2. Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)
Grondexploitatie:
• gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50% / 50%)
• Partijen richten gezamenlijk Ontwikkelingsbedrijf Vathorst
• Maximaal risico bij private partijen is 11 mio.
3. Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)
Opstalexploitatie
• Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en risico van Consortium Vathorst
Consortium Vathorst
• Vathorst CV met Vathorst Beheer BV als beherend vennoot
• AM Wonen (Amstelland)
• Bouwfonds Ontwikkeling
• Dura Vermeer Hengelo
• Heijmans (Van Zwol)
• Alliantie (Latei) (SCW)
• 10.500 woningen
- gerealiseerd , 7.000
- in ontwikkeling en verkoop, 500
- nog te gaan, 3.000
4. Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)
5. Tijden veranderen
Vaststelling grondexploitatie 2012:
•Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of € 30 mio?);
•Consortium (Vathorst Beheer) participeert voor 50%, ….het verlies is
gemaximeerd tot € 11 mio (6 partijen).
Insteek van de gemeente:
•Aanpassing van de risicoverdeling;
•Meer concurrentie door uitnodigen van derden;
•Meer vrije kavels en collectief particulier opdrachtgeverschap.
6 april 2012
“Als de huizenmarkt in de Amersfoortse wijk Vathorst
volledig instort en er voorlopig geen verbetering
optreedt, dan gaat dat de gemeente 47 miljoen euro
kosten. Projectontwikkelaars kunnen zo’n elf miljoen
euro verliezen. Dat heeft Ontwikkelings Bedrijf Vathorst
(OBV) berekend.”
6. de poort naar zowel dede poort naar zowel de
Randstad als naarRandstad als naar
(noord)oost Nederland(noord)oost Nederland
Beperkte kansen voorBeperkte kansen voor
de huursectorde huursector
kan profiteren vankan profiteren van
de snelle groei vande snelle groei van
het aantalhet aantal
huishoudens, 30.000huishoudens, 30.000
tot 2030tot 2030
Stijging toekomstigeStijging toekomstige
aantal inwonersaantal inwoners
(28.000) en nog(28.000) en nog
belangrijker van hetbelangrijker van het
aantal huishoudensaantal huishoudens
AantrekkelijkeAantrekkelijke
woonplaats voorwoonplaats voor
gezinnengezinnen
Stad steedsStad steeds
aantrekkelijkeraantrekkelijker
voor jongerenvoor jongeren
economisch vitale eneconomisch vitale en
sterke regiosterke regio
(2x modaal of meer)(2x modaal of meer)
HoogwaardigeHoogwaardige
werkregiowerkregio
Marktperspectief (regio) Amersfoort
7. Doelgroep geeft voorkeurDoelgroep geeft voorkeur
aan een nieuwbouwaan een nieuwbouw
koopwoning, mn. in hetkoopwoning, mn. in het
middeldure segmentmiddeldure segment
Unieke woonplekUnieke woonplek
Groen en rustGroen en rust
Dichtbij (stedelijke)Dichtbij (stedelijke)
voorzieningenvoorzieningen
AantrekkelijkeAantrekkelijke
locatie voorlocatie voor
stedelijke gezinnenstedelijke gezinnen
Aanbod bestaande bouw isAanbod bestaande bouw is
grootgroot
Nabij het CentraalNabij het Centraal
StationStation
Goed bereikbaarGoed bereikbaar
GedifferentieerdGedifferentieerd
aanbodaanbod
kindvriendelijkkindvriendelijk
9. Nieuw perspectief
Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie
• Nieuw, integraal verleidelijk perspectief voor Vathorst (+ West en Noord);
• Aantoonbare meerwaarde van de integrale samenhang (ruimtelijk, financieel en
programma) :
• Een meer optimaal planproces met heroverweging rol OBV.
Impasse
Gemeente
“ geen politieke commitment over nu betrekken Vathorst West en Noord”
10. Proces gebiedsontwikkeling
• Geen lineair, geordend proces
• Voortdurende interactie met de
omgeving
• Met kansen en bedreigingen
PROJECT
EN/OF
KAVEL
GEBIEDSTAD & REGIO OPLEVERINGREALISATIE
11. Dilemma's
Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechter
Gebiedsontwikkelaar Opstalontwikkelaar
Eigen belang Partner belang
Zeggenschap Invloed
Verkiezingen Bestuurlijke continuïteit
Zorgvuldigheid Effectiviteit
Huidige marksituatie Kansen in toekomst (LR)
Verantwoordelijkheid Vrijheid
“Deskundigen” “Consument”
(ge)win-win Verlies
Beeld Werkelijkheid
Vathorst Nu Noord-West
…………………. ………………………………
Daarnaast: 1200 woningen, Winkelcentrum, Podium,…….
12. Nu actueel
• Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de
stad Amersfoort….. waar zijn dan de kopers voor Vathorst?
• Concurrentie van nieuwbouw binnen Vathorst is enorm, ook van projecten
buiten Vathorst Beheer/033NieuwWonen. Momenteel staan er 233 nieuwbouw
koopwoningen in Vathorst te koop. Alle woningtypes worden in ruime mate
aangeboden: 2^1 27%, vrijstaand 26%, tussenwoning 19%, vrije kavels 13%,
hoekwoning 7%, appartement 6%, overig 2%. Zeer brede range aan prijsniveaus
van ggb woningen: 1,8 ton – 7 ton. De consument die nieuwbouw wil, heeft dus
veel keuze!
• Concurrentie vanuit de bestaande markt is groot: 224 bestaande ggb
woningen in Vathorst zelf = 22% van alle te koop staande ggb woningen in
Amersfoort.
• Vijver is afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Misschien is die in
Vathorst (voorlopig) wel zo goed als opgedroogd?! Veel huishoudens staan ‘onder
water’. Dus weinig doorstroming naar duurdere woningen
• Financiering is issue. Kijk naar @yourplace: goede verkoop maar wel voor een
groot gedeelte met starterslening
