De tandarts van de wijk

De tandarts van de wijk
De rol van
ontwikkelende
aannemers in het belang
van particuliere
woningbezitters in
stedelijke
vernieuwingswijken
Master of Urban & Area Development
Benny Duimel, juni 2011
DetandartsvandewijkBennyDuimel
Sinds de invoering van de woningwet poogt men door middel
van beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vast-
gestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stads-
vernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende.
Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandacht
voor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere
woningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing,
sterk afgenomen.
Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerkt
gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in
de verbeterde wijken.
De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd
wordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweging
gaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.


De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van
particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken


De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van
particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken

Juni 2011
Benny Duimel

Beoordelaar: André Bus
Begeleider MUAD: Karin Schrederhof
Begeleider Mulder Obdam: Cor van Vliet

Auteur
Benny Duimel
Redactie
Dorothé Keet-Biersteker
Cor van Vliet
Illustratie omslag
Remon Kamer
Uitgever
Mulder Media, Obdam
ISBN / EAN
978-90-817693-0-3
Juni 2011, oplage 150 exemplaren

De tandarts van de wijk ‐ 5

Voorwoord

Voor u ligt het uitgewerkte resultaat van mijn onderzoek naar de
betrokkenheid van particulieren en ontwikkelende aannemers in stedelijke
vernieuwing. Het betreft de voltooiing van mijn afstudeerperiode van de studie
Master of Urban & Area Development. Het onderzoek is opgebouwd uit 3
onderdelen die gezamenlijk leiden tot conclusies en aanbevelingen (deel 4).
Enkele belangrijke aspecten die u gedurende het lezen van dit onderzoek terug
ziet keren zijn:
vertrouwen
draagvlak
gedeeld belang

Op zichzelf zijn dit geen nieuwe begrippen, maar wel begrippen die essentieel
zijn bij het uitvoeren van de duurzame en toekomstbestendige binnen‐
stedelijke opgave. Het doel van het onderzoek (zie kader), heeft geleid tot
conclusies en aanbevelingen die inzicht geven op datgene waar het de
komende jaren om zal draaien bij het opknappen en in stand houden van de
bestaande woningvoorraad.

Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als de
particuliere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijke
vernieuwing

Het leidt tot een aanpak waarbij alle partijen in hechte samenwerking de eigen
verantwoordelijkheden zullen dragen, en de ontwikkelende aannemer zich
naast de wijkontwikkeling in algehele zin zal specialiseren in de aanpak van de
particuliere voorraad en hierdoor de “rotte kiezen” kan wegnemen of
herstellen. De ontwikkelende aannemer zal zich als een tandarts in de wijk
manifesteren waarbij alle mogelijkheden om tot een zo mooi mogelijk gebit te
komen worden onderzocht.

6 ‐ De tandarts van de wijk

Leeswijzer
Deel 1, verantwoording
In dit deel wordt ingegaan op de relevantie van het onderzoek en uiteengezet
op welke wijze invulling wordt gegeven aan het onderzoek. Het doel, de
hoofdvraag en deelvragen worden in dit deel omschreven evenals de wijze
waarop de input uit de literatuur en de praktijk verwerkt is. Op deze basis
worden de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen onderbouwd, die
praktisch toepasbaar zullen zijn, maar ook gestoeld zijn op ervaringen uit het
verleden.
Deel 2, theoretisch kader
Aan de hand van de literatuur wordt een uiteenzetting gegeven die de basis
vormt voor de beantwoording van de deelvragen en de hoofdonderzoeks‐
vraag.  De inzichten die zijn verkregen door eerdere onderzoeken worden in dit
deel uiteengezet om vervolgens in deel 4 basis te zijn voor de conclusies.
Deel 3, empirisch kader
Omdat stedelijke vernieuwing al lange tijd aan de orde is, wordt onderzoek
gedaan naar de praktijkervaringen. Tot op heden zijn er geen projecten waarbij
de ontwikkelende aannemer en de particulier specifiek in samenhang
betrokken zijn. Om deze reden zijn interviews gehouden met ervarings‐
deskundigen. Zij  hebben inzicht in de wensen en eisen van de particulier, en
inzicht in de werkwijze en mogelijkheden van de ontwikkelende aannemer. In
deze fase zijn de resultaten verwerkt van een enquête afgenomen onder
bewoners in stedelijke vernieuwingswijken, een enquête die een goed beeld
geeft van de wensen en motivaties van de particulier. Door de resultaten van
de verschillende interviews en de enquête te koppelen, ontstaat een beeld dat
meegenomen wordt in deel 4 als basis voor de conclusies.
Deel 4, beantwoording deelvragen, conclusies en aanbevelingen
Aan de hand van zowel het theoretisch deel als het empirisch deel van het
onderzoek is het mogelijk de verschillende deelvragen te beantwoorden.
Gebleken is dat theorie en praktijk veel overeenkomsten vertonen of elkaar
waar nodig goed aanvullen. De beantwoording van de deelvragen zal samen
met de overige informatie verkregen uit theorie en praktijk leiden tot de
conclusies en aanbevelingen.


Inhoudsopgave

VOORWOORD ..................................................................................................... 5
LEESWIJZER ......................................................................................................... 6
INHOUDSOPGAVE ................................................................................................. 7
SAMENVATTING ................................................................................................... 8
1. VERANTWOORDING ................................................................................ 11
1.1 AANLEIDING .......................................................................................... 12
1.2 DOELSTELLING ....................................................................................... 15
1.3 PROBLEEMSTELLING ............................................................................... 17
1.4 ONDERZOEKSMETHODIEK ........................................................................ 19
1.5 ONDERZOEKSSTRATEGIE .......................................................................... 23
1.6 VERWERKING LITERATUUR EN INTERVIEWS ................................................. 24
2. THEORETISCH KADER ............................................................................... 25
2.1 WAT WIL MEN OPLOSSEN MET STEDELIJKE VERNIEUWING? ........................... 26
2.2 WAT IS DE HUIDIGE AANPAK .................................................................... 27
2.3 WAAROM DE PARTICULIER BETREKKEN ...................................................... 28
2.4 DE WIJZE VAN SAMENWERKEN ................................................................. 30
2.5 OP WELKE WIJZE DE BEWONERS BETREKKEN ............................................... 33
2.6 WAT ZIJN BELANGEN DIE BEWONERS HECHTEN AAN DE WOONOMGEVING ....... 35
2.7 HOE GAAT MEN OM MET DE WOONLASTEN EN DE FINANCIERING .................... 39
3. EMPIRISCH KADER ................................................................................... 43
3.1 MOTIVATIES VOOR DE PARTICULIER ........................................................... 44
3.2 MOGELIJKHEDEN VOOR DE ONTWIKKELENDE AANNEMER .............................. 52
3.3 SAMENWERKING IN DE TOEKOMST ............................................................ 53
3.4 FINANCIERING VAN DE OPGAVE ................................................................ 56
4. BEANTWOORDING DEELVRAGEN, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ....... 59
4.1 BEANTWOORDING DEELVRAGEN ............................................................... 60
4.2 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .............................................................. 62
BIJLAGEN ..................................................................................................... 69
BIJLAGE I: BRONVERMELDING .............................................................................. 70
BIJLAGE II: LIJST MET GEÏNTERVIEWDE PERSONEN .................................................... 72
BIJLAGE III: RESULTATEN ENQUÊTE ....................................................................... 75


Samenvatting
Deel 1, verantwoording
In Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen). Sinds de invoering van de
woningwet poogt men door middel van beleid om de woningvoorraad te laten
voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn
stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende.
Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandacht voor de
corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere woningvoorraad is toen,
in vergelijking met stadsvernieuwing, sterk afgenomen. Maar liefst 65% van de
woningen is particulier bezit. Hoewel veel van de eigenaren zelf in staat zijn
onderhoud te plegen, is er ook een deel wat dat niet kan.
Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden
waardoor deze als een  “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. De
overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd wordt, maar vanuit
de overheid is een terugtrekkende beweging gaande, met als gevolg dat de rol
van marktpartijen zal toenemen.

Een ontwikkeling die daarnaast zichtbaar is betreft de verschuiving van het
“werkgebied” van de ontwikkelende aannemers. Dit verschuift van
Vinexlocaties naar binnenstedelijk gebied.
Een aandachtpunt is dat deze binnenstedelijke werkzaamheden om diverse
redenen minder rendabel zijn, het belang hiervan wordt erkend mede door de
intrede van de crisis in 2008.

Deel 2, theoretisch kader
De reden voor mensen om in een bestaande woning te gaan wonen is een
combinatie van prijs en aanbod. Het blijkt dat wanneer wooncarrière gemaakt
kan worden dit niet binnen de huidige wijk kan door het eenzijdige aanbod. Dit
onderbouwt de noodzaak voor stedelijke vernieuwing waar gepoogd wordt om
naast het upgraden van de woningvoorraad ook differentiatie te bieden.
Omdat het om bestaande wijken gaat, is draagvlak onder de bewoners
essentieel. In de Nota Stedelijke Vernieuwing wordt deze differentiatie
mogelijk gemaakt, bovendien worden de fysieke programma’s aan de sociaal
economische programma’s gekoppeld. Hierbij wordt uitgegaan van het
initiatief door gemeenten en corporaties.
Deze partijen hebben inmiddels steeds meer moeite met financiering
waardoor betrokkenheid van marktpartijen belangrijk is geworden.

Bewoners willen in deze processen graag invloed en draagvlak, deze zullen
gecreëerd moeten worden. De mening van bewoners kan plannen maken of
breken en zij zullen dan ook vroegtijdig betrokken worden. Er is weinig
passend beleid dat aangeeft hoe in dit geval omgegaan moet worden met de
particuliere woningvoorraad.


Het is logisch de particulier in de wijkaanpak als volwaardig partner wordt
gezien, deze zal wegens gebrek aan kennis en expertise goed ondersteund
moeten worden. De klant zal centraal staan en marktpartijen zullen
maatschappelijk verantwoord ondernemen centraal moeten stellen. Op
grotere schaal zal de overheid de aandacht moeten verleggen naar een
regionaal schaalniveau, terwijl de ontwikkelende aannemer adviseur zal
worden voor de totale wijkaanpak. De partijen zullen afhankelijk van elkaar
zijn, maar ieder verantwoordelijk blijven voor het eigen specialisme.

Men zal zich realiseren dat de individuele particulieren verschillende motieven
hebben om te participeren. De kosten en baten zullen voor deze particulieren
duidelijk in beeld gebracht moeten zijn. Ingrepen die populair zijn betreffen
voornamelijk het isoleren van de woning, deze aanpassingen bieden kansen
om gecombineerd te worden met ingrepen als uitbouwen e.d. Echter,
financiering is veelal een obstakel. Door krachten te bundelen kan op creatieve
en efficiënte wijze met de financiering worden omgegaan, waarbij finan‐
cierders een grote rol spelen.

Deel 3, empirisch kader
In de praktijk komt naar voren dat de betrokkenheid van particulieren vooral
wordt veroorzaakt door binding met de wijk en het inzien van het wijkbelang.
Door bottom‐up te werken kan invulling worden gegeven aan de individuele
belangen, waarbij comfortverbeteringen erg belangrijk zijn. Particulieren zijn
gevoelig voor de besparing per maand en hechten de meeste waarde aan de
totale woonlasten per maand. Het blijkt dat zij eerder bereid zijn tot ingrepen
aan de woning als meerdere eigenaren uit eenzelfde blok participeren, dit pleit
voor een “kartrekker” vanuit de particulieren.

De ontwikkelende aannemer kan door het nemen van risico, het inbrengen van
marktkennis en het bieden van financieringsmogelijkheden een duidelijk
toegevoegde rol vervullen. Het zal dan wel vragen om een andere insteek van
de werkzaamheden en vergaande begeleiding van de particulieren door middel
van goede communicatie. Op collectief niveau kan de ontwikkelende
aannemer de belangen van de particulier behartigen. Het vraagt om een
langdurige flexibele samenwerking tussen de particulier en de ontwikkelende
aannemer. Op basis van vertrouwen, flexibiliteit en het wegnemen van
vooroordelen zal de ontwikkelende aannemer moeten aantonen dat hij
oprecht handelt en maatschappelijk verantwoord onderneemt.

Voor financiering is het noodzaak hypotheekverstrekkers te betrekken, zij
hebben belang bij een goed onderhouden woning omdat dit het onderpand
van de hypotheek is. Daarnaast zijn er mogelijkheden om bij een gezamenlijke
exploitatie de winsten uit ontwikkelpotentie terug te laten vloeien in de wijk.


Deel 4: beantwoording deelvragen, conclusies en aanbeveling
Om de particulier en de ontwikkelende aannemer in de toekomst beide een rol
te laten spelen in de binnenstedelijke opgave zal er een verandering moeten
plaatsvinden.
Door middel van aanbevelingen wordt het belang van betrokkenheid en de
posities van de particulier en de ontwikkelende aannemer erkend en
gewaarborgd:

1. Benader de opgave op verschillende niveaus;
2. Erken de particulier en maak de wensen van deze groep inzichtelijk;
3. Betrek de particulier en motiveer anderen via hem of haar;
4. Schep vertrouwen bij de particulier, pas waar nodig de werkwijze aan;
5. Benader de opgave als eenheid, ook financieel;
6. Leg nadruk op de woonlasten;
7. Maak een duidelijk verschil met de aanpak uit het verleden.


VERANTWOORDING


1.1 Aanleiding

In Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen) waarvan er veel zijn gebouwd
na de invoering van de Woningwet in 1901. Sinds deze invoering poogt men
door middel van beleid de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde
kwaliteitseisen en de wensen van de consument.
In de diverse periodes die achter ons liggen zijn er vele programma’s geweest
waarin de aanpak van de woningvoorraad behandeld werd. Hiervan zijn
stadsvernieuwing, vanaf de jaren ’60 en stedelijke vernieuwing vanaf 1996 de
meest bekende (Tweede Kamer 1997).
Daar waar de stadsvernieuwing zich richtte op zowel particuliere als
corporatiewoningen had de Nota Stedelijke Vernieuwing met name aandacht
voor de corporatiewoningen (Vestia 2007). De aanpak werd zowel in de
stedelijke vernieuwing als in de stadsvernieuwing met name bekostigd met
overheidsgelden. Door verkoop van huurwoningen is sinds begin deze eeuw
een extra bron gevonden voor de aanpak van de woningvoorraad (Vromraad
2002). Deze gelden zijn ondermeer nodig voor de opgave van stedelijke
vernieuwing. De stadsvernieuwing was volledig door de overheid gefinancierd,
maar bij de stedelijke vernieuwing werden ook de corporaties in het
financieringsvraagstuk betrokken waardoor de gelden afkomstig van
uitponding nodig waren.

Bij de uitvoering van de stedelijke vernieuwing is de aandacht voor de
particuliere voorraad bij de betrokken partijen stevig afgenomen. In november
2005 is vanuit Bouwend Nederland in samenwerking met NEPROM het rapport
“Nederland verbouwt” (Bos et al. 2005) verschenen. In dit rapport wordt door
vele marktpartijen aandacht gevraagd voor de particuliere voorraad. Hoewel
de aanbevelingen uit dit rapport in zijn algemeenheid door beleidsmakers niet
zijn overgenomen, is de aandacht voor de particuliere woningvoorraad hierna
wel toegenomen (Kei 2009).
Het Kei geeft aan dat maar liefst 65% van de Nederlandse woningvoorraad
particulier bezit is. En hoewel particulieren veelal zelf in staat zijn om zorg te
dragen voor het onderhoud (en financiering) van de woning, is er toch ook een
deel van de woningbezitters dat hiertoe niet in staat is. Voor deze groep is
extra aandacht benodigd, aangezien de rol die ze naar verwachting in de
binnenstedelijke opgave zal gaan krijgen alleen maar zal toenemen. Door de
vraag naar koopwoningen in de markt en de behoefte aan extra inkomen bij
corporaties zijn er sinds de beginjaren van deze eeuw vele woningen
uitgepond (Vromraad 2002). De woningen die door de corporaties zijn
uitgepond betekenen in dit kader veelal versnipperd bezit, en juist dit
versnipperd bezit vraagt erom particulieren te betrekken bij stedelijke
vernieuwingsopgaven. Overigens, de noodzaak om de particuliere woningen
aan te pakken wordt vergroot door het feit dat er een toename is van het
aantal woningen ouder dan 25 jaar, 40% in 1973, 70% in 2003 (Kei 2009).


Waar de aanpak van de particuliere voorraad ten tijde van de
stadsvernieuwing voornamelijk met subsidies en (vrijwel) renteloze leningen
kon worden uitgevoerd, is er ten aanzien van de bijdragen van de overheid als
medefinancierder een terugtrekkende beweging gaande (Kei 2010). Al meer is
zij van oordeel dat de rol van de markt daarin moet toenemen. Er zal in de
toekomst gezocht moeten worden naar andere wijzen van financiering.
Al voor de intrede van de financiële crisis was er in het “werkgebied” van de
projectontwikkelaars een verschuiving zichtbaar van Vinex‐locaties naar
binnenstedelijke locaties. De crisis heeft deze verschuiving versterkt. Daarbij
zal, zo wordt in de structuurvisie Randstad 2040 (VROM 2008) beschreven,
40% van de toekomstige opgave binnenstedelijk dienen plaats te vinden. Het
college van rijksadviseurs heeft inmiddels verklaard dat dit percentage nog wel
hoger mag zijn (NAW, 2010a), mede ingegeven door het onderzoek van
Bouwend Nederland (Bos et al. 2005) “Nederland Verbouwt” waarbij wordt
gesteld dat (een deel van) de particuliere voorraad zeer hardnekkige
bouwtechnische tekortkomingen heeft.
Bovendien blijkt dat de binnenstedelijke opgave zich de laatste jaren
voornamelijk richtte op de corporatiewoningen, terwijl die opgave juist
ingewikkeld wordt als veel bezit particulier is (Vestia, 2007).

Samenhangend met genoemde verschuiving is de verschuiving van nieuwbouw
naar bestaande bouw. Om diverse redenen zijn de werkzaamheden die hierbij
komen kijken voor projectontwikkelaars minder rendabel. De huidige situatie
vraagt om een grotere rol van marktpartijen, waarbij zij zich meer mengen in
de binnenstedelijke opgave. Door fysieke ingrepen van corporaties bij
stedelijke vernieuwing ligt hier een groot potentieel werkgebied voor de
bouwwereld. Waar de aannemers zich tot op heden met name bezig hielden
met de werkzaamheden voortkomend uit de opdrachten van
woningcorporaties (Agricola et al. 2006), zal dit afnemen. De gelden voor
stedelijke vernieuwing (Vogelaargelden) zullen verdwijnen en de insteek van
de aanpak zal niet alleen fysiek zijn maar ook sociaal en economisch (Kei 2010).

In september 2008 is de Amerikaanse bank Lehman Brothers gevallen, hetgeen
de intrede voor de wereldwijde economische crisis betekende. In Nederland
was dit onder andere terug te zien in de huizenmarkt. De huizenprijzen
daalden en woningen stonden langer te koop (Vermeend 2009). De dalende
prijzen en stagnerende markt hebben geleid tot een afname van woningbouw
op Vinex locaties. Dit versterkt dat marktpartijen zich met de binnenstedelijke
opgave gaan bezig te houden.


Wat hierbij opvalt is de frictie die ontstaat door het particuliere woningbezit.
Het vergt tijd deze bewoners te organiseren, maar ook de investeringen die
verbeteringen voor de particulieren met zich meebrengen kunnen niet
opgebracht worden of men vindt de investering niet de moeite waard omdat
deze veelal niet opweegt tegen de (meer)waarde van de woning.
Men wil alleen investeren als voor langere tijd in de woning kan worden
gewoond. Dit staat veelal niet vast waardoor investeringen uitblijven.
Het gevaar bestaat dat er “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden
waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. Voor
de ontwikkelende aannemers zou het betrekken van deze particuliere
woningvoorraad een oplossing kunnen zijn voor een groter draagvlak (zowel
van de particulier als van de ontwikkelende aannemer) bij stedelijke
vernieuwing.

Een grote opgave ligt bij de vraag op welke wijze men deze particulieren kan
betrekken. Draagvlakcreatie lijkt hierbij essentieel evenals het bieden van
financieel haalbare en zinvol geachte investeringen (Kei 2009). Het nut en de
noodzaak zullen aangetoond moeten worden.
Daarnaast is het zeer waarschijnlijk dat er enkele aanjagers nodig zijn om de
overige bewoners te motiveren (Kei 2010).


1.2 Doelstelling

Gezien de huidige stand van zaken en de wens van zowel de ontwikkelende
aannemer als van de particuliere woningbezitter zal dit onderzoek het
volgende doel nastreven:

Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als de
particuliere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijke
vernieuwing

Dit doel kan bereikt worden door de volgende (hoofd)vraag te stellen: Op
welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitter
betrekken bij stedelijke vernieuwing?
Wanneer de behoefte van de ontwikkelende aannemer wordt gekoppeld aan
de wens de particulier te betrekken bij stedelijke vernieuwing, ontstaat voor
beide partijen de mogelijkheid tot een krachtige samenwerking.
Uitgezocht moet worden op welke wijze de ontwikkelende aannemer de
particulier op een zo efficiënt mogelijke wijze kan betrekken.

Is er een kritieke massa nodig en zijn de wensen van de particulier
overeenkomstig of is een individuele benadering juist gewenst?
Hierbij is het te allen tijde van belang rekening te houden met het feit dat de
particulier comfortabel wil wonen en de aannemer een commercieel /
maatschappelijk doel nastreeft. Als daadwerkelijk positieve effecten optreden
op het moment dat de ontwikkelende aannemer en particulier de krachten
bundelen, dan zal er een meerwaarde ontstaan in het vraagstuk omtrent
stedelijke vernieuwing.

Het onderzoek zal zich met name richten op de particuliere woningvoorraad in
de verschillende stedelijke vernieuwingswijken, zowel voor‐ als naoorlogs,
waarbij zowel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) als de individuele
particulieren worden betrokken in het onderzoek.
Dit onderzoek zal zich richten op de motivaties van de particulier om in
dergelijke wijken, naast participatie in de wijk,  ook te investeren in de eigen
woning. Voor de ontwikkelende aannemer zijn met name deze ingrepen, fysiek
in de woning, van belang om inzichtelijk te hebben. Niet uitgesloten wordt dat
er ook wensen naar voren komen voor de openbare ruimte of sociale cohesie.
Deze worden wel belicht maar verder niet nadrukkelijk in de aanbevelingen
meegenomen.


In het onderzoek zal gezocht worden naar de wijze waarop de particulier
gemotiveerd kan worden om betrokken te raken bij de stedelijke vernieuwing,
maar ook wat redenen zijn om dit niet te doen. Hierbij is het zaak rekening te
houden met verschillende facetten (bijvoorbeeld tijd, fasering en financiën).
Het zal leiden tot aanbevelingen. Een totale handleiding uitschrijven is, gezien
de beschikbare tijd, te uitgebreid.


1.3 Probleemstelling

Geconstateerd is dat er vanuit de stedelijke vernieuwing een duidelijke
behoefte bestaat de particuliere woningbezitter daarbij te betrekken. Tevens
hebben marktpartijen (ontwikkelende aannemers), waar dit nog niet is
gebeurd, de behoefte hun werkgebied te verplaatsen naar het binnenstedelijk
bouwen. Om te komen tot een uitwerking, waarbij de belangen van zowel de
particulier als de ontwikkelende aannemer worden meegewogen, zullen deze
onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn in de probleemstelling van het
onderzoek. Deze probleemstelling is daarmee vertaald naar de
hoofdonderzoeksvraag waar het totale onderzoek om zal draaien:

Op welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitter
betrekken bij stedelijke vernieuwing?

Om antwoord te geven op deze vraag is het van belang vooraf te bepalen over
wat voor een ontwikkelende aannemer in dit kader gesproken wordt:
‐ Bedoeld wordt een aannemers‐ / bouwbedrijf met een eigen
ontwikkelafdeling.

Om een antwoord te geven op de bovenstaande hoofdonderzoeksvraag zijn er
diverse deelvragen geformuleerd waarvan de antwoorden zullen leiden tot
aanbevelingen. Vanwege de samenwerking waarnaar gezocht wordt, tussen
de ontwikkelende aannemer en de particulier, is het van belang de hoofdvraag
vanuit beide invalshoeken te benaderen. Daarnaast zal worden gezocht naar
ervaringen uit de praktijk om hiermee de verschillen en / of overeenkomsten
tussen theorie en praktijk te benadrukken.

Particuliere woningbezitter:
1. Wat zijn redenen voor een particuliere woningbezitter om te
participeren in stedelijke vernieuwing?
2. Wat zijn redenen voor particuliere woningbezitters om niet te
participeren in stedelijke vernieuwing?
3. Tot welke fysieke ingrepen in de eigen woning is een particuliere
woningbezitter bereid bij stedelijke vernieuwing?
4. Wat zijn redenen voor de particuliere woningbezitters om te bepalen
of zij de gewenste fysieke ingrepen aan de eigen woning daadwerkelijk
uit laten voeren?


Ontwikkelende aannemer:
5. Wat zijn de middelen die beschikbaar zijn voor de ontwikkelende
aannemer om de particulier in de fysieke aanpak te ondersteunen?
6. Aan welke voorwaarden moet de ontwikkelende aannemer voor de
particulier voldoen om op goede wijze met de particulier samen te
werken?
7. Wat zijn voorwaarden voor de ontwikkelende aannemer om op
efficiënte en rendabele wijze voor de particulier te kunnen werken?

Door een antwoord te geven op deze vragen zal gezocht worden naar een
mogelijke oplossing voor de aanpak van de particuliere voorraad. In het
gewenste eindbeeld gaan de ontwikkelende aannemer en de particuliere
woningbezitter hand‐in‐hand de binnenstedelijke opgave tegemoet. Hierbij zal
de particulier de opdrachtgever van de aannemer zijn. De ontwikkelende
aannemer zal zowel adviseur als opdrachtnemer zijn, maar mogelijk daarnaast
op wijkniveau een rol vervullen.


1.4 Onderzoeksmethodiek

Het beantwoorden van de onderzoeksvragen zal gebeuren volgens een
vastgestelde werkwijze waarmee goede en heldere antwoorden geformuleerd
worden en gekomen wordt tot duidelijke conclusies. Om te komen tot een
goed onderzoek wordt er in fasen gewerkt:
1. Input / inventarisatie
2. Verdieping
3. Analyse
4. Koppeling analyses theoretisch en empirisch kader
5. Conclusies en aanbevelingen

Hoewel de fasen op papier opeenvolgend zijn, zal een aantal fasen overlap
vertonen. Omdat in fase 2 en 3 antwoorden worden gegeven op deelvragen
zullen deze fasen per deelvraag worden benaderd.

1. Input / inventarisatie (onderzoeksvoorstel):
Tijdens dit deel van het onderzoek is er met name gefocust op het
erkennen van de probleemstelling door middel van een
literatuurstudie. De literatuurstudie zal zich vooral richten op de
onderbouwing van het probleem en de oorzaken die hieraan ten
grondslag liggen.

2. Verdieping (PvA en deelvragen 1 t/m7 ):
Gezocht is naar verdieping in de oorzaken van de probleemstelling en
er is gekeken naar mogelijke oplossingsrichtingen.
Interviews zijn gehouden met partijen die vanuit hun werkzaamheden
met de particuliere woningvoorraad te maken hebben en met partijen
die vanuit diverse projecten of als kenniscentrum te maken hebben
met stedelijke vernieuwing. Daarnaast is een aantal ontwikkelende
aannemers geïnterviewd.
Gevraagd is onder andere naar hun ervaringen in verschillende
projecten; op welke wijze de betrokkenheid van de particulier en
ontwikkelende aannemer volgens hen anders zou moeten. En
gevraagd is naar hun motivaties waarom zij tot op heden niet of
nauwelijks betrokken zijn.


Een enquête is verzonden aan bewoners van aandachtwijken, via het
Landelijke Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA). Deze
enquête zal in het empirisch deel van het onderzoek worden verwerkt.
Literatuur is bestudeerd waarin de opgave van stedelijke vernieuwing
wordt behandeld. Alsmede literatuur waarin wordt gekeken naar de
wensen en prioriteiten van de woningbezitters, de wijze waarop deze
mensen betrokken willen zijn bij de veranderingen aan hun woning en
woonomgeving en welke prioriteiten de particulieren hierin vervullen.
Het proces van stedelijke vernieuwing is verder uitgelicht, met de
vraagstelling waarom welke partijen tot op heden betrokken zijn.

3. Analyse (deelvragen 1 t/m 7):
Op basis van de informatie verkregen uit de literatuur en interviews
zijn de deelvragen beantwoord. In deze fase is er sprake van
antwoorden voortkomend vanuit de literatuur en de interviews. Daar
waar overeenkomsten of verschillen tussen deze antwoorden waar te
nemen zijn, is dit in fase 4 verder worden uitgewerkt.

Aan de hand van de interviews zijn aandachtspunten uit de praktijk
geformuleerd. Aandachtspunten die gevormd zijn door mensen met
ervaringen in de praktijk. Praktijkervaringen gerelateerd aan de
deelvragen die hierin aan bod komen zijn bijvoorbeeld: hoe de
particulier te betrekken, wat wil de particulier eigenlijk, welke
mogelijkheden worden gezien voor de ontwikkelende aannemers? Het
betreft aandachtspunten die zowel van toepassing zijn op de rol van de
particulier als van de ontwikkelende aannemer.

Aan de hand van de literatuur zijn aandachtspunten voortkomend
vanuit de theoretische opgave geformuleerd. De deelvragen zullen in
fase 4 worden beantwoord aan de hand van zowel de theoretische als
de praktische aandachtspunten.
Door de vraagstelling te onderzoeken in theorie en praktijk ontstaan er
antwoorden die dicht bij de praktijk liggen en daarmee toepasbaar en
realistisch zijn, maar ook een beeld waarbij de antwoorden in een
groter geheel, op een hoger abstractieniveau beoordeelt kunnen
worden.

Door op bovenstaande wijze te onderzoeken komen elementen naar
voren die op diverse schaalniveaus zowel vanuit de theorie als de
praktijk een relatie hebben met de onderzoeksvragen.


4. Koppeling analyses
De aandachtspunten die de deelvragen beantwoorden, voortkomend
vanuit de theorie en de praktijk worden gekoppeld. Door de
verschillende niveaus die binnen de beantwoording mogelijk zijn zal, er
een totaalbeeld ontstaan, waarbij de gehele stedelijke
vernieuwingsopgave wordt geraakt, en op onderliggende niveaus
praktische antwoorden naar voren komen voor de aspecten om
ontwikkelende aannemer en particulier te koppelen. Waar nodig
worden verschillen verder uitgediept en onderzocht (wanneer dit
essentieel is voor de beantwoording van de betreffende vraag). De
antwoorden op de deelvragen, die direct een relatie hebben op de
werkzaamheden en voorwaarden van de ontwikkelende aannemer,
zullen deels beantwoord worden op basis van inzichten verkregen uit
werkervaring. Per deelvraag zal een samenhangend antwoord worden
geformuleerd dat aan de theorie en praktijk is getoetst. Er wordt
gezocht naar beantwoording van de deelvragen op een drietal niveaus
van beleidsmatig (theoretisch) niveau tot een projectmatig (praktisch)
niveau, vertaald naar verschillende schaalniveaus van stedelijke
vernieuwing:
1. Wijkniveau / Stedelijke vernieuwing algemeen
2. Blokniveau
3. Individueel niveau

5. Conclusies en aanbevelingen (hoofdonderzoeksvraag):
Met de koppeling en de beantwoording van de deelvragen in fase 4
zullen in deze fase verschillende conclusies en aanbevelingen worden
geformuleerd die een zo volledig mogelijk beeld geven als
beantwoording van de hoofdonderzoeksvraag.

De uitwerking van de fase 2, 3, 4 en 5 zullen uiteindelijk de basis vormen voor
de rapportage. Het hierna volgende model (figuur 1.1) geeft een schematische
weergave van de aanpak van het onderzoek.


Figuur 1.1: Schematische weergave van de onderzoeksmethodiek.1

1
Gevolgde methodiek van het onderzoek


1.5 Onderzoeksstrategie
Bij de start van het onderzoek is een uitgebreide literatuurstudie verricht. Om
de doelstelling en de probleemstelling zo helder en volledig mogelijk te
formuleren, is er vooral een verdieping geweest in literatuur waarin beleid en
programma’s uit het recente verleden worden omschreven. Hiermee zijn
tekortkomingen in het beleid naar voren gekomen waar het onderzoek op zal
inspelen.

Literatuur
De literatuur zoals omschreven in de literatuurlijst is bestudeerd op relevantie.
De input voor de beantwoording van alle deelvragen zal uit de literatuur
worden gehaald. Daar waar de literatuur niet direct antwoord heeft gegeven
op het onderwerp van het onderzoek is naar een groter schaalniveau gezocht
naar een algemene deler en zal dit worden gerelateerd naar dit onderzoek.
Vanuit de literatuur wordt een antwoord op vragen geformuleerd. Deze
antwoorden zijn middels de resultaten van de interviews getoetst. Daar waar
door middel van literatuur geen antwoord is te formuleren zal dit worden
gedaan met de input van de interviews.

Interviews
Naast een literatuurstudie hebben er ook verschillende interviews plaats‐
gevonden. Het betreft interviews met personen die beschikken over veel
kennis en ervaring met particuliere woningaanpak of beleid, maar ook met
personen werkzaam voor organisaties die op enige wijze betrokken zijn bij de
particuliere aanpak.
In de gesprekken is een onderscheid waarneembaar. Een aantal gesprekken
vindt plaats met beleidmakers en medewerkers van kenniscentra. Deze
personen hebben veelal kennis en ervaring van meerdere projecten waardoor
sprake is van een genuanceerd beeld. Daarnaast zijn er personen die worden
geïnterviewd enkel vanwege de ervaring met een specifiek project of ervaring,
vanuit hun dagelijkse werkzaamheden in de praktijk (bijvoorbeeld
projectleiders). Een lijst met geïnterviewde personen is bijgevoegd (bijlage II).

Enquête
Om de wensen van de particulieren inzichtelijk te maken en de wijze waarop zij
willen participeren is een enquête uitgezet onder het ledenpanel van het LSA.
Deze leden kunnen zowel huurder als eigenaar zijn. Een aantal vragen is
specifiek aan de eigenaren gesteld, maar voor vragen over het belang bij de
wijk en bereidheid meer huur of hypotheek te betalen bij bepaalde ingrepen
zijn beide groepen representatief. De vragen en resultaten van de enquête zijn
toegevoegd als bijlage (bijlage III).


1.6 Verwerking literatuur en interviews

De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf opgestelde
vragenlijst, specifiek samengesteld per geïnterviewde. Gezocht is naar zoveel
mogelijk eenheid en overeenkomsten per interview om hier een goed vergelijk
te kunnen maken. Om de informatie uit de gesprekken niet verloren te laten
gaan zijn de gesprekken opgenomen. De verslagen van deze gesprekken
bestaan uit de antwoorden op de vragen, aangevuld met verdere relevante
informatie voortkomend uit het gesprek. Verslagen van de interviews zijn
beschikbaar maar niet aan dit eindrapport toegevoegd.
Informatie uit de literatuur en interviews zal met vermelding van de bron
worden verwerkt in de verschillende hoofdstukken van het eindrapport.
De resultaten uit de enquête zijn in het empirisch deel van het onderzoek
verwerkt ter onderbouwing van de wensen en motivaties van de particulieren.

De gesprekken en enquête in combinatie met de literatuur hebben geleid tot
dit rapport waarbij het belang van de particulier centraal staat. Het onderzoek
heeft zich voor beantwoording van de deelvragen beperkt tot voorgenoemde
gesprekken en literatuur. Gezien de beschikbare tijd is het onderzoeken van
meer bronnen niet mogelijk geweest. Inzichten verkregen door beantwoording
van deelvragen zijn verwerkt in de conclusies en aanbevelingen.


THEORETISCH KADER


2.1 Wat wil men oplossen met stedelijke vernieuwing?
De aanleiding
Veel van de huidige woningen in Nederland zijn vanaf de jaren ’50 gebouwd.
De huidige bewoners zijn veelal in de wijk komen wonen door een combinatie
van woningaanbod en de kosten die het wonen in de betreffende wijk met zich
meebrengt (vaak lage kosten). Ondanks dat deze mensen een relatief laag
inkomen hebben, kunnen zij niet als kansarm worden beschouwd en hebben
zij na verloop van tijd als gevolg van sociale stijging ook de behoefte aan het
maken van een wooncarrière. Het maken van een wooncarrière is in de
naoorlogse wijken lastig vanwege het eenzijdige aanbod van rijwoningen,
gecombineerd met portiekflats  (Ouwehand et al. 2008). De wooncarrière die
men ambieert is vaak niet in de huidige wijk te realiseren terwijl vooral bij de
bewoners die daar al langere tijd wonen een binding is waardoor zij een sterke
voorkeur hebben in de wijk te blijven.
De ingrepen
Naast dit gebrek in mogelijkheden voor het maken van een wooncarrière,
worden er beleidsmatig ook andere gebreken waargenomen die de ingrepen in
de wijk bij stedelijke vernieuwing onderbouwen. Beleidsmatig wordt het imago
van deze woonwijken (veelal slecht) en de bouwkundige kwaliteit van de
woningen gezien als een reden tot ingrijpen. Door middel van een ingrijpende
sloop / nieuwbouw wordt gepoogd woningdifferentiatie mogelijk te maken,
maar daarnaast ook het bieden van woningen die voldoen aan de huidige
normen, onder andere geluids‐ en thermische isolatie. Hoewel veel van de
huidige bewoners financieel niet in staat zijn om de lasten van een nieuwe
woning te kunnen dragen, vormt dit vanuit het beleid geen belemmering.
Immers met het aanbieden van nieuwe woningen worden mensen van buiten
de wijk aangetrokken die financieel meer mogelijkheden hebben en daardoor
voor een impuls in de wijk zorgen.

Door de ingrepen in de bestaande woningvoorraad uit te voeren, wordt
gestreefd naar sociale stijging, een beter imago van de wijk en een
gedifferentieerd woningaanbod. Wat essentieel is voor een dergelijke aanpak
is de steun van de huidige bewoners van een wijk. Zij moeten zich immers in
de plannen kunnen vinden. Het heeft tenslotte een grote impact op de sociale
banden binnen een wijk en er bestaat een mogelijkheid dat het wonen in de
wijk voor de huidige bewoners onbetaalbaar wordt (Bergeijk et al. 2008).


2.2 Wat is de huidige aanpak
Nota Stedelijke Vernieuwing
In 1997 is de Nota Stedelijke Vernieuwing verschenen (VROM en Tweede
Kamer 1997). In deze nota gaat men er vanuit dat de differentiatie in
woningaanbod voornamelijk bereikt dient te worden door het aanbieden van
koopwoningen, hiermee kunnen dan opbrengsten gegenereerd worden die
overige kosten van de stedelijke vernieuwing kunnen dekken. Bovendien
wordt het fysieke programma gekoppeld aan andere programma’s die zich
richten op sociale cohesie en leefbaarheid. Dit blijkt ook in veel wijken
essentieel te zijn; het sociale en het fysieke programma gaan veelal hand in
hand en het sociale kan vaak niet opgelost worden zonder ingrepen in het
fysieke en vice versa (Tweede Kamer 1997).

Actieplan krachtwijken
In navolging op de Nota Stedelijke Vernieuwing verscheen in 2007 het
actieplan krachtwijken. Hierbij werd de aandacht vooral gevestigd op 40
wijken. In dit actieplan is de focus met name gelegd op de huidige
wijkbewoners en hun wooncarrière (Bergeijk et al. 2008).
Deze nadruk op de huidige bewoners komt tot uiting in de participatie en het
werken aan langdurig vertrouwen, dit ingegeven door het feit dat stedelijke
vernieuwingsprocessen vaak lang duren waarbij 7‐10 jaar een redelijk
gemiddelde duur is (Ouwehand et al. 2008). Voor deze aanpak wordt gesteld
dat gemeente en corporatie afhankelijk van elkaar zijn en samen het voortouw
moeten nemen. Bewoners worden voornamelijk betrokken als het gaat om
problematiek in de leefomgeving en het verbeteren van de leefbaarheid in de
wijk (Bergeijk et al. 2008).

Een kostbare opgave waarover men in de Nota Stedelijke Vernieuwing ook
schrijft dat voor het dekken van deze kosten betrokkenheid van private
partijen essentieel is (Tweede Kamer 1997). Volgens Ouwehand et al., is dit de
reden waarom er sprake zou moeten zijn van een gebiedsexploitatie waarvoor
alle betrokken partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Kosten in het belang
van de hele wijk kunnen op deze manier worden gedekt en onrendabele
toppen kunnen door een gezamenlijke exploitatie beter worden ondervangen
dan het geval is bij een gescheiden grond‐ en vastgoedexploitatie. De
teruggelopen markt is van grote invloed op het terug lopen van inkomsten
voor de stedelijke vernieuwing. Met dit in het achterhoofd wordt ook gepleit
voor een gezamenlijke gebiedsexploitatie (Van Rooy et al. 2009).


2.3 Waarom de particulier betrekken
Particulier bezit
In Nederland is in veel wijken sprake van menging tussen corporatiebezit en
particulier bezit, ook wel het versnipperd bezit. Een deel van deze particuliere
bewoners blijkt niet zelfstandig in staat te zijn het onderhoud te verzorgen.
Onderhoud wat een direct gevolg is van het eigen woningbezit.
Het probleem dat zich voordoet met de particuliere opgave lijkt zich alleen
maar te vergroten. Er komen meer particuliere woningen (figuur 2.1) en de
woningvoorraad wordt in totaliteit steeds ouder (40% ouder dan 25 jaar in
1973, 70% ouder dan 25 jaar in 2003). Voor deze particulier zal gestreefd
moeten worden naar waardebehoud en waardecreatie. Dit zal de woningen
maar ook de woonomgeving ten goede komen. Om de opgave van de
particuliere voorraad in de stedelijke vernieuwingsopgave zo goed en zo
compleet mogelijk op te pakken, is het van belang naast het corporatiebezit
ook dit deel van de woningvoorraad te betrekken in de aanpak (kei 2009).

Figuur 2.1: Toename van particuliere woningvoorraad 2

Inspraak
Al tijdens de stadsvernieuwing gaven bewoners aan meer inspraak te willen
hebben dan alleen achteraf hun mening te mogen geven. Inmiddels is ook
bewezen dat het betrekken van de bewoners onderling zorgt voor een betere
sociale cohesie, een van de effecten die men nastreeft bij stedelijke
vernieuwing.

2
Nederland verbouwt, Bos et al. (2005) P. 6


De invloed van de bewoners wordt inmiddels bij vele stedelijke
vernieuwingsprojecten erkend. Het zijn de bewoners die kennis hebben van de
dagelijkse praktijk in hun wijk. Bovendien wordt door het betrekken van de
bewoners vaak draagvlak gecreëerd voor het beleid dat aan de stedelijke
vernieuwing ten grondslag ligt. Aan de hand van de participatieladder wordt
vervolgens bepaald welke mate van invloed de bewoners krijgen, waarbij het
zaak is dat er vooraf duidelijk een realistisch beeld geschetst wordt van de
mogelijkheden om hooggespannen verwachtingen te voorkomen. Omdat in
het verleden de aandacht met name op het corporatiebezit was gevestigd,
komt nu de urgentie van de particuliere voorraad naar voren (Bergeijk et al.
2008).

Hoewel de particulier voor het onderhoud verantwoordelijk is, ligt bij de
overheid een taak om dit te signaleren als dit onderhoud niet of nauwelijks
gebeurd. Het is immers van invloed op de woonomgeving. Het is lastig de
eigenaren aan te spreken op de slechte staat van onderhoud.  Het pleit ervoor
te zorgen naar een wijze waarop de particulier gemotiveerd kan worden
betrokken te raken bij de wijkaanpak (Kei 2009). Gemeenten hebben vaak
weinig zicht op de particuliere voorraad en de wensen van de bewoners,
daarnaast worden de grote investeringen op wijkniveau meestal door overheid
en corporaties gedaan.
Ook hebben weinig gemeenten een passend beleid waarin zij aangeven hoe
om te gaan met het aanschrijvingsbeleid. Dit beleid geeft gemeenten de
ruimte woningen over te kopen of te onteigenen als het blijkt dat in een buurt
veel bewoners zich inspannen, maar een enkeling niet, of wanneer blijkt dat de
bouwtechnische staat van een woning dusdanig slecht is dat er gevaar dreigt
(VROM 2006).
Draagvlak
Om de particulieren optimaal en volwaardig partner te laten zijn in de
ontwikkeling van hun wijk is draagvlakcreatie essentieel. Door het maken van
goede duidelijke afspraken (Van Rooy et al. 2006) en het vooraf duidelijk
scheppen van een realistisch verwachtingspatroon (Bergeijk et al. 2008)
kunnen particulieren gemotiveerd worden te participeren.
Met name bij grootschalige en kostbare processen als sloop / nieuwbouw blijkt
het vroegtijdig betrekken essentieel, ook voor het in beeld brengen van de
wensen van deze particulieren (Watertorenberaad 2010a). De mening van
bewoners kan een plan maken of breken. Daarnaast blijkt dat wanneer de wijk
volgens bewoners een goede reputatie heeft in vergelijking tot andere wijken
zij meer vertrouwen zullen hebben in de aanpak (Ouwehand et al. 2008).


2.4 De wijze van samenwerken
De klant begeleiden
De aandacht voor de particuliere voorraad wordt steeds meer erkend. Om de
belangen van de particulier te respecteren is het logisch de particulier als
volwaardig partner te behandelen in de opgave. De particulier is immers de
eerste betrokkene bij de eigen leefomgeving (Van Rooy et al. 2006). Het is
essentieel de belangen van de bewoners op goede en vertrouwelijke wijze te
behartigen. Het kan er toe leiden dat bij gebrek aan vertrouwen van de
bewoners het gehele project zal stranden.  Vooraf dient er aan het vertrouwen
gewerkt te worden door duidelijke afspraken te maken, en door informatie
tijdig te verstrekken. Door teveel zaken vooraf vast te leggen en aan de
bewoners te verplichten zich hieraan te conformeren kunnen zij zich niet
serieus genomen voelen waardoor het proces stagnatie kan oplopen (Bergeijk
et al. 2008).

Wegens gebrek aan kennis en expertise zal de particulier in het proces
ondersteunt moeten worden. Het is zaak om deze ondersteuning
laagdrempelig te houden (VROM 2006). Bewoners op een actieve wijze
betrekken bij de wijkaanpak wordt door steeds meer partijen als een
meerwaarde gezien. Er wordt immers datgene gerealiseerd waarom wordt
gevraagd, met als gevolg dat investeringen beter worden gewaardeerd (De
Zeeuw et al. 2011). Het verbinden van sociale aan fysieke maatregelen zal
meer en meer een issue zijn en de mensen dienen hierbij direct betrokken te
zijn of zullen hierin investeren waardoor zij dan een belangrijke stem in de
aanpak krijgen (Kei 2009). Er zal in de aanpak aandacht besteed moeten
worden aan het voorkomen van fouten uit het verleden. Daar waar de
bewoners in het verleden veelal een plan ter beoordeling onder ogen kregen,
zullen zij in de toekomst op een actieve bottom‐up wijze bijdragen aan de tot
standkoming van de plannen. Begeleiding in dit proces is belangrijk maar de
beslissingen worden voor een groot deel genomen door de direct betrokkenen
(Kei 2010).
In de toekomst zal de klant (bewoner) centraal staan in de wijkaanpak. Het zal
gaan van de huidige opgave waarbij de gebruiker aan het eind van de keten
staat (figuur 2.2) naar de toekomstige opgave, waarbij de klant centraal wordt
gesteld (figuur 2.3) (Watertorenberaad 2010a).

Figuur 2.2: Het traditionele model met de gebruiker aan het eind van de keten 3


3
Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16


Figuur 2.3: De nieuwe werkwijze waarbij de klant centraal staat 4

Kansen voor de marktpartijen
De ingrepen in de bestaande particuliere voorraad bieden volgens het
Watertorenberaad een grote kans voor marktpartijen. Het is daarvoor
noodzaak dat zij een omslag gaan maken in het denken. Er zal meer vanuit het
maatschappelijk verantwoord ondernemen gedacht moeten worden in plaats
vanuit het behalen van rendement (Van Rooy et al. 2006). De marktpartijen
moeten in staat zijn een aantal vooroordelen weg te nemen, als:
“zakkenvullers, onbetrouwbaar etc.” (Van Rooy et al. 2009). Zij zullen zich
hierbij voor langere tijd committeren aan de plannen en ook op een langere
termijn gaan denken, het zal gaan om duurzame samenwerkingen waarbij
vertrouwen essentieel is (Bergeijk et al. 2008).

Door het vroegtijdig betrekken van marktpartijen bestaat een kans dat
snelheid en haalbaarheid van het project worden vergroot. Marktpartijen
hebben tenslotte een deel investerings‐ en risicobereidheid, waardoor een
deel van het financiële vraagstuk bij stedelijke vernieuwing wordt opgelost.
Het blijkt echter dat een transparante samenwerking tussen overheid en

4
Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16


marktpartijen zeer lastig tot stand komt. Naast wetgeving speelt vertrouwen
een cruciale rol omdat marktpartijen met het oog op rendement vaak niet
geheel transparant blijken te zijn (Van Rooy et al. 2006). Het is echter een
gegeven dat samenwerking tussen partijen leidt tot een meerwaarde van het
project. Er kan beter gelijktijdig worden gewerkt aan de facetten sociaal, fysiek
en economisch. Ook de inbreng en expertise van de verschillende partijen
leiden tot inperking van risico’s en sneller handelen (VROM 2008).

Samenwerking centraal
De samenwerking zal volgens het Watertorenberaad (2010a) op een zo
constant mogelijke wijze vorm moeten krijgen, waarbij een aantal partijen een
andere rol zal moeten nemen dan tot op heden de gewoonte is geweest. Het
gezamenlijke belang moet zo optimaal mogelijk worden nagestreefd. De
overheid zal de aandacht moeten verleggen naar het regionale schaalniveau.
Terwijl zij een projectontwikkelaar meer als adviseur zal laten optreden voor
de totale gebiedsontwikkeling. Dit wordt ondersteund door De Zeeuw et al.,
die schrijven dat de ontwikkelaar een adviseur zal worden van de bewoners en
de gebruikers.
Door de partijen onderling afhankelijk van elkaar te maken door een gedeeld
belang (Ouwehand et al.) zal openheid en efficiëntie veel eerder vorm krijgen,
men moet elkaar zien als een partner. Partijen moeten dan wel op een
passende wijze samenwerken. Het sluiten van compromissen zal daarbij zeker
aan de orde komen maar door het gebied centraal te stellen en niet op basis
van macht. Door op basis van belangen en vertrouwen samen te werken,
tussen alle partijen inclusief de bewoners, neemt de kans op onnodige kosten
af en zal de snelheid van het proces toenemen (Watertorenberaad 2010a).

Voor een goede uitwerking van een dergelijke samenwerking blijft een regierol
belangrijk. Daarnaast is ieder verantwoordelijk voor haar eigen specialisme.
Alle betrokken partijen zullen co‐producent zijn in het proces binnen hun eigen
verantwoordelijkheden (Van Rooy et al. 2009). Omdat vertrouwen in de
samenwerking zo cruciaal is, zal het ook niet meer gaan om lange niet‐flexibele
overeenkomsten, maar juist over flexibele overeenkomsten op hoofdlijnen die
de tand des tijds kunnen doorstaan en daarmee inspelen op actuele
marktsituaties.


2.5 Op welke wijze de bewoners betrekken
Overeenkomsten en verschillen
Bij een betrokkenheid van de bewoners in een wijk is het van belang te
realiseren dat de individuele bewoners verschillende motieven hebben om te
participeren in de wijkontwikkeling. Binnen de groep bewoners zal ook
gewerkt moeten worden aan onderling vertrouwen (Bergeijk et al. 2008).

Mensen die langere tijd in de buurt wonen hebben meer hechting met de
buurt en daardoor ook meer betrokkenheid bij de ingrepen. Zij zijn
bereidwilliger en geneigd van de verschillende ingrepen de positieve effecten
in te zien. Door middel van het achterhalen van sociale verbanden met
bijvoorbeeld “Smart Agents” kunnen overeenkomstige belangen worden
achterhaald en is draagvlak eenvoudiger te creëren (Van der Graaf et al. 2009).
Het gaat er dan om de belangen op langere termijn te benadrukken en de
bewoners hierover te laten nadenken (Ouwehand et al. 2008).

Het betrekken van particuliere woningbezitters is voor het slagen van de
wijkaanpak cruciaal wil men voorkomen dat na de aanpak deze particuliere
voorraad als “rotte kies” achterblijft. Hiervoor zullen de kosten en baten voor
de particulier duidelijk en overzichtelijk in beeld gebracht moeten worden, ook
om zo een realistisch beeld te vormen en te hoog gespannen verwachtingen te
voorkomen. Bovendien is het voordeliger als de particulieren zich verenigen,
elkaar onderling stimuleren en tot gezamenlijke maatregelen komen. In de
steden bevindt veel van de particuliere voorraad zich in meergezinswoningen.
Deze particulieren zijn door middel van de VvE al verenigd, maar het feit is dat
veel van deze VvE’s niet actief zijn (slapend) en dat sommige eigenaren zelfs
niet weten dat zij lid zijn van een VvE. Gemeenten hebben de mogelijkheid om
zowel individuele bewoners als VvE’s aan te schrijven voor hun
onderhoudsplicht, hiermee wordt veelal druk uitgeoefend op de particuliere
woningeigenaar om onderhoud aan de woning uit te voeren (VROM 2006).
Motivatie
Om de particulieren op dit gebied te enthousiasmeren is betrokkenheid aan de
voorkant van het proces belangrijk alsmede rechtstreeks contact met
bewoners (Watertorenberaad 2010b). Hierbij is het ook raadzaam een
enthousiaste particulier als inspiratiebron of kartrekker te gebruiken om zo
andere particulieren te motiveren tot participatie.


Er zal gekeken moeten worden naar een wijze waarop de particulier
gemotiveerd kan worden. De belangen van deze groep zullen goed in beeld
moeten zijn om de particulier te laten participeren. Ingespeeld zal moeten
worden op datgene wat de particuliere bewoner raakt; bijvoorbeeld
financiering en de waarde van de woning. Wanneer er sprake is van een
collectieve aanpak lijkt het vaak de (on)mogelijkheid tot financiering te zijn die
deze aanpak lastig maakt. Door extra aandacht te vestigen op
waardevermeerdering en mogelijk besparing op energielasten kunnen de
particulieren gemotiveerd worden om te participeren, waarbij eigen invloed en
keuzes ten aanzien van de eigen woning essentieel zijn (Kei 2009). Het pleit
ervoor om de woonwensen van bewoners goed en duidelijk inzichtelijk te
maken, waarbij met name gericht gekeken dient te worden op de fysieke
kenmerken van de woning (VROM 2009).


2.6 Wat zijn belangen die bewoners hechten aan de
woonomgeving

Waarom waar
Wanneer mensen de keuze voor een woning gaan maken, zullen zij allereerst
moeten besluiten of zij willen kopen of huren. Na deze keuze zullen zij moeten
bepalen waar zij willen wonen en welke waarde gehecht wordt aan de
woningen in dit gebied. De erkenning van waarde hangt samen met de
woonomgeving. Zo kunnen woningen in een wijk met een goed aanzien beter
worden gewaardeerd dan een vergelijkbare of soms betere woning in een wijk
met slechter aanzien (van wijken weten).

De woonsituatie van mensen is onder andere afhankelijk van het inkomen.
Hypotheken worden verstrekt op basis van inkomen, waarbij rekening
gehouden moet worden dat ook maandelijkse woonlasten (gas, water, licht en
belastingen) betaald moeten worden (WOON 2009). Volgens Ouwehand et al.,
zijn voor het bepalen van de waarde alsmede de keuze van mensen zich ergens
te vestigen onder andere de volgende kenmerken van belang:
1. locatie, ligging bij openbaar vervoer, wegen;
2. afstand tot voorzieningen, winkels, scholen;
3. fysieke omgevingskenmerken, groen, bebouwingsdichtheid;
4. sociale omgevingskenmerken, type bewoners, criminaliteit, contacten
in de buurt.

Dit alles wordt gezien in vergelijking tot andere buurten. Door middel van
ingrijpende maatregelen kan er waardecreatie worden gevormd. Deze
waardecreatie is echter alleen meetbaar als het aantal koopwoningen en de
vraag hiernaar toeneemt.

Bovendien blijkt per gebied een duidelijk verschil te bestaan in de vraag naar
een bepaald woningtype. Uit onderzoek van Rigo in opdracht van Bouwfonds is
de volgende vraag per gebied naar voren gekomen (figuur 2.4):


Figuur 2.4: Een duidelijk verschil in vraag naar woningtypen per gebiedstype 5

Hieruit blijkt duidelijk dat met name in de stedelijke milieus een vraag is naar
meergezinswoningen en in de landelijke milieus een vraag bestaat naar
eengezinswoningen. Te concluderen is dat de vraag naar koopwoningen over
de gehele linie groter is dan de vraag naar huurwoningen (NAW 2011a).
Reden tot kopen
Er zijn verschillende redenen waarom consumenten een woning willen koper
wil kopen of huren. In onderstaand figuur (2.5) wordt weergegeven wat de
motivatie hiervoor is. Hoe dikker de lijn hoe zwaarder de motivaties wegen in
de keuze voor de woonvorm.

Figuur 2.5: Motivaties voor het kopen van een woning 6

5
Onderzoeksdossier naar stedelijke woonmilieus, NAW (2011) P. 11
6
Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 20


De twee belangrijkste criteria in zowel koop als huurwoningen zijn naast
woonlasten de grootte van de woning. Het is bovendien duidelijk zichtbaar
(figuur 2.6) dat naarmate men ouder wordt, er graag wordt gekozen voor een
gelijkvloerse woning.

Figuur 2.6: Het gewenste woningtype naar leeftijd van de bewoners 7

Naar voren komt (figuur 2.7) dat er vaak een bewuste keuze wordt gemaakt
tussen bestaande bouw of nieuwbouw. Los van de bouwstijl zijn kenmerken als
comfort, onderhoudskosten, prettig wonen e.d. van belang. Omdat dit
onderzoek zich beperkt tot de binnenstedelijke opgave is onderstaand het
schema voor bestaande bouw weergegeven. Hieruit blijkt dat de consument
voornamelijk kiest voor een bepaald type woning en de uitstraling ervan, en zij
zich in mindere mate rekening houdt met de onderhoudscomponent die
hieraan vastzit.

De woonomgeving
Er is een stijgende behoefte zichtbaar naar kindvriendelijke groene
woonomgevingen waarbij ook duurzaamheid en wooncomfort belangrijke
aspecten zijn om wel of niet te kiezen voor een woning of een woongebied
(NAW 2011b). Wanneer er wordt gekeken naar de woonomgeving valt op dat
de consument rekening houdt met de afstand hiernaartoe. Het zijn echter de
bewoners zelf die de keuze maken of zij een afstand acceptabel vinden of niet
(VROM en CBS 2009).

7


Figuur 2.7: Motivaties om een woning te kopen, gebouwd voor 1990 8

8


2.7 Hoe gaat men om met de woonlasten en de financiering

Veranderingen door de crisis
Verhuizen is vaak het gevolg van het realiseren en het naleven van de
woonwensen. Hier is met de intrede van de crisis in 2008 een omslag in
ontstaan. Hoewel mensen nog steeds de behoefte hebben om iets te wijzigen
aan de woonsituatie, wordt nu vooral gekeken op welke wijze de huidige
woning aangepast kan worden om deze te laten voldoen aan de woonwensen
van dit moment. Het valt op dat ondanks het feit dat er weinig waarde wordt
gehecht aan het energielabel er toch veel ingrepen worden gedaan gericht op
het isoleren van de woning (VROM en CBS 2009).
Daar waar nieuwbouwwoningen reeds aan hoge isolatie eisen moeten
voldoen, is deze opgave in de bestaande voorraad groot. In de naoorlogse
voorraad lijkt het te gaan om ca. 2 miljoen woningen waar men veel kan
besparen door te investeren in isolatie (Ouwehand et al. 2008).

Uit het onderstaande tabel (figuur 2.8) wordt duidelijk aan hoeveel woningen
er, in een periode van 12 maanden voor het verschijnen van het laatste
woononderzoek (2009), ingrepen zijn verricht om het energiegebruik van de
woning te reduceren:

Figuur 2.8: totale woningvoorraad per tijdvak, met energetische ingrepen per tijdvak 9


9
Gebaseerd op figuur 2.5, P. 14,  Het wonen overwogen, VROM en CBS (2009). En figuur 2.19, P.
23, Het wonen overwogen. De getallen zijn bij benadering.
1.300.000
700.000
1.250.000
1.200.000
950.000
850.000
650.000
468.000
252.000
412.500 420.000
285.000
161.500
78.000
< ‐ 1946 1946 ‐
1959
1960 ‐
1970
1971 ‐
1980
1981 ‐
1990
1991 ‐
2000
2001 ‐ >
Totaal
aantal
woningen
Aantal
woningen
met ingreep


Mogelijkheden
Het is een uitgelezen kans om de investeringen in de duurzaamheid te
combineren met overige fysieke ingrepen, zoals bijvoorbeeld uitbouwen e.d.
(Ouwehand et al. 2008). Hiermee zal de waarde van de woningen toenemen.
Deze waarde is natuurlijk altijd afhankelijk van datgene waaraan de bewoners
van de woning waarde hechten, en wordt door overheden veelal gemeten op
basis van de WOZ waarde van de woning.

Wanneer in de stedelijke vernieuwing mogelijkheden worden geboden om
uitbreidingen aan de woningen door te voeren, lijkt dit voor eigenaren,
gecombineerd met isolatiemogelijkheden, vaak een reden voor participatie te
zijn. Dit pleit voor een soepele omgang met de regelgeving door de overheid.
Een uitbreiding aan de woning leidt tot meerwaarde van de woning en ook tot
differentiatie in het woningaanbod (VROM 2006).

Onmogelijkheden
Financiering blijkt de grootste reden waarom de particulieren uiteindelijk niet
participeren in de stedelijke vernieuwing, dit tezamen met onkunde of het niet
inzien van de noodzaak tot een ingreep vormen (kei‐centrum.nl).

Het blijkt dat wanneer financiering een probleem vormt dit kan worden
weggenomen door het aanbieden van renteloze leningen, stimuleringsleningen
en subsidies (VROM 2006). Echter sinds de intrede van de stedelijke
vernieuwing is er geen directe subsidiemogelijkheid meer voor particuliere
woningverbetering (Bos et al. 2005), bovendien nemen de mogelijkheden voor
financiering bij overheid en corporaties af (Kei, 2010). Voor veel particulieren
met een laag inkomen is het verbeteren van de woning dan ook financieel niet
haalbaar (Bos et al. 2005).

De sociale stijging die werd nagestreefd met eigen woning bezit in heeft in het
ergste geval geleidt tot het tegenovergestelde. Omdat men door hoge
hypotheken geen geld meer over heeft voor onderhoud en beheer zullen
schulden ontstaan en zal de woning verder in verval raken (Kei 2009). De
gemeenten hebben de mogelijkheid tot aanschrijven en vervolgens onteigenen
(Van Rooy et al. 2009), maar de kern is dat vooral hypotheekverstrekkers beter
moeten voorlichten wat eigen woningbezit voor kosten met zich meebrengt
(kei 2009).


De woonlast
Hoewel het eigen woningbezit in veel gevallen de grootste wens is voor de
consument, is men bereid concessies te doen. Het gaat erom betaalbaar te
kunnen wonen waarbij woonlasten vaak belangrijker worden geacht dan de
eigendomsvorm. Er is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij de
energielasten zullen toenemen. Deze stijging van de kosten zit in een toename
van het gebruik en in een stijging van de leveringskosten voor deze energie
(VROM 2009).

Gezamenlijk verantwoordelijk
Juist de financiering vormt dus een groot probleem bij het opknappen van de
particuliere woningen in stedelijke vernieuwing. Het opkopen van woningen en
deze vervolgens in de huur verkopen biedt mogelijkheden, dit is een kostbare
opgave (kei‐centrum.nl). Toch is het van belang te benadrukken dat het
belangrijk is voor een particulier te investeren en te participeren in de
stedelijke vernieuwing en op deze wijze invloed te kunnen uitoefenen op de
woonomgeving (Watertorenberaad 2010a).
Er kan op deze wijze een verbetering van de kwaliteit behaald worden waar de
gehele wijk baat bij heeft. Dit betreft per wijk maatwerk (Vromraad 2002).
Deze binnenstedelijke opgave wordt gekenmerkt door lage verwachtingen in
kosten en opbrengsten. Door het bundelen van krachten, belangen en
exploitatie en het goed inrichten van het proces kan hier op creatieve en
efficiënte wijze mee om worden gegaan (De Zeeuw et al. 2011). De
investeringen die maatschappelijk gedaan moeten worden en vaak geld kosten
kunnen dan gedekt worden met de winsten uit de vastgoedrealisatie
(Watertorenberaad 2010b).

Het pleit voor een gezamenlijke exploitatie waarbij iedereen verantwoordelijk
is en waarbij de focus moet liggen op de lange termijn. Het doel van de opgave
moet leidend zijn boven de individuele belangen van de verschillende partijen
die participeren in de wijkaanpak (Watertorenberaad 2010a).
Omdat de woningen gelden als onderpand van banken en andere financiële
instellingen zullen zij moeten participeren om de ontwikkelingen betaalbaar te
houden, zij hebben immers een direct belang (kei 2009). Zij zullen zich op een
andere wijze, dan enkel geldverstrekker moeten manifesteren. Bij de
gemeente ziet het Watertorenberaad mogelijkheden door bijvoorbeeld de
extra inkomsten uit de OZB terug te laten vloeien in de gebiedsexploitatie. De
aanpak van de particuliere voorraad biedt hierbij een goede kans voor
ontwikkelaars, hiervoor moeten zij de focus wel verplaatsen naar het
kleinschalige maatwerk in plaats van de grootschalige woningbouw
(Watertorenberaad 2010a).


EMPIRISCH KADER


3.1 Motivaties voor de particulier
Waarom betrokken
Om een particulier bij de wijkaanpak te betrekken is het noodzaak om vooraf
goed in beeld te krijgen welk belang deze particulieren hebben bij de
verbetering van de wijk.  Men dient zich af te vragen wat de particulier wil, wat
de (woon)verwachtingen zijn voor komende jaren, maar ook of zij op dit
moment nog prettig wonen in de wijk (Van Zomeren 2011). Het valt duidelijk
op dat de mensen die gemotiveerd zijn om deel te nemen aan de wijkaanpak
veelal meer hechting hebben met de wijk, doordat zij hier al langere tijd
wonen (Van Zomeren 2011, Kennis 2011).

De mensen die vaak langere tijd in de wijk wonen zien, de kansen die de wijk te
bieden heeft. Het valt op dat mensen op 2 manieren kunnen participeren; op
wijkniveau waarbij prettig wonen en goed contact centraal staat, of op
beleidsniveau waarbij de deelnemende bewoners vooral proberen te sturen in
het overkoepelend beleid. Participatie komt voort uit het direct belang wat
mensen hebben, namelijk het prettig wonen in de wijk (Van Mierlo 2001).

Gebleken is dat alle bewoners die gereageerd hebben op de enquête het
wijkbelang voorop stellen, en ingrepen in de eigen woning minder zwaar
meewegen. Betrokkenheid met de woonomgeving speelt dan ook een grote
rol op verschillende niveaus (figuur 3.1).
Juist naar de groep die waarde hecht aan deze woonkwaliteit zal de aandacht
verlegd moeten worden. Het gaat dan om het betrekken van de particulier bij
de aanpak waarbij een grote renovatieopgave zichtbaar is (Meijdam 2011).

Figuur 3.1: Betrokkenheid bij stedelijke vernieuwing van huidige wijkbewoners 10


10
Bijlage III, vraag 6
42%
58%
0% Ik denk actief mee in het
wijkbelang
Ik ben bereid om ook
diensten te leveren / mij
actief in te zetten voor de
wijk (vrijwilligerswerk)
Ik ga zelf iets aan mijn woning
(laten) veranderen


Uit de enquête verzonden onder de inwoners van aandachtswijken blijkt
bovendien dat vrijwel iedere respondent het wijkbelang, de woonomgeving
voorop stelt. Slechts 9% van de respondenten vindt ingrepen aan de eigen
woning primair het belangrijkste. Bij het overgrote deel, 58% staat het belang
van de wijk voorop (figuur 3.2).

Figuur 3.2: Reden tot participatie bij stedelijke vernieuwing van huidige bewoners 11

Er zal sprake moeten zijn van een brede maatschappelijk gedragen aanpak
waarvoor iedereen zich verantwoordelijk voelt (Lok en Mous 2011). Hiervoor
uitgezocht moeten worden wat de mensen willen, deze collectiviteit zal per
wijk verschillen. De collectieven ontstaan immers uit een verschillende
belangen zoals bijvoorbeeld:
duurzaamheid;
kansen voor de jeugd;
betaalbaar zijn en blijven van het wonen.

Door op een bottom‐up wijze vorm te geven aan dit proces worden alle
belangen van de particulieren zoveel mogelijk meegenomen (Sanders 2011). Er
dient hierbij wel goed rekening gehouden te worden met de belangen van de
individuele bewoners, deze kunnen anders kan zijn dan de belangen van het
collectief. Hier kan een benadering bijvoorbeeld op grond van leefstijlen een
mogelijkheid bieden om zoveel mogelijk gedeeld belang te behalen (Meijdam
2011).

Om de particulieren te enthousiasmeren helpt het om een woning als een
soort vliegwiel in te zetten, of een persoon of groep personen als kartrekker in

11
9%
33%
58%
Verbetering van de eigen
woning, ik vind mijn
woongenot belangrijk
Betrokkenheid bij de wijk,
goed contact met de buren is
belangrijk
Verbetering van de eigen
woonomgeving, hoe beter de
buurt hoe prettiger wonen


te zetten om de overige mensen te betrekken (Mous en Lok 2011, Schotman
2011). Particulieren worden eerder over de streep getrokken om te
participeren als er subsidies in het vooruitzicht worden gesteld. Dit kan
gecombineerd worden met het aanschrijvingsbeleid van de gemeente, zoals in
Rotterdam gebeurt (Hakkoer 2011). Een groot deel van de aanschrijvingen in
Rotterdam vindt plaats op VvE niveau, hier wordt de particulier vervolgens
door de VvE benaderd het onderhoud uit te (laten) voeren. Deze verloedering
bij VvE’s treedt op, omdat een aantal ingrepen bijvoorbeeld kozijnverbetering
en verduurzaming van de woning niet in de meerjarenonderhoudsplanning
(MJOP) worden meegenomen. Met name de ingrepen in duurzaamheid en
comfort zijn ingrepen die veel plaatsvinden in de bestaande bouw (Maas
2011). Om de particulieren extra te overtuigen voor de noodzaak van
dergelijke ingrepen kunnen deze extra gepromoot worden door bijvoorbeeld
een warmtescan te maken van iedere woning zoals in Amersfoort gebeurt
(Schotman 2011).
Waarom niet betrokken
Als er gekeken wordt naar de motivaties van de particuliere woningbezitters
om niet te participeren in de wijkvernieuwing blijkt dat dit met name te
herleiden is naar de financiële haalbaarheid die de aanpak met zich meebrengt
(Van Mierlo 2011, Maas 2011, Visser 2011, Meijerink 2011, Mous en lok 2011,
Kennis 2011, Hakkoer 2011, Apers 2011, Van Zomeren 2011, Meijer 2011).
Hoewel men er van bewust is dat ingreep noodzakelijk is, is het financiële
aspect de drempel waardoor mensen toch van deelname afzien of zelfs vooraf
besluiten niet mee te doen (Van Mierlo 2011). Veel van de particuliere
woningeigenaren hebben hoge en langlopende hypotheken afgesloten
waarvan de hypotheekwaarde hoger is dan de waarde van de woning.
Financiële mogelijkheden ten behoeve van meer woongenot worden hierdoor
ernstig beperkt (Kennis 2011).

Hoewel financiering het grootste obstakel is voor participatie zijn er nog enkele
andere oorzaken waarneembaar die de particulier weerhouden van deelname
aan de aanpak:
emotionele motieven; mensen willen geen verandering en voelen zich
vertrouwd met de bestaande situatie;
financieel, waarbij het niet zo zeer gaat om betaalbaarheid maar meer
de angst voor stijgende woonlasten, men vindt de huidige woonlasten
wel prettig genoeg;
gebrek aan kennis; men weet niet wat hen te wachten staat of heeft te
hooggespannen verwachtingen.

Om de bezwaren weg te nemen is betrokkenheid vroeg in het proces
noodzakelijk (Sanders 2011). Waar nodig zal er aan het vertrouwen gewerkt
moeten worden en ondersteuning gegeven moeten worden door de betrokken


professionele partijen (Van Mierlo 2011). Vooraf wordt duidelijk gemaakt wat
de mogelijkheden zijn en welke rol er voor de verschillende partijen is
weggelegd. Ook is er zichtbaar dat de particuliere een wederdienst verlangen,
in hun ogen stellen zij zich door deelname kwetsbaar op en doen zij een
handreiking en verwachten hier iets voor terug (Maas 2011). Als men kijkt naar
het eigen woningbezit bij VvE’s speelt ook de afhankelijkheid van elkaar mee
om niet te participeren. Eigenaren kunnen deelname in dit geval als dwang
ervaren wat leidt tot weerstand tegen de plannen (Kennis 2011). Een grote rol
bij VvE’s speelt dat niet direct duidelijk is wie er baat heeft bij een ingreep, en
de kosten moet dragen (Apers 2011).

Een aspect waarmee men nadrukkelijk rekening moet houden zijn de
financieringsmogelijkheden van de particulier. Zij heeft veelal beperkte
mogelijkheden in vergelijking met bijvoorbeeld een corporatie. Het aanbieden
van een renovatiepakket, zoals een corporatie toepast is, onmogelijk
(Schuitemaker 2011).

Welke ingrepen in eigen woning
Professionele partijen voeren het schaalvoordeel (lagere kosten door
collectieve aanpak) op richting de particulier om te investeren in
woningverbetering. Hoewel dit aan de orde is blijkt met name comfort in
relatie tot de woningwaarde de uiteindelijke motivatie om te participeren.
Mensen willen comfortabel wonen en zijn bereid hierin te investeren. Onder
comfort wordt onder andere verstaan het verbeteren van de woning op
energetisch gebied, waardoor energielasten gereduceerd worden en de
woning behaaglijker wordt om in te verblijven (Maas 2011).

Wanneer de financiële middelen beperkt zijn, zullen de ingrepen eveneens
beperkt blijven tot relatief kleine ingrepen, zoals isolatieglas en nieuwe CV‐
ketels. Hierbij is maatwerk en het attenderen op de mogelijkheden van
besparing belangrijk (Kennis 2011). Ingrepen worden alleen gewaardeerd als
de woningeigenaar waarde hecht aan het soort ingreep (Schotman 2011).
Particulieren zijn gevoeliger voor de besparing per maand dan voor de
terugverdientijd over jaren (Kennis 2011, Hakkoer 2011).
Naast deze besparing per maand is ook de besparing in onderhoudskosten,
verspreid over verschillende jaren, een argument om de particulier te
motiveren ingrepen te (laten) doen in de eigen woning (Meijer 2011). Er zal
voor deze ingrepen gekeken moeten worden naar het doel hiervan, dit is dan
ook maatwerk; voor welk doel gebeurt de ingreep, wat is de termijn voordat
een volgende ingreep wordt verwacht en voor wie gebeurt deze ingreep (Van
Zomeren 2011).
Uit de enquête is gebleken welke ingrepen de consumenten op individueel
niveau het liefste zien aan de woning (figuur 3.3). Het blijkt dat dit met name
ingrepen zijn die van toepassing zijn op de bestaande woning. Het uitbreiden


van de woning door middel van een uitbouw of een dakkapel is voor slechts
14% van de respondenten de meest gewilde ingreep. Alle overige ingrepen
hebben met name te maken met kostenbesparingen of direct comfort.

Figuur 3.3: Populaire ingrepen onder bewoners van de bestaande woningvoorraad 12

Verreweg het merendeel van de mensen blijft het liefst in de huidige woning
wonen (figuur 3.4). Wanneer ingrepen aan de woning nodig zijn zien om hier
langer te kunnen wonen zien zij deze dan ook graag. Het wijst op een sterke
hechting met de woning en de woonomgeving.

12
5,41%
21,62%
10,81%
5,41%
8,11%
16,22%
18,92%
2,70%
10,81%
Kozijnen
Dubbel glas
Isolatie (dak)
Isolatie (gevel)
Verwarmingssysteem
Keuken
Badkamer / toilet
Aanbouw
Dakkapel


Figuur 3.4: Mensen die bij lichamelijke ongemakken in de huidige woning willen blijven
wonen 13

Veel mensen zijn bereid om voor deze ingrepen meer huur of hypotheeklast te
betalen op het moment dat de energiekosten omlaag gaan en / of er meer
wooncomfort wordt ervaren (figuur 3.5). Het is de totale last die voor de
mensen van belang is (figuur 3.6), immers het aantal mensen dat aangeeft
meer te willen investeren als de woningwaarde toeneemt is aanzienlijk kleiner
(figuur 3.7).

Figuur 3.5: Bereidheid tot het betalen van meer huur of hypotheeklast bij dalende
energielasten 14

13
14
84,85%
15,15%
Ja Nee
43,28%
28,36%
28,36%
Ja, mits de totale maandlasten niet
stijgen
Ja, als ik hierdoor op termijn kosten
bespaar
Nee


Figuur 3.6: bereidheid tot meer huur of hypotheeklast bij toename van wooncomfort 15

Figuur 3.7: bereidheid tot meer investeren bij toenemende woningwaarde 16

15
16
55,22%
44,78%
Ja
Nee
33,33%
66,67%
Ja
Nee


Mensen zien de ingrepen in samenhang met de buren, wanneer er meerdere
woningen onder een kap zitten. Het eigen belang wordt hier minimaal voorop
gesteld en het meedoen in het collectieve geheel speelt een grote rol (figuur
3.8). Hoewel de motivaties overeen lijken te komen, blijven de ingrepen toch
vooral maatwerk en zal deze per huishouden geïnventariseerd moeten worden
(Schotman 2011).

Figuur 3.8: Participatie door ingrepen in naastliggende woningen 17

17
24%
29%
33%
14%
Ja, alleen als ik dezelfde
ingreep van plan was
Ja, als het door
collectiviteit goedkoper
wordt
Ja, als daarmee het hele
blok beter wordt
Nee, als ik geen waarde
hecht aan de ingreep doe
ik het niet


3.2 Mogelijkheden voor de ontwikkelende aannemer
Ondersteuning in proces
Vanuit verschillende geïnterviewde professionals worden mogelijkheden
gezien voor de ontwikkelende aannemer om de particulier op een passende
wijze te ondersteunen en te betrekken bij de stedelijke vernieuwingsopgave,
en ook mogelijkheden om een rol te gaan vervullen in de algehele opgave,
waarbij de ontwikkelende aannemer niet specifiek voor alleen de particulier
zijn werkzaamheden zal verrichten.

Door beide specialismen, ontwikkelaar en aannemer bij een partij te herbergen
kan er zowel op technisch als procesniveau worden samengewerkt.
In het totale project worden vanuit de deskundigen mogelijkheden gezien om
de ontwikkelende aannemer te laten participeren in (Platte 2010):
risico;
kennisdeling (marktkennis);
financiering.

Het zal zeker vragen om een andere benadering van de werkzaamheden. Door
de techneuten aan de voorkant van het proces te betrekken, zal er begrip zijn
voor de wensen van de klant (Van Zomeren 2011). Er zal gedacht moeten
worden op termijnen van 10‐15 jaar bottom‐up, in plaats van een korte termijn
top‐down opgave. Door ook de kennis van bijvoorbeeld levensduur van
materialen vanuit de uitvoerende kant te betrekken, wordt de doelstelling
voor deze termijn voor 10‐15 jaar beter gewaarborgd. Het zijn immers de
uitvoerende medewerkers die inzicht hebben op levensduur van materialen
(Sanders 2011).

Voor het betrekken van de particulier kan een ontwikkelende aannemer een
rol spelen in het managen van de verwachtingen van deze particulier. En zij
kan door middel van een goede communicatie aangeven wat wel en niet
mogelijk is, ook financieel (Maas 2011). Omdat het voor particulieren lastig is
inzicht te krijgen in de exacte aanpak is er ook een mogelijkheid dat de
ontwikkelende aannemer hierin begeleidt (Visser 2011). Hierbij zal de
ontwikkelende aannemer rekening moeten houden met een veel fijnmazigere
aanpak. Daar waar zij zich vooral in nieuwbouw heeft gespecialiseerd, zullen
de binnenstedelijke opgaven die men voor de particulieren zal uitvoeren, zich
voornamelijk op renovatieniveau richten (Meijer 2011). Er zal gekeken moeten
worden naar een werkwijze waarbij kleinschaligheid rendabel kan zijn
(Meijdam 2011). De ontwikkelende aannemer kan de schakel zijn tussen de
particulier en de professionals die zorg dragen voor de totale wijkaanpak. De
ontwikkelende aannemer kan de particulier hierin adviseren met betrekking
tot de waarde van de ingrepen, zijn deze waardevermeerderend en ook terug
te zien zijn in de totale waarde van de woning (Meijer 2011).

De tandarts van de wijk

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to De tandarts van de wijk

Similar to De tandarts van de wijk (20)

De tandarts van de wijk