1. januari 2016 | asbestmagazine 15
Asbest roept al snel onrust en onzekerheid op. En
begrijpelijk, want het is algemeen bekend dat asbest
schade kan toebrengen aan de gezondheid en het
milieu. Echter, gaat u bewust om met asbestveilig-
heid, dan houdt u de risico's beheersbaar.
In de praktijk zijn vastgoedeigenaren echter lang niet
altijd voldoende bekend met hun verplichtingen
rond asbestveiligheid. Of ze vinden de implementa-
tie lastig.
Zeker de grotere vastgoedeigenaren zijn gebaat bij
een structurele aanpak, zoals corporaties, gemeentes,
scholen, beleggers, maar ook winkelketens of ban-
ken en verzekeraars.
Aanscherping verplichtingen
vastgoedeigenaar
Van vastgoedeigenaren wordt verwacht dat zij zich
actief inspannen om huurders of gebruikers te be-
hoeden voor onveilige situaties en asbestrisico's. De
verplichtingen van de vastgoedeigenaren zijn in de
afgelopen jaren uitgebreid. Dit is met name het ge-
volg van diverse, grotere incidenten, zoals recente
asbestbranden met een grote impact, in combinatie
met uitspraken van de Hoge Raad.
Informatieplicht
Om te beginnen heeft u als vastgoedeigenaar een
informatieplicht. U bent verplicht om huurders of
gebruikers te informeren over de asbestsituatie en
over eventuele beperkingen in het gebruik van een
object. Bevindt zich asbest in de woning of in een
pand? Waar zit het? En wat mag iemand wel doen
en wat niet? U moet huurders en gebruikers hierover
inlichten.
Er zijn diverse praktische tools om u te helpen dit
adequaat aan te pakken. Het werken met een meter-
kastkaart is een goed voorbeeld. Op een plattegrond
van één A4 staat precies aangegeven waar asbest zit,
hoe men moet handelen en waar men terecht kan
bij vragen. Wel is belangrijk om op een vast moment
te controleren of deze meterkastkaart daadwerkelijk
aanwezig is, zoals bij een sleuteloverdracht ter
plekke. Of u kunt de kaart meesturen met contrac-
ten. Ook daarbij is controle op de ontvangst van
belang.
Risicobeheersplicht
Naast de informatieplicht heeft de vastgoedeigenaar
een risicobeheersplicht. Zijn er beperkingen in het
gebruik van een vastgoedobject, dan bent u verplicht
om actie te ondernemen en onacceptabele risico's
weg te nemen.
In de praktijk betekent dit dat u ófwel een beheers-
maatregel moet invoeren om ongecontroleerde
blootstelling aan asbest te voorkomen ófwel dat u
het asbest veilig en goed laat verwijderen. Dat is af-
Asbestverplichtingen
van vastgoedeigenaren
In de praktijk zijn vastgoedeigenaren lang niet altijd voldoende bekend met hun
verplichtingen rond asbestveiligheid. Of ze vinden de implementatie lastig. Zeker de
grotere vastgoedeigenaren zijn gebaat bij een structurele aanpak.
Door:
Jasper Kosters,
Commercieel Manager
Oesterbaai Nederland
‘De situatie is helder. U mag huurders
of gebruikers niet aan onacceptabele
risico's blootstellen’

2. 16 asbestmagazine | januari 2016
hankelijk van de situatie. Dit komt nogal eens voor
bij asbesthoudend koord rond cv-leidingen. De situ-
atie is helder. U mag huurders of gebruikers niet aan
onacceptabele risico's blootstellen. En dat betekent:
ofwel het koord weghalen ofwel de leidingen veilig
'dichtzetten'.
In control over asbestsituatie
Hoe raakt u als vastgoedeigenaar in control over uw
asbestsituatie. Niet alleen qua veiligheid, maar ook in
financieel, beleidsmatig en management opzicht? Als
eerste is het belangrijk dat u inzicht krijgt in uw bezit
in relatie tot asbest en een plan van aanpak opstelt. U
heeft overzicht nodig.
● Hoeveel asbest heeft u in uw bezit, waar en welke
risico's zijn eraan verbonden?
● Welke beheersmaatregelen zijn noodzakelijk? Te-
gen welke kosten?
● Met welke fasering moeten deze maatregelen uit-
gevoerd worden?
● Hoe kunt u dit budgetteren?
Een goede risico-inventarisatie (RIE) geeft u duide-
lijkheid en voorkomt hiermee onverwachte, risico-
volle situaties. Bijvoorbeeld bij mutatie-onderhoud
komt men regelmatig onvoorziene asbest tegen, dat
eerst verwijderd moet worden, met alle extra opont-
houd en kosten van dien. En niet te vergeten: veilig-
heidsrisico's. Beter is het om in uw asset management
beleid te voeren op asbest en om uw bezit (al dan
niet gefaseerd) asbestveilig of asbestvrij te maken.
Vaak mist het daar: een goed asbestbeleid, met bij-
behorende protocollen en werkvoorschriften en de
juiste voorlichting.
Toegankelijk beheersplan
Eigenlijk zou er per object een beheersplan moeten
zijn, dat toegankelijk is voor huurders, gebruikers,
maar ook voor derden, zoals leveranciers of bouw-
partijen. Dit beheersplan geeft richting aan activitei-
ten, die een risico kunnen inhouden. Zoals bij
beschadiging, verwering of bij uiteenlopende bewer-
kingen van het materiaal. Denkt u hierbij aan boren,
verzagen van een vensterbank met asbest, timmeren
of blootstelling aan trillingen bij onderhoud, renova-
ties, mutaties of sloop.
Vastgoedkaart
Inzicht krijgen is één; overzicht houden is natuurlijk
twee. Een zogenaamde vastgoedkaart is een ideale
tool om uw asbestgegevens te beheren en up-to-date
te houden. In één oogopslag heeft u alle relevante
gegevens in beeld. U heeft het totaalplaatje inzichte-
lijk, en daarnaast heeft u de vereiste gegevens op
detailniveau bij de hand. Zo'n digitale tool is op
maat voor uw organisatie in te richten.
Eigenaren zien asbestdaken als een
hoog risico
In deze opzet heeft ú de regie over uw asbestproble-
matiek, en niet andersom, zoals in de praktijk vaak
gebeurt: asbestproblemen overkomen u, en dan is
alleen nog een reactieve aanpak mogelijk. Vaak ver-
gezeld van hogere risico's en kosten dan nodig.
Als eerste stap kan dit betekenen dat u proactief
hoog-risico asbest uit uw bezit laat verwijderen.
Neem hier als voorbeeld de problematiek rond
asbestdaken. Veel eigenaren zien de asbestdaken als
een hoog risico. Het maatschappelijke belang speelt
daarin een grote rol. Sterk verouderde en beschadig-
de asbestdaken kunnen leiden tot gezondheidspro-
‘In deze opzet heeft ú de regie
over uw asbestproblematiek, en
niet andersom’

3. januari 2016 | asbestmagazine 17
blemen en (bodem)verontreiniging. Vanaf 2024 zijn
asbestdaken in Nederland geheel verboden. Het ver-
bod geldt voor alle mogelijke objecten: daken van
agrarische bedrijven, kantoorpanden of woningen,
maar ook voor garageboxen en schuurtjes.
Gaat u in een vroeg stadium risicogestuurd door uw
bezit heen, dan kunt u uw asbestdaken gericht en
gefaseerd aanpakken. Objectgestuurd, of per wijk of
per stedelijk gebied; afhankelijk van uw organisatie-
omvang. Zo doen woningcorporaties er goed aan
om dit traject tijdig te plannen en er beleid op te
maken. Weest u zich er overigens van bewust dat
het niet alleen gaat om asbestgolfplaten, waarover
vaak gesproken wordt, maar om alle asbesthoudende
dakbedekking. Dit zijn onder meer ook dakleien.
Het verbod geldt voor de asbestdaken die in contact
staan met de buitenlucht. Het asbestdakenverbod
geldt niet voor asbesthoudend materiaal aan de
binnenkant van gebouwen. Zoals dakbeschot of iso-
latiemateriaal onder de dakbedekking. En het gaat
om sec de dakbedekking, dus feitelijk niet de boei-
delen, dakgoten en gevelpanelen. Vaak is het wel
praktisch en voordeliger om deze materialen meteen
mee te nemen bij een sanering.
Voordelen
Een gestructureerde, risicogestuurde aanpak heeft diverse voordelen voor de vastgoedeigenaar:
● Uw aanpak is proactief en preventief, waarmee u calamiteiten kunt voorkomen of terugdringen.
● U voorkomt hiermee imagoschade en onrust bij betrokkenen.
● U laat zien dat u op een proactieve, verantwoorde manier met asbestveiligheid omgaat.
● U kunt schadeclaims van huurders of gebruikers voorkomen, en bij klachten aantonen dat u
professioneel en verantwoord omgaat met uw verplichtingen.
● Bij onvoorziene calamiteiten kunt u gerichter en sneller handelen, omdat u uw asbestsituatie kent. Ook voor hulp-
diensten en de veiligheid ter plekke is dit relevant. Zo mogelijk kunt u derden, zoals hulpdiensten, toegang geven tot
uw asbestgegevens.
● U voorkomt onverwachte stops van aannemers bij onderhoud of verbouwingen. De werkvoorbereiding
wordt verbeterd evenals de werkplanning. Ook de werkveiligheid van leveranciers en aannemers wordt erdoor
verbeterd.
● U kunt betrokken partijen vroegtijdig betrekken bij uw projectmanagement en daarmee risico's in latere fases van
trajecten voorkomen.
● Uw jaarlijkse saneringskosten kunnen drastisch teruglopen.