55‰累進稅率課徵。 15
  16. 16. 配合的金融管制措施:央行的選擇 性信用管制措施  銀行對已完工的土建融放款,並未儘速收回融資, 仍會以未銷售掉的餘屋做為擔保品。仍以餘屋貸款 方式,繼續提供建商資金; 若干直接由建商以「週轉 金」名義,以餘屋做為擔保品向銀行取得融資,藉 以延長土建融的還款期間,建商輕易取得資金,極 可能助漲房價不合理飆漲。  高價住宅: 2014.6.26中央銀行發布對金融機構辦理購 置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定修正規定。臺 北市: 鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上,新北 市:六千萬元以上,國內其他地區:四千萬元以上。  貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機 構鑑價金額孰低者的六點五成,其中一成應俟借款 人動工興建後始得撥貸。  需整體全套改革,才能健全房地產市場。 16

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