1. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РИГИ
Выдержки из отчета
Москва, май 2015 г.

2. СОДЕРЖАНИЕ
2
• Экономическое положение Латвии
• Рынок недвижимости Риги
• Выводы применительно к проекту

3. ПОСЛЕ ПЕРИОДА СПАДА ЭКОНОМИКА ЛАТВИИ ПОСТЕПЕННО
ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ
3
• Экономика Латвии постепенно восстанавливается
o ВВП растет, хоть и невысокими темпами (ок. 4% в год)
o Зарплаты растут быстрее инфляции (5-6% против 1% в год)
o Безработица снизилась до 10%
o Инфляция практически на нулевом уровне (не больше 1%)
• Евросоюз оказывает большое влияние на экономику
o Дотации Евросоюза по различным направлениям (ремонт дорог, реставрация фасадов
и т.п.)
o Существуют программы Евросоюза по переходу на энерго-эффективные технологии

4. ЭКОНОМИКА ЛАТВИИ ЕЩЕ НЕ ДОСТИГЛА ПРЕДКРИЗИСНОГО УРОВНЯ
2007 ГОДА
4
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
Реальный ВВП (в ценах 2006 г.), млрд. евро
Источник: Центральное Статистическое Бюро, Colliers Латвия
• После кризиса 2008-2009
гг. ВВП Латвии упал на
20%
• С тех пор экономика
Латвии растет в среднем
на 4% в год, но еще не
достигла предкризисных
значений
• В последние два года рост
замедлился до 2,5% в год
CAGR
+4%
-20%
Уровень 2007 г.

5. БЕЗРАБОТИЦА СНИЖАЕТСЯ, НО ОСТАЕТСЯ НА ВЫСОКОМ УРОВНЕ В
10%
5
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
Безработица, %
Источник: Центральное Статистическое Бюро, Colliers Латвия
• Во время кризиса
2008-2009 гг. безработица
в Латвии выросла более
чем в 3 раза до 18,7%
• За последние 5 лет
безработица сократилась
почти в 2 раза
Уровень
2007 г.
х 3,1 x 0,5

6. ПОСЛЕ ПЕРИОДА КОЛЕБАНИЙ ИНФЛЯЦИЯ СТАБИЛИЗИРОВАЛАСЬ НА
НИЗКОМ УРОВНЕ НЕ БОЛЕЕ 1% В ГОД
6 Источник: Центральное Статистическое Бюро, Colliers Латвия
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015П
Инфляция, %
• Послекризисный период
характеризовался низким
уровнем инфляции и даже
снижением цен в 2010 г.
• Последние три года
инфляция не превышает
1,0% в год

7. НЕСМОТРЯ НА СОКРАЩЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ЛАТВИИ ЧИСЛЕННОСТЬ
НАСЕЛЕНИЯ В РИГЕ ОСТАЕТСЯ ПРАКТИЧЕСКИ НЕИЗМЕННЫМ
7
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Население Латвии, млн. чел.
Рига Ост. Латвия
Источник: Управление по делам гражданства и миграции Латвии
-125 тыс.
чел.
• Население Латвии
стабильно сокращается –
на 5,5% за последние 8 лет
• При этом население Риги
сокращается не так быстро
– на 3,6%
-26 тыс.
чел.

8. ДОЛЯ ЭКОНОМИЧЕСКИ АКТИВНОГО НАСЕЛЕНИЯ (ОТ 15 ДО 64 ЛЕТ)
ПОСТЕПЕННО СНИЖАЕТСЯ
8
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Доля экономически активного населения, %
Экон. акт. население Прочие
Источник: Центральное Статистическое Бюро
• Доля экономически
активного населения
сократилась с 68,5% в 2006
г. до 66,2% в 2014 г.
• Темпы сокращения
невелики – на 1,7% в год
CAGR
-1,7%

9. В ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ ДОХОДЫ В ЧАСТНОМ И В ГОСУДАРСТВЕННОМ
СЕКТОРЕ РАСТУТ БЫСТРЕЕ ИНФЛЯЦИИ
9
* Размер зарплат указан после уплаты налогов
Источник: Центральное Статистическое Бюро
200
300
400
500
600
2010 2011 2012 2013 2014
Личный доход, евро / мес.
Ср. зарплата в гос. секторе Ср. зарплата в частном секторе
Мин. стоимость потреб. корзины
CAGR -
+6,1%
CAGR -
+5,1%
CAGR -
+1,8%
• Средние зарплаты в Латвии
находятся на уровне 550-600
евро / мес. (после уплаты
налогов)
• Благосостояние населения
растет – зарплаты в среднем
растут на 5-6% в год, средняя
инфляция за последние 5 лет
– только 1,2%

10. ОКОЛО ТРЕТИ ВСЕХ ЗАНЯТЫХ ЗАРАБАТЫВАЮТ ОТ 700 ДО 1 500 ЕВРО В
МЕСЯЦ
10 Источник: Центральное Статистическое Бюро, декабрь 2014 г.
23%
38%
29%
7%
3%
Распределение работников по размеру зарплаты в
Латвии, %
Менее 300 евро / мес.
От 300 до 700 евро / мес.
От 700 до 1 500 евро /
мес.
От 1 500 до 2 500 евро /
мес.
Более 2 500 евро / мес.
• В Латвии сформировался
средний класс
составляющий около
трети населения –
потенциальные
покупатели
недвижимости в составе
проекта
• Наша целевая
аудитория – около 40%
населения
Средний
класс
Средний -
Средний+
Сегмент
потенциальных
клиентов

11. СОДЕРЖАНИЕ
11
• Экономическое положение Латвии
• Рынок недвижимости Риги
• Выводы применительно к проекту

12. НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ПРОИСХОДЯТ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ ПЕРЕМЕНЫ
СВЯЗАННЫЕ С ИЗМЕНЕНИЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВНЖ
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОММЕНДАЦИИ
12
• Нет примеров крупных жилых проектов в центре города – отсутствие на рынке игроков, могущих взяться
за такой проект с выполнением всех пожеланий инвестора по доходности и срокам
• Рынок переживает переходный период переориентации на внутренний спрос, что связано с
ужесточением программы ВНЖ
o Спрос и предложение были сконцентрированы на премиальном сегменте (клиенты на ВНЖ) – этот
сценарий больше не работает
o Наступило идеальное время для развития среднего сегмента, но важно его не упустить, так как
появляются конкурирующие проекты
o Проходит консолидация рынка, уходят непрофессиональные / случайные игроки
o Вся рыночная инфраструктура перестраивается – банки, девелоперы, строители, собственники
меняют условия, требования, ожидания
• На рынке офисов есть неудовлетворенный спрос на бизнес-центры класса А
o Нет вакантных больших площадей, уровень вакансии низкий (3% в классе А)
o Единственный относительно крупный новый проект, GLA XX 000 кв.м, выйдет на рынок в 2016-2017
гг. (в Вильнюсе – 14 проектов с общей GLA ок. 160 тыс. кв.м; в Таллинне – 11 проектов, суммарная
GLA ок. 72 тыс. кв.м)
• Существующая инвестиционная активность и уровень цен на рынке гостиниц говорит о высоких рисках и
низкой отдаче на инвестиции
• В сфере торговой недвижимости анонсированы крупные проекты (Acropolis), удовлетворяющие спрос;
участок не подходит для крупного ТЦ

13. КОЛИЧЕСТВО ВЫДАВАЕМЫХ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО РЕЗКО УПАЛО В
2008-2009 ГГ. И НЕ ВОССТАНОВИЛОСЬ НЕСМОТРЯ НА РОСТ В 2013-2014 ГГ.
13 Источник: Центральное Статистическое Бюро
• Количество выданных
разрешений на строительство
жилья упало в 4 раза в 2008-2009
гг.
• Средний размер проекта
колеблется около 2 500 кв.м
• Маловероятно появление на
рынке новых крупных проектов
в 2016-2017 гг.
497
462
111
67
38 45 43
79 66
0
100
200
300
400
500
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Выданные разрешения на строительство, шт.
884
1,137
296
171 146 182 140
301
95
0
200
400
600
800
1,000
1,200
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Выданные разрешения на строительство,
тыс. кв.м
Ср. уровень –
64 шт.
Ср. уровень –
190 тыс. кв.м
1 780
4 030
1 440
ХХХХ
Средний размер проекта на
1 разрешение, кв.м

14. 3,320
4,030
3,250
1,858
341
1,533
550 513
940
0
1,500
3,000
4,500
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Построенные квартиры, шт.
СУЩЕСТВУЕТ ПОТЕНЦИАЛ УВЕЛИЧЕНИЯ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В
РИГЕ В 2-4 РАЗА
ОБЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РИГЕ, 2006-2014 ГГ.
14 Источник: Центральное Статистическое Бюро, собственный анализ
• Кризис 2008-2009 гг.
существенно повлиял на
строительную отрасль в Риге
• В 2010 г. было достигнуто дно
кризиса – объемы строительства
упали в 12-14 раз по сравнению
с 2007 г.
• С тех пор отрасль постепенно
восстанавливается – последние
три года наблюдаются
положительные тенденции в
объемах строительства –
количество построенных
квартир и квадратных метров
растет
314.4
414.6
348.1
159.9
31.2
110.7
56.8 68.1 80.3
00
150
300
450
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Новые многокварт. дома, тыс. кв.м
Ср. уровень – 3 500 квартир
Ср. уровень – 360 тыс. кв.м
Ср. уровень –
700 кварт.
Ср. уровень –
70 тыс. кв.м
Потенциал
ок. 2 800
квартир
Потенциал
ок. 290
тыс. кв.м

15. 0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
Средняя цена на квартиры*, Рига, евро / кв.м.
ПОСЛЕ РЕЗКОГО РОСТА И ПАДЕНИЯ В 2005-2009 ГГ. ДИНАМИКА ЦЕН НА
КВАРТИРЫ В РИГЕ ВЕРНУЛАСЬ К БОЛЕЕ ЕСТЕСТВЕННОЙ ТРАЕКТОРИИ
15
* Цена серийных квартир в типовых проектах
Источник: Ober-Haus
• Одним из последствий
сокращения объемов
строительства стало
снижение средних цен
• Не стоит ожидать
резкого роста цен на
жилье, последние 5 лет
цены росли в среднем
на 3,9% в год
CAGR
2010-2014
+3,9%

16. ВОЗМОЖНОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ ВИДА НА ЖИТЕЛЬСТВО В ЕС СТИМУЛИРОВАЛА
ПРИТОК КЛИЕНТОВ ИЗ РОССИИ, НО НА СЕГОДНЯ ИСЧЕРПАЛА СЕБЯ
16
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
2000 2011 2012 2013 2014
Рост не-граждан ЕС в составе населения Латвии, тыс.
чел.
Россия Украина Белоруссия
• В 2010 г. Латвия приняла изменения в
законодательстве, позволяющие
жителям третьих стран получать
временный вид на жительство в ЕС на
5 лет в обмен на инвестиции в
недвижимость – для Риги лимит
составил 143 000 евро
• Основное преимущество ВНЖ –
возможность путешествовать без визы
в Шенгенской зоне ЕС
• По истечении 5 лет можно подать
заявку на получение постоянного вида
на жительство
• Осенью 2014 г. лимиты были
повышены – для Риги они теперь
составляют 250 000 евро
• Вместе с ростом курса евро это
привело к значительному снижению
спроса со стороны россиян
• Поскольку снижение лимитов и
облегчение процедуры
маловероятно, необходимо
рассчитывать на местных
покупателей
Источник: Центральное Статистическое Бюро
…

17. ПОСЛЕ КРИЗИСА 2008-2009 ГГ. БАНКИ СТАЛИ АКТИВНЫМИ УЧАСТНИКИ
РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЛАТВИИ
17
• Все крупнейшие банки
Латвии активно участвовали
в аукционах по
приобретению залоговых
активов банкротящихся
застройщиков и
девелоперов
• По состоянию на 2009 г.
банковские структуры
владели более 12 000
объектов недвижимости
• Банковские структуры были
крупнейшими продавцами
недвижимости в 2009-2014
гг.
Ektornet (Swedbank)
Pillar (ABLV)
Reverta (Citadele)
Latectus (SEB)
Salvus (DnB)
Promano Lat (Nordea)
Портфель активов в недвижимости
Компания
4 000+
2 000+
2 000+
1 500+
1 500+
1 500+
• Цены на квартиры у банков были на 30-50% ниже, чем у сопоставимых девелоперов, что приводило к
критике политики банков со стороны крупнейших девелоперов (YIT, Merks)
• Большая часть активов банков в жилой недвижимости распродана – часть дочерних компаний
будет закрыта (Ektornet)
2009 г. 2015 г.
100
424
190
424
387
н/д
Источник: Данные компаний

18. НЕСМОТРЯ НА СОКРАЩЕНИЕ КРЕДИТОВАНИЯ ДОЛЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ
КРЕДИТОВ РАСТЕТ
18 Источник: ЦБ Латвии
• Общая сумма кредитов
выдаваемых на покупку
жилья постепенно
сокращается – на 7,7% за
2014 г.
• В первую очередь, это
происходит за счет менее
привлекательных для
покупателей коротких
кредитов
• Большинство местных
покупателей использует
ипотечный кредит для
приобретения жилья
• Кредиты на покупку жилья
выдаются на 25-30 лет по
ставке 3,5-5,0% годовых
при первом взносе 15-20%
91%
92%
93%
94%
95%
0
2,000
4,000
6,000
Кредиты на покупку жилья, млн. евро
Более 5 лет 1-5 лет До 1 года Доля кредитов более 5 лет

19. СОДЕРЖАНИЕ
19
• Экономическое положение Латвии
• Рынок недвижимости Риги
• Выводы применительно к проекту

20. 4,700
4,500
3,500
3,500
3,500
3,200
3,100
2,700
2,650
2,550
2,500
2,190
2,010
1,875
1,678
1,645
1,600
1,550
1,530
1,380
1,267
1,250
Ģipša Fabrika
Centrus
Magdelena
Futuris
Pe•t Paris
Viesturdarza Majas
Park Alley
Miera Park House
Felicity Apartments
Ķīpsala
Skanstes Majas, 3 оч.
Midtown apartments
Алаукста 9
Riverstone
Biķerziedi, 5 оч.
Maras darzi
Cēsu 23
Skanstes Virsotnes
Domino
Priedes, 2 оч.
Путну 31
Biķernieku iela 160
58
84
109
60
29
96
35
38
78
10
271
67
61
74
325
154
37
560
51
80
60
356
В СРЕДНЕМ СЕГМЕНТЕ ЖИЛЬЯ В РИГЕ СТРОЯТ НЕБОЛЬШИЕ ПРОЕКТЫ ПО
60-70 КВАРТИР
20 Источник: Данные компаний, собственный анализ
Количество квартир, шт. Средняя цена, евро / кв.м
Средний
сегмент
• Единственный крупный
проект в среднем сегменте
– это Skanstes Majas (271
квартира в 3 очередях)
• Остальные строящиеся
сейчас проекты не
превышают 80 квартир
Завершенные проекты Строящиеся / девелопмент

21. ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА НЕ ЗАВИСИТ ОТ РАЗМЕРА ПРОЕКТА
21 Источник: Данные компаний, собственный анализ
Количество квартир, шт. Средняя цена, евро / кв.м
Средняя цена,
евро / кв.м
Размер проекта,
количество квартир
• Предположение, что в
менее крупных проектах
квадратный метр жилья
должен стоить дороже (за
счет эксклюзивности) не
подтверждается
4,700
4,500
3,500
3,500
3,500
3,200
3,100
2,700
2,650
2,550
2,500
2,190
2,010
1,875
1,678
1,645
1,600
1,550
1,530
1,380
1,267
1,250
Ģipša Fabrika
Centrus
Magdelena
Futuris
Pe•t Paris
Viesturdarza Majas
Park Alley
Miera Park House
Felicity Apartments
Ķīpsala
Skanstes Majas, 3 оч.
Midtown apartments
Алаукста 9
Riverstone
Biķerziedi, 5 оч.
Maras darzi
Cēsu 23
Skanstes Virsotnes
Domino
Priedes, 2 оч.
Путну 31
Biķernieku iela 160
58
84
109
60
29
96
35
38
78
10
271
67
61
74
325
154
37
560
51
80
60
356
R² = 0.12844
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
0 100 200 300 400 500 600

22. БОЛЬШЕЕ ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНУ ОКАЗЫВАЕТ БЛИЗОСТЬ К ЦЕНТРУ ГОРОДА
22
* Расстояние пешком до Домской площади в Старой Риге
Источник: Собственный анализ
Расстояние до центра*, км Средняя цена, евро / кв.м
Средняя цена,
евро / кв.м
Расстояние до
центра*, км
• Расположение проекта
позволяет включить в цену
квадратного метра «премию» за
близость к историческому
центру города
4,700
4,500
3,500
3,500
3,500
3,200
3,100
2,700
2,650
2,550
2,500
2,190
2,010
1,875
1,678
1,645
1,600
1,550
1,530
1,380
1,267
1,250
Ģipša Fabrika
Centrus
Magdelena
Futuris
Pe•t Paris
Viesturdarza Majas
Park Alley
Miera Park House
Felicity Apartments
Ķīpsala
Skanstes Majas, 3 оч.
Midtown apartments
Алаукста 9
Riverstone
Biķerziedi, 5 оч.
Maras darzi
Cēsu 23
Skanstes Virsotnes
Domino
Priedes, 2 оч.
Путну 31
Biķernieku iela 160
2.8
1.2
1.7
1.7
1.8
2.3
2.5
2.8
1.5
2.4
3.1
3.6
3.4
2.1
5.6
2.8
2.9
3.6
5.2
7.0
4.8
12.0
R² = 0.36623
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
0.0 5.0 10.0 15.0

23. ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА РАСТЕТ ПО МЕРЕ ПРИБЛИЖЕНИЯ К ЦЕНТРУ
И НАБЕРЕЖНОЙ
23 Источник: Собственный анализ
1 550
4 700
3 200
3 500
2 550
2 500
1 875
4 500
3 500
3 100
2 700
2 650
3 500
2 010
2 190
1 600
Повышение
цены по мере
приближения к
центру
ХХХХ Цена, евро / кв.м Тренд роста цены
• Расположение
участка подходит для
проекта в любом
сегменте от
«Среднего» до
«Премиального»
• Расположение
позволяет
девелоперу выбирать
цену квартир,
руководствуясь
рыночными
соображениями

24. СРЕДНИЙ ПРОЕКТ В ЦЕНТРЕ РИГИ ИМЕЕТ 7 ЭТАЖЕЙ И ОКОЛО 70
КВАРТИР
24
* Без учета Skanstes Majas и Skanstes Virsotnes
Источник: Собственный анализ
Количество квартир, шт.
Максимальная
этажность
560
271
154
109
96
84
78
74
71
67
61
60
58
38
37
35
29
10
Skanstes Virsotnes
Skanstes Majas
Maras darzi
Magdelena
Viesturdarza Majas
Centrus
Felicity Apartments
Riverstone
Strelnieku 8
Midtown apartments
Алаукста 9
Futuris
Ģipša Fabrika
Miera Park House
Cēsu 23
Park Alley
Pe•t Paris
Ķīpsala
23
10
6
7
7
7
7
4
6
6
7
7
5
5
6
8
7
3
Среднее
значение
66*
• В центре Риги нет крупных
жилых проектов
• Большинство проектов (60%)
имеет 6-7 этажей, еще 20% -
не больше 5 этажей
• Единичные проекты
превышают 100 квартир
• Единственное исключение –
Skanstes Majas и Skanstes
Virsotnes, расположенные в
дальней части центра
Среднее
значение
7

25. БОЛЬШИНСТВО ПРОЕКТОВ В ЦЕНТРЕ РИГИ ИМЕЮТ КОЭФФИЦИЕНТ
ЗАСТРОЙКИ ОКОЛО 2
25
* Skanstes Majas – приведена площадь 3 очередей, Magdelena и Park Alley – примерная площадь участка под 1 очередь
Источник: Собственный анализ
Площадь земельного
участка, кв.м
Площадь
зданий*, кв.м
2,9
1,8
1,5
0,6
1,6
2,1
0,1
1,0
2,0
1,5
2,9
0,9
1,3
4,4
3,5
3,7
3,0
2,2
Коэф.
застройки
• Большинство проектов
имеют коэффициент
застройки выше 1,0
• Среднее значение 2,1
• Как правило, чем
меньше участок, тем
меньше коэффициент
• Исключением являются
проекты на острове
Кипсала, где действуют
особые правила
застройки (проекты
Kipsala и Riverstone)
11,000
9,200
9,000
8,333
7,750
5,000
4,000
4,000
3,959
3,300
3,000
2,260
2,098
2,000
1,800
1,700
Skanstes Virsotnes
Skanstes Majas*
Maras darzi
Ģipša Fabrika
Viesturdarza Majas
Magdelena*
Ķīpsala
Riverstone
Centrus
Pe•t Paris
Strelnieku 8
Park Alley*
Miera Park House
Felicity Apartments
Futuris
Alauksta 9
Midtown apartments
Cēsu 23
17,000
5,407
13,962
17,406
800
4,880
7,800
6,100
11,443
3,000
3,811
9,879
7,318
7,320
5,488
3,764
20 000
20 000
58 542
36 061
Проекты в центре

26. 4,000
2,260
25,000
3,959
1,775
7,750
3,000
1,700
20,000
3,000
4,500
24,000
Centrus
Felicity Apartments
Skonto
Magdelena
Strelnieku 8
Hanzas Residence
Ķīpsala
Miera Park House
Cēsu 23
Skanstes Majas
Putnu 31
Lindenholma
Safrans
Priedes
Biķernieku 160
1.2
1.5
1.7
1.7
1.9
1.9
2.4
2.8
2.9
3.1
4.8
5.5
6.2
7.0
12.0
БОЛЬШИНСТВО КРУПНЫХ УЧАСТКОВ РАСПОЛОЖЕНО ДАЛЕКО ОТ
ЦЕНТРА
ПРОЕКТЫ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ ДЕВЕЛОПМЕНТА
* Расстояние пешком до Домской площади в Старой Риге
Источник: Собственный анализ, данные компаний
45 677
110 000
35 000
Площадь земельного участка, кв.м Расстояние до центра*, км
Среднее значение
13 330
Среднее значение
3,8
• В центре города только
два крупных проекта
• Все остальные крупные
проекты расположены
на окраинах
26

27. ОКОЛО 80% ПРЕДЛАГАЕМЫХ КВАРТИР ИМЕЮТ 2 ИЛИ 3 КОМНАТЫ
КВАРТИРОГРАФИЯ, ВЫБРАННЫЕ ПРОЕКТЫ
27
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Skanstes
Virsotnes
Skanstes
Majas
Felicity
Aps.
Maras
Darzi
Centrus Midtwon
Aps.
Futuris Miera
Park
House
Park Alley
1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. +
• Однокомнатные квартиры
не пользуются
популярностью – во многих
проектах они не
предусмотрены
• 2-комнатные квартиры
занимают в среднем около
1/3 квартирного фонда
• Доля 3-комнатных квартир
сильно колеблется от
проекта к проекту – от 15
до 60% - но в среднем
составляет около 40%
• Доля квартир с более чем 4
комнатами также сильно
колеблется – от 5 до 35% -
среднее значение 19%
Источник: Собственный анализ, данные компаний

28. ПРОАНАЛИЗИРОВАННЫЕ ПРОЕКТЫ ЗНАЧИТЕЛЬНО РАЗЛИЧАЮТСЯ ПО ЦЕНЕ И
ПО ОРИЕНТАЦИИ НА МЕСТНОГО ИЛИ ИНОСТРАННОГО ПОКУПАТЕЛЯ
28
Граждане
Латвии
Нерезиденты
1 500 € /
кв.м
3 000 € /
кв.м
Гипс. фабрика
Centrus
Magdelena
Vest. Majas
Park Alley
Pe•t Paris
Futuris
Miera PH
Felicity Aps.
Kipsala
Skanstes Majas
Midtown Aps.
Alauksta 9
Riverstone
Bikerziedi
Maras Darzi
Cesu 23
Skanstes Virs.
Domino
Priedes
Putnu 31
Bikernieku 160
Источник: Данные компаний, собственный анализ
• Как правило, чем дороже проект,
тем на большую долю покупателей-
нерезидентов он рассчитывает
Завершенные проекты
Строящиеся / девелопмент

29. Kipsala
Midtown Aps.
Maras Darzi
Cesu 23
ВЫДЕЛЯЮТСЯ ТРИ ОСНОВНЫЕ ГРУППЫ ПРОЕКТОВ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
ПОЗИЦИОНИРОВАНИЯ
29
1 500 € /
кв.м
3 000 € /
кв.м
Гипс. фабрика
Centrus
Magdelena
Vest. Majas
Park Alley
Miera PH
Felicity Aps.
Alauksta 9
Bikerziedi
Skanstes Virs.
Domino
Priedes
Putnu 31
Bikernieku 160
Источник: Данные компаний, собственный анализ
• В связи с изменениями в правила получения
ВНЖ и ростом курса евро по отношению к
рублю, строящиеся проекты вынуждены
переориентироваться на местный спрос
Завершенные проекты
Строящиеся / девелопмент
Успели построить
и продать
нерезидентам по
высоким ценам
Вынуждены
переключаться на
местных клиентов
Изначально
ориентированы на
местных клиентов в
эконом-сегменте
Граждане
Латвии
Нерезиденты
Riverstone
Skanstes Majas
Pe•t Paris
Futuris

30. НА РЫНКЕ РИГИ НЕ ПРЕДСТАВЛЕН СРЕДНИЙ СЕГМЕНТ ЖИЛЬЯ
30
Премиальный
сегмент
Средний сегмент
Эконом сегмент
Премиальный сегмент
Средний сегмент
Эконом сегмент
Спрос Предложение
8-9 проектов
9-10 проектов
2-3 проекта

31. ПРОЕКТ ДОЛЖЕН ОРИЕНТИРОВАТЬСЯ НА МЕСТНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ В
СРЕДНЕМ ЦЕНОВОМ СЕГМЕНТЕ
31
1 500 € /
кв.м
3 000 € /
кв.м
Гипс. фабрика
Centrus
Magdelena
Vest. Majas
Park Alley
Miera PH
Felicity Aps.
Midtown Aps.
Alauksta 9
Bikerziedi
Maras Darzi
Cesu 23
Skanstes Virs.
Domino
Priedes
Putnu 31
Bikernieku 160
Источник: Данные компаний, собственный анализ
• Существует пробел в предложении
жилья среднего ценового сегмента
для местных жителей, которым
проект может воспользоваться
Граждане
Латвии
Нерезиденты
Riverstone
Skanstes Majas
Завершенные проекты
Строящиеся / девелопмент
Pe•t Paris
Futuris
Kipsala

32. СУЩЕСТВУЕТ НЕУДОВЛЕТВОРЕННЫЙ СПРОС НА СОВРЕМЕННОЕ КОМФОРТНОЕ
ЖИЛЬЕ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩЕЕ ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО ГОРОДСКОЙ ЖИЗНИ…
ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В РИГЕ
32
• Молодежь предпочитает комфортное жилье в городе, более взрослое поколение – загородное жилье
• Высокий спрос на комфортное жилье с низкими затратами на обслуживание, чего нельзя добиться ни на
вторичном рынке, ни в реставрированном старом фонде
• Ключевые критерии выбора квартиры:
o Гарантированное место на паркинге
o Большие террасы и балконы, большие окна
o Энерго-эффективность и низкие затраты на обслуживание
o Современные планировки:
- Однокомнатные квартиры не пользуются спросом, количество комнат считается по
количеству спален
- Дополнительные санузлы в больших квартирах (от 3 комнат)
o Отделка, зачастую с кухней и частично мебелью
• Многие новые и строящиеся проекты «оторваны» от социальной и коммерческой инфраструктуры
• Воспринимаемый максимум цены квартиры в городе для среднего класса 150 000 евро (стоимость
таунхауса), для высокого – 250 000 евро, при большем бюджете рижане предпочитают покупать
загородный дом
• Спрос на загородную недвижимость отчасти обусловлен отсутствием предложения жилья среднего
класса в городе

33. …ОДНАКО ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ НА РЫНКЕ ПРОЕКТЫ ОРИЕНТИРОВАНЫ НА
ПРЕМИАЛЬНЫЙ ИЛИ ЭКОНОМ-СЕГМЕНТЫ
ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В РИГЕ
33
• Девелоперами предлагается ограниченный набор проектов для выбора:
o Реконструированные дома в историческом центре по высокой цене; при этом такие дома имеют
множество ограничений по энерго-эффективности, паркингу, планировкам
o Старый фонд без капитального ремонта в центре, что означает изношенные коммуникации, старые
планировки, темные окна, отсутствие привычной инженерной инфраструктуры, неоднородную
заполняемость и социальное положение
o Вторичный рынок – в основном, старые проекты, построенные в «советские» годы
o Для все вариантов характерны проблемы с паркингом – ограниченное количество и дороговизна
парковочных мест в новых проектов, рост цен на паркинг на улицах
• Нет качественного среднего сегмента жилья

34. ПО ИТОГАМ ПРОВЕДЕННОГО АНАЛИЗА И ИНТЕРВЬЮ С МЕСТНЫМИ
ИГРОКАМИ МЫ ОПРЕДЕЛИЛИ ФОРМУЛУ УСПЕШНОГО ПРОЕКТА
34
ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС
1. Цена – для местных жителей воспринимаемая приемлемая цена жилья находится на уровне 2 500 евро /
кв.м; предложение сфокусировано на уровне 3 500 – 4 000 евро / кв.м
2. Паркинг – паркинг в городе существенно подорожал; количество мест ограничено; жители выбирают
дома с доступными и беспроблемными местами на паркинге
3. Отделка – большинство квартир должно предлагаться с отделкой, частично с кухней и мебелью;
оптимально четыре варианта отделки; вариант «без отделки» может быть как дополнительная опция
4. Терраса / балкон – используется как эквивалент «загородной» жизни; не кладовка или расширение
площади, а место для отдыха; размеры террас от 10 кв.м
5. Энерго-эфективность – коммунальные платежи высокие; по требованию Евросоюза, новые проекты
должны соответствовать классу А; жители ищут квартиры, где можно экономить на квартплате
6. Расположение – жители ожидают доступную социальную и коммерческую инфраструктуру вблизи дома
Источник: Интервью, собственный анализ

35. УСПЕШНЫЙ ПРОЕКТ В РИГЕ – ЭТО ПРОСТЫЕ ФОРМЫ, БОЛЬШИЕ ОКНА И
ТЕРРАСЫ, МНОГО ЗЕЛЕНИ, ПАРКИНГ, ДЕТСКАЯ ПЛОЩАДКА
VIESTURDARZA MAJAS – ПРИМЕР УСПЕШНОГО ПРОЕКТА
35