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阿姆斯特丹住宅政策與住宅協會的角色
- 1. 100 建築師 2017/01 歐 洲 有 幾 個 國 家 在 重 建 福 利 國 家 的 過 程 中 ， 租 賃 社 會 住 宅 部 門 削減，轉為一個大家都可利用的資產 審查系統(Means-Tested System)。哈洛 (Michael Harloe)描述過兩種社會住宅模 型：「總量補貼模式」(Mass)與「差額 補貼模式」(Residual)。許多國家的總 量補貼模型都已逐漸轉變為差額補貼模 型，與荷蘭相反，因荷蘭有高達30%的 社會住宅，居歐盟之冠。二戰之後，荷 蘭租賃社會住宅部門就致力於服務最大 多數的民眾，而大多數的荷蘭租賃社會 住宅由獨立住宅協會(HAs)所有。大都市 裡的社會住宅比率會高於全國平均，所 得水準居於中段的人口也會住在社會住 宅裡。2011年時國際經濟合作暨發展組 織(OECD)指出荷蘭的社會住宅是一個基 礎寬大的制度，申請者的收入不受限。 在福利國家體系持續重建的方向 下，財政緊縮且面對新的歐盟規範，我 們似乎進入了一個新階段。在荷蘭，這 是反應新立法所採取的措施，例如： 自2011年以來，社會住宅租賃針對 家戶所得低於3萬5千歐元者(目前提高為 3萬9千歐元)，這使荷蘭的社會住宅更趨 向於資產審查系統的運作。 中央政府課徵租賃社會住宅產權所 有者稅(或稱房東稅)，預計2018年開始 將為政府稅收增加至二十億歐元。 2015年七月新頒布的住宅法更徹底 區分住宅協會的市場性與非市場性活動。 這對協會的市場開發有些限制，卻能創造 包含租賃社會住宅的融合式鄰里。 從1980年代到2015年，全荷蘭社會 住宅減少40%，本文即探討歐盟與荷蘭 住宅政策對阿姆斯特丹的影響。在阿姆 斯特丹，46%的住宅屬於住宅協會。讓 任何收入的人都能住在該市裡是阿姆斯 特丹的重要政策目標，如此阿姆斯特丹 才能被稱之為「沒有分裂的都市」。本 文爬梳上述幾點法律變動對阿姆斯特丹 住宅政策的影響。例如，代表房客的組 織、市政府與住宅協會間的合約會更朝 向可負擔的租金、社會住宅存量的平衡 點等長期目標而努力。 2008年金融風暴以來政府的撙節措 施使社會住宅部門對資產審查更嚴謹。 但長遠看，這個改變的趨勢是自1990年 代住宅政策轉變以來就有的，就是社會 住宅營造的政府補貼取消，社宅部門財 務獨立。本文將先探討這些全國性的變 阿姆斯特丹住宅政策與住宅協會的角色 Local housing policy and the role of housing associations : The case of Amsterdam 在阿姆斯特丹，46%的住宅屬於住宅協會。讓任何收入的人都能住在該市裡是阿 姆斯特丹的重要政策目標，如此阿姆斯特丹才能被稱之為「沒有分裂的都市」。 文、圖 Jeroen van der Veer（阿姆斯特丹住宅協會聯盟資深政策顧問＆副主席） 翻譯 吳介禎 In the city of Amsterdam 46% of the housing stock is still owned by the Housing Associations (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 2016). Accessibility of the city for all income groups has always been an important policy goal. In that way Amsterdam can be described as ‘undivided city’. / By Jeroen van der Veer / Translated by C.J.Anderson Wu
- 2. 建築師 2017/01 101 動，然後分析這些變動對阿姆斯特丹住 宅政策的影響。 Ⅰ荷蘭全國性政策的轉變 荷蘭住宅協會源自十九世紀初，是 私人的非營利單位，但由於1901年頒佈 的住宅法屬於中央政府的權限，因此以 主管機關的地位接受不同來源的私人部門 募款，也就形成後來被稱為社會住宅協 會的HAs，並提供各項社會工作的財務與 法律援助。社會住宅協會提供的財務支持 可以是直接的補貼，也可以是優惠貨款， 或是提供較低價的土地興建住宅。 1990至2008年間，中央政府住宅 部 (VROM) 重整租賃社會住宅，理由 是1980年代末荷蘭住宅數量上已經沒有 短缺，反而是必須處理平價住宅過度供 給，以及居住品質必須提昇的問題。此 外，較高所得家戶仍居住於受補助的租 賃住宅等資源錯置的問題也必須解決。 針對國家政策所撰寫的「90年代住宅政 策報告」(VROM, 1989)也公佈政策方 向的變動。政策的變動說明對住屋實體 的補助將轉為對低收入戶的房租津貼。 這樣的津貼讓低收入家庭可以租到每月 房租低於711歐元(2016年頒訂的上限)的 住宅。政策的變動住宅協會必須財務自 主，不能再仰賴補助或政府貸款。 1995年以來針對住宅營造的補助幾 乎全數刪除，且其後社會住宅協會的整 體營運津貼159億歐元被取消，但抵銷 186億的長期政府貸款。這樣做的目的是 要創造收益以減少政府負債，這是歐洲 貨幣聯盟(EMU)計算的結果。此後社會 住宅協會必須轉型為社會企業，以循環 基金的方式運作，收入拿來進行可創造 利潤的活動，例如銷售新屋或既有住宅 以補貼必然虧損的業務，例如翻新或營 造新的租賃社會住宅。這個結果使社會 住宅部門縮減了40%，租賃社會住宅比 率降到30%，也使住宅自有率從42%升 高到60%。1980年以來，西歐國家住宅 自有率上升最快的就是英國與荷蘭。 其他對社會住宅協會造成影響的 還包括2008年金融風暴以及國會的調 查。金融風暴導致住宅銷售崩盤，買家 與開發商皆陷入困境，住宅協會也難逃 災難。由於社會住宅協會已經是財務獨 立且風險自負的社會企業，財政主管機 關有較大的操作空間，房價上漲時問題 不大，社會住宅協會涉及的事務也愈來 愈多，而政治人物對於公共支出有更多 單位可以承擔自然樂見其成。然而有些 新業務已經遠超出社會住宅協會的核心 事務，或誘發不良管理甚至詐欺。在 四百個社會住宅協會中有二十個已經因 為鉅型商業開發有關土地購買的炒作 與財務運作失算而惡名昭彰，國會因此 介入調查。調查報告出版於2014年，結 論是：1.協會運作與財務在管理與監控 上失靈，違反倫理且自肥。2.民眾監督 失靈。3.政治人物與政策制定失靈，缺 乏政策引導與管控。1993至2013年間， 政策轉向且不一致，主管機關牽涉十二 位部長或次長，且住宅法在五十九處修 法達七十八次。國會建議社會住宅協會 重返過去的基本事務，不再涉及商業活 動。不過社會住宅協會造就不少都市更 新案，改造宜居鄰里社區，且在沒有政 府補助下，成功的結合針對低收入家庭 的高品質社會住宅與商業活動。社會住 宅協會也與地方政府有履約協定。 荷蘭以資產審查為依準的社會住 宅部門也受歐盟政策的影響。社會住宅 協會的投資與財務挹注來自於協會自己 的資產或銀行貸款，自從1995年的重組 後，協會需要從市場性的開發與銷售既 有住宅以創造租金之外的收入。在市場 上，社會住宅協會得與私人開發商競 爭，也必須從資本市場裡借貸。2014年 荷蘭所有社會住宅機構的總資產為3130 億歐元，透過部門的擔保基金WSW風 險控管，這些資產同時也是銀行的抵 押品。社會住宅部門大約有850億歐元 貸款，由WSW背書，而WSW再由地方 或中央政府背書。這樣一來可以降低 貸款利息(1.5%至 2%之間)，使協會資 金運籌成本降低。協會的利潤會被再度 投入於新的社會住宅、都市再生與鄰里 社區居住條件的提昇。相對於荷蘭社會 住宅部門的混合本質，歐盟的住宅機構 不是政府的就是市場性的。歐盟對自由 市場的一貫態度就是開放競爭，而住宅 政策是各個國家的責任。儘管如此，歐 盟的經濟競爭政策與方針仍然影響了各 國的住宅政策。2005年荷蘭籍的歐盟 經濟競爭委員會代表(Commissioner for Competition)致信荷蘭住宅部，抗議社 會住宅部門與私人出租住宅的不公平競 爭，並指出荷蘭社會住宅的存量已經遠 超過低收入戶，且公部門與私人企業劃 分不清，因此建議應該大量出售社會住 宅。歐盟不同意荷蘭這種角色混和的社 會住宅協會，WSW的金援雖然不是補 助，卻被歐盟認定為政府資助。 自2010年以來連續兩屆荷蘭政府的 居住政策更趨於資產審查的社會住宅部 門，也就是所得愈高的族群租金愈高， 愈熱門的地區租金也愈高，而協會的稅 也被提高。 歐盟方針的住宅政策被翻譯成荷蘭 文，荷蘭據此採取更朝向資產審查的社 會住宅，除了某些例外，社會住宅限於 家戶年所得低於3萬5千歐元者，這在荷 蘭仍佔所有家戶的42%之多(荷蘭內政 部，2013）。此方案於2011年一月開始 實施，適用於月租金低於711歐元的社 會住宅。實施之後，90%的社會住宅都 必須租賃給家戶年所得低於3萬5千歐元 的族群，如果社會住宅協會沒遵守這限 制，就會失去政府透過WSW的貸款擔 保。其後這個所得限制提高到3萬9千歐 元，先實施五年。 混合式的社會住宅協會因為政府與 市場切割而劃下句點，政府與市場分離 的方針也寫入新版的住宅法，並於2015 年七月一日生效。新版住宅法強調社會 住宅協會應專注於核心事務，亦即提供 所得最低的族群住宅。同時，政府與房 客的地位釐清，內政部可強化對社會住 宅協會的監督。協會業務如果屬於對整 體經濟有益的事項就是核心業務，政府才
- 3. 102 建築師 2017/01 能資助，而核心業務則有政府擔保的貸 款。社會住宅協會若要進行其他業務， 必須到資本市場裡借貸，沒有政府擔 保。至於對整體經濟有益的事項就是： ＊提供目標族群出租住宅 ＊營造月租低於711歐元的出租住宅 ＊開發與上述出租社會住宅業務有關的 房地產。 社會住宅協會因而被要求切割市 場性的業務出去（如商業性的房地產開 發、土地購買或參與私人投資等），交 給另一個組織運作。管理上的分割讓協 會可以進行社會住宅以外的業務變少， 只有政府認為必要的事務才能做。 新版住宅法讓社會住宅協會的混 合體質消失，但也更難在混和的鄰里社 區營造混合的出租住宅。但因為市場部 門的投資必須像任何其他商業操作一樣 自負盈虧，跨部門補貼社會住宅已經不 可能。這是新版住宅法所帶來的巨大影 響，所造成的衝擊不下於1995年協會因 住宅政策變動的財務整頓。 房東稅 金融風暴之後的撙節措施對荷蘭 住宅政策的影響也很深遠。為符合歐盟 年度預算赤字不超過3%的標準，各國 政府都須努力創造收入。自由民主人民 黨(VVD)與工黨(PvdA)組成的聯合政府 提出房東稅，2013年開始施行，預計 2018年開始每年提高政府稅受收二十億 歐元。房東稅徵收對象是房租每月低於 711歐元(社會住宅月租上限)，但擁有超 過十個出租單位的住宅所有人，如此一 來，85%~90%的房東稅都將來自社會住 宅協會。1995年補助中止，現在政府又 想從協會榨出二十億稅金，而政府也很 清楚這項措施是為了降低政府舉債，與 住宅政策無關。到頭來，房東稅還是得 轉嫁到房客。 住宅津貼 中央政府提供的住宅津貼佔低收 入家庭租金支出的40%，也讓社會住宅 協會能在房東稅之下創造更多的房租收 入。2011年到2015年房租的確提高，而 經濟蕭條卻使低收入族群增加，能負擔 的出租住宅數量卻更少。結果是從2012 年至2015年符合領取住宅津貼的家庭增 加了18萬6千戶（荷蘭內政部，2016)， 政府發出的住宅津貼從2006年的19億歐 元增加到2015年的36億歐元，預計到 2020年還會攀高到40億歐元。內政部想 砍住宅津貼支出，然而家庭無法負擔住 宅的問題還是很大。 II 阿姆斯特丹 雖然與其他國際都會比起來算小， 阿姆斯特丹是荷蘭的兩個首都之一，市 中心居民83萬5千人，加週邊地區150萬 人，如加計蘭斯台德地區(Randstad)北 翼，就有240萬人口。地區經濟仰賴混和 的企業與金融服務，兩所大學，以及相 當大的創意產業。史基普機場是歐洲空 中交通樞紐，而阿姆斯特丹港則創造了 可觀的商業船運與休閒活動。此外，阿 表一：社會住宅分佈圖(紅色)，2015（圖在 PDF檔） 姆斯特丹的科學園區是全球網路的主要 樞紐之一。2010年以來，阿姆斯特丹人 口每年成長約1萬1千人，除了週期性的 發展外，就業機會長期仍是成長的。目 前大阿姆斯特丹都會區的工作是1980年 的兩倍，全世界沒有任何其他都會有這 樣的成長成績，也自然持續對所有所得 族群的住宅市場都帶來壓力。另外，觀 光發展讓大約1萬5千住宅被改建成民宿 (租賃社會住宅不得經營民宿）。 阿姆斯特丹的社會住宅 范斯坦(Fainstein)認為阿姆斯特丹是 一個「正義的都市」，因為有大量的出 租社會住宅，且被污名化的情況相對少 見。從表一可以看到，社會住宅是遍佈 全市的。自1901年住宅法頒布並以出租 社會住宅的興建做為主要政策以來，擁 有市區內最多土地的阿姆斯特丹市政府 就根據1896年成立的土地租賃機制，將 土地出租給房地產開發單位，所以絕大 Het Schip, Social Housing, 1919, Amsterdam School Architecture De Dageraad, Social Housing, Amsterdam School of Architecture
- 4. 建築師 2017/01 103 多數的租賃社會住宅都是非營利的社會 住宅協會所建。由於是地主，市政府對 要興建哪種住宅有關鍵性的影響力。 阿姆斯特丹的九個社會住宅協會擁 有大約18萬7千住宅單位，佔所有住宅存 量的46%(見表二)，是全國社會住宅協會 中規模最大的。如果也納進大都會區， 最大的幾個協會擁有5萬至10萬住宅單 位。阿姆斯特丹有七個行政區，每區都 有自己民眾選出的議會與議員，每個區 也都有出租社會住宅。即使是在最富裕 的區(如Zuid)，出租社會住宅也超過總住 宅數量的25%。而戰後開發的鄰里，如 西側的花園城市，以及北區(Amsterdam- Noord)、東南區(Amsterdam-Zuidoost)， 出租社會住宅的比率都更高。 二戰之後阿姆斯特丹的租賃社會住 宅規模大幅成長，從1950年的18%增加 到1995年的58%，超過私人出租住宅。 1980年代戰前的舊社區進行都市再生， 每年都有數千單位的私人住宅被拆，取 而代之的是協會新建的房子。出租社會 住宅也可能蓋在市中心的熱門地點，協 會也買下數萬戶私人住宅進行整修。這 是1980與1990年代初社會住宅成長而私 人住宅減少的原因。 1990年代中期阿姆斯特丹的經濟成 長旺盛，低收入家庭(符合領住宅津貼 的)從1995年的47%降到2009年的32%， 民眾則開始期待更大更有品質的自有住 宅。這結果是社會住宅比率從1995年的 58%降到2015年的46%(不包括私人平價 出租住宅，但包括協會擁有月租超過711 表二 表三 歐元的住宅)。自有住宅率則從1983年的 6%增加到2011年的30%，再到2015年的 32%。阿姆斯特丹自有住宅率遠低於全 國的60%，這是因為1990年代的政策改 變所致，可參考表三。 1995 - 2010 新建造住宅 1990年代全國住宅政策的方向對住 宅興建特別有影響，阿姆斯特丹出租社 會住宅的興建從1980年代佔全市住宅興 建的100%下降到1990年代中期的30%， 這對當時傾向社會民主主義的都市來說 可算是住宅政策的革命。市政府的政策 目標是至少興建30%的社會住宅，此後 也都維持在此比率上下。 但這不代表社會住宅協會的營建下 降，相反的，從1995到2012年營建阿姆 斯特丹大多數的住宅，2011年營建量甚 至成長80％。大多數的新建案都是社會 住宅與自有住宅混和，如此也更有機會 進行交叉補助(Cross Subsidization)。 1995 - 2010 都市再生 都市改造戰後重建的鄰里社區重點 之一是要創造混合用途的高品質鄰里街 區，解決居住問題，並協助低收入家庭 就業。如此致力脫貧的家庭也不必被迫 離開都市到郊區或其他市鎮去找房子， 而能在原地打拼。1990年代的住宅政策 朝向差異化的居家轉型，並從需求最多 的地區啟動。阿姆斯特丹都市再生規模 最大的在比吉梅米爾(Bijlmermeer)與西 區花園城市，前者開始於1992年，後者 開始於2001年，預計進行到2025(原規劃 2015年，但展延十年）。西區花園城市 的都市再生是歐洲最大規模的都市更新 案之一。 西區花園城市的都市再生與比吉 梅米爾的高層建築是成功的案例，兩區 居民的居住滿意度皆提昇。因為都市更
- 5. 104 建築師 2017/01 新而必須拆遷的家庭可以在相當大範圍 的地區找尋替代的平價住宅，阿姆斯特 丹其他地區的都市更新也是如此比照辦 理。當然，必須遷居的家庭也可以選擇 落腳在其他區，並有5千5百歐元的搬家 補助。這種都市再生與美國的希望六 (Hope VI) 不同，因為都市裡有大規模的 社會住宅，因都更而需搬遷的區民可獲 得較有利條件。這些都市再生地區的使 用權混合，從大約 80％租賃社會住宅和 20％市場出租住宅，變成約45％和55％ 比例。社會住宅的比率仍高於美國，且 都更後居民能選擇留在原社區。 將戰前建設進行都市再生也創造 更混和的使用權，例如阿姆斯特丹的印 地區( Indische Buurt)。更新過程從社會 租賃住宅到自有住宅是漸進的，社會住 宅數量仍然可觀，所以沒有大規模的遷 徙。且拜大量社會住宅之賜，阿姆斯特 丹的都市縉紳化也很緩慢。 分配 住宅分配工作從1990年開始由地方 政府交給社會住宅協會執行，並搭配對 使用者更友善的應用系統。2001 年後 租賃社會住宅申請人的管理、選擇和分 配由社會住宅協會創立的特定區域組織 WoningNet完成。 視野開展 1995 - 2010 這段時間阿姆斯特丹的 社會住宅協會可說是成功地透過市場活 動達到提供低收入家庭住宅的目標，協 會活動量也增大，不但參與市場住宅， 也參與都市再生、宜居城市、居家照 護、建築學程、保健設施等相關業務， 甚至參與能幫助社區提昇的就業服務或 教育等社會政策。此外，協會也參與能 源事務，並協助光纖網路的架構。這些 活動很多是受地方政府之託，其中一個 特殊任務是地方政府要求協會從私人業 主買下妓院改造，以將犯罪活動趕出紅 燈區，這使社會住宅協會的角色愈來愈 像地方政府的合夥人。 2010年以後的新營建 全球金融風暴對阿姆斯特丹營建業 與房地產的影響從2009年開始，社會住 宅協會也因房東稅的課徵而深受打擊。 此外，住宅擔保基金的執行更加嚴格， 住宅協會的主管機關希望協會還清債務 而不是加碼投資，所以最大的社會住宅 協會Ymere年度投資額從三億歐元降低 到一億歐元，對新的營造計畫自然有巨 大影響。然而金融風暴造成更多家庭陷 入低收入族群，但社會住宅協會營造的 新住宅也從2011年的79%降到2015年的 38%(包括市場性的住宅與學生住宅)(表 四)。社會住宅協會因新的住宅法必須更 專注於社宅的營造，但整體住宅營建數 量並未減少。2014與2015年阿姆斯特丹 住宅市場從金融風暴中復甦，落成的新 建案量增加，從2013年的3,134單位增加 到2015年的4,356單位。由於需求旺盛， 2015年自有宅的需求增加20%，許多營 造商重新考慮回阿姆斯特丹開發。2015 年動工的新住宅總量高達8,400單位。另 一個新趨勢則是市場性的開發商也開始 營造租金不超過711歐元的社會住宅單 位，不過大部分這樣的住宅單位都是月 租500~600歐元(不包括管理費)、二十到 三十平方公尺的學生住宅或都會工作室 Urban renewal, City Center, 1980s 比吉梅米爾都市再生：老的高層建築(照片上 方)與新的低層建築(照片下方) 攝影：Peter Elenbaas Urban revitalization (renovation), Western Garden Cities Renovation Van der Pekbuurt (Before – left and after right) GAK大樓
- 6. 建築師 2017/01 105 的宿舍。學生住宅是社會住宅協會幫助 年輕人找到住處且可獲得住宅津貼(最高 409歐元)的管道。 2010年以後的都市再生與轉型 金融風暴對比吉梅米爾與西區花 園城市的都市更新有極大的衝擊。兩區 的新開發案多是混合的，2008年以後銷 售量下降，對都更後市場壓力低的區域 以及混和型態的住宅影響尤甚。2014年 阿姆斯特丹住宅市場快速回溫，各方面 的需求都成長。2010年以後都市再生的 總體趨勢是傾向於少拆，以整建取代拆 除與新建。另一個社會住宅的重要目標 是，讓所有社會住宅的能源使用都更有 效率，例如利用太陽能，以及有效的隔 熱保暖設備。 另一個重要趨勢是把辦公大樓改裝 成住宅。在環狀道路旁的GAK大樓就被 社會住宅協會的造鎮單位HA Stadgenoot 與開發商AM-Vastgoed合力改造成學生宿 舍。然而新的住宅政策讓協會更難參與 都更，因為嚴格的市場與社宅劃分使混 合式開發更難進行，而歐盟的原則會讓 所得在中間的家戶難以進駐都更以後的 社會住宅。此外，社會住宅協會投資新 住宅的能力也因為2014年的房東稅大受 打擊，對營建新住宅、整建辦公大樓為 住宅、修復住宅等經營的永續性議題都 有負面影響。 日後社會住宅協會在都更地區的市 場性住宅也會減少。目前已在進行的開 發可以持續，但2015年的住宅法規定日 後市場性住宅必須與從協會的社會性部 門分割出來。這樣的條件下要發展混合 的鄰里社區也並非不可能，協會可以跟開 發商合作。有鑑於2014年開始阿姆斯特丹 住宅需求緊迫，許多企業都有興趣投資 都更區。由於新的住宅法2015年七月才 開始實施，它的影響目前還很難說。 常態運作、整修與銷售的財務挑戰 由於政府補助不再，社會住宅協 會的資本成為挹注住宅赤字愈來愈重要 的來源，然而到目前為止，由於租金控 制，阿姆斯特丹住宅協會的常態運作不 但還沒有利潤，連平損點都還沒達到。 至於整修，則是虧損的，因為整修後能 提高的租金很有限。由於所得較高的家 戶不能申請社會住宅，目前的房客其實 也負擔不了太多的房租上漲。2010年時， 新蓋的出租社會住宅每戶虧損高達10萬歐 元。戰後重建區的都更也是虧損的。沒有 政府補助之後，協會的收入必須來自銷 售，銷售成績又取決於空屋率。 近年來協會致力於降低營運成本， 2008年協會組織重整，大約有一千人因 此被裁員，多是因為開發部門幾乎都解 散了。對於新住宅的投資或舊宅整修也 都降低。 2008年以來社會住宅協會營建支出 降低，部份原因來自於協會與營造廠更 能有效率的合作，但也因為新建的社會 住宅單位都更小。然而整體而言，興建 社會住宅還是虧損的，只有賣出去才能 支付新宅營建與房東稅。社會住宅的買 賣基礎來自於協會與阿姆斯特丹市政府 在1998年的協定，從1998到2016年共約2 萬6千單位被售出。（表五） 地方政府與協會的互信政策 荷蘭中央政府與地方政府都不直接 參與住宅營建或改造，所以地方政府必 須仰賴社會住宅協會的營造、管理與維 護，或改造為針對目標族群的住宅。但 1990年中期的政策轉變，住宅實體不再 獲得補助後，這些工作變得很難進行。 不過協會也還是依賴地方政府協助取得 低價的土地，以在新開發區能一定數量 的新宅興建。 阿姆斯特丹這樣的政策協定是透 過市議會、房客與房東達成的，最早的 協定可追溯自1994年，跑在所有其他 地方政府之前。2015年的新住宅法讓市 政府、房客更能參與社會住宅協會的發 展，但阿姆斯特丹已經實施了二十年。 1990年中期之後，市政府與社會住 宅協會就同意現有社會住宅必須轉型以 提昇品質，並提高自有住宅的比率。例 如2001年雙方同意自有住宅率應從1999 年的17%在2010年時提高到35%，也就 是社會住宅的比例降低。代表房客的組 織也贊同這項協議。這結果是創造住宅 混合使用的市區，不過社會住宅仍是阿 姆斯特丹最大量的住宅。 新合作協議 阿姆斯特丹代表房客的組織、市 政府與社會住宅協會於2015年六月時達 成一個新協議，2016年提出更細膩的版 表四 表五