Your SlideShare is downloading. ×
Appartement kopen in Eindhoven
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Appartement kopen in Eindhoven

461
views

Published on

Appartement kopen in Eindhoven? Philip Koene NVM Aankoopmakelaar Eindhoven begeleidt u bij de aankoop. Taxeren, onderhandelen & afhandelen. Bel 06 83161066 voor een gratis consult.

Appartement kopen in Eindhoven? Philip Koene NVM Aankoopmakelaar Eindhoven begeleidt u bij de aankoop. Taxeren, onderhandelen & afhandelen. Bel 06 83161066 voor een gratis consult.

Published in: Real Estate, Travel, Business

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
461
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Vóórdat u een appartement koopt Heeft u al een appartement? De regels zijn veranderd per 1 mei 2005. Vanaf 1 mei 2008 gelden deze regels voor alle VvE’s.
  • 2. Vóórdat u een appartement koopt Heeft u al een appartement? De regels zijn veranderd per 1 mei 2005. Vanaf 1 mei 2008 gelden deze regels voor alle VvE’s.
  • 3. Inhoud Vóórdat u koopt: let op een aantal zaken 03 1. Bekijk de splitsingsakte en het splitsingsreglement 05 2. Vraag naar de Vereniging van Eigenaren 07 3. Beoordeel de toestand van de rest van het gebouw 09 4. Nieuwe regels: wat is er veranderd op 1 mei 2005? 11 5. Veel gestelde vragen 15 6. Meer informatie? 19 Colofon 20
  • 4. 03 Vóórdat u koopt: let op een aantal zaken U wilt een appartement kopen? Een boven- Wat is een appartement? woning of een benedenwoning misschien, of wellicht een fraaie flat. Denkt u er dan aan: Eenvoudig gezegd elke woning met boven- er is een belangrijk verschil met de aankoop en /of benedenburen. Een klassiek bene- van een eengezinswoning. Als eigenaar van denhuis of een gloednieuwe seniorenflat, het appartementsrecht, bent u straks met een portiekwoning of een appartement in uw boven- en benedenburen samen eigenaar een monument. Zo maar een aantal voor- van het hele gebouw/pand. En u draagt dus beelden. En bij deze koopwoningen hoort ook samen verantwoordelijkheid. Daarom een Vereniging van Eigenaren, die onder- zult u vóórdat u ‘Ja’ zegt een paar extra meer verantwoordelijk is voor het gezamen- zaken moeten navragen. lijk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. Deze folder leidt u stap voor stap door die De Wet verstaat onder een appartement [of extra zaken die u moet navragen vóór de aan- zoals het officieel heet ‘een appartements- koop van een appartement. En wilt u vervol- recht’] een aandeel in een gebouw met gens meer weten, dan vindt u achter in deze toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het folder adressen voor nadere informatie. alleengebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw. Dat betekent dat er een onder- Let op: de regels zijn veranderd. scheid wordt gemaakt tussen het eigendom Heeft u al een appartement? Let dan op: vanaf aan de ene kant en de gebruiksrechten aan 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels rond ap- de andere kant. Het eigendom van het ge- partementsrechten veranderd. U leest over de hele gebouw komt toe aan de appartement- wijzigingen vanaf bladzijde 8. Vanaf 1 mei 2008 seigenaren gezamenlijk; daarnaast heeft gelden deze regels voor alle VvE’s. iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privé-gedeelte [zijn woning/appartement] en Vanwege de leesbaarheid wordt overigens een het medegebruiksrecht van die gedeelten ‘houder van het appartementsrecht’ in deze van het gebouw, die voor gemeenschappe- folder kortweg aangeduid als ‘eigenaar’. lijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kunt u ondermeer denken aan het trappenhuis, de hal, de lift, maar ook het dak en een deel van de riolering, gevel en dragende muren.
  • 5. 04 Ook onbebouwde grond kan gesplitst worden. Tegenwoordig kan ook een stuk onbebouwde grond in appartementsrechten worden ge- splitst. Op die manier kan een groep eigena- ren bijvoorbeeld gezamenlijk een parkeerter- rein bezitten, of een steiger met ligplaatsen voor boten. Met behulp van dezelfde apparte- mentsregels, regels van het appartements- recht, kunnen heldere en wettelijk afgedekte afspraken worden gemaakt over ieders rechten en plichten. Waar er dus verder in deze folder wordt ge- sproken over een gebouw dat is gesplitst in afzonderlijke woningen, kunt u dus ook lezen: een onbebouwd terrein, gesplitst in aparte gedeelten.
  • 6. 05 1. Bekijk de splitsings- akte en het splitsingsreglement Een gebouw dat meer woningen telt, kan heeft u niet genoeg aan de splitsingsakte, maar ‘gesplitst’ zijn. In plaats van het hele gebouw moet u ook dit standaardreglement bekijken. zijn dan alle losse woningen [appartements- rechten] bij het Kadaster apart geregistreerd. Tip: Regel het splitsingsreglement als u de Daarmee kunnen de losse appartements- kans heeft. rechten verschillende eigenaars hebben. Hoe U kunt als koper te maken hebben met een het gebouw precies is verdeeld, is vastgelegd zogeheten nieuwe splitsing: als u een nieuw- in de zogeheten ‘splitsingsakte’. bouwappartement wilt kopen, of een appar- De verschillende eigenaren van de woningen in tement in een bestaand pand dat nog moet het gebouw hebben gezamenlijke verantwoor- worden gesplitst. In dat geval kunt u nog onder- delijkheid voor het hele pand. Die rechten en handelen over één of meerdere voorwaarden plichten van de appartementseigenaren in dit reglement aangezien het nog vastgesteld moeten juridisch zijn vastgelegd. Dit staat in moet worden. Als u namelijk naderhand het het Burgerlijk Wetboek. De “rechten en plich- splitsingsreglement nog wilt veranderen, zullen ten” staan in het “reglement van splitsing”. de andere eigenaren met uw wijziging moeten U begrijpt, voor u als koper bevatten die beide instemmen. stukken belangrijke informatie. Tip: Kadaster heeft de stukken ook. Als de verkoper de splitsingsakte, het split- singsreglement en de splitsingstekening niet tevoren kan laten zien, kunt u de stukken zono- dig bij het Kadaster opvragen, tegen betaling. Net als bijvoorbeeld de eigendomsakte van uw toekomstige appartement, zijn de splitsings- akte en het splitsingsreglement documenten die bij de notaris moeten zijn vastgesteld. Het splitsingsreglement wordt in de akte van split- sing vastgesteld. Soms worden niet alle regels van het splitsingsreglement in de akte zelf opgeschreven, maar wordt verwezen naar een zogenaamd standaardreglement. In dat geval
  • 7. 06 Wat staat er in de splitsingsakte? hoe de Vereniging van Eigenaren moet functi- oneren. Een nauwkeurige omschrijving van het ge- bouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen, hoe groot ieders aandeel is Flat uit jaren ’50 en ’60: net even anders in het gehele gebouw en de berekeningswijze (geldt alleen voor aktes vanaf 1 mei 2005) als Als u een appartement wilt kopen in een flat- deze aandelen ongelijk zijn, de regeling van gebouw uit de jaren ’50 of ’60, dan kunt u een het stemrecht en hoe groot de meerderheid bijzonderheid tegenkomen: de coöperatieve moet zijn bij besluiten over wijzigingen van flatvereniging. In dat geval is er geen split- de akte (dit staat in het Burgerlijk Wetboek), singsakte en geen splitsingstekening. En de en de onderdelen van het Modelreglement rechten en plichten van de eigenaren vindt u waarvan wordt afgeweken. Bij de splitsings- dan niet in een splitsingsreglement, maar in akte hoort de splitsingstekening, met daarop de statuten en het huishoudelijk reglement exact de grenzen tussen de verschillende ap- van de coöperatieve flatvereniging. Koopt partementen onderling en die van de gemeen- u een appartement van ná 1972, dan zult u schappelijke ruimten. De splitsingsakte en het nauwelijks coöperatieve flatverenigingen splitsingsreglement zijn notariële akten. aantreffen. De privé-gedeelten worden daarbij aangege- ven door middel van de ‘dikke lijnen’. Wat staat er in het Modelreglement? In het Modelreglement staan onder meer de bepalingen die voor de Vereniging van Eigenaren gelden. Dit houdt in de rechten en plichten voor de eigenaren en bewoners [zoals de kosten die gezamenlijk moeten worden betaald] en regels voor gebruik, onderhoud en beheer van gemeenschappelijke ruimten,
  • 8. 07 2. Vraag naar de Vereniging van Eigenaren Koopt u een appartement, dan wordt u auto- de bestuurder/administrateur van de VvE. De matisch lid van de Vereniging van Eigenaren bestuurder/administrateur is soms een van (VvE). De VvE is de vertegenwoordiger van de eigenaren, soms een extern administratie- de gezamenlijke eigenaren. Die VvE is ver- kantoor. antwoordelijk voor het gebouw als geheel. Denk daarbij aan het onderhoud aan de Tip: Informeer naar onderhoudsplannen en gemeenschappelijke delen en de gezamen- het reservefonds lijke opstalverzekering. Bij de aankoop van Wellicht heeft de VvE onlangs besloten om in een appartement zult u dus van tevoren wil- de komende jaren onderhoud uit te laten voe- len weten hoe de VvE functioneert, en zult u ren of misschien zelfs ingrijpende renovaties. de mogelijke kosten willen weten die u nog Dan bent u daar straks als appartementseige- mag verwachten. naar aan gebonden en zult u uw deel moeten meebetalen. Overigens lijkt ‘vereniging’ soms een groot Daarnaast moet, sinds de wetswijziging van woord: als u een bovenwoning koopt, bent 2005, iedere VvE een reservefonds aanleggen u wellicht samen met uw benedenburen de en instandhouden, om daarmee te sparen enige leden. Toch is ook dan een goed wer- voor groot onderhoud. kende ‘vereniging’ van groot belang. Vanaf 1 mei 2008 is de overgangstermijn ver- Maar in een flatgebouw kan een Vereniging lopen en moeten alle VvE’s een reservefonds van Eigenaren gemakkelijk tientallen leden hebben. Voor u als koper is het van belang om tellen. – liefst voordat u besluit te kopen! – te weten in hoeverre dat al gebeurd is, en wat er van u Tip: Vraag met name de financiële stukken op verwacht wordt. Vraag het na bij de verkoper, Het belangrijkst zijn de financiën van de VvE. of bij de bestuurder/administrateur van de Vraag dus naar die stukken: de balans, de ex- VvE. Overigens zal de notaris voorafgaand aan ploitatierekening van het afgelopen boekjaar, de overdracht van een appartement altijd een de begroting van het lopende boekjaar, zo mo- overzicht opvragen van de omvang van het re- gelijk de begroting van het komende boekjaar. servefonds bij de VvE. De verkopende eigenaar moet die stukken Hoe groot het onderhoudsfonds moet zijn hebben. Anders vraagt u ernaar bij degene en welk bedrag daarvoor jaarlijks nodig is, die de administratie van de VvE voert. Dit is kunt u het best bepalen aan de hand van
  • 9. 08 een Meerjarenonderhoudsplan. Met de VvE- Tip: Vraag naar de laatste drie verslagen van onderhoudmeter kunt u een snelle, indica- de vergaderingen van de VvE tieve berekening uitvoeren, die u een eerste De verslagen van de vergadering van eigena- indruk kan geven van mogelijke kosten. De ren – de bijeenkomsten van de VvE – kunt u bij onderhoudsmeter vindt u op www.vrom.nl/ap- de VvE opvragen. Dat geeft u een goed beeld partementen van wat er zoal in de VvE gebeurt. Tip: Informeer naar openstaande schulden aan de VvE Controleer vroegtijdig of de huidige eigenaar zijn bijdrage aan de VvE netjes heeft betaald: de bestuurder/administrateur van de VvE zal u dit kunnen vertellen. Zo komt u niet voor onplezierige verrassingen te staan. Eventueel openstaande rekeningen kunnen overigens in elk geval aan het licht komen op het moment van overdracht. De notaris die de overdracht van het appartementsrecht verzorgt, vraagt namelijk bij de bestuurder/administrateur eveneens naar de financiële verplichtingen aan de VvE, en zal er vervolgens voor zorg- dragen dat openstaande schulden worden verrekend. Nogmaals: let goed op de risico’s die u kunt lopen bij openstaande schulden aan de VvE!
  • 10. 09 3. Beoordeel de toestand van de rest van het gebouw Het zal u duidelijk zijn: als u een apparte- ment koopt, koopt u een deel van een groter gebouw/geheel. U heeft straks dus ook met de rest van het pand te maken. Alle reden voor een kritische blik op de bouwkundige staat van het hele pand. Tip: Controleer of er geen aanschrijving van kracht is. De gemeente kan de VvE en de eigenaren ‘aanschrijven’, dat wil zeggen verplichten be- paald onderhoud uit te voeren. Informeer dus of er zo’n aanschrijving geldt voor het gebouw of voor een appartement, of dat de kosten van een mogelijke vroegere aanschrijving nog openstaan. U – of uw makelaar – kan dat op- vragen bij de gemeentelijke dienst bouw- en woningtoezicht of bij het Kadaster. Tip: Vraag ook naar de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen Zelfs als u een benedenwoning koopt, infor- meer toch naar de staat van het dak. U zult waarschijnlijk aan onderhoud en reparatie moeten meebetalen! Daarnaast is de staat van bijvoorbeeld de gevel en de riolering voor alle bewoners van belang. Onderhoud aan de ge- meenschappelijke zaken is meestal ook voor gemeenschappelijke kosten.
  • 11. 10
  • 12. 11 4. Nieuwe regels: wat is er veranderd op 1 mei 2005? Op 1 mei 2005 zijn de wettelijke regels rond met een beslissing tot wijziging moet instem- appartementsrechten gewijzigd. men. Dat moet dan wel in de splitsingsakte Hierna volgen de belangrijkste veranderin- worden vastgelegd. gen nogmaals in vogelvlucht. Deze informatie is ondermeer ook nuttig Nieuw: Splitsingsakte vermeldt verhouding voor bestaande VvE’s. Immers vanaf van de aandelen in het complex 1 mei 2008 gelden de wijzigingen voor álle Zoals gezegd bestaat de mogelijkheid om VvE’s. wijzigingsbesluiten te nemen met een meer- derheid van viervijfde van de stemmen. Nu is Nieuw: VvE kan voortaan bij 80 % meerder- viervijfde van de stemmen niet altijd gelijk aan heid besluiten de splitsingsakte te wijzigen. viervijfde van het aantal eigenaren. Een ap- Verandering in de splitsingsakte of de bij- partementseigenaar kan namelijk een groter behorende tekening vergde volgens de oude stemrecht hebben [en trouwens ook meer regeling dat alle eigenaren instemden. moeten betalen aan de VvE] omdat hij een Unanimiteit was dus vereist, en anders moest groter aandeel heeft in het complex – bijvoor- de rechter er aan te pas komen. Dat is niet beeld omdat hij een groter appartement bezit meer het geval: voortaan kan een VvE er voor dan andere eigenaren. In de splitsingsakte kiezen zo’n verandering al te laten doorvoeren staat vermeld hoeveel aandelen ieder heeft. als er een meerderheid is van viervijfde, ofwel Meestal is hieraan ook het stemrecht verbon- 80% van de stemmen en medewerking van den. Die aandelen kunnen bijvoorbeeld zijn het bestuur. Als er een wijzigingsbesluit op gebaseerd op de vloeroppervlakte of de taxa- de agenda staat, moet de vergaderoproep wel tiewaarde van het appartement. De aandelen aan de standaard eisen voldoen zodat iedere zijn meestal niet gelijk. Bij ongelijke aandelen eigenaar weet dat er een belangrijk besluit moet in de splitsingsakte de berekeningsme- op stapel staat. En wie het met een [bij meer- thode hiervan zijn neergelegd. Dit geldt echter derheid genomen] besluit niet eens is, kan alleen voor splitsingen die na 1 mei 2005 heb- binnen drie maanden aan de rechter vragen ben plaatsgevonden. het besluit te vernietigen, indien hij er schade door lijdt. Nieuw: reservefonds verplicht Een VvE heeft overigens de vrijheid om ervoor Vereniging van Eigenaren zijn voortaan ver- te kiezen dat méér dan 80% van de eigenaren plicht om een reservefonds te hebben
  • 13. 12 – met voldoende geld – waaruit grotere, niet Nieuw: regels over informatie rond open- jaarlijks terugkerende uitgaven kunnen wor- staande bijdragen. den gedaan. Nieuwe kopers worden op een andere ma- Daarbij wordt vooral gedacht aan groot on- nier geïnformeerd over eventuele periodieke derhoud. Door zo’n reservefonds geleidelijk te bijdragen die de verkopende appartementsei- vullen, hoeven eigenaren niet in één keer het genaar nog schuldig is aan de VvE. De nieuwe hele bedrag op tafel te leggen. De wettelijke eigenaar is hoofdelijk aansprakelijk voor zulke verplichting verkleint de kans dat zulk nood- nog openstaande bijdragen, evenzeer als de zakelijk onderhoud uit geldgebrek achterwege oude eigenaar blijft. Nu zullen nog niet alle bestaande VvE’s een [voldoende gevuld] reservefonds heb- In de nieuwe wet ligt er een taak voor de ben. Wettelijk hadden VvE’s die reeds op 1 notaris die de overdracht van het apparte- mei 2005 bestonden de tijd om tot 1 mei 2008 mentsrecht verzorgt. De notaris moet aan het een reservefonds in het leven te roepen en er bestuur van de VvE een opgave vragen welk voldoende geld in te storten. Bij verkoop van bedrag de vorige appartementseigenaar even- een appartementsrecht zal de notaris aan de tueel nog schuldig is aan de vereniging. nieuwe eigenaar melden hoe groot het reser- vefonds is. Blijkt het opgegeven bedrag achteraf toch niet juist, dan hoeft de nieuwe koper toch niet Nieuw: ook onbebouwde grond te splitsen in méér te betalen dan wat er in de opgave aan appartementen de notaris vermeld was. Wordt er helemaal Sinds 1 mei 2005 kan ook een stuk onbebouw- geen opgave van achterstallige betalingen de grond in appartementsrechten worden gedaan, dan zal de notaris dit vermelden in de gesplitst. Om parkeer- of ligplaatsen apart te overdrachtsakte. De nieuwe eigenaar is dan kunnen verkopen is splitsing in appartements- niet aansprakelijk voor achterstallige bijdra- recht nodig. Het voordeel van zo’n officiële gen. Voor de volledigheid: de notaris vraagt, splitsing is dat de afspraken over bijvoorbeeld zoals vermeld, daarnaast ook een opgave van gebruik en onderhoud in het splitsingsregle- de omvang van het reservefonds. ment juridisch vastliggen. Daardoor heeft ook iedere volgende appartementseigenaar zich er aan te houden.
  • 14. 13 Nieuw: VvE kan ook met één eigenaar Nieuw: Inschrijving in het Handelsregister Op het moment dat de notariële splitsingsakte gestart. wordt ondertekend, ontstaat de VvE. Sinds 1 Op 1 juli 2008 is de nieuwe Handelsregisterwet mei 2005 is dat ook het geval als alle appar- van het Ministerie van Economische Zaken in tementsrechten nog in één hand zijn. Dat is werking getreden. Het Handelsregister wordt bijvoorbeeld de projectontwikkelaar van een dé basisregistratie van alle ondernemingen en nieuwbouwcomplex waarvan de appartemen- overige rechtspersonen in Nederland. Ook alle ten nog verkocht moeten worden. Die nieuwe Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) moeten VvE mag ook overeenkomsten met derden zich registreren. aangaan, bijvoorbeeld verzekeringsover- eenkomsten. Wel moeten nieuwe eigenaren Waarom de VvE in het Handelsregister? worden ingelicht over deze eerder afgesloten De Handelsregisterwet 2007 stelt dat VvE´s overeenkomsten: in de koop-/aannemings- deelnemen aan het economisch verkeer overeenkomst moeten die bijvoorbeeld wor- omdat de vereniging overeenkomsten sluit, den vermeld. bijvoorbeeld met een schildersbedrijf voor het onderhoud van het pand. Vaak gaat het dan Nieuw: Modelreglement 2006 om grote bedragen. Het is dus van belang te Het model splitsingsreglement ofwel weten wie de bestuurders van een VvE zijn. ‘Modelreglement’ beschrijft de rechten en plichten voor eigenaren en bewoners. Het Transparant opereren vorige Modelreglement, uit 1992, is door de Het Handelsregister is openbaar. Andere par- Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie tijen kunnen dus gegevens over de VvE opvra- aangepast aan de nieuwe wet en heet nu gen en controleren. Zij kunnen bijvoorbeeld ‘Modelreglement bij splitsing in apparte- zien wie er bevoegd is tot vertegenwoordiging mentsrechten 2006’. van de VvE en waar de VvE is gevestigd. Dat maakt het gemakkelijker om een bankre- De vernieuwingen vloeien voort uit de praktijk kening te openen, maar ook om een onder- en uit de Wet van 19 februari 2005 tot wijziging houdscontract te sluiten. van titel 5.9 [Appartementsrechten] van het Burgerlijk Wetboek.
  • 15. 14 Helderheid voor huizenkopers akte met daarin de statuten opgenomen. Als Ook voor wie een appartement wil kopen, er wijzigingen in het bestuur of in de notariële biedt de nieuwe wetgeving helderheid. In het akte optreden moet een VvE dit doorgeven. Handelsregister is snel te controleren of er VvE’s hoeven geen jaarrekeningen bij de een VvE is, uit welke bestuursleden de ver- Kamer van Koophandel in te leveren. eniging bestaat en hoe zij te bereiken zijn. Het verifiëren van de gegevens van de verkoper Meer weten? wordt daarmee een stuk eenvoudiger. Kijk op www.kvk.nl/nieuweinschrijvers Inschrijven De inschrijfplicht geldt vanaf 1 juli 2008, maar er is een overgangstermijn om alle nieuwe in- schrijvingen gefaseerd en gemakkelijk te laten verlopen. De VvE’s hebben uiterlijk tot en met 31 december 2009 de tijd om zich in te schrij- ven. De Kamer van Koophandel benadert de VvE’s vanaf maart 2009 met het verzoek zich in te schrijven in het Handelsregister. Voor nieuwe VvE’s, die opgericht worden na 1 juli 2008, geldt de overgangstermijn niet. Nieuwe VvE’s moeten zich vanaf 1 juli 2008 di- rect inschrijven in het Handelsregister. Wat moet er precies ingeschreven staan over de Vereniging van Eigenaars? De VvE zelf (naam, adres, oprichtingsda- tum) en het bestuur van de Vereniging van Eigenaars (VvE) moet worden ingeschreven. Ook wordt een afschrift van de notariële split- singsakte of een afschrift van de notariële
  • 16. 15 5. Veelgestelde vragen Wat is nu eigenlijk het verschil tussen het Moet ik vóór ik het appartement koop al iets kopen van een appartement en van een een- weten over de VvE? gezinswoning? Dat is zeker belangrijk, net zoals het van be- Wie een eengezinswoning koopt, krijgt zelf lang is dat u de splitsingsakte, splitsingsre- de lusten en lasten van het hele pand - van glement, en de splitsingstekening en eventu- de nok tot de fundering. Maar als u een ap- ele huishoudelijk reglement heeft gezien. partement koopt, koopt u in feite een aandeel In de VvE kunnen bijvoorbeeld [kostbare] in een groter geheel: een appartementsrecht. afspraken gemaakt zijn over voorgenomen U koopt daarbij het exclusieve recht op het onderhoud. Ook moet iedere VvE uiterlijk 1 gebruik van uw appartement, én het recht op mei 2008 een reservefonds hebben voor groot gebruik van gemeenschappelijke onderdelen onderhoud. Van u als nieuwe eigenaar zal ver- (trappenhuis, lift, of de binnentuin). Maar u wacht worden dat u bijdraagt aan de vorming bent ook voor uw aandeel verantwoordelijk van dat fonds. voor de gezamenlijke gedeelten van het ge- Vraag uw makelaar ernaar, of de administra- heel. Die gezamenlijke verantwoordelijkheid teur van de VvE. brengt regels met zich mee. Wat is het reservefonds? Wat moet ik vóór de aankoop weten over de Het reservefonds is een wettelijk verplichte splitsingsakte en het splitsingsreglement? spaarpot die de VvE vormt om andere dan de In de splitsingsakte en het splitsingsregle- gewone jaarlijkse kosten te dekken – zoals ment ligt juridisch vast wat uw rechten en kosten voor groot onderhoud. Door zo’n reser- plichten zijn als eigenaar van een apparte- vefonds geleidelijk te vullen, hoeven eigenaren mentsrecht. Welk deel van het gebouw is niet in één keer het hele bedrag op tafel te leg- straks precies van u? Hoeveel moet u bijdra- gen als groot onderhoud noodzakelijk blijkt. gen aan gezamenlijk onderhoud en vernieu- De hoogte van het reservefonds kan het wing? En wat zijn bijvoorbeeld de voorschrif- best bepaald worden aan de hand van een ten voor het gebruik van de appartementen? Meerjarenonderhoudsplan. Dat zijn allemaal zaken die u zult willen mee- Voor een indicatie van de hoogte van het nemen in uw afweging of u het appartement reservefonds (zie de indicatieve VvE- wilt aankopen - en voor welke prijs. onderhoudsmeter op www.vrom.nl/apparte- menten.
  • 17. 16 Ik koop de onderste woning in een hoog flat- rijkste informatie kunt u al halen uit de gebouw. Moet ik straks toch meebetalen aan splitsingsakte,het splitsingsreglement, het vernieuwing van het dak, en welk deel dan? huishoudelijke reglement en uit de stukken Het is heel waarschijnlijk dat u inderdaad van de vereniging van eigenaren. moet meebetalen. Wilt u het zeker weten, dan moet u het splitsingsreglement nazien, bij de De ‘administrateur’ van de vereniging: verkoper of het Kadaster. Daarin staat onder- wie is dat eigenlijk? meer hoe de kosten voor gezamenlijke zaken Sinds 1 januari 1992 is in de wet de term - zoals ook het dak - worden verdeeld over de ‘administrateur’ gewijzigd in de term ‘be- eigenaren. stuurder’. De Modelreglementen van 1992 en later spreken dus over ‘bestuurder’ terwijl de Kan ik ervoor kiezen géén lid van de VvE te Modelreglementen van 1973 en 1983 spreken worden? over ‘administrateur’. Anders dan bij een ge- Neen, wettelijk is vastgesteld dat de eigena- wone vereniging ligt het bestuur van een VvE in ren van appartementen een Vereniging van handen van de zogeheten bestuurder/admini- Eigenaren moeten vormen. Als u een apparte- strateur. Dat kan een van de eigenaren zijn of ment koopt, wordt u er automatisch lid van. een externe partij zoals bijvoorbeeld een admi- nistratiekantoor. De vereniging van eigenaars Wat is het verschil tussen de vereniging van is echter het hoogste orgaan dat de besluiten eigenaren en de vergadering van eigenaren? neemt. De bestuurder/ administrateur zorgt on- De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de dermeer voor het opstellen van de jaarstukken. rechtspersoon, die ontstaat bij het passeren van de splitsingsakte. De vergadering van eigenaars zijn de geza- menlijke eigenaren. Moet ik met de toekomstige buren gaan overleggen nog vóór ik weet of ik het appar- tement echt wil hebben? Goed contact met uw mogelijke buren is natuurlijk nooit weg. Maar de belang-
  • 18. 17 Kan ik alles wat met de VvE en het appar- Ik kan een parkeerplaats kopen op een par- tementsrecht te maken heeft niet gewoon keerterrein. Werkt dat hetzelfde als bij een uitbesteden? appartement in een gebouw. Veel grotere verenigingen van eigenaren be- Dat kan inderdaad op dezelfde manier gere- steden het werk van de ‘bestuurder/ admini- geld zijn. In dat geval moet er net als bij een strateur’ uit aan een betaalde, extern deskun- appartementsgebouw een splitsingsakte zijn dige. Dat scheelt werk. Maar u zult altijd zelf, en een splitsingsreglement. Daarin kunt u dan samen met de andere eigenaren, besluiten lezen wat uw rechten en plichten zijn als u zou moeten nemen over gebruik, onderhoud en besluiten te kopen. beheer van uw gebouw/ pand. Dat gebeurt in de vergadering van eigenaren. Ik wil een appartement kopen in een bestaand gebouw dat nog moet worden gesplitst. Maakt dat iets uit? In principe speelt hetzelfde als bij een appar- tement in een eerder gesplitst gebouw. Maar als de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de splitsingstekening nog niet is vastge- steld, heeft u wel het voordeel dat u zelf wel- licht nog kunt onderhandelen over de voor- waarden en afspraken. Dat is bij bestaande appartementen minder gemakkelijk. Aan de andere kant: wilt u het koopcontract tekenen voordat de splitsing juridisch rond is, dan loopt u wel een risico. Uw makelaar of notaris kunnen u vertellen hoe u dat risico kunt be- perken. Vraag in zulke gevallen in ieder geval naar het ontwerp-splitsingsreglement en de bijbehorende concept-splitsingstekening.
  • 19. 18
  • 20. 19 6. Meer informatie? Wilt u meer weten over de aankoop van een Consumentenorganisatie voor huidige en appartementsrecht? toekomstige huis- en appartementseigena- Er zijn verschillende manieren om aan meer ren informatie te komen. Allereerst zijn er de Vereniging Eigen Huis makelaar en de notaris die u op weg kunnen Postbus 735 helpen. Daarnaast zijn er andere organisa- 3800 AS Amersfoort ties waar u persoonlijk of telefonisch terecht tel. 033 – 450 77 50 kunt. Ook is er op internet veel informatie te www.eigenhuis.nl vinden over dit onderwerp. U vindt een aan- tal adressen hieronder. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ministerie VROM KNB Via de website van VROM vindt u onder pu- Postbus 16020 blicaties over het kopen van een woning; 2500 BA Den Haag linken naar wet-en regelgeving en de VvE- onderhoudsmeter waarmee u de hoogte van U kunt op werkdagen van 09.00 tot 14.00 uur het onderhoudsfonds kunt berekenen. de Notaristelefoon bellen op 0900 – 3469393 www.vrom.nl/appartementen www.notaris.nl Hier kunt u ook een notaris bij u in de buurt Belangenorganisatie voor vinden. Appartementseigenaren VvE Belang Landelijke Makelaars Vereniging Postbus 210 LMV 4900 AE Oosterhout Postbus 108 tel. 0900 – 20 20 510 2870 AC Schoonhoven www.vvebelang.nl tel. 0182 – 380096 www.lmv.nl
  • 21. 20 Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM Postbus 2222 3430 DC Nieuwegein tel. 030 – 6085185 [algemeen nummer] U kunt op werkdagen van 09.00 tot 11.30 uur bel- len met Consumentenvoorlichting: 0900 – 6060100 www.nvm.nl Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed VBO Postbus 17330 2502 CH Den Haag tel. 070 – 3458703 www.vbo.nl Colofon Dit is een publicatie van: het ministerie van VROM in samenwerking met KNB, NVM, LMV, VBO, VvE Belang en VEH. Datum publicatie september 2008
  • 22. VROM 8292 / sePteMBeR 2008 Dit is een publicatie van: Ministerie van VROM > Rijnstraat 8 > 2515 XP Den Haag > www.vrom.nl Ministerie van VROM > staat voor ruimte, milieu, wonen, wijken en integratie. Beleid maken, uitvoeren en handhaven. Nederland is klein. Denk groot.

×