Opinie Guus Berkhout FD 14-06-2014: Over het verbeteren van de Europese energiemix door energie op te wekken in gebouwen: goed voor de gebruiker, goed voor de belegger, goed voor het klimaat en goed voor de democratie omdat het de afhankelijkheid van Russisch gas vermindert.

1. 14 juni 2014 © Het Financieele Dagblad
EnergieopwekkingingebouwenvermindertafhankelijkheidvanRussischgas
Guus Berkhout
HH
et aanhoudende politieke
conflict tussen Rusland en
Oekraïne heeft in Europa de
discussie opgerakeld over
onze energievoorziening. Europa zou de
afhankelijkheid van Russisch gas moe-
ten verminderen en er verstandig aan
doen om op zoek te gaan naar alternatie-
ven, bijvoorbeeld door gas te kopen in de
VS, Algerije en het Midden-Oosten. Maar
hoe verstandig is het om de ene afhanke-
lijkheid te vervangen door de andere?
Het is opvallend dat vastgoed als
energieleverancier in deze context nog
niet als oplossing wordt genoemd. De
vastgoedwereld heeft weliswaar steeds
meer belangstelling voor het energie-
zuiniger maken van vastgoed, maar lijkt
over het hoofd te zien dat decentrale
energieopwekking op gebouwniveau een
wezenlijke aanvulling op de bestaande
energiemix kan zijn. Alleen al door het
energiezuinig maken van bestaand vast-
goed, kan ongeveer een derde van het to-
tale besparingspotentieel in Nederland
worden verwezenlijkt. Wanneer gebou-
wen zelf energie gaan opwekken, zal dit
effect aanmerkelijk groter zijn.
Wat dit vooruitzicht in de weg staat,
is dat gebouweigenaren een beperkte
investeringscapaciteit hebben. De waar-
de van vastgoed staat al een tijd onder
druk. Toch tonen wetenschappelijke
studies aan dat de waarde van duurzame
woningen en kantoren hoger is dan van
vergelijkbare, minder zuinige panden.
Dit inzicht is echter maar mondjesmaat
doorgedrongen in de taxatiewaarde
van (duurzaam) vastgoed, waardoor de
financierbaarheid van vergaande ver-
duurzaming ervan een knelpunt dreigt
te blijven. Volkomen ten onrechte, want
bijkomend voordeel van energiepro-
ducerende gebouwen is dat deze meer
kasstroom genereren, en daarmee dus
uitstekend financierbaar blijken.
Om niet vast te lopen in de verlam-
mende effecten van deze welles-nietes
waardediscussie hebben wij een paar
jaar geleden het ‘green lease’-concept
geïntroduceerd. Hierbij wordt de toe-
komstige besparing op energiekosten
van een gebouw benut om de verduur-
zaming van dat gebouw te financieren.
Een beproefd concept inmiddels en de
besparing is substantieel. Bestaande
panden konden door duurzame reno-
vatie van energielabel G naar A+ worden
gebracht. De volgende stap is dat het
energieverbruik in zulke panden lager is
dan wat het gebouw zelf kan genereren,
en daarmee schuift dit vastgoed op in de
richting van energiebedrijf. Het concept
is in essentie kinderlijk eenvoudig en
een logische stap om het energiegebruik
en de CO2-uitstoot terug te dringen. De
eigenaar van of belegger in vastgoed
heeft daar belang bij, omdat zo de ge-
bruikskosten dalen en de kasstroom ver-
hoogd wordt. Bij een traditioneel ener-
giebedrijf neemt de omzet juist af als er
energie bespaard wordt, en daarom is
het onlogisch een reductiedoelstelling
bij energiebedrijven neer te leggen.
De vastgoedwereld heeft als doel-
stelling om in 2020 uitsluitend nog
energieneutraal te bouwen. Dat is mooi,
maar het is niet genoeg. Met alleen meer
isolatie, efficiëntere warmte/koude-op-
slag of meer zonnepanelen komen we er
niet. De recente politieke ontwikkelin-
gen maken nog eens duidelijk waarom
het nodig is een stap verder te gaan en
te streven naar energieproducerend
vastgoed. Dat is goed voor de politieke
onafhankelijkheid van Europa, voor het
klimaat en voor de vastgoedeigenaar.
Guus Berkhout is fondsmana-
ger Triodos Vastgoedfonds.
Concept is een eenvoudige
en logische stap om
CO2-uitstoot en energie-
gebruik terug te dringen